某地房地产楼市供应报告.docx
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某地房地产楼市供应报告
东莞05年第二季度楼市供应报告
楼市中国季度供需报告
（本报告用于住宅物业二级市场季度监控）
经济综观
宏观经济
指标数据列表（2005年一季度）
指标
数值
增长率（上年同比）
国内生产总值（GDP）
327.31亿元
18.0%
全社会固定资产投资额（FAI）
70.23亿元
25.9%
房地产开发投资额
14.40亿元
24.2%
房地产开发投资额/固定资产投资额
20.5%
——
进出口贸易总额
151.22亿美元
11.9%
居民价格消费指数（CPI）
103.1%
3.1%
人均可支配收入
8273元
14.9%
数据来源：
东莞市统计局
主要经济指标走势（示例）
数据来源:
东莞市统计局
2005年二季度东莞经济继续保持旺盛的增长势头。
从国内环境看，多种因素支持经济的平稳快速增长，经济内在增长动力还较强。
宏观经济发展的国内外环境总体继续趋好。
房地产开发
指标数据列表
指标
2005Q1
2004Q4
2004Q3
2004Q2
2004Q1
商品房施工面积（万平方M）
266.65
623
350.88
240.21
商品房施工面积增长率
46.1%
商品房竣工面积（万平方M）
7.96
97
62.79
42.69
商品房竣工面积增长率
54.5%
47.1%
商品房新开工面积（万平方M）
30.97
商品房新开工面积增长率
商品房批准预售面积（万平方M）
73.37
53.57
140.31
72.06
商品房批准预售面积增长率
-61.8%
94.7%
商品房销售面积（万平方M）
37.29
50.65
69.93
57.73
31.71
商品房销售面积增长率
-26.4%
-27.6%
21.1%
82.1%
商品房销售额（万元）
106958.7
125864.1
商品房销售额增长率
-15.0%
数据来源：
世联数据中心
全市总况
指标数据列表（2005年一季度）
指标
数值
增长率（上年同期）
推盘个数
29
——
推售面积（万平方M）
62.25
——
推售套数（套）
5340
——
成交总面积（万平方M）
30.63
43%
成交总套数（套）
2644
——
成交总金额（万）
106958.7
82%
均价（元）
3492
30%
吸纳率
19.8%
——
空置率
80.2%
——
数据来源：
东莞市建设局，世联数据中心
2005年第二季度东莞市144平方M以上住宅市场监测
全市供应套数
144平方M以上套数
豪宅套数占全市套数比
7065套
1082套
15.3%
二季度东莞144平方M以上住宅套数占全市套数比为15.3%，属正常供应范围。
二季度东莞144平方M以上住宅套数占全市套数比为15.3%，属正常供应范围。
由于之前东莞购房的契税规范是以所购房屋的总售价除以房屋套内面积，3000元／平方M以下的按1.5％收取，3000元／平方M以上的按3％收取。
在实际交易中，也有不少以合同单价为规范，目前东莞市区商品房均价已达到3500元/平方M。
从东莞市房协公布的2004年度及2005年第一季度住房需求面积来看，目前东莞需求量较大的主要是80－120平方M的户型，而这部分户型的套内价格不少达到3000元/平方M以上。
所以有关普通住宅规范的调整对东莞房地产市场影响甚小。
而事实上随着本季新推中高档次楼盘的增多，本季“豪宅”供应也相对应增长。
本季供给
供应套数
指标数据列表（单位：
套）
分区域供应套数指标
东城区
南城区
万江区
莞城区
镇区
全市
推售套数
1903
887
959
0
3316
7065
（推售套数）占全市比例
26.9%
12.6%
13.6%
0
46.9%
100%
（推售套数）上季环比增长率
