基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究毕业论文.docx
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基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究毕业论文
毕业论文
题目
基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究
毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重承诺：
所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。
尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。
对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。
作者签名：
日 期：
指导教师签名：
日 期：
使用授权说明
本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：
按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。
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学位论文原创性声明
本人郑重声明：
所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。
除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。
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日期：
年月日
学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。
本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
涉密论文按学校规定处理。
作者签名：
日期：
年月日
导师签名：
日期：
年月日
注意事项
1.设计（论文）的内容包括：
1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）
2）原创性声明
3）中文摘要（300字左右）、关键词
4）外文摘要、关键词
5）目次页（附件不统一编入）
6）论文主体部分：
引言（或绪论）、正文、结论
7）参考文献
8）致谢
9）附录（对论文支持必要时）
2.论文字数要求：
理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。
3.附件包括：
任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。
4.文字、图表要求：
1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写
2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。
图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画
3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印
4）图表应绘制于无格子的页面上
5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档
5.装订顺序
1）设计（论文）
2）附件：
按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订
指导教师评阅书
指导教师评价：
一、撰写（设计）过程
1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神
□优□良□中□及格□不及格
2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度
□优□良□中□及格□不及格
3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力
□优□良□中□及格□不及格
4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性
□优□良□中□及格□不及格
5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况
□优□良□中□及格□不及格
二、论文（设计）质量
1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？
□优□良□中□及格□不及格
2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？
□优□良□中□及格□不及格
三、论文（设计）水平
1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义
□优□良□中□及格□不及格
2、论文的观念是否有新意？
设计是否有创意？
□优□良□中□及格□不及格
3、论文（设计说明书）所体现的整体水平
□优□良□中□及格□不及格
建议成绩：
□优□良□中□及格□不及格
（在所选等级前的□内画“√”）
指导教师：
（签名）单位：
（盖章）
年月日
评阅教师评阅书
评阅教师评价：
一、论文（设计）质量
