前期物业管理服务协议011.docx

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前期物业管理服务协议011

前期物业管理服务协议

姓名：

房号：

前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：

河南新恒泰物业服务有限公司

乙方：

本协议名词解释

甲方是指：

房地产开发建设单位委托的物业服务企业；

乙方是指：

购房人（业主）。

前期物业管理是指：

自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

专有部分是指：

乙方在本物业依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。

共用部位是指：

住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、共用设备和共用设施等。

共用设备是指：

住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、消防设施、共用智能化设备、其他机电设备等。

共用设施是指：

住宅小区或单幢住宅内的公共绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、公益性文体设施等。

本物业名称：

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

座落位置：

楼单元层户号

建筑面积：

平方米

根据《物业管理条例》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方与本物业开发建设单位签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条双方的权利和义务

　　一、甲方的权利义务

1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、制止违反本物业《业主临时管理规约》和物业管理制度的行为。

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费、停车费、有偿服务费等费用；根据委托代收代缴水电费及公共分摊费，但不代为垫付。

7、为方便乙方识别，甲方在服务过程中有权在本物业的适当部位设置必要的标识。

8、编制物业管理服务计划及年度财务预决算。

9、房屋交付使用后，每半年向乙方公布一次代收代办费用的收支情况。

10、乙方告知甲方将进行装修时，甲方将装饰装修房屋的禁止行为和注意事项以《房屋装饰装修管理协议》等书面形式告知乙方。

11、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

12、向乙方提供专有部分的维修养护等有偿服务。

13、在本协议约定的职责范围内提供公共秩序维护工作。

14、本协议终止，甲方退出本物业时，应及时办理交接手续。

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。

3、遵守本物业内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和《业主临时管理规约》。

4、按时向甲方交纳物业管理服务费。

5、装饰装修房屋时，应事先书面告知甲方，遵守政府房屋装饰装修的相关规定，与甲方签订《房屋装饰装修管理协议》并严格遵守。

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方并经其同意后确定使用范围和时限，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿。

7、转让房屋时，告知受让方与甲方签订本协议；出租房屋时将本物业《业主临时管理规约》作为租赁合同的附件，并在办理转让或租赁手续后5日内，将房号、受让人或承租人姓名及联系方式、过户（或承租）时间等情况告知甲方。

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》等造成的损失、损害承担连带责任。

9、做好专有部分的消防安全防范工作，对专有部分用电、用气、用水等安全负责。

10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

　　11、对于通过房屋内的共用设施（如上、下水道、烟道等），有义务采取必要的保护措施，但不应封堵检查口或维修口，当需要维修时，有义务给予支持、配合、协助并提供便利；

12、根据有关法规要求，商业物业实行门前三包责任制。

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。

三、对社区公共场地、共用部位的维护和管理

四、环境卫生

1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。

2、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

五、安全防范管理：

1、内容：

A、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

B、公共区域重点部位的值班、监控和巡视。

2、责任

A、严格管理秩序维护队伍，工作规范，秩序维护人员在执勤中不得侵犯他人的合法权益。

B、及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况。

C、甲方不承担乙方人身、财产的保管、保险责任。

六、交通秩序与车辆停放

1、内容

A、引导机动车、非机动车行驶与停放秩序。

B、定期维护停车场各项设施。

2、责任

A、负责交通秩序的疏导。

B、负责停车场地和设施的维护、运行。

C、甲方不承担乙方车辆及车内财物的保管、保险责任。

七、房屋装饰装修管理

根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规和双方签订的《房屋装饰装修管理协议》提供服务和管理。

第三条物业管理服务质量

一、房屋外观：

1、房屋整体外观统一、完好、整洁。

2、对公共区域违章、私搭、乱建现象依法进行劝阻，劝阻无效的报相关部门处理。

二、设备运行：

1、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。

2、设备良好，运行正常，无事故隐患。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、共用部位、共用配套设施完好率达90%以上，保养、检修制度完善。

2、道路畅通，路面平坦，污水排放畅通，二次供水无污染及隐患。

四、环境卫生：

1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。

2、定期杀虫灭鼠。

五、绿化：

1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观，无践踏、折损现象。

2、定期消杀除虫。

六、交通秩序与车辆停放：

1、车辆停放、行驶有序。

2、主干道和消防通道交通畅通。

七、安全防范管理：

1、公共区域内文明有序。

2、可能危及住户安全处，依照国家有关规定有明显的标识。

八、消防：

1、各类消防设施完好，有效。

2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

1、小修：

小修小补不过夜。

2、急修：

水电急修在接到报修通知后15分钟到达现场。

第四条物业管理服务费

一、本物业的物业管理服务费采用包干制，按照如下标准收取，乙方房屋属于以下第种情况：

1、别墅按1.00元/平方米·月

2、电梯洋房按1.20元/平方米·月

3、其它非住宅按1.00元/平方米·月

二、物业管理服务费从开发建设单位通知乙方交房之日起计收，若无具体的通知交房日期，则按购房合同签订之日起计收。

三、因乙方原因未交房或交房后房屋空置，物业管理服务费由乙方全额交纳。

四、业主或物业使用人应于每收费期15日前交纳当期物业管理服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日按应交纳费用总额的千分之三收取滞纳金。

