土地一级开发政企合作框架协议及操作流程.docx

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土地一级开发政企合作框架协议及操作流程

土地一级开发政企合作框架协议及操作流程（总15页）

北京＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

＊＊＊土地一级开发框架协议

2004年10月17日

合同双方

甲方：

北京市顺义区国土资源和房屋管理局（以下简称“甲方”）

法定代表人：

职务：

局长

法定地址：

通信地址：

邮政编码：

101300

乙方：

北京＊＊＊＊＊＊地产开发有限公司（以下简称“乙方”）

法定代表人：

职务：

董事长

法定地址：

通信地址：

邮政编码：

101312

根据《顺义区人民政府办公室转发区建委关于＊＊＊＊＊＊＊走

廊开发建设意见的通知》（顺政办发[2003]＊＊号）、《顺义区人民政

府关于同意*********************联合开发＊＊＊＊＊＊＊走廊有

关问题的批复》（顺政复字[2003]2＊号）、《顺义区人民政府关于＊＊

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊合作开发＊＊＊＊＊＊＊有关问题的会议纪

要》（顺政纪要[2003]7＊号）、《顺义区人民政府关于＊＊＊＊＊＊＊

＊＊＊＊＊＊＊＊开发建设有关问题的会议纪要》（顺政复字[2003]9

＊号）、北京市国土资源和房屋管理局《关于授权＊＊＊＊＊房地产

开发有限公司进行＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发有关问题的批

复》京国土房管出［2004］3＊＊号）、北京市发展和改革委员会《关

于北京顺义＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊地一级开发项目建议书的批复》

（

（京发改［2004］6＊号）等有关文件，为了加快温榆河绿色生态走

廊建设步伐，提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大

顺义区在北京及周边地区的影响，促进区域经济的可持续发展，尤其

是配合首都机场东扩工程建设及国展中心的尽快启动，北京＊＊＊＊

＊＊＊开发有限公司对＊＊＊＊＊＊进行土地一级开发。

为了使项目顺利实施，就该区域土地一级开发有关事宜，甲、乙

双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，达成一致，签订本协议：

一、项目名称：

北京顺义＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发。

二、建设单位：

北京＊＊＊＊＊＊开发有限公司

三、建设地点及范围：

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊西段，其四至为：

东至馨园四路、

裕翔路、吉安路和裕乐路，南至安华街、榆阳路，西至榆阳路，北

至安平街、安宁街。

具体范围根据附件一:

《温榆河绿＊＊＊＊＊＊

＊＊＊段控制性详细规划[道路系统规划图]》的规划界线为准。

四、建设规模：

项目总占地面积约650公顷（9751亩）。

五、建设工作内容：

1、统一规划；

1）负责该区域《土地价值评估》、区域开发整体战略与定位》、项

目开发模式》及《区域营销战略与策略》等前期策划工作。

《

2）负责该区域城市形象树立及营销推广工作。

3）负责对该区域进行城市规划概念总体设计、论证及优化修编工

作。

2、统一开发建设：

1）负责拟开发区域内市政基础配套设施施工（七通即：

给水、

雨、污排水、供电、燃气、通讯、道路平整）。

2）统一对城市公共绿地（防护绿地、防护林带、风景林带、景

观绿带）、公园绿地及水系等景观进行建设。

3）按照规划将开发区内高压线移至200米绿化带内。

将该区域建设成为以休闲度假生态旅游为主题的生态休闲区

及低密度住宅小区。

六、甲方的责任：

1、负责协助乙方向市规划部门办理规划手续。

2、负责按乙方提出的征地申请，按政府规定程序办理征地报批手

续；

3、负责涉及农转用的向市国土房管局申办农转用手续；

4、负责涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办《房屋

拆迁许可证》。

5、负责协调涉及征地拆迁的镇、村在征地拆迁过程中的工作。

甲

方同意委派

与乙方委派的

、

顺义区政府委派的

、顺义区土地测量中心委

派的

及后沙浴镇镇政府委派的

共同成

立土地联合开发领导小组，由甲方负责及时协调解决土地征地

拆迁及开发过程中的相关问题。

6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。

详见附件二：

《土地进入市场交易流程》

七、乙方的责任：

1、根据北京市计委的立项批复和顺义区政府的要求，负责对温榆

河绿色生态走廊进行统一规划、统一开发建设、统一收取各项

费用，统一管理。

2、负责本区域城市规划概念总体设计，规划设计方案必须符合项

目的整体建设要求。

3、负责向市、区规划部门办理规划手续。

4、负责与所涉及镇、村签订土地补偿协议，并支付相应费用，土

地补偿费用依据《顺义区人民政府办公室转发区建委关于＊＊＊

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊开发建设意见的通知》顺政办发

[2003]＊号文件执行。

5、负责向甲方提出征地申请并协助甲方办理征地手续。

6、负责委托市土地评估机构对土地进行评估，确定土地出让金及

入市交易价格。

7、负责确定土地交易条件及交易方式，并以附件二：

《土地进入

市场交易流程》的相关规定为准。

八、甲乙双方共同责任：

1、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照政府批准的本项目成本核

定标准及开发利润对土地一级开发过程中所发生的费用进行审

核，根据附件三:

