工程项目总体安排最新.docx
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工程项目总体安排最新
（一）“丁香水岸”项目主要工作内容
销售指标
1、销售合同额：
确保5.5亿元。
2、年度销售回款额：
确保4.8亿元。
续建项目
二期一批:
高层住宅:
20#、21#、48#、49#，4栋，32层短肢剪力墙结构，总建筑面积：
60588㎡。
三期一批：
高层住宅:
13#、14#、16#、17#，4栋，32层短肢剪力墙结构，总建筑面积：
54064㎡。
目前8栋高层为主体施工阶段，其中20、21#主体封顶，48#楼施工至20层，49#施工至22层，17#主体封顶，13#施工至24层，14、16#施工至22层。
今年重要节点要求48#、49#6月30日主体封顶，年末装饰工程完成50%；20#、21#、13#、14#、16#、17#10月25日前取得竣工备案，10月31日交付。
新建项目
一期一批：
多层住宅：
37#，1栋，6层
小高层住宅：
38#，1栋，11层
总建筑面积约5700㎡
二期一批:
社区用房:
19#，1栋，3层，总建筑面积：
893㎡。
二期二批:
多层住宅:
30#、31#、36#、41#、42#，5栋，6层
小高层住宅：
39、40#，2栋，11层
总建筑面积：
2.4万㎡。
三期一批：
物业用房:
15#，1栋，3层，总建筑面积：
1118㎡。
三期二批：
多层住宅:
24#、25#、26#、27#、29#，5栋，6层
总建筑面积约2.1万㎡。
注：
如高压线今年拆除，则18#、19#、22#、47#及部分50#楼工程需立即施工。
（二）“丁香水岸”项目的总体进度安排
2014年度营销重要节点
1、1-2月余货消化，新推房源的蓄客期；
2、3月推售16#、49#半栋；配合16#、49#楼半栋加推节点，举行老带新送家电活动，为开盘节点暖场、维护老业主、助力销售。
3、5月加推17#半栋、49#半栋、32#整栋；开盘当天以家电0元起拍的形式吸引客户关注。
4、8月加推30#、31#、32#、37#；
5、10月加推36#、39#、40#，11月余货强销期；13#、14#、16#、20#、21#配合客服办理入住。
2014年度工程重要节点
楼号
序号
重要节点
完成时间
二期一批高层20#、21#
1
北侧外墙抹灰完成
2014-4-20
2
屋面完成、塔吊及其基础拆除
2014-4-25
3
北侧外墙保温完成
2014-5-1
4
外架、人货电梯及基础拆除
2014-7-30
5
完成单体竣工验收
2014-8-30
6
完成与物业交房工作
2014-9-20
二期一批高层48#、
49#
1
主体结构封顶
2014-6-30
2
外架、塔吊及基础拆除
2014-7-30
3
室内地面完成
2014-9-15
外墙保温完成
2014-9-30
4
外墙涂料及室内抹灰完，室内地面完成50%
2014-10-31
三期一批高层13#、14#、
16#
1
主体结构封顶
2014-5-15
2
外墙保温完成
2014-7-20
3
室内地面完成
2014-7-30
4
升降机拆除及室外配套工程开始施工
2014-8-20
5
外墙涂料及真石漆完成
2014-9-15
6
完成单体竣工验收
2014-9-30
7
完成与物业交房工作
2014-10-15
三期一批高层15#
1
土方开挖
2014-5-10
2
基础工程施工完成
2014-5-30
3
主体结构封顶
2014-6-20
4
内外装饰施工完成
2014-9-15
5
完成单体竣工验收
2014-9-30
三期一批高层17#
1
砌筑工程及主体验收完成
2014-5-20
2
屋面工程施工完、塔吊及其基础拆除完
2014-5-30
3
外墙保温完成
2014-7-20
4
外架、人货电梯及基础拆除完