——
68.6%
435.8%
0
23.6%
108.6%
分户型供应套数指标
1房
2房
3房
4房
4房以上
别墅
推售套数
335
1415
4181
723
100
311
（推售套数）占全市比例
4.8%
20.0%
59.2%
10.2%
1.4%
4.4%
（推售套数）上季环比增长率
-7.2%
36.3%
181.2%
138.6%
12.4%
185.3%
注：
东城、莞城上季无新楼盘推售
数据来源：
世联数据中心
附（单位：
套）
各镇供应套数指标
常平
虎门
樟木头
横沥
黄江
寮步
东坑
中堂
塘厦
厚街
凤岗
石龙
合计
推售套数
1170
592
434
329
271
168
107
70
64
60
33
18
3316
（推售套数）占镇区比例
35.3%
17.9%
13.1%
9.9%
8.2%
5.1%
3.2%
2.1%
1.9%
1.8%
1.0%
0.5%
100%
数据来源：
世联数据中心
2005年东莞第一季度各行政区供应总套数及较上季变化
——数据来源：
世联数据中心
2005年东莞第一季度各镇供应套数比较
本季度东莞楼市开始复苏，东莞市区（4个行政区）与镇区（28个镇）推盘个数比为10：
19；推售楼盘比为1.13：
1。
——数据来源：
世联数据中心
本季度东莞楼市开始复苏，与上季相比，总体推售套数大幅攀升。
主要原因是受“五一”黄金周的重要影响。
由于“五一”长假已成为市场上一个常规销售旺季，不少楼盘都刻意安排在“五一”前后集中上市，这种情况在市区表现尤为明显，因此五月也是二季度新推楼盘最多的时段。
东莞市区（4个行政区）与镇区（28个镇）推盘个数比为10：
19；推售楼盘比为1.13：
1。
从分区域供应来看，上季没有新推楼盘的东城区本季新开盘量最多，开盘规模也较大（如凯旋城二期、万科城市高尔夫二期、蔚蓝星湖二期、丽阳时代二期），推售套数居全市之首。
南城区推售套数稳步上升，且有个别大盘出于市场定价原因推迟了原定开盘时间，进入观望状态，预计下季度至十月前后南城区推盘量将出现“井喷”。
万江区本季推售量比上季爆增，但属旧盘新推，且后市供应乏力。
镇区本季推售量虽比上期增长，但是有12个镇新推盘，比上季多了7个镇，排名前三位的是常平、虎门、樟木头这三个镇区中房地产开发最早的镇，不过镇区总体来看后市供应可观。
2005年东莞第二季度各户型供应套数比较
三房为市场上主力户型，独占6成，其次是两房。
——数据来源：
世联数据中心
从分户型供应量来看，三房作为市场上主流户型地位牢不可破，独占6成，其次是两房。
除一房供应有小幅下降外，其他户型供应套数都有增长，特别是三房、四房、别墅供应量增长显著。
从2004年东莞市商品房成交数据看，三房是最畅销户型，占成交总量的54%，因此各开发商今年都有相应调整其产品策略。
4房供应量爆增则是因为二季度新推盘中以中高档次的楼盘居多，4房以上户型增长则是“水涨船高”的关系。
供应面积
指标数据列表（单位：
平方M）
分区域供应面积指标
东城区
南城区
万江区
莞城区
镇区
全市
推售面积
246302.39
125106
87415
0
378464.97
837288.36
（推售面积）占全市比例
29.4%
14.9%
10.5%
0
45.2%
100%
（推售面积）上季
环比增长率
——
276.7%
274.9%
0
-7.2%
80.3%
分户型供应面积指标
1房
2房
3房
4房
4房以上
别墅
推售面积
14112.52
111238.34
464785.36
134852.54
26533.17
85766.43
（推售面积）占全市比例
1.7%
13.3%
55.5%
16.1%
3.2%
10.2%
（推售面积）上季
环比增长率
-25.0%
3.5%
136.9
135.5%
-12.5%
57.5%