《土地一级开发成本核算及收益分配标准》的规

定核定土地一级开发成本及相应的利润。

2、甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行：

1）甲方按《顺义区人民政府办公室转发区建委关于＊＊＊＊＊＊

＊＊＊＊＊开发建设意见的通知》（顺政办发[2003＊号）文件

的土地出让金标准（或按市土地评估机构评估价）收取土地出

让金；

2）乙方收取土地一级开发总成本和相应的10％利润（即土地一级

开发总成本的10％）。

3）乙方与甲方按4：

6比例分享土地增值部分（土地交易成交价

－

（减）

土地一级开发成本

－（减）

10％利润

－（减）

政府土地出让金）收益。

3、甲、乙双方共同遵守在土地交易成交后，竞得人需与甲方签订

《北京市国有土地使用权出让合同》，并按照合同约定的付款金

额及方式向甲方指定的银行帐号支付土地出让金，同时竞得人

需与乙方签订《土地一级开发补偿协议》，并按照协议约定的金

额及付款方式向乙方指定的银行帐号支付土地一级开发补偿费

（包括本合同第八条第1款、第2款以及本合同附件三规定的

土地一级开发成本及土地一级开发收益）。

4、北京市国有土地使用权出让合同》与《土地一级开发补偿协议》

组成一个完整的合同文件，内容相互支持，相互补充。

任一合

同、协议的终止将导致另一合同、协议的自动终止。

《

九、违约责任：

1、甲方未按约定时间（以通知书为准）对乙方交验的已开发土地进

行验收，每延期一日向乙方支付

元的违约金。

2、甲方未按约定时间（以通知书为准）对已验收的土地组织入市交

易，每延期一日向乙方支付

元的违约金。

3、甲方对本协议第六条、第八条承担的工作如有延误，每延期一日

向乙方支付

元的违约金。

4、乙方未按本协议规定时间交付已开发土地，自合同约定交付期限

或双方另行同意的交付期限届满之日起，每延期一日向甲方支

付

的违约金。

5、乙方对本协议第七条、第八条承担的工作如有延误，每延期一日

向甲方支付

元的违约金。

十、附则

1．本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民

共和国法律，受国家法律保护和管辖。

2．本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，

协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有

管辖权的人民法院起诉。

3．本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章

后生效。

4．本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。

5．本协议附件和附图是本协议的组成部分，与本协议具有同等的法

律效力。

6．本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两

份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。

甲方（公章）：

法定代表人或授权代表：

乙方（公章）：

法定代表人或授权代表：

签约日期：

签约地点：

附件：

附件一：

《＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊控制性详细规划（道路系

统图）》

附件二：

《土地进入市场交易流程》

附件三：

《土地一级开发成本核算及收益分配标准》

附件二：

土地进入市场交易流程

鉴于北京市国土资源和房屋管理局《关于授权＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发有关问题的批复》（京国土房

管出［2004］380号）、北京市发展和改革委员会《关于北京顺义＊＊＊＊＊＊

＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发项目建议书的批复》（京发改［2004］6＊号）

及北京京＊＊＊地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性，在按照《北京市

人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见

的通知》（京政发［2004］4号）第（十一）条规定及《北京市国有土地使用权

出让招标拍卖挂牌程序》的基础上，就土地进入市场交易流程中的有关程序做进

一步的明确。

通过＊＊＊＊＊＊＊地产开发有限公司（以下简称“＊＊＊公司”）开发完

成并提供入市交易的土地须按照如下《直接入市交易程序》执行：

一、交易申请：

由＊＊＊公司向市国土房管局提出入市申请。

时间：

个工作日

二、批转：

市国土房管局初审符合招标拍卖挂牌条件的转市土地储备中心

初审时间为：

个工作日。

建议：

1、在地块土地一级开发前先将需进入市场交易地块进行初审，并报市

国土房管局审批决定是否入市交易。

招标、拍卖、挂牌交易方式应由＊＊＊公司确定.