2014-7-30
5
完成单体竣工验收
2014-9-30
6
完成与物业交房工作
2014-10-15
注：
如高压线今年拆除，则18#、19#、22#、47#及部分50#楼工程需立即施工。
二期一批、三期一批室外管网工程
1、水暖专业管线敷设工期安排：
（1）2014.3.25-2014.5.20，20#-13#道路下主线管网施工；
（2）2014. 6.25-2014.7.10，20#、21#宅间支线管网施工；
（3）2014.7.1-2014.7.12，17#宅间支线施工；
（4）2014.8.30-2014.9.15，13#-16#宅间配套支线施工
（5）2014.9.15，13#、14#、16#、17#、20#、21#消防验收时间。
2、二期一批、三期一批电力、弱电室外管网工程管线敷设工期安排：
（1）2014.7.1-2014.7.10，完成20#21#北侧部分；
（2）2014.7.10-2014.7.25，完成从20#和21#之间到18#和22#之间的部分，以及22#北侧局自维箱变的部分；
（3）2014.8.31-2014.9.20，完成18#和22#之间到16#和17#施工道路以北的部分；
（4）2014.9.15-2014.9.30，完成13#到16#的宅间部分，充分做好现场协调，择机完成剩余施工道路的部分；
（5）2014.10.1-2014.10.15，完成48#49#部分。
二期一批、三期一批园林景观工程
1、20#、21#景观工程安排：
（1）开工：
2014.7.1
（2）植物栽植：
2015.4.10—2015.5.10
（3）小品工程：
2014.7.10—2014.8.25
（4）收尾工程：
2014.8.25—2014.8.30
2、13#-17#宅间园林景观工程安排：
（1）开工：
2014.5.20
（2）土方工程：
2014.9.10-2014.9.20
（3）小品工程：
2014.09.20—2014.10.15
（4）道路工程：
2014.05.20—2014.10.20
（5）收尾工程：
2014.10.15—2014.10.30
（6）乔木栽植：
2015.04.10—2015.05.10
（7）灌木栽植：
2015.04.20—2015.05.20
（8）草坪种植：
2015.06.20—2015.07.10
（三）“丁香水岸”项目销售、安全、质量、进度、文明施工等标准及保证措施
销售管理
2014年丁香水岸项目面临着5.5亿的销售任务，首先要有正确的营销策略，同时还需要工程的全力配合、有效的广告推广及强化售楼员的专业水平。
一、大型开盘制造声势
2014年，本案需要至少两次的大规模品牌宣传活动，在市场上制造强大声音，提高本案的知名度和影响力。
二、广告推广全力配合，线上线下两手抓
有效的广告推广手段对产品销售将起到举足轻重的作用。
线上推广将集中在华商晨报、地铁报、楼市报、网络、短信等媒体，大力宣传品牌及产品；线下推广将依靠广告牌、短信等渠道寻找客户。
三、拓展
大客户扩编、建立完善的分销渠道，通过直销团队、周边园区、企事业单位拓展、增加外展点、二三级市场联动等方式，增加客户量。
四、老业主维护
加大老带新奖励机制，深度挖掘老客户资源，通过奖励机制，提高老客户推荐量。
五、销售保证措施
1、对销售人员进行一系列的系统专业培训，包括对中铁品牌的深入培训和中铁企业形象系统的认识；根据周边竞品情况，随时调整销售说辞，同时，通过统一工装、统一用语、统一礼仪规范等一系列措施，塑造整齐划一、战斗力、凝聚力、向心力较强的营销团队。
2、明确全年的销售目标。
根据年度及阶段销售目标，对销售团队下达销售任务及激励措施，使每个人明确奋斗目标，实现营销团队思想的高度统一，充分发挥团队的专业性。
3、加强销售案场的管理，提高项目到访成交比，珍惜每一组来访客户，充分挖掘潜在客户，加强案场和销售配合，增加销售培训以及业务能力考核。
