房地产抵押估价报告.docx
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房地产抵押估价报告
武汉威龙房地产估价有限公司
房地产抵押估价报告
估价项目名称:
华中科技大学文华学院
委托方：
华中科技大学文华学院
估价方：
武汉威龙房地产估价有限公司
估价人员：
邓威威、舒玉龙
估价作业日期：
2011年6月27日—2011年7月1日
估价报告编号：
武国用（2002）字第××××号
一.致委托方函………………………………………………………………2
二.估价师声明………………………………………………………………5
三.估价的假设和限制条件…………………………………………………6
四.房地产估价结果报告……………………………………………………7
（一）委托方………………………………………………………………7
（二）估价方………………………………………………………………7
（三）估价对象……………………………………………………………7
（四）估价目的……………………………………………………………11
（五）估价时点……………………………………………………………11
（六）价值定义……………………………………………………………12
（七）估价依据……………………………………………………………12
（八）估价原则……………………………………………………………13
（九）估价方法……………………………………………………………13
（十）估价结果……………………………………………………………14
（十一）估价人员…………………………………………………………14
（十二）估价作业日期……………………………………………………15
（十三）估价报告应用的有效期…………………………………………15
五.房地产估价技术报告……………………………………………………16
（一）区域因素分析………………………………………………………16
（二）个别因素分析………………………………………………………16
（三）市场背景分析………………………………………………………17
（四）最高最佳使用分析…………………………………………………17
（五）估价方法选用………………………………………………………18
（六）估价测算过程………………………………………………………18
（七）估价结果确定………………………………………………………28
六.附件………………………………………………………………………29
致委托人函
华中科技大学文华学院：
承蒙贵方的委托，我公司对位于武汉市洪山区华中科技大学文华学院内学生食堂（地号××××）全座房地产进行了抵押评估。
此次评估目的是确定该房地产的市场价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。
估价时点为2011年6月27日。
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象转让价格的因素，运用成本法、收益法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为为人民币7678100元，大写：
柒佰陆拾柒万捌仟壹佰元整。
武汉威龙房地产估价有限公司
法定代表人：
邓威威
二○一一年七月一日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
我们郑重声明：
⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
本估价报告由XX公司负责解释。
参与本次估价的工作人员
参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）
估价师姓名
注册证书号
签字
邓威威
×××
×××
舒玉龙
×××
×××
参加估价人员：
邓威威舒玉龙
估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
⑴合法性前提。
合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。
具体前提如下：
①估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
②估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为50年，2002年3月5日至2052年3月6日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。
⑵最高最佳使用假设。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。
本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶估价时点假设。
即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。
估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。
如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。
⑷公开市场假设。
即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。
公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
⑸报告使用限制条件如下：
①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。
⑹其他假设与限制条件。
对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
关于位于武汉市洪山区华中科技大学文华学院内的学生食堂的估价结果报告
（编号：
××××××）
房地产估价结果报告
一、委托方
1、委托人：
华中科技大学文华学院
2、单位地址：
武汉市洪山区关山文园路58号
3、联系人：
XXX
4、联系电话：
XXX
二、估价方
1、受托估价机构：
湖北威龙房地产评估咨询有限公司
2、机构地址：
武汉市洪山区珞瑜路XXX号
3、联系人：
舒玉龙
4、联系电话：
XXX
三、估价对象
1.估价对象基本状况
本次估价对象为武汉市洪山区华中科技大学文华学院内的学生食堂的房地产，房屋建筑面积为3580平方米，商品房用途为教育用地。
华中科技大学文华学院内的学生食堂，建成于2003年，钢混结构，总层数3层，外墙面贴石材及瓷砖，两部楼梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。
估价对象为整栋食堂，四层楼，朝向西。
室内装修情况为：
大厅地面铺石材，墙面贴石材及石质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房内有整体厨柜，内铺石质地板砖、墙面为乳胶漆及有机玻璃，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。
室内水、电、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。
用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为九成。
2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载，该用地为教育用地，房屋建筑面积为3580平方米，土地使用年限自2002年3月5日至2052年3月6日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