1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？
□优□良□中□及格□不及格
2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？
□优□良□中□及格□不及格
二、论文（设计）水平
1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义
□优□良□中□及格□不及格
2、论文的观念是否有新意？
设计是否有创意？
□优□良□中□及格□不及格
3、论文（设计说明书）所体现的整体水平
□优□良□中□及格□不及格
建议成绩：
□优□良□中□及格□不及格
（在所选等级前的□内画“√”）
评阅教师：
（签名）单位：
（盖章）
年月日
教研室（或答辩小组）及教学系意见
教研室（或答辩小组）评价：
一、答辩过程
1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况
□优□良□中□及格□不及格
2、对答辩问题的反应、理解、表达情况
□优□良□中□及格□不及格
3、学生答辩过程中的精神状态
□优□良□中□及格□不及格
二、论文（设计）质量
1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？
□优□良□中□及格□不及格
2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？
□优□良□中□及格□不及格
三、论文（设计）水平
1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义
□优□良□中□及格□不及格
2、论文的观念是否有新意？
设计是否有创意？
□优□良□中□及格□不及格
3、论文（设计说明书）所体现的整体水平
□优□良□中□及格□不及格
评定成绩：
□优□良□中□及格□不及格
教研室主任（或答辩小组组长）：
（签名）
年月日
教学系意见：
系主任：
（签名）
年月日
基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究
摘要
中国房地产税收制度改革是房地产行业发展的客观要求，也是税收制度改革的重要内容。
在国民经济中，房地产既是重要的生产资料，也是必要的生活资料。
大力发展房地产业，提供更好更多的房地产商品，不仅对于经济的发展还是对社会的进步，均有十分重要的意义。
但随着房地产市场的建立和发展，现行的以土地无偿使用的房地产税收制度日趋暴露其缺陷，必须进行改革。
同时从建国至今，我国的税收制度基本局限性于流转税的改革，而财产税（诸如：
房地产税）改革缓慢，不利于发挥税收对房地产资源配置和财富的分配的调节作用，也不利于建立地方税体系和更好地发挥地方政府的作用。
为了改变这种现状，必须进行房地产税收制度改革。
本文首先分析我国房地产税收的现状以及上海、重庆两市的房产税改革试点情况，并从实践层面论证房地产税制改革的必要性。
其次，文章分析了英国、美国、日本等国家在开征房地产税方面的经验，以便我国学习和借鉴。
最后，提出我国房地产税制改革的方案构想。
第一，应抛弃“头痛医头脚痛医脚”的错误做法，既要关注房地产税的财政收入、宏观调控等功能，更要留意其合理调节居民收入分配的功能；第二，结合我国房产税收改革试点，提出税制改革方案；第三，完善房地产登记制度、评估制度和税收管理权限的设定等，推动我国房地产税制改革的进程。
关键词：
房地产税，收入分配功能，税制构建
AConstructiveCaseStudyonChina’sRealEstateTaxSystemBasedonitsIncomeDistributionFunction
Abstract
Objectivelyspeaking,thedevelopmentofRealEstateIndustryinChinarequiresareformoftherealestatetaxsystem,whichisalsoanimportantcomponentofthegeneraltaxsystemreform.InNationalEconomy,realestateisnotonlyakeyfactorincapitalgoods,butalsoinconsumptiongoods.Theboostofrealestateindustrytoprovidebettergoodsprovestohaveessentialinfluenceonboththegrowthofthemarketeconomyandthedevelopmentofthesociety.However,withtheestablishmentandexpansionoftherealestatemarket,thecurrentrealestatetaxsystem,namelytheonethatprovidesuseofthelandforfree,isexposedtoundesirablerisksandreadyforareform.Meanwhile,eversincethefoundingofthisnation,China’staxsystemreformislimitedtothereformofturnovertax.Propertytaxsuchasrealestatetaxishavingaveryslowprogressonthepathofreform.Thisnotonlyjeopardizesthebufferingeffectthattaxissupposedtohaveonthedistributionofrealestateresourcesaswellasfortune,butalsoimperilsthelocalgovernmentsonimprovingthelocaltaxsystemsindifferentregions.Inordertochangetheunsatisfactorystatusquo,areformofthecurrentrealestatetaxsystemisamust.