4、合理的奖惩机制，吸引优秀销售人员，并且实行严格的月度末尾淘汰制度。
5、价格策略：
充分了解市场，与区域各竞品户型销售均价做比较、调整。
确保销售价格能够在市场具有一定的竞争力。
6、提高与银行以及代办公司的配合力度，简化中间办事流程和时间，提高工作效率，加快回款以及签约力度。
7、明确全年重要节点推广计划，根据年度推广计划及各重要节点推广计划，对销售团队进行活动及推广计划培训及说明，使其明确活动目的，有针对性的开展客户接待工作并配合节点活动，使活动顺利、有效的执行。
8、制定严谨、详细的销售以及推广计划，明确责任、落实到人，调动全员工作积极性，提高坚决抵制“大锅饭”的不良风气。
9、充分挖掘老业主以及优质客户资源，发挥公司品牌影响力，在2014年形成区域内的品牌强势占位。
10、加强与各个部门之间的沟通与协调，形成强有力的支持与配合。
11、加强工作中计划与过程的监控管理，注重总结与归纳，减少工作中的失误，提高工作效率。
工程进度管理
1.劳务分包确保工期：
开工前，各总包单位必须按照建设单位要求优选社会信誉良好、施工速度快、施工质量稳定且能满足建设单位创精品要求、无拖欠农民工工资不良行为，劳动力及管理人员数量充足有保障，管理正规化的整建制劳务分包企业。
总分包单位之间必须签订工期，质量，安全文明施工及奖罚等各项指标明确的劳务分包合同。
2.应急预案确保工期：
提前做好劳动力突变的应急预案，有充分的策划及预想，制定强有力、针对性措施，确保由于农民工农忙返乡、重要节日、质量多次整改达不到要求、拖欠农民工工资及工资纠纷、农民工恶意讨薪等突发事件引发的短时间内劳动力短缺，影响计划工期。
3.管理人员配备确保工期：
各总包单位必须按照高层一栋配备一个技术员，一个安全员，一个质检员，一个工长，一个验线员的“五个一”原则，配备管理人员，在管理人员上为确保工期做好工作。
4.机械配备确保工期：
各种机械配备数量要充足，备足常用易损件，尽量选用先进机械、新机械或故障率低、质量可靠的机械。
机修人员技术水平要过硬，并且数量满足施工需要。
合理匹配临时用电线路，均衡合理，防止由于停电影响工期。
大型设备要提前做好报检，确保如期使用，确保工期。
5.资金、材料确保工期：
资金及建筑材料准备要充分，材料计划要提前且准确。
6.科学管理、统筹安排确保工期：
合理安排施工流程，处理好主体施工、景观施工、外管网主线施工、外管网支线施工、内外装修施工等各分部工程施工的先后关系，整体统筹安排，合理确定，具备条件的分部工程一定要提前组织进场施工，工期安排紧凑有序不松懈。
7.进度计划确保工期：
根据建设单位节点及总体工期目标要求，施工单位依次做好总进度计划，月进度计划及日进度计划，并报建设单位审核通过，要求严格按日进度计划组织施工。
出现滞后情况及时调整。
8.交房保证措施：
根据丁香水岸项目总体安排，高层13#、14#、16#、17#、20#、21#楼涉及到交房，要求各家总包将剩余工程安排好总体施工计划，严格按照节点计划去施工，并对实际完成情况进行考核，确保各道工序如期完成；协调好分包单位，进行各分包工程收尾工作，保证按期交付业主；48#、49#楼要求总包单位按照总体施工计划进行施工，针对交叉工序在施工安排上制定专项施工方案；在管理人员及劳动力上要妥善组织，安排专人负责协调安排高层整体施工，确保劳力充足，对每周计划进行严格考核，发生滞后的工序要及时解决，确保整体顺利推进。
对主体及装饰阶段要按照沈阳公司精品工程要求进行施工及验收，对各个节点按照合同及2014年责任状考核执行。
另外项目将组织举办不少于两次业主开放体验日活动，在房屋交付前通过业主的提前提出房屋较关心的问题和质量方面的不足集中进行整改，减少在交付过程中和维保过程中带来的维修问题。
9.会议制度确保工期：