注：
东城、莞城上季无新楼盘推售
数据来源：
世联数据中心
附：
镇区各镇供应面积（单位：
平方M）
各镇供应面积指标
常平
虎门
樟木头
横沥
黄江
寮步
推售面积
112343.9
76427
29705.6
30250
40865.9
13566
占镇区比例
29.7%
20.2%
7.8%
8.0%
10.8%
3.6%
各镇供应面积指标
东坑
中堂
塘厦
厚街
凤岗
石龙
推售面积
30438.02
7464
7425.14
10283
11041
8655.41
占镇区比例
8.0%
2.0%
2.0%
2.7%
2.9%
2.3%
数据来源：
世联数据中心
2005年第二季度东莞各区供应总面积及较上季的变化
数据来源：
世联基础数据库
2005年东莞第一季度各镇推售面积比较
本季度推售面积比上季增长80.3%，但增长速度小于推售套数增幅，反映出户均面积在下降
——数据来源：
世联数据中心
本季全市推售面积环比上季增长80.3%，但增长速度小于推售套数增幅，反映出户均面积在下降。
从各区域来看，东城区推售面积遥遥领先其他行政区，主要原因是其供应量大，推售套数最多。
南城区由于上季小户型楼盘推售比例较大，本季全面供应中大户型，所以增长率很高。
万江区上季推售量本身较少，而本季为正常供应，因而增长率显得很高。
镇区是唯一出现推售套数增高而推售面积下降情况的，从实际调查来看，应是受前后两季供应区域和供应类型变化的影响。
2005年第二季度东莞各户型供应面积比较
——数据来源：
世联数据中心
从各户型供应面积来看，三房供应面积为整个市场供应面积的55.5%，较上季上升136.9%，足见整个东莞房地产市场三房供应量之大。
与供应套数增长相比，四房供应面积反小幅下降，户均面积缩小，这也从侧面反映了市场中三房、大三房需求旺盛。
别墅工程供应面积增幅亦小于其供应套数增幅，增幅比例约为1：
3。
可见各房地产开发商为占领一定的市场分额，同时为规避风险，纷纷以市场为导向调整其产品类型。
供应户型特征
指标数据列表
各区域供应户型配比
1房
2房
3房
4房
4房以上
别墅
全市（套）
335
1415
4181
723
100
311
东城区
46.9%
18.2%
28.7%
37.1%
22%
0
南城区
0
0
12.9%
26.8%
0
49.2%
万江区
0
13.0%
18.1%
1.1%
9%
0
莞城区
0
0
0
0
0
0
镇区
53.1%
68.8%
40.3%
35.0%
69%
50.8%
各区域户均面积
东城区
南城区
万江区
莞城区
镇区
全市
户均面积（平方M）
129.43
141.04
91.15
——
114.13
118.51
（户均面积）增长率
（上季环比）
——
123.4%
-30.0%
——
-25.0%
-13.6%
全市各户型户均面积
1房
2房
3房
4房
4房以上
别墅
平均面积（平方M）
42.13
78.61
111.17
186.52
265.33
275.78
（各户型户均面积）上季环比增长率
-19.2%
-24.0%
-15.7%
-1.3%
-22.1%
-44.8%
数据来源：
世联数据中心
附：
各户型在各镇中供应比例（套数比）
各镇供应户型配比
1房
2房
3房
4房
4房以上
别墅
合计（套数）
常平
11.8%
33.7%
46.3%
8.2%
0
0
1170
虎门
0
11.5%
61.1%
24.7%
2.7%
0
592
樟木头
0
0
51.6%
48.4%
0
0
434
横沥
12.2%
40.7%
45.6%
1.5%
0
0
329
黄江
0
19.2%
66.4%
0.4%
14.0%
0
271
寮步
0
50%
50%
0
0
0
168
东坑
0
0
0
0
0
100%
107
中堂
0
14.3%
85.7%
