宜城流水镇土地利用总体规划.docx

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宜城流水镇土地利用总体规划

宜城市流水镇土地利用总体规划

（2010-2020年）调整完善

文本

宜城市流水镇人民政府

二O一七年四月

前言

土地利用总体规划作为合理调控、管理土地资源的重要手段，在保护耕地、协调各业用地、合理开发土地资源等方面有着特殊的指导作用，对实施土地用途管制、制约和引导用地需求、控制用地外延发展挖掘内涵潜力、提高土地利用率和产出率、实现全镇耕地总量动态平衡等方面起到了积极的指导作用。

根据县级土地利用总体规划的要求和流水镇的自然社会经济条件，综合研究和确定土地利用的目标、发展方向，统筹安排各类用地，协调各业用地矛盾，确定各类用地规模，划定土地用途区，重点安排好耕地、生态用地及其他基础产业、基础设施用地，确定村镇建设用地和土地整理、复垦、开发的规模和范围，以控制和引导城乡土地利用。

本规划以《中华人民共和国土地管理法》和国务院有关文件以及襄阳市的有关规定，以及宜城市土地利用总体规划（2006-2020年）、宜城市国民经济和社会发展“十三五”计划等为依据，规划范围为流水镇行政区域范围内的全部土地。

本次调整完善以2014年为基期年，2020年为规划目标年。

第一章总则

第一节规划目的

根据宜城市流水镇社会经济发展对土地利用的客观需求，以严格保护耕地为前提，以保障科学发展用地为重点，以节约集约利用土地为核心，优化配置土地资源，加强生态环境建设与保护，统筹规划各类各区域用地，妥善处理经济发展与资源环境保护、当前与长远、局部与全局的关系，促进土地资源的合理利用，提高土地资源对经济社会可持续发展的保障能力，推进工业化、城镇化进程，促进宜城市流水镇社会经济又好又快发展。

第二节规划任务

（1）根据流水镇土地利用现状和社会经济发展需要，明确土地利用方向和目标；

（2）根据宜城市土地利用总体规划分解的流水镇土地利用总体规划控制指标，统筹安排各类用地；

（3）确定和配置规划期内全镇的基本农田、建设用地规模和布局；

（4）划定土地用途区，确定各用途区的管制规则；

（5）制定流水镇土地利用总体规划实施的具体措施。

第三节规划依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城乡规划法》；

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（4）《土地利用总体规划编制审查办法》（中华人民共和国国土资源部第43号令）；

（5）《国土资源部办公厅关于印发市县乡土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅[2009]51号）；

（6）《湖北省国土资源厅关于印发（湖北省土地利用总体规划审查与报批办法）的通知》（鄂土资发[2009]26号）；

（7）《湖北省国土资源厅关于印发乡级土地利用总体规划试点工作指导意见的通知》（鄂土资发[2009]54号）；

（8）《宜城市土地利用总体规划（2006-2020年）》；

（9）《流水镇土地利用总体规划（2010-2020年）》；

（10）乡（镇）土地利用总体规划编制规程；

（11）乡（镇）土地利用总体规划制图规范；

（12）其它相关规划、技术规范、政策规定和基础资料。

第四节规划范围

规划范围为流水镇行政辖区范围，土地总面积为44988.75公顷。

第五节规划期限

本次调整以2014年为基期年，规划期限为2010-2020年。

第二章镇域概况

第一节基本概况

（1）自然条件

流水镇位于湖北省宜城东南部，属大洪山余脉丘陵地带。

全镇土地面积大，温度、光照、水热等资源丰富，土地肥沃，地质优良，气候适宜，耕作便利，栽培模式新，农业生产条件好，交通设施完善，有流水西瓜甜万家的说法，是一个先进的农业大镇。

特别是黄湾村、余棚村等丘陵地带村镇所产西瓜个大、味甜、口感好、含糖量高，实现了年户平均西瓜收入过万元。

流水镇矿产资源得天独厚，现已探明铝钒土、高岭土储量分别为40万吨、10万吨以上。

镇内地理资源十分丰富，落花潭温泉流量大，品质好，旅游资源丰富，落花流水的美丽传说，仙人洞优美的人文景观，松林寺、朝阳寺的悠悠钟声、汉水滔滔，梨花飘香，具有楚文化的深厚底蕴，具有可观的市场旅游开发价值。