实行日交班、周例会制度，及时总结工期计划完成情况，建设单位对工期将按周进行考核及处罚，对于出现工期滞后现象，施工单位应及时分析查找原因，及时整改及调整。
10.奖惩制度确保工期：
（1）严格执行施工合同管理附加协议中的关于工期奖罚措施。
（2）严格执行甲、乙双方签订责任状中的工期奖罚措施。
（3）对于由于施工单位原因导致工程未按期竣工，给建设单位造成的损失均由施工单位承担。
（4）项目根据专题会议制定的相关奖罚措施，要求各单位在收到通知后执行并回复。
工程质量管理
一、质量标准：
获得沈阳市优质主体工程，争创沈阳市玫瑰杯工程，达到中铁置业沈阳公司主体及装饰阶段精品工程标准。
二、质量保证措施：
1.管理制度确保质量：
沿续样板引路制度、保质量创精品活动，建立劳务、总包、监理、建设单位四级质量包保制度，责任明确，落实到人。
2.作业人员确保质量：
要求总包单位优选劳务分包企业，选择信誉好，施工质量好的劳务企业进场施工。
从操作工人个人素质上确保施工质量。
3.管理人员确保质量：
总包单位要配备足够的质量检查员进行质量管理，质量检查员要求素质高，技术过硬，专业水平强，责任心强，要敢于管理，三幢楼配备一个专职质量检查员。
4.检查程序确保质量：
严格执行“三检制”，检查不合格，严禁进行下道工序施工。
5.监理管理确保质量：
提高监理人员素质，增加监理人员数量，严格执行监理监督程序，敢于管理，确保工程质量。
对不能满足要求的人员坚决撤换。
对每个标段的栋号要有专人负责，每天上楼巡检，及时发现问题，与甲方主管工程师及时沟通，否则造成工程进度滞后及质量问题的，对相关监理工程师及总监进行处罚；监理人员严肃考勤纪律，按时打卡，工程部每周调取指纹打卡机数据进行考核。
相关考核结果作为年终对监理人员考评依据。
6.技术上确保质量：
制定切实可行，有针对性的施工方案，做到方案先行。
克服质量通病，优化施工方法，严格把控施工要点，确保工程质量。
7.施工过程中确保质量
在过去一年的工程开展中，在具体施工过程中存在不少施工难点，这些都制约了工程的整体进展，如阳台、露台施工等，针对这些问题，要求总包单位对这些难施工的部位制定专项施工方案及措施，在工序上可以先施工这些部位，确保精品工程的品质；项目在去年年末针对业主角度去看待工程中存在的问题，针对这些问题，要求施工单位在施工过程中去避免，防患于未然，确保交给业主满意房放心房，提高产品品质。
在施工过程中重点关注房屋的功能性，对此项目特别制定了《中铁丁香水岸使用功能缺陷防范手册》。
8、奖惩制度确保质量：
通过开展“保质量创精品活动”、签署目标责任状及合同约定的奖罚措施等，鼓励先进，惩罚落后，调动大家的积极性，实现优质优价，进而确保施工质量。
安全及文明施工管理
安全事故控制目标：
安全生产300天
1、杜绝死亡和重伤安全事故。
2、轻伤事故频率低于7‰。
3、杜绝出现火灾火警事故。
4、避免食物中毒，职业病发生。
安全生产达标：
1、达标合格率100%，消灭不合格施工现场。
2、特种作业人员持证上岗率100%。
3、安全培训教育上岗合格率100%。
4、设备完好率100%。
文明施工管理目标：
争创沈阳市新貌杯或中国中铁安全标准工地。
安全及文明施工保证措施：
1.安全管理人员：
甲方、监理、总包单位、劳务分包企业均要设置专职的合格的安全管理人员，针对现场实际安全情况，跟踪作业旁站式的进行安全管理。
2.安全文明施工检查要点及要求标准
3.施工安全违法、违规、违章处罚规定及文明施工达不到合同标准的处罚规定详见附件中对施工单位安全、文明施工处罚规定。
4.安全文明施工具体管理办法具体要求详见总包合同附件内容，奖罚内容详见文件汇编附件内容。
成本管理
成本标准：
达到沈阳公司目标成本控制要求。
成本保证措施：
1.设计单位、施工单位、监理单位、设计部、成本部、工程部要详细审图，根据以往工程开发建设经验，优化设计图纸，减少不必要的浪费，减少设计变更。