0
0
0
70
塘厦
0
10.9%
76.6%
1.6%
10.9%
0
64
厚街
0
0
80.0%
6.7%
13.3%
0
60
凤岗
0
0
0
0
0
100%
33
石龙
0
0
0
0
0
100%
18
数据来源：
世联数据中心
从各区域来看，1房供应量主要集中在东城区和镇区，纯小户型楼盘——中惠丽阳时代使得东城区以一房供应量为主，约为整个东城区总供应量的50%。
南城区一直是小户型供应大户，由于上季主要的小户型楼盘已经推出，本季暂时回落，预计下半年在CBD及四环路地段又将有放量供应。
镇区新推售的1房大多数在常平，这也是由于常平一直以来将香港作为其外销基地，受香港影响的缘故。
别墅供应方面，市区、镇区比例相当，市区本季仅有世纪城国际公馆一个楼盘推售别墅，而且已经不是传统意义上的独栋和TOHO，面积也偏小。
预计市区的别墅供应量将逐渐萎缩，镇区将成为今后别墅供应的主战场。
2005年第二季度东莞全市不同户型户均面积及与上季环比
各户型面积均呈收缩趋势，本季市面推售的3房户均面积为111平方M，比上季下降了20平方M，2房户均面积为78.6平方M，比上季下降24平方M。
——数据来源：
世联数据中心
从不同户型户均面积看，各户型面积均呈收缩趋势。
本季市面推售的3房户均面积为111平方M，比上季下降了20平方M，2房户均面积为78.6平方M，比上季下降24平方M。
这其中有镇区新推盘覆盖区域变化的原因，另外也与东莞购房者年轻化趋势上升、小家庭比重增大有关，需求影响了供给。
别墅户均面积下降最大，这是因为世纪城.国际公馆推出的153套叠加别墅户均面积只有200平方M左右，拉低了总体水平。
2005年第二季度东莞全市各区域户均面积比例及较上季环比
——数据来源：
世联数据中心
从各区域户均面积来看，剔出别墅之后，东城与南城本季供应的洋房户均面积相当，万江户均面积最小。
而镇区的户均面积下降则是受常平、樟木头等传统户均面积偏小的地区的放量供应而导致。
价格走势与特征
指标数据列表:
2005年第二季度
全市及不同区域均价
东城区
南城区
万江区
莞城区
镇区
全市
均价（元/平方M）
4128
4083
4096
——
3799
4018
（均价上季相比）增长率
——
-0.1%
13.8%
——
12.3%
10.6%
2005年第二季度东莞各区域商品房住宅二级市场新推楼盘价格走势
二季度东莞新推楼盘楼价全面飙升，以往差距明显的市区和镇区此次均价仅相差250元左右，东城、南城、万江三区价格亦比较接近。
——数据来源：
世联数据中心
从指标上看，二季度东莞新推楼盘楼价全面飙升，以往差距明显的市区和镇区此次均价仅相差250元左右，东城、南城、万江三区价格亦比较接近。
但万江区情形比较特殊，作为主力供应楼盘的理想0769本季推出的twins*house户型属3房小复式，户均面积60平方M，均价4700元/平方M，故极大拉升了万江区房价，但由于这种户型赠送面积与建筑面积差不多达到1：
1比例，故不能算是真正意义上的房价上涨，从调查来看，万江区洋房的均价维持在3200-3500元/平方M。
而东城、南城本季的均价突破4000元/平方M，则是实实在在的上涨，调查显示，两区新推单位大多为原工程的二期，而且均价比一期普遍上涨了300-600元/平方M。
镇区价格的上涨仍是受供应区域变化的影响，本季供应有虎门、樟木头等楼价较高的镇加入。
但大部分镇如厚街、寮步、横沥、中堂、黄江等洋房均价比较低，在2700-3300元/平方M间。
与珠三角其他城市比较中，东莞的商品住宅吸纳能力弱于珠海和惠州，但总体市场发展平稳。
5全市吸纳与空置
指标类型（2005Q1）
指标数值
吸纳率（）
29．4％
空置率
17．1％
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