沈阳雅居乐花园智能化管理建议.docx

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沈阳雅居乐花园智能化管理建议

谨呈：

雅居乐地产置业有限公司

沈阳雅居乐花园

智能化系统建议

世联地产雅居乐项目组

2011年05月16日

一、常规智能化系统

Ø安防智能化

常规安防智能化系统包括：

1、周界防越报警系统；

2、闭路电视监控系统；

3、楼宇可视对讲系统；

4、居家防盗报警系统；

5、门禁管理系统（一卡通）；

6、停车场管理系统（一卡通）；

7、电梯紧急对讲系统；

8、电子巡更系统；

9、电子信息显示系统。

Ø家居智能化

常规家居智能化系统包括：

1、远程抄表；2、内部无限网络；3、可连动服务；4、灯光控制；5、暖房、锅炉控制；6、家电信息控制；7、燃气控制；8、窗帘控制

二、沈阳市住宅智能化系统情况

1、代表案例

奥园国际城——该项目在沈阳首次引入绿色科技住宅理念，倡导舒适、运动、养生的健康生活概念，以8项国际领先科技系统，打造恒温、恒湿、恒氧的高舒适健康住宅。

八大科技系统：

Ø24小时置换新风系统——呼吸温润鲜氧

24小时置换新风系统是一种能够全天持续不断地将室内污浊空气及时排出，同时引入室外新鲜空气，并有效控制风量大小、增加能量回收——营造健康良好的室内高品质生活环境，为居住着打造健康、节能的住宅环保系统。

Ø防辐射外窗遮阳系统——随意控制黑白

该系统集遮阳保温、防盗隔音、保障隐私、采光透气等多项优点于一身，更能有效阻隔室外冷/热空气进入，收拉方便，是国际上绿色科技建筑首选技术系统。

Ø毛细管式传热系统——会调温的房子

毛细管式传热系统是一种隐性空调，集供暖、制冷于一体，而且不会发出任何噪音，无吹风感与温度死角，是目前最高端的，也是世界公认的高度舒适健康的空调方式，代表着未来空调技术的主流方向。

Ø高效外墙外保温系统——为房子穿衣服

外墙外保温系统由保温层、保护层和固定材料构成，其保温、防水、装饰效果和耐久性都达到领先标准，使建筑的制冷采暖能耗大大低于其他别墅与高级住宅，是目前国际公认的建筑节能主流体系。

Ø高效能量回收系统——低碳节能舒适

利用室内排风中的能量来预冷/热引入的室外新风，从而达到降低新风系统能耗的目的。

不但可以提高室内空气品质，而且可以有效地降低新风负荷，减少冷热源设备的装机容量，提高空调系统运行效率、节省系统运行费用等，具有环保、节能的巨大经济和社会意义。

Ø节能隔热外窗系统——隔出写意天地

别墅与高层产品室外门窗，分别选用断桥铝合金型材和塑钢型材，玻璃采用高透光比与低反射比的双层中空LOW-E玻璃，夏季有效阻隔热量传递、冬季阻隔热量流失，而且还能防止室内热量散失和门窗玻璃结露。

Ø同层排水系统——不闻邻里水声

卫生间采用隐蔽式水箱与同层排水技术，排水管在本层进行连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，也杜绝了楼上管道故障对楼下造成的干扰，在没有排水声的环境中，邻里之间畅享和谐。

Ø居室隔音降噪系统——一生静界所在

从建筑外部到室内墙壁，从材质选择到建筑施工，全面采用优质材料及工艺，减少生活空间、邻里之间的噪音干扰，具有吸声、隔声、隔振、消声等功能，为居者提供宁静、幽雅的生活空间，让休息真正成为享受。

✓评价：

奥园国际城项目高层精装修标准约为800元/㎡，物业费1.8元/㎡/月，此类绿色科技理念住宅智能化系统建议应用于精装类产品。

华邑世纪城——中国移动、中国海尔集团、中国华邑世纪城，联合打造东北首家大型3G智能物联网社区，将3G技术与物联网科技有效结合，小区门禁、区域消费均可刷手机实现，发个短信就能控制家里的电器及设备。