2.甲、乙双方采用固定总价的承包形式，工程造价一次包死，竣工决算不予调整，减少现场签证，确保成本目标实现。
3.在设计阶段合理选用装饰材料，确保达到设计效果的前提下实现优质优价。
4.在设计阶段合理控制含钢量及优化基础形式降低成本。
5.采用新材料、新工艺降低成本。
6.劳务分包承包价格一定要在劳务合同中明确，减少劳务价格上涨给施工带来的风险。
7.加快工期，加强管理，提高周转材料的使用率，减少管理费用，降低成本。
8.做好材料价格的市场预测工作，在材料价格较低时购买材料，材料计划一定要及时准确，减少由于多提料造成的损失。
9.合理安排施工工序及合理确定施工方案，减少交叉作业施工及返工，减少不必要费用的支出。
10.成本部人员经常到项目来，对过程中发生的一些签证及变更进行审核确认，在过程中控制成本，降低无效成本。
11.验工管理，要求总包在每月25日前上报本月验工，为保证现场生产稳定及农民工工资按时足额发放，要求个总包单位上报验工资料时同时上报“不拖欠农民工工资保证承诺”及“农民工工资发放记录”，否则将不予以验工及工程款支付；工程进度款按月度承包人已完工程自施部分造价的70%支付。
单位工程竣工验收合格后，支付至工程承包人自施部分总价的80%；待结算完成支付至工程承包人自施部分总价的95%，剩余5%作为质保金。
总包单位上报月度自施部分及甲供材料验工审批后，要求各总包开具与验工审批后相等数额建安发票，按财务审批流程拨付工程款；若不开具发票，将不予以资金拨付。
对丁香水岸项目所发生奖罚资金：
若发生奖励，下月验工中，由施工单位做正验工，开具建安发票在工程款支付中下发；若发生处罚，由施工单位做负验工，在工程款支付中扣除。
12.根据区域公司成本管理部相关要求，严格按照成本部下发工程结算相关约定执行，详见文件汇编附件内容。
维保管理
维保标准：
1.维保问题整改合格率/年度≥95％。
2.业主满意度≥85％。
3.媒体曝光及主动诉讼率为0。
维保保证措施：
1.在维保过程中，要急业主之所急，想业主之所想，耐心对待客户。
处理原则：
接到问题，做到反应快、处理快、回访快。
2.对于问题较严重或情绪波动大的重点客户，专人重点跟踪，直至解决问题。
3.全盘考虑，组织好总包（各分包）、监理公司，保持维保环节连接紧密，避免节外生枝。
4.各施工维保单位在接到物业公司通知报修后，必须按照维保流程的规定做好维保。
5.建立客户维保档案，以便进行跟踪和回访。
6.维保过程中出现的各种问题由物业公司负责与业主、施工维保单位等进行沟通，并对维修内容进行全程跟踪，落实维修结果。
7.应及时为业主提供良好的服务，杜绝与业主争执的现象发生，维修时禁止蛮干，随意破坏、动用业主家的物品
8.对维保人员按照客户服务有关制度和维保程序进行服务意识、礼仪、服务标准、专业等方面的培训，以保证维
保有效，客户满意。
9.对各施工维保单位的维保服务质量、进度、业主满意度进行监督管理。
对维保中发生的疑难问题，组织专业队伍确认责任单位、制定解决方案。
10.各施工单位的维修小组，保持通讯24小时畅通，接到维修任务后能够尽快到达维修现场参与问题核查。
双方商定的一般工程维修，施工单位应当在接到通知后24小时内开始进行维修工作；发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（如上、下水漏水、暖气漏水或者漏气、动力线路故障等）的紧急情况，承包人应当在接到维修通知后，立即达到现场开展抢修。
11.对于涉及结构安全的质量缺陷，双方应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范和紧急防护措施；由设计单位或者具有相应资格的设计单位提出维修方案，工程合作方实施维修。