五、乙方出租房屋时，约定由承租人交纳物业管理服务费的，从其约定；但乙方负连带交纳责任，并对物业承租人、实际使用人违反本协议约定所造成的损失承担连带赔偿责任。

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费，否则甲方有权阻止乙方向受让方办理房屋交接手续。

七、物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

第五条其他有偿服务费用：

一、本物业内车位权属依照法定或乙方与开发建设单位签订的物业买卖合同约定。

甲方按政府价格主管部门有关文件规定的标准收取车位使用及车位管理服务费，但不承担对车辆及车内物品的保险、保管责任。

二、乙方专有部分的维修、养护及其他特约服务，服务收费标准由甲乙双方另行协商。

第六条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等有关代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。

第七条专项维修资金的管理与使用

一、专项维修资金用于房屋共用部位、共用设备设施、属业主共有的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修或更新改造费用开支。

大中修或更新改造的范围：

本物业范围内除专有部位外的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、水系、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、连廊、非机动车场；共用设备、共用部位。

大中修或更新改造的标准：

本物业范围内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行；路灯线路需要改造或重新敷设；沟、渠、池、井、井壁（面）出现严重断裂或破损；园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需要重新造植或更新改造；文化娱乐体育场所需改造、改建；停车场、连廊需要更新、改建；共用设备、共用部位及设施、地下排水管网的大中修、更新、改造等。

上述范围之外的由政府主管部门确定。

二、专项维修资金的筹集：

由乙方按国家相关法规规定的比例向政府主管部门指定的维修资金专用帐户缴交。

三、专项维修资金不足部分由业主大会负责续筹。

四、在业主大会成立之前，专项维修资金按照国家和当地法规、政策规定的方式使用和分摊。

五、相关业主不批准甲方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。

相关业主批准后，甲方未及时按专项维修资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由甲方承担。

六、乙方转让房屋所有权时，已交纳的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第八条保险

一、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险可由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

二、乙方或物业使用人的人身安全、私有财产、车辆等的保险由乙方或物业使用人自行办理。

第九条广告牌设置

一、小区园区内整体的广告发布权归甲方，所得收益用于弥补物业管理服务费的经费不足或公益性开支。

二、配套商业用房街面招牌、广告牌、霓虹灯等装设，业主或使用人应按原设计要求或甲方规定位置,并经有关部门审批后设置，要求做到整洁、统一、美观。

三、商业用房以外物业不得私自设置广告牌或其它外延物，否则甲方有权采取措施恢复原状。

第十条其它约定事项

一、物业管理服务费及其他费用的收费标准将根据政府的有关政策规定可作适当的调整。

二、本协议未约定事项，均按有关法律法规执行。

第十一条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还本息并支付违约金。

四、乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布、停止提供物业管理特约服务、将欠费业主房号报本物业所在地房屋主管部门备案、在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催交措施。

逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼。

五、双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由：

1、自然灾害、地震等不可抗力之事及非甲方能控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。

2、在本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于暴动、抢劫、盗窃、破坏、爆炸、火灾等事由）所致之损害，但因甲方故意或过失所致，不在此限。

3、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。

4、因乙方或第三者之故意或过失所致，或乙方、物业使用人违反本协议、业主临时管理规约和物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害。

5、非因甲方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。

6、甲方书面提出需完善专有部分、共用部位、共用设施设备的合理建议或措施，乙方未采纳所致之损害。

7、自乙方延迟交付物业管理服务费至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。

8、非因甲方违反本协议义务，本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害。

9、乙方或物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供特约服务所致之任何损害。

第十一条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管爆裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十二条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十三条本协议内容空格部分手写体文字与印刷文字具有同等法律效力。

本协议中未约定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十四条本协议在履行中如发生争议，双方协商不成的可向本物业所在地的政府主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向所在地人民法院起诉。

第十五条在签订本协议前，甲方已将协议样本送政府物业管理主管部门备案。

第十六条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条本协议自甲乙双方签字（章）之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。

甲方签章：

　　　　　　　　　　　　　　　乙方签章：

委托代理人：

　　　　　　　委托代理人：

日期：

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