ThispaperstartswithanalyzingthecurrentsituationsofChina’srealestatetaxsystemandtwocasestudiesofShanghaiandChongqingontheirattemptstoreformtherealestatetaxsystem.ThislaysthefoundationforthenecessityforarealestatereforminChina.Moreover.thewriterdiscussesthepracticalityofthistaxreform,borrowingtheexperiencefromBritain,AmericaandJapanfollowingtheirprecedentsofsuccessfulrealestatetaxsystems.Finally,thewriterenvisionsapracticalproposaltomakethisreformactuallyhappeninChina,withthreekeypoints:
first,weshoulddismisstheconventionalthoughtoftakingstop-gapmeasures,withequalattentiononrealestatetax’stwomainfunctions—controloverthemacro-economyandadjustmenttoincomedistribution.Second,trytoincorporatetheexperiencefromthetrailblazercitiesthathavealreadydonethepilotreformswiththenationalreformplan.Third,advancethereformprocessbyimprovingtherealestateregistration,evaluationandadministrationsystems.
Keywords:
realestatetax;thefunctionofdistributingincome;constructionofanewtaxsystem
目录
摘要i
Abstractii
第一章绪论-1-
1.1研究背景-1-
1.2研究意义-1-
1.3文献综述-2-
1.4研究内容及方法-4-
第二章房地产税功能的理论分析-5-
2.1税收的功能-5-
2.2房地产税的内涵-6-
2.3房地产税制功能概述-7-
2.4我国现行房地产税的状况-8-
第三章我国房产税改革试点效果分析-12-
3.1沪渝两市房产税方案简介-12-
3.2沪渝两市房产税方案比较-13-
3.3沪渝两市方案的效果分析-14-
第四章国外在房地产税收入分配方面的经验借鉴-16-
4.1国外房产地税借鉴-16-
4.2经验总结-17-
第五章对我国房地产税税制建设的建议-20-
5.1我国房地产税制改革思考-20-
5.2房地产税基本构架设计-21-
5.3完善其他相关配套制度-23-
参考文献-25-
致谢词-26-
第一章绪论
1.1研究背景
在2014年党中央召开的十八届三中全会上，讨论并通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。
《决定》指出：
“要逐步提高直接税比重，完善税收制度，深化税收制度改革，加快房地产税立法并适时推进改革。
”房地产税制改革作为一项综合性改革，成为了社会各界关注的焦点，如何发挥好房地产税的作用将成为政府经济工作中十分重要的问题。
1.2研究意义
1.2.1社会意义
我国改革开放至今已有三十多年，在这期间国家的工业化、信息化、城镇化等指标都有着显著的提升，与此同时居民对于住房的需求也开始急速扩张。
促使房地产行业在短短几十年中，一跃成为我国经济的支柱产业，不论占GDP的比重还是在税收收入上，都是不容忽视的组成部分。
但是在繁荣的背后，也接连浮现出了不少问题，例如：
（1）房地产市场触顶迹象明显，中国70个大中城市新建住宅在2014年第一季度销售价格不论在同比和环比上，涨幅均呈现下降趋势。
房地产行业在信贷紧缩、自住房供应等多方面问题的影响下，如何保持健康发展是值得各方关注的。
（2）高房价已严重影响到了城镇居民的生活质量。
房屋作为生活居住的必需品，普通居民现今实在难以承受超出合理范围多倍的房价。
在公认的评价体系下，房价与收入的比值在3～6倍是较为合理的范围，但如今全国大中城市的比值，普遍超过了合理区间。
其中北京、广州、南京、杭州和西安这样的一、二线城市，房价收入比率甚至超过了10倍，引发了一些不必要的社会矛盾。
房地产税制改革的目标之一就是缓解社会矛盾，使税制更加合理化。
（3）随着我国经济飞速发展，人民生活日益改善，社会贫富差距也在逐年拉大，这严重阻碍了我国建成和谐社会的目标。
基尼系数是呈现财富集中度的主要指标，分值在0.3～0.4之间显示居民之间收入处于相对合理的水平，在0.4～0.5区间表明居民收入差距较大，而分值如果在0.6以上则表示社会贫富悬殊。
数据显示我国的基尼系数正逼近0.5，收入水平正逐步拉大，已接近红线的边缘，如处理不当将会引发一系列的社会问题，所以政府要着力调节收入分配和财富分布格局。
因为理论上房地产税基本不能转嫁，其税负一般由房产所有者直接承担，所以能够对存量财产进行有效调控，强化房产地税作用地发挥，成为政府调控居民收入差距的重要途径之一。
1.2.2经济意义
