完美升级版我国房地产业发展及其会计核算问题研究本科毕业论文设计.docx

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完美升级版我国房地产业发展及其会计核算问题研究本科毕业论文设计

中国石油大学（北京）现代远程教育

毕业设计（论文）

我国房地产业发展及其会计核算问题研究

毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明

原创性声明

本人郑重承诺：

所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。

尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。

对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。

作者签名：

　　　　　日　期：

指导教师签名：

　　　　　日　　期：

使用授权说明

本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：

按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。

作者签名：

　　　　　日　期：

学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

日期：

年月日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权　　　　大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

涉密论文按学校规定处理。

作者签名：

日期：

年月日

导师签名：

日期：

年月日

摘要

众所周知，近年来的中国房地产市场发展迅速，其在国民经济中发挥着举足轻重的作用。

但房地产企业具有一定的特殊性，每每开发一个项目都饱含投入大、周期长、价值高等特点，正是这些特点决定了房地产企业会计成本核算的重要性。

在房地产企业中,项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入;开发项目竣工并售出后,大量预收款项或应收款项确认为收入。

由于开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。

只有对房地产行业销售收入进行充分的会计核算,才能有力地保障经营管理工作的有序进行。

基于此，文章首先分析了房地产企业开发的流程和房地产企业开发的特点，进而分析了我国房地产企业会计成本核算所面临的困境，针对这一困境，文章最后提出了一系列的优化对策。

关键词：

房地产会计核算对策

Abstract

Asweallknow,inrecentyearstherapiddevelopmentofChina'srealestatemarket,itsinthenationaleconomyplayedapivotalrole.However,therealestatebusinesshasacertainparticularity,oftendevelopingintoaprojectfullofbig,longcycle,andhighvalue,itisthesecharacteristicsdeterminetheimportanceoftherealestatebusinessaccountingcostaccounting.Intherealestatecompanies,thecostoftheprojectconstructionperiodisoftenmuchlargerthanthecurrentrecognitionofincome;developmentprojectscompletedandsold,alargenumberofadvancepaymentsorreceivablesarerecognizedasincome.Asthedevelopmentofhigh-valueproducts,oftenusingpre-andinstallmentsalesmethod,resultingincollectionperiodisinconsistentwiththehousingdeliveryperiod.Onlytherealestateindustrysalesforfullaccounting,"inordertoeffectivelysafeguardtheorderlyoperationandmanagement."Basedonthis,thearticlefirstanalyzesthedevelopmentprocessofrealestatecompaniesandrealestatecompaniestodevelopthecharacteristicsofChina'srealestatebusinessandthenanalyzesthedifficultiesfacedbytheaccountingcostaccountingforthisdilemma,thearticleconcludeswithasetofoptimalstrategies.

KeyWords:

estatefinancialaccountingcountermeasure

目录

第一章：

引言3

第二章房地产开发企业5

2.1房地产业概述5

2.2房地产业范畴6

2.3房地产开发企业经营活动的主要业务6

2.4房地产开发企业的经营特点7

2.5房地产开发项目投资费用估算7

第三章房地产开发企业会计核算相关理论9

3.1房地产开发企业会计核算概述9

3.1.1房地产开发企业会计核算的重要性9

3.1.2房地产开发企业会计核算特点9

3.2房地产开发企业会计核算制度发展历史10

3.3房地产开发企业会计核算10

3.3.1房地产开发企业销售核算10

3.3.2房地产开发企业成本费用核算11

3.4房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度12

第四章房地产开发企业会计核算现状及存在的问题12

4.1房地产开发企业会计核算存在的问题12

4.2房地产行业会计信息质量问题14

4.3房地产企业财务管理存在的问题15

4.4房地产企业成本管理方面存在的问题15

第五章完善房地产开发企业会计核算的措施16

参考文献20

谢辞21

第一章：

引言

近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。

房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。

随着国家的宏观调控和我国市场经济秩序的进一步规范，房地产企业正在有序的、规范的竞争环境下开发运作。

但是在房地产快速发展的今天，国家的相关调控政策越来越猛烈，比如限购令以及房价的涨幅限制，还有企业自持物业的成本核算，对于任何一个房地产企业而言，要想获得经营利润，必须进行会计成本核算，必须严格控制开发成本，这才是生存之道。

鉴于房地产企业具有一些显著的行业特点，如开发规模大、开发周期长和耗资比较多等，所有这些行业特点都充分说明了一点，房地产企业会计成本核算问题至关重要。

本文通过对房地产行业会计核算的具体研究，对于房地产行业土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售以及自持物业的出租、联营、自营等方式分期去的收入进行较为系统的核算探究，有助于房地产企业在核算方式和方法上有所改进和提高，对于房地产商更好的提高收益有极大帮助。

本文的研究范围包括房地产企业的土地开发，房屋开发，周边配套设施开发，绿化方面，综合税费的缴纳考虑成本因素，从商品房的销售，自持物业的处理，底部商业的销售等方面考虑收益。

从成本角度，将从土地费用，土地契税，前期三通一平，设计勘探费用，建安费用，基础设施费用，公共配套费用，开发期间印花税、监理、物业管理，综合的管理、销售、财务方面考虑成本因素的影响，从销售周期的角度分商业，住宅，停车位，自持物业等方面考虑收益因素，用动态的观点进行房地产行业的成本核算系统研究，同时对比国外的房地产法律法规以及会计核算准则以及产业链进行有针对的补充和建议，相信对于房地产行业的财务规范有着重大意义。