3.估价对象区位状况
洪山区基本概况
估价对象位于武汉市洪山区华中科技大学文华学院内，洪山区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况以及华中科技大学文华学院的教育情况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。
武汉市洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。
全区自西向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉的东大门。
全区版图面积570平方公里，户籍人口82.6万，常住人口超过100万，辖8个街道6个乡镇。
洪山区人文特色浓郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。
近年来，洪山区以科学发展观为指导，充分发挥自身的区位优势，深入实施“依法治区、科教兴区、环境优区”战略，积极推进先进制造业、现代服务业和都市农业加快发展，经济社会保持了持续快速健康的发展态势。
2007年，全区实现生产总值224.9亿元，比上年增长15.02%；规模以上工业增加值35.5亿元，增长20.95%；全口径财政收入26.5亿元，区级财政收入7.19亿，分别增长26.2%和22.1%；城镇居民人均可支配收入14698元，农民人均纯收入6901元，分别比上年增长15.21%和10.19%。
估价对象区位状况
位置：
估价对象位于华中科技大学文华学院内，地理位置较优越。
华中科技大学文华学院基本情况：
校园位于华中科技大学主校区对面1公里处（东湖高新技术经济开发区内，创业街东，中国光谷中心），可共享和使用华中科技大学主校区教学资源。
校园建设有教学楼、宿舍群、食堂、塑胶运动场、实验大楼、语音与计算机大楼、图书馆和行政大楼等设施，校园面积1280亩。
学院设有理、工、文、管、法多个学科门类的32个本科专业和13个专科专业（截至2008年9月），面向全国30个省市区招生，在校本、专科生14500余名。
学院以“育人为本，质量第一”为办学宗旨，共享华中科技大学的优质教育资源，培养具有创新精神和能力的高素质实用型专业人才。
学生学业完成时，符合学籍管理规定、成绩合格的毕业生颁发华中科技大学文华学院毕业证书；符合学士学位授予条件者，授予华中科技大学文华学院学士学位。
华中科技大学负责学院的管理和教学，并帮助建立教学质量监测和评估体系；学院中层以上管理干部由华中科技大学选派；任课教师绝大多数是华中科技大学选派的在职教师，其中大部分是教授和副教授。
华中科技大学以“从严治校”闻名，文华学院继承华中科技大学管理传统，从做人、学习、生活、习惯等多方面对学生严格要求，受到学生和家长的支持和理解；同时，学院注重“严”、“活”结合，张扬个性，发挥学生的想象力和创造性，增强适应能力、竞争能力和创新能力。
学院正逐步形成学生“自我教育、自我规范、自我管理”的氛围。
学院注重校园文化建设，对学生进行人文素质教育，提高学生情商和综合素质，经常举行“院士、教授论坛”、“企业家论坛”等系列讲座，还举行大学生文化节、各种大赛和丰富多彩的学生团体活动。
许多活动都由学生自己组织和主持，调动了学生的参与积极性和热情。
学院正在努力为大学生创造良好的学习和生活环境，建立良好的校风和学风。
自然环境和人文环境：
估价对象食堂内条件较好，设备齐全，环境较好。
公共服务设施及教育配套设施：
小区附近有建设银行、工商银行、邮政银行、中商超市、湖北中医院、华中科技大学、森林公园等，生活服务及教育设施较齐全。
交通：
食堂通达性较好，方便学生就餐。
学校附近有738、518等多条公交车站，交通便捷度较高。
基础设施状况：
估价对象食堂，基础设施齐全，厨房内的设备大多较新，完全可以满足食堂正常运行的需要。
4.估价对象权属状况
本次评估的范围为洪山区文园路58号，产权属武汉美联地产有限公司所有。
其《房屋所有权证》证号为武房权证市字，证载设计用途为教育用地，建筑面积为4200平方米；其《国有土地使用证》证号为武国用（2002）第XXX号，土地使用权类型为出让，终止日期为2052年3月5日，土地使用权面积为1788平方米。
至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
四、估价目的
为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
2011年6月27日
六、价值定义
本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2011年6月27日的公开市场价格。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）
4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法
5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号）
6、建设部《房地产抵押估价指导意见》
7、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）
8、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件
9、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情
10、委托方提供的《房屋所有权证》（武房权证市字第XXX号）；
11、委托方提供的《国有土地使用证》（武国用（2003）字第XXX号）；
12、委托方提供的其他有关资料
八、估价原则
本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。
九、估价方法
根据建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：
房地产抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价人员知悉的法定优先受偿款
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目情况及邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准等，经过反复研究：
（1）估价对象作为学生食堂用途，主要利用学生就餐盈利，属收益性房地产，故选用收益法作为一种估价方法。
（2）由于估价对象用途为食堂，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用另一种方法——成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格
1、收益法：
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
式中：
V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。
2、成本法：
是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
十、估价结果
本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2011年6月27日的市场价格为：
（币种：
人民币）
房地产总价：
767.81万元
大写金额:
柒佰陆拾柒万捌仟壹佰元整。
十一、估价人员
估价师姓名
注册证书号
签字
邓威威
×××
×××
舒玉龙
×××
×××
十二、估价作业日期
2011年6月27日至2011年7月1日