如今房地产所产生的丰厚利润，不断诱使人们将剩余资金投入到房地产行业获得更多的财富，实际上限制了对其他生产实体领域的资本投资，这对于国家乃至世界的经济运行都是潜在的巨大威胁，而这一倾向在中国尤其严重。
因此，为了避免资金过度地流入房地产行业，对开征房地产税是社会主义市场经济中调节房价、保障经济健康平稳发展的又一手段。
1.2.3政策意义
近年来政府多次出台如“国五条”、“国十条”等政策法规打压房价，但结果却是“打压一次，房价就涨一次”。
保障性住房的失效，廉租房制度所起作用也不明显；新开发的楼盘空置率高，炒房现象依旧不减；让民众对于房地产税制改革，产生了不同的看法。
因此如何转变房地产市场目前的发展模式、着力解决房地产业在发展过程中的突出问题，成为意义重大且影响深远的现实课题。
我国现行的分税制体制，使得中央在一定程度上强化了对整体经济的调控，但由于财政税收体制尚不完善，加之地方政府对GDP指标过度重视，致使各级政府纷纷通过高价拍卖土地，逐步从“税收财政”走上了“土地财政”。
从而提高了房产开发环节的成本，也间接地推高了地方的房价，最终损害了城乡居民的利益。
为了改变“土地财政”的局面，不仅要求政府修改和完善当前的征用办法、条例及土地制度，更要改革和健全地方财税体系，最终达到“税收财政”回归的目的，因此房地产税制改革也被寄予了厚望。
1.3文献综述
国内外专家学者对房地产税制改革进行了大量的研究与总结。
国外文献主要是针对房地产税在社会财富再分配的作用进行研讨。
国内文献主要针对国外房地产税制和我国房地产税的改革方向进行分析研究，取精华，弃糟粕。
1.3.1国外文献综述
如何建立一个公平、高效，能体现房地产税分配功能的税制，是近年来西方税收中的一个重要研究领域。
财产税具有累进（退）性是房地产税收收入分配效应的主要理论，也是争论的热点。
（1）迪克·内泽尔（DickNetzer，1966）是持财产税累退论的代表人物，他根据对理论和实证的结合研究，得出累退性质是房地产税的一大特征。
他发现低收入家庭在住房方面的年均消费总支出占家庭总收入的比重，比高收入家庭的比重还要高。
由此可视为房地产税对收入分布总体而言是累退的【1】。
（2）财产税累进论代表：
亨瑞·艾伦（HenryAaron，1975）则持相反的观点。
认为房地产税对于收入是有累进性的，即占有的财富（如房产）越多，其承担的税负也会越重。
在税收实践中，国家向富人征收的税负，会通过转移支付等方式将财富再分配到穷人的手中，从而达到调节收入分配的作用【2】。
对于上述理论的分歧，主要原因有以下几点：
①财产税的性质假设不同，累退论把财产税定义成消费税，累进论则将其归为资本税；②资本供给弹性的假设不同；③分析方法不一致，累退论集中于局部均衡分析，而累进论运用的是一般均衡分析法。
除去上述两种理论分析外，一些西方的经济学家还从实证角度分析研究了房地产税的累积性，但并没有得到统一的结论。
1.3.2国内文献综述
对如何体现出房地产税的税收功能，我国的专家学者同样进行了大量的科学研究。
李绍荣、耿莹（2005）运用Cobb-Douglas函数模型，计量出了我国税收结构对经济的总体规模及其要素的产出效率，结果表明在中国现行的流转税、所得税、财产税、资源税和行为税五大税类中，所得税和财产税履行着调节社会公平的职能。
但从税收实践角度看，这两类税收恰好起着相反的作用效果，主要是由于税收制度的不健全以及改革滞后于经济发展。
同时目前财产税地征缴仅仅涵盖了房产税、城镇土地使用税等，遗产税、赠与税尚未开征，大大削减财产税在调节收入差距方面的作用【3】。
国务院发展研究中心课题组（2006）指出，我国房地产税制改革有三个目的：
①在持有阶段调高房屋的保有成本，从而做到打压房价的作用；②运用房地产税调节居民收入水平；③为地方政府提供稳定的财政来源。
高培勇（2006）指出不应指望房地产税可以起到降低房价的作用，而要把注意力集中于减小居民收入差异与补充财产税制上【4】。
陈小安（2011）把房产税看作特殊的财产税，并形容所得税与房产税是反比关系，因此调节收入时要以所得税为主，辅之以房产税，这样才能更好地发挥税收分配作用【5】。
郭家华（2011）认为各级地方政府在房地产税征收时，根据当地的经济发展水平、居民平均收入等因素，确定合适的免征额标准，同一城市的不同地区也可以实行不同的免征额，以达到调节收入分配的作用【6】。
1.4研究内容及方法
本文通过对房地产税收的内涵和功能的阐述，从以下三个部分进一步探讨我国房地产税制改革。
首先，剖析我国房地产税收的状况以及现有房产税改革的进展情况，然后从实践角度对改进房地产税收制度的必要性和紧迫性进行论证。
其次，一些发达国家开征房地产税已有百年，有许多的经验和教训可以借鉴。
这给我国开征房地产税提供了学习和参照。
本文第四章还着重分析了英国、美国、日本等国家在房地产税收入分配方面的成功样例。
最后，着眼于我国房地产市场的实际情况，提出改革我国房地产税制的方案构思。
（1）应抛弃处理问题不从全局考虑，不究其根本的错误做法，也不指望房地产税“包治百病”。
既要关注房地产税的财政收入、宏观调控、实现税收效率公平等功能，更要注意其在调控居民收入分配、引导消费和配置住房用地资源等方面发挥的积极作用，科学合理地制定房地产税制的原则和目标；
（2）结合我国现行房产税收改革试点，提出税制改革方案；
（3）房地产登记制度、评估制度和税收管理权限的设定等相关配套制度也必须建立完善起来，从而推动我国房产地税制改革的进程。
本文将运用比较分析法、实证分析法和价值分析法，综合分析我国现有房产税改革试点的状况和不足，并汲取国外征收房地产税的成功经验与方法，提出房地产税制改革的设想。
第二章房地产税功能的理论分析
2.1税收的功能
税收是国家为向社会提供公共品，倚仗其行政权
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