12.因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三人的人身和财产损失的，施工单位在接到建设单位通知后，应当按照通知要求的时间，参加与房屋所有人、使用人或者第三人协商赔偿事宜，并根据协商结果承担赔偿责任。
协商达不成一致意见的，由建设单位按照《房屋建筑工程质量保修办法》向房屋所有人、使用人、第三人赔偿后，向承包人追偿。
13.若承包商有下列情况之一，建设单位将另行委托第三方处理，并明确原施工单位或承包商所发费用将从工程维保款中扣除。
⑴接到维修通知拒不到现场处理问题。
⑵超过《房屋质量保证书》约定的到场时间经物业公司再次提醒后仍未赶到现场。
⑶超过规定的时间仍未完成有关工程维修任务且不主动向物业公司报告。
⑷对同一位置经过两次维修问题仍未彻底解决。
⑸因承包商维修人员服务行为造成客户强烈投诉。
14.集中交房期，甲方组织对各栋号进行相关项目检查，对承包商进行考核，奖罚内容详见文件汇编附件内容。
（四）工程安全、质量监督计划
一、总则：
为了提高产品品质，加强对工程管理安全、质量管控，明确工程管理安全、质量控制的标准和目标，建立良好的安全、质量保障秩序，特编制本安全、质量管理计划。
二、目标：
质量方面---获得沈阳市“优质主体”工程，争创沈阳市“玫瑰杯”工程，主体及装饰阶段达到精品工程要求；
文明施工方面---于洪区安全文明施工标准工地。
现场施工达到随时可观摩程度。
三、管理职责：
项目工程管理部为工程管理施工安全、质量的归口管理部门，负责监督施工单位按规范施工，监督监理单位对营造过程进行有效管控，具体体现在以下方面：
1、对工程参建管理人员的履职情况进行监督；
2、对工程管理使用材料、安全、质量、成本、进度执行情况进行管控；
3、对施工过程及交付的有效控制；
4、组织协调重点维保问题的方案研讨和制定；
5、配合集团公司、区域公司及政府部门进行相关检查。
四、工作任务：
1、工程管理部对照合同及招标文件，检查承包单位安全、质量保证体系、人员上岗及履职情况，以确保工程安全、质量的管理。
2、工程管理部对照合同及招标文件，检查监理单位人员组织机构、人员上岗及履职情况。
3、检查审核承包单位施工组织设计及安全、质量措施、进度计划、材料进场计划、资金计划、签证变更等资料。
4、定期检查施工安全、质量情况以及监理单位监督执行情况。
抽查承包单位专业重点部位、关键工序的施工安全、质量措施及实施情况，以及监理单位旁站情况。
5、对重要部位的定位放线情况进行检查。
6、对所有拟进场的工程材料、构配件和设备及其质量证明资料进行抽查。
对不合格及不符合相关的材料、构配件、设备要求的承包单位撤出现场。
7、监督检查施工单位安全、质量通病控制情况。
8、组织客户交付后维保会议的召开，并负责协调重点维保问题的方案研讨、制定和监督。
9、负责协调政府相关工程安全、质量管理部门提出的重大及难点问题，并与区域公司各部门进行协调解决。
10、配合集团公司、区域公司及政府部门进行相关的检查。
五、实施规划：
1、抽查分项、分部工程质量及评定资料，抽查隐蔽工程验收记录；
2、抽查地基基础检测报告和基础验槽记录；
3、抽查基础、砌体、混凝土、钢筋及防水等施工质量；
4、抽查水、电、设备、通风各重要工序施工安装质量和功能检测记录；
5、检查样板间施工情况，并提出要求和建议。
重点检查主体结构、内抹灰、室内地面、防水等分项工程质量，并根据创精品规定进行评分；
6、本工程开展的质量、安全、文明施工检查共有三种形式：
日常巡检、每月大检查、专项检查。
（1）日常巡检为针对单体楼号的每周至少两次的检查，参加人员为建设单位专业工程师、楼号监理工程师、参建单位安全员、楼号负责人，参与各方相应做好自己记录，对发现问题做到闭合处理，以备每月大检查进行抽查；
（2）专项检查是由工程管理部组织的相关专业工程师、监理工程师、
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