（2）行政划分

流水镇辖黄冲、黄湾、黄岗、邓林、孔畈、莺河、僧庄、雅口、曾湾、余棚、讴集、杨林、杨棚、高楼、双山、刘台、马集、梅畈、马头、牌坊河20个村民委员会，148个村民小组。

（3）社会经济条件

流水特色农业硕果累累，主导产业流水西瓜自95年发展以来，已形成基地4万亩，总产量2亿斤，年创收入4000余万元，产品远销湖南、河南、四川、广东等10省120余个县市。

第二大产业香菇达500万袋，产品畅销湖南、河南、四川、广东等10省百余个县市，远销韩国、日本、东南亚，年创汇1000多万美元。

第三大产业是三元猪养殖业，全镇养猪年出栏千头以上的大户10余家，100头以上大户达500多家，50头以上的大户达2100余家，年增效益1000多万元。

除此三大主导产业之外，该镇还建成了3万亩花生、1万亩黄花梨、1万亩优质柑桔、5000亩板栗，3000花椒，2000亩梅子基地。

经济的发展换来的是“全省推进农业产业化先进单位”“湖北省楚天明星乡镇”“省六好乡镇党委”“湖北西瓜第一镇”等诸多荣誉称号。

（4）区位优势

流水镇交通便利，距市区仅35公里。

汉江河依镇而过，沿汉江逆流而上，可抵宜城、襄阳、丹江口等地，顺流而下可达钟祥、仙桃、武汉等埠，随南路连接东西，襄钟省道贯穿南北。

历来是商贾云集之地，素有“小汉口”之称。

第二节土地利用现状

2014年流水镇土地总面积为44988.75公顷，其中农用地面积39033.62公顷，建设用地面积2492.48公顷，其他土地面积3462.65公顷，分别占土地总面积的86.76%、5.54%、7.70%。

（1）农用地

农用地中耕地面积17403.90公顷，园地面积409.33公顷，林地面积17579.04公顷，其他农用地面积3641.35公顷，分别占土地总面积的38.68%、0.91%、39.07%、8.09%。

（2）建设用地

建设用地中城镇用地面积58.83公顷，其它独立建设用地20.77公顷，农村居民点用地面积1462.33公顷，交通水利面积950.08公顷，其他建设用地面积0.47公顷，分别占土地总面积的0.13%、0.05%、3.25%、2.11%、0.00%。

（3）其他土地

其他土地水域面积1284.25公顷，自然保留地2178.4公顷，分别占土地面积的2.85%、4.84%。

第三节土地利用特点

流水镇位于湖北省宜城东南部，属大洪山余脉丘陵地带。

全镇土地面积大，土地肥沃，地质优良，矿产资源得天独厚，交通便利，土地利用率较高。

（1）土地利用以农用地为主，垦殖率较高。

镇域内农用地面积占土地面积的86.76%，农业用地面积较大,土地垦殖率为38.69%。

（2）后备土地资源丰富，开发潜力较大。

全镇其他土地占土地总面积的7.70%，所占比例较大，且分布相对集中，可开垦为耕地的荒地资源潜力较丰富。

（3）我镇主要属山区地形，可因地制宜发展特色农业。

镇政府在进行产业结构调整中引进若干优良品种，扩大果木栽植面积。

此外，东部山区还有很大林地荒山，农民可发展牧业和香菇种植业等副业。

第四节土地利用存在的主要问题

（1）农村居民点建设用地布局不够合理

农村居民点分布散乱，人均占有量大，利用率低。

农房因地处丘陵，为了方便农业生产，农户多在包产地附近独户建房,呈现出零星杂乱状态，人均居民点用地偏大，节约集约利用程度有待于提高。

（2）基础设施建设滞后，尤其是交通建设相对滞后

应加大道路建设，一方面要对原有的乡道进行改建，另一方面要借助全市交通建设的契机，提升道路的品质，为本镇经济的发展提供良好的外部条件。

（3）农业与非农业矛盾突出

随着经济快速发展，城镇建设用地规模的扩展速度大大加快，由于地理位置、地形条件等方面的原因，建设占用的耕地多为自然条件优越、交通便利的优质耕地，新开发的耕地难与被占用的耕地质量相当，进而加剧了农业土地利用与非农建设用地的矛盾。