第二章房地产开发企业

2.1房地产业概述

房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

2.2房地产业范畴

房地产业的具体内容包括：

（1）国有土地使用权的出让；

（2）房地产的开发与再开发：

征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；

（3）房地产经营：

土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；

（4）房地产中介服务：

房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；

（5）物业管理：

房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；

（6）房地产的调控与管理：

建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。

2.3房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。

房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。

进行的主要业务有：

1．土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2．房屋的开发与经营。

3．城市基础设施和公共配套设施的开发。

4．代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

2.4房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。

其经营特点主要有以下几点：

1．开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2．开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

3．开发经营业务的复杂性。

企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。

涉及面广，经济往来对象多。

4．开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

5．经营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

2.5房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

3．前期工程费。

4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6．公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。

依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

（二）开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用。

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

第三章房地产开发企业会计核算相关理论

3.1房地产开发企业会计核算概述

3.1.1房地产开发企业会计核算的重要性

房地产开发企业与一般的施工企业不同,它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务,通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。

一方面,从利润获取来看,由于现在的建筑市场竞争比较激烈,企业运营成本日益增加,企业的利润逐年降低,对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算,有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。

另一方面,从风险规避来看,由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大,且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务,整个资金回笼周期较长,涉及核算环节多,一旦会计算出现任何问题,企业必然要承受重大的经济损失,甚至会给企业带来灭顶之灾。

因此,完善房地产开发企业的会计核算至关重要。

3.1.2房地产开发企业会计核算特点

由于房地产开发企业经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：

1．产成品的种类多，核算方法不同。

2．产品成本的核算复杂。

3．经营收入及其相关税金的核算不同。

3.2房地产开发企业会计核算制度发展历史

我国房地产开发企业会计核算制度是伴随着房地产业的发展而不断完善的，其发展历史同我国会计制度的改革和发展紧密联系，共经历了四个发展阶段。

第一阶段是改革开放以后至1988年底《国营城市建设综合开发企业会计制度》施行之前的阶段。

这一阶段的会计核算要求比较低，处于会计核算工作的初级阶段。

第二阶段始于1989年1月1日开始施行的《国营城市建设综合开发企业会计制度—会计科目和会计报表》。

1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，进一步规范了房地产行业会计核算制度，改变了计划经济下的以资金平衡表体系为标志的会计模式。

第三阶段是房地产开发企业实施《企业会计制度》和《小企业会计制度》阶段。

第四阶段是房地产开发企业执行2006年《企业会计准则》阶段。

3.3房地产开发企业会计核算

3.3.1房地产开发企业销售核算

房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。

对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。

（一）产品销售收入

房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。

1.现房方式销售。

办妥开发产品移交手续后即可确认收入。

2.预售方式销售。

房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。

只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。

3.分期收款方式销售。

按合同约定的收款日期确认收入的实现。

（二）产品出租租金收入

房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。

出租人通常采用直线法将收到的租金在租赁期内分期确认收入。

（三）视同销售

3.3.2房地产开发企业成本费用核算

直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（1）占地面积法。

指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

（2）建筑面积法。

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

（3）直接成本法。

指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（4）预算造价法。

指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

3.4房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度

（一）会计准则

财政部2006年颁发的企业会计准则中，并没有针对房地产行业的独立会计准则。

财政部新颁发的会计准则中，增设了一个“投资性房地产会计”准则。

（二）会计制度

1.房地产开发企业会计制度。

该制度与同时颁发的施工企业会计制度相似，但在提供的会计科目表中，设置了“开发成本”、“开发产品”等带有房地产开发企业特点的若干会计科目。

2.施工企业会计核算办法。

这是根据财政部在2000年实行二次会计改革时所颁发的全国统一的“企业会计制度”制订的专业补充会计核算办法，在执行企业会计制度的施工企业采用。

3.国有建设单位会计制度。

这是财政部在1986年发布的“国营建设单位会计制度”的基础上作了统一的修改和补充后于1996年重新施行的专门会计制度。

按财政部的部署，所有企业要从2012年起全面执行新会计准则，所以在这个过渡期内，上述准则和制度都是房地产企业会计核算所遵循的会计操作文件。

第四章房地产开发企业会计核算现状及存在的问题

4.1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.房地产开发企业收入确认的复杂性

对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。

这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。

房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。

因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定非凡性。

《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判定能力。

在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在：

商品房所有权上的重要风险是否已经转移。

2.房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。

3.收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的非凡性，表现在会计年中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。

4.2房地产行业会计信息质量问题

1.会计实务中销售收入的确认随意性较大。

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。

项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。

2.企业各期的业绩信息可比性较差。

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益。

如果某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。

3.现金流量信息不全面。

据《企业会计制度》及《企业会计准则—现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。

但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量具体明显的差异性。

4.信息披露不足

（1）现金流量信息不全面。

房地产开发企业以项目经理部每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流，集中表现为购买的工程用物资、支付的工资等，开发完成后产生的经营活动现金流人则集中表现为房地产商品通过销售收回的价款。

由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的非同步性。

另外，每一项目的现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力。

因此，无论是从企业内部加强管理的角度，还是从有利于外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌。

（2）风险披露不足。

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。

这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。

从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。

5.会计人员的职业判断素质较低。

会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要因素。

4.3房地产企业财务管理存在的问题

1.财务预算管理意识。

如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，还可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响企业经济效益。

2、盲目举债加重成本负担。

通常房地产企业的每一个开发项目，都需要大量的资金投入。

但是，一些房地产开发企业经常盲目负债筹资，加重了企业的成本负担，并给企业的未来发展带来不利影响。

4.4房地产企业成本管理方面存在的问题

房地产开发产品