家庭监控系统联网手机或电脑，无论身在哪里，家里的情况随时可以查看。

Ø物联网智能家居系统简介

海尔U-home系统，意指无处不在的家。

主要是通过三网,大网、中网、家庭的小网的联合,即物联网、小区物业网和家庭网络三者合一打造，智能的物联网社区。

做热电工程的时候,铺设智能控制线路和网络支持，保证每户通联,实现小区内家中的物与物之间、家与家之间、家与物业中心之间的一键联通。

园区铺设中国移动3G网络，为物联网社区智能功能提供高速稳定网络支持。

未来业主可以通过网络、手机等终端发送指令到相应处理中心，即可实现对家的完全控制。

业主位于家中，可以通过可视的智能终端，直接控制家中的电气工作状态、家居模式、监控家中及周围状态。

在家外，可以通过手机和网络终端发送短信，直接控制家中的电气工作状态、家居模式、监控家中及周围状态

Ø华邑应用模式——安装家庭智能终端和社区服务网，不配备家电

✓实现效果：

该模式更多体现为一种概念式的智能家居系统，即只提供全套智能家居功能接口，事先铺设支持智能控制的线路和网络；交房后，客户如想真正使用智能家居系统，第一，需自行购买家电设备，如电视、冰箱、空调、电动窗帘等；第二，在这一过程中，如果家电与智能控制产生协议冲突或者不兼容现象，需要客户自行购买辅助设备，以实现对家电的智能控制；

✓成本预估：

根据园区规模等不同，园区造价约为几千万到几亿不等；

✓评价：

目前沈阳市场上华邑世纪城项目采取的该模式，园区投入近亿元，工程正在建设中，尚未正式投入使用，客户对其提供的智能化服务系统较为冷淡，开发商使用这一理念进行市场炒作，但客户对此系统可操作性认可度较低。

2、市场小结：

根据对沈阳市场高端代表项目的调查（金地长青湾、金地名京、新世界花园、皇朝万鑫、华润中心悦府、中海国际社区等），目前沈阳市场智能化系统还停留在基础安保阶段，高端项目较为注重安防系统的品牌及售后服务，小区信息管理系统、家居智能化等还未实现。

3、客户小结：

根据与目标客户人群的访谈，在智能化管理系统中，客户对安保系统最为关注。

对于智能化系统，只有最高收入群体乐于尝试，其他客户均认为无必要，保证基本的安防系统即可。

三、智能化管理系统最新研究成果

下列智能化管理技术为此领域最新研究成果，目前沈阳住宅市场应用较少，若本项目在成本控制范围内选取几种技术进行应用，将有效提升项目价值卖点，有效区别于区域主要竞品。

1、物联网：

通过射频识别（RFID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物品与互联网连接起来，进行信息交换和通讯，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。

功能：

◆物联网把信息网络技术、传感器技术等应用于各个行业、各个产业，组成一个庞大网络，使人们能够通过互联网监控处于庞大网络中的物品运行情况，从而实现对物的智能化、精确化管理与操作。

◆在房屋物品上安装传感器，从而可以监测照明、采暖、室温、电话和自来水使用情况。

只要点击网页上的开关，或者通过手机上的即时控制面板就可以打开/关闭喷泉、电灯和暖气等。

2、全球眼：

“全球眼”网络视频监控业务是由中国电信推出的一项完全基于宽带网的图像远程监控、传输、存储、管理的增值业务。

功能：

◆网络化监控功能

◆数字化存贮功能

◆远程图像实时调度

◆现场语音控制传输

◆图像分发（广播）功能

◆集中管理控制

3、RFID-SIM一卡通系统

RFID-SIM卡外形尺寸与手机传统的SIM卡完全一致，基于2.4G频段，是一种可实现近/中/远距离无线射频通信的、复合电信功能和RFID功能的新型智能拉。

RFID-SIM卡内具备COS（卡内操作系统），区别于逻辑加密卡。

具备高级别的安全管理措施。

RFID-SIM可安装在手机上不但拥有普通SIM卡的所有功能，还拥有一个可代替钱包、钥匙和身份证的全方位服务平台。

RFID-SIM一卡通可应用于企事业单位、学校、小区等，实现门禁、考勤、消费、巡更、停车场等系统管理。

4、数字停车系统

数字停车诱导系统，是一套可独立于停车场出入口收费系统运行，实现车辆泊车诱导功能的停车场场内管理系统。

它主要由应用软件、超声波车位检测器、车位占用状态指示灯、场内引导单元以及各种场内引导屏组成。

主要适用于大、中型地下停车场，广泛用于政府办公楼、火车站和购物中心等公共停车场。

功能：

◆空车位数显示；

◆各楼层（区域）剩余的车位显示；

超声波检测仪

5、访客管理系统

访客管理系统是专门针对政府机关、写字楼宇、企事业单位、工业园区、学校、物业小区等需有严格出入登记要求的单位、场所。

高效准确的记录人员和车辆的进出登记事务，解决烦琐的手工登记模式而开发的专业信息管理系统，是集先进的证件阅读、扫描、身份证识别（OCR）、数码摄像等技术为一体，能详实、快速的记录来访人员的证件信息、图像信息，利用现代科学手段实现了“进门登记、出门注销、人像对应、物品登记、分级管理、历史记录查询、报表汇总”等功能。