2、或对＊＊＊公司申请进入市场交易地块进行初审，并报市国土房管

局审批决定是否入市交易。

招标、拍卖、挂牌交易方式应由＊＊＊公司确定。

（是否可不进行审批）。

（初审时间为：

个工作日）

三、核查：

市土地整理储备中心对土地权属、规划等内容进行初步核查，不具备规划条

件的市土地整理储备中心向市规划委发征询规划意见函。

核查时间：

个工作日

四、现场踏勘：

市土地整理储备中心对拟入市交易的土地进行踏勘。

现场踏勘：

个工作日

五、价格评估：

由＊＊＊公司委托有资质的评估机构对拟入市的土地进行价格评估。

价格评估：

个工作日

六、报批：

由＊＊＊公司和市土地整理储备中心共同就交易方式（京泰鸿公司自行定）

、底价以及对＊＊＊公司土地一级开发成本、利润及增值部分补偿方案报市国土

房管局批准。

报批：

个工作日

七、签订协议：

此程序（可免），可依据《框架协议》。

八、编制交易文件：

由京泰鸿公司和市土地整理储备中心共同编制工作方案和交易文件，报市国

土房管局审核。

（有关约定见附件：

招标拍卖挂牌文件）。

报批：

个工作日

九、组织交易：

按照招标拍卖挂牌程序组织交易。

交易时间：

（见附件：

招标拍卖挂牌文件）

十：

支付价款：

交易成功后按《框架协议》约定支付＊＊＊公司应取得的土地价款。

支付时间：

按《框架协议》及《招标拍卖挂牌文件》约定支付。

附件三：

土地一级开发成本核算及收益分配标准

根据北京市国土资源和房屋管理局《关于授权＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发有关问题的批复》（京国土房管出

［2004］3＊号）、北京市发展和改革委员会《关于北京顺义＊＊＊＊＊＊＊＊＊

＊＊＊＊＊＊土地一级开发项目建议书的批复》（京发改［2004］＊＊号）

就本项目的成本的界定、利润比例及土地增值部分的分配做如下的说明。

一、项目成本的界定：

依据北京市财政局、北京市国士资源和房屋管理局关于印发《土地储备供

应财务管理试行办法》的通知（京财经二〔2002〕79号）及相关法律、法规，

结合＊＊＊＊＊房地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性对成本、费用进

行归纳如下：

（一）土地征用及拆迁补偿费，包括：

1、土地收购、收回和置换时发生的各种依法应补偿和拆迁还建等费用；

2、征用土地过程中依法应支付的各项费用，包括劳动力安置补助费，地上建

筑物、附属物及地下附着物补偿费，青苗补偿费，房屋拆迁补偿费等费用；

3、征用土地过程中发生的各种税费支出，如拆迁管理费、新增建设用地有偿

使用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、防洪费、耕地占用税及征地

管理费等；

（二）前期工程费：

是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：

开发土地的可行性研究费，前期策划顾问、规划等咨询费，规划设计费，

勘探、测绘费，测量费、项目勘查费、施工设计费、土地清查费、项目招

标费及土地评估费等费用；

（三）工程施工费，包括：

1、土地开发过程中，对地上建筑物附属物及地下附着物进行拆迁、平整土地

和市政基础设施配套（七通一平即：

给水、排水、供电、燃气、通讯、道

路及平整土地）等支出的费用；

2、景观水系工程费（新增）；

3、高压线、信号发射塔及其他线路（有线电视线路等）迁移费（新增）；

4、土地一级开发过程中该区域的绿带绿化景观工程、公园绿化工程及区域标

识系统工程费（新增）；

5、其他工程施工费用

（四）项目管理费等费用：

是指为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：

1、工程监理费；

2、项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与

登记费、基本农田重划及标志设定费等；

3、项目管理人员的工资及项目补助、职工福利费、社会统筹、住房公积金、

工会经费、职工教育经费、劳动保护费和其他费用等；

4、土地收购过程中委托评估、代理、公证、审计所、律师事务所及其他中介

机构而支付的费用；

5、为项目广告宣传、招商推介所发生的费用（新增）；

6、土地储备供应过程中进行招标、拍卖和挂牌交易中所发生的委托费用；

7、为本开发项目融资所发生的利息支出及土地验收至土地公开交易期间全部

开发成本所发生的利息支出、手续费及相关费用；

8、为组织项目所发生的其他费用，如差旅交通费、办公费、保险费、房产税、

车船使用税、印花税、土地使用税、固定资产折旧费、无形资产摊销费、

递延资产摊销费、修理费、租赁费、业务招待费等费用。

（五）不可预见费：

是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量

等发生变化而增加的费用；

（六）税金：

是指支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等；

二、开发收益：

土地一级开发商开发收益为前六项成本费用之和为基数的10%。

三、土地增值部分分配：

除去土地一级开发投入的总成本及开发收益、土地出让金外，土地增值部分

分配比例为土地一级开发公司占40％，国土房管局（北京市）占60％。