十三、估价报告应用的有效期
在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2011年6月27日至2012年6月27日。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
（一）估价对象权属状况
本次评估的范围为武汉市光谷创业街文华路一号，其《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第XXX号），其地号为，证载用途为教育用地土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2043年3月5日，土地使用权面积为1788平方米。
至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
（二）估价对象实物状况
估价对象为一栋三层的钢混建筑物，建成于2004年5月20日，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为八成新。
一楼为小吃区，二楼三楼为正餐区。
其装修状况大致如下：
楼外立面面饰红色条型面砖，门厅处：
顶棚为玻璃，地面为大理石岩；室内：
内墙面面饰白色乳胶漆，地面铺贴瓷砖。
楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为木质漆红栏杆。
门均为透明加厚玻璃门带塑胶门帘，窗为铝合金窗。
室内配有电视、电扇、卫生间；工作区各项设施完善。
估价对象维护保养状况良好。
二、区域因素分析
（一）区域概况：
武汉是湖北省省会，华中地区最大城市，武汉是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。
（二）基础设施情况：
处东湖区为国家示范区。
交通发达，区域配套和基础设施完善。
（三）房地产政策对房地产的影响：
受国家宏观调控政策的影响，武汉房地产价格仍稳步上升，上升的幅度高于周边中部城市。
再加上估价对象所在的武汉市光谷创业街文华路一号，紧邻佳园路，位于光谷创业园内，交通方便，环境好，配套设施完善，周围有三环集团，中商平价超市，华中科技大学，森林公园，中百超市；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。
三、市场背景分析
随着国家产业政策调整，武汉将定位中部崛起的龙头，洪山区作为新城区，其经济、科教、人文各方面优势将日渐突出，目前，由于武汉新太阳科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各种问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为学生食堂用。
在区位优势的带动下，如估价对象定位准确，在市场上应具有相应发展空间。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
估价对象房屋证载用途为教育，实际用途为教育，根据《房地产估价规范》中的保持现状前提：
认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。
因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。
因此，本估价报告的估价对象按教育用途进行估价符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用
1、收益法：
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
式中：
V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。
2、成本法：
是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
六、估价测算过程
（一）基准地价系数修正法测算土地价格
1、武汉市基准地价概况
根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复》（鄂价房服[2005]10号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。
根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，武汉市土地定级与基准地价评估的范围为武汉市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区以及东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区。
土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。
其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于武汉洪山区光谷中心，评估设定用途为教育用地，根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，确定待估宗地处于基准地价综合二级用地区域，基准地价为910元/平方米。
3、宗地地价区位因素修正
①基准地价修正体系
根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，Ⅱ级教育用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数表详见下表1-1、表1-2：
表1-1Ⅱ级教育用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
交通条件
临街道路状况
混合型主干道
生活或交通型主干道
交通型或生活型次干道
交通型主干道
支路
临公交站点状况（条）
≤300
（300,500）
（500,1000）
（1000,1500）
>1500
距火车站距离（米）
≤1000
（1000,2500]
（2500,5500]
（5500,8000]
>8000
距长途汽车站距离（米）
≤1500
（1500,3500]
（3500,4500]
（4500,5500]
>5500
距码头距离（米）
≤1200
（1200,3500]
（3500,6000]
（6000,8000]
>8000
基础公用设施状况
排水状况
好
较好
一般
较差
差
环境条件
地质状况
坚固类场地土体，抗震能力强
硬塑类场地土体，抗震能力较强
抗震能力一般
软塑类场地土体抗震能力较弱
软散类场地土体，抗震能力弱
产业规模
产业集聚度
高新技术产业联系紧密区
高新技术产业联系一般区、一般产业联系紧密区
高新技术产业联系松散区、一般产业联系一般区
一般产业联系松散区
独立分布区
表1-2Ⅱ级教育用地宗地地价区位因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
交通条件
0.410
临街道路状况
0.101
0.023
0.011
0
-0.014
-0.027
临公交站点状况（条）
0.066
0.015
0.007
0
-0.009
-0.018
距长途汽车站距离
0.078
0.018
0.009
0
-0.010
-0.021
距火车站距离
0.091
0.020
0.010
0
-0.012
-0.024
距码头距离
0.074
0.017
0.008
0
-0.010
-0.020
基础公用设施状况
0.280
排水状况
0.280
0.063
0.032
0
-0.038
-0.075
环境状况
0.180
地质状况
0.180
0.041
0.020
0
-0.024
-0.048
产业规模
升级会员 