提高门卫管理工作的质量和效率。

6、老年人生活无线定位及求助系统

一般的老年生活社区内，为充分考虑到老年人的生活特点，均采用无障碍化的设计，在老人居室、卫生间等室内活动区域均安装有紧急呼叫、红外线监视器等智能化监护系统，但由于这些设备均采用有线安装的方式，一些行动不便的老人使用起来很不方便，而且当老人在室外活动时，这些传统的设备就彻底无能为力了。

基于全新的ZigBee网络的无线定位技术可实现全区实时定位及求助功能，不但使老年人在户外活动时的安全监控及救援问题得到了很好的解决，而且由于每个老人都随身携一个移动标签，遇到险情时，可以及时的按下求助按钮，使用简单方便，可靠性高。

四、国内顶级物业智能化管理借鉴：

以下智能化代表项目售价均在25000元/㎡-45000元/㎡之间。

智能化模块

工作原理及功能

代表楼盘

密码锁/指纹锁

通过检验人员指纹特征方式来识别进出权限

三湘海尚

防盗报警系统

在户内的客厅及主卧设有红外微波双鉴探测器及紧急报警按钮

深圳幸福里

停车保安系统

汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统

深圳幸福里

大堂电梯

火警自动报警紧急疏散系统

深圳幸福里

远距离读卡技术

采用德国进口速宾停车场系统，并配置远距离读卡技术，无需停车即可快速进出

三湘海尚

室内红外防护

/户外被动探测器

当外来入侵者进入到花园或阳台便实现报警

万科城

刷卡式布防

无论主人是否在室内，均可布防

万科城

走道自动门磁系统

平时隐藏，一旦火灾是自动防火

深圳幸福里

吸尘排污系统

改变传统垃圾处理方式，统一中央吸尘、使垃圾不在房间停留，统一中央分类，不给细菌滋生条件。

南京朗诗国际街区

室内智能家居终端机

智能控制、远程控制屋内电器

深圳红树西岸

业内智能化系统配备成本：

安防智能化

家居智能化

小区管理

每平米增加4000元

门禁系统、入户二次确认、进口指纹入户门锁芯（3500-5000元/个）、电梯刷卡入户（1-2万/部电梯）、警报系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、周界红外线防越系统

场景设置、家居远程控制、家庭防盗

楼宇对讲系统、三表自动抄送、社区信息平台、停车场自动管理系统（远程读卡系统）

每平米增加2000元

门禁系统、警报系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、周界红外线防越系统

部分家居智能化

楼宇对讲系统、三表自动抄送、社区信息平台、停车场自动管理系统

每平米增加1000元

门禁系统、警报系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、周界红外线防越系统

无

楼宇对讲系统、三表自动抄送、社区信息平台、停车场自动管理系统

五、本项目智能化系统应用建议

建议本项目在小区智能化系统建设中，以常规化安防及家居智能化系统为主，将小区安防列为重中之重，注重选取设备的品牌知名度及售后服务水平，借鉴雅居乐集团产品智能化成熟操作经验，根据沈阳项目特点进行有效更新，一个小区的物业管理主要在于后期维护与对客户的人性关怀，只有这样才能有效加强客户对项目的价值感知及对雅居乐品牌的忠诚度与美誉度！

Ø八级安全屏障

【一级屏障】：

红外线周界防范和24小时全天候监控

【二级屏障】：

派出所道路闭路电视监控系统

【三级屏障】：

出入口全封闭式管理

【四级屏障】：

可视对讲及智能IC卡门禁

【五级屏障】：

园区内围和地下车库的严密监控

【六级屏障】：

楼宇巡查与隐形安管服务

【七级屏障】：

室内防盗，防火综合报警系统

【八级屏障】：

紧急事件处理及小区保安快速反应系统

Ø十四大先进智能系统（红色为在原有基础上建议新加安防系统）

1、胁迫码识别系统；2、无线遥控车位系统；3、翼闸式行人出入口：

4、可视对讲三方通话系统：

5、LED户外电子彩色显示屏：

6、窗透封闭式IC卡业主信报箱7、闭路电视监控系统：

8、车辆出入管理系统9、智能卡门禁管理系统10、背景音乐系统11、电子巡更管理系统12、红外线周界防范系统13、多媒体信息发布系统14、设备监控装置系统

Ø三大智能化管理

【触屏式自助查询机】：

【时限识别门禁系统】：

【访客登记无纸化系统】