（4）工矿用地布局过于分散

工矿用地布局过于分散，没有形成集聚的园区，不利于发挥规模效益。

第三章土地利用规划目标

第一节规划基本原则

（1）严格保护耕地，守住基本农田红线

立足于落实保障国家粮食安全的责任，强化对耕地特别是基本农田的保护，并实行由单纯的数量保护和质量保护并重转变。

各项非农建设要优先利用未利用和其他农用地，尽量不占或少占耕地。

（2）节约集约用地，控制建设用地规模增长

按照建设资源节约型社会的要求，把节约集约用地作为各项建设必须遵循的基本方针，加快各业各类用地由外延扩张向内涵挖潜、由初放低效向集约高效转变，控制建设用地规模增长。

（3）改善生态环境，实行土地资源可持续利用

坚持改善生态环境，实行土地资源可持续利用地作为各项建设必须遵循的基本方针，加快各业各类用地由外延扩张向加强生态环境建设与保护，实现土地资源可持续利用。

第二节主要规划目标

（1）经济社会方面

充分发挥流水镇的作用，坚持走新型工业化道路，加快推进农业结构调整和新农村建设，大力发展第三产业，进一步统筹城乡发展，扩大对外开放，全面建设小康和谐社会。

（2）耕地保有量与基本农田保护面积

2014年末流水镇耕地面积17403.90公顷，规划确定2020不低于17342公顷。

规划确定2020年流水镇基本农田保护面积不低于15086公顷。

（3）新增建设用地总量及占用耕地调控指标

2010-2020年新增建设用地总量控制在57.34公顷以内，占用耕地不突破46.04公顷。

同时，至2020年，建设用地总量不突破2419公顷。

（4）耕地补充

规划期重点开展农村居民用地整理及其他土地开发利用。

至2020年开发整理补充耕地259.08公顷。

（5）生态保护

规划期间，坚持经济建设与环境，社会效益相协调的原则，将流水镇建设成为布局合理、生活舒适、安全卫生、环境优美的城镇。

第三节土地利用发展方向与重点

（1）统筹区域空间一体化管理。

在符合上级土地利用总体规划的前提下，进一步加强空间整合，构筑层次明确、布局合理、发展联动、设施共享的村镇空间发展形态。

（2）城乡建设方面，着力开展村镇用地整理工作，积极推进中心村庄与集镇建设，重点推进流水镇城镇化建设，切实、合理提高城乡建设用地利用效率，构建城乡协调的土地利用新格局。

（3）严格落实耕地和基本农田任务，加强保护力度。

按照上级下达的耕地保护任务，确保规划期内全镇15086公顷基本农田保护面积不减少，质量有所提高，防止耕地因城镇及工业的发展受到污染。

第四章土地利用结构调整

第一节土地利用结构调整原则

土地利用结构调整兼顾社会、经济、生态效益原则，从实际出发、因地制宜，优先安排农用地，农业用地内部优先安排耕地、林地，建设用地内部优先安排交通、水利等重点建设项目用地以及城镇发展用地，其他各类建设用地确需用地的，应以内部挖潜、盘活存量为原则，尽量占用劣地，特别应控制占用耕地及林地。

第二节农用地结构调整

以严格保护耕地和基本农田为根本目标，合理调整农用地结构，在不影响生态环境的前提下，适度开发其他土地，能够开发为农用地的，优先开发为农用地。

到2020年全镇农用地总面积39276.88公顷，占全镇土地总面积的87.30%，较2014年增加243.26公顷。

（1）耕地

到2020年全镇耕地总面积为17621.12公顷，占全镇土地总面积的39.17%，比2014年增加217.22公顷。

规划期内必须严格控制非农建设占用耕地，各项非农建设占用耕地应控制在46.04公顷以内。

（2）园地

到2020年全镇园地总面积为409.33公顷，占全镇土地总面积的0.91%，和2014年持平。

（3）林地

到2020年全镇林地总面积为17576.06公顷，占全镇土地总面积的39.07%，比2014年减少2.98公顷。

（4）其他农用地

到2020年全镇其他农用地为3670.38公顷，占全镇土地总面积的8.16%，比2014年增加29.03公顷。

第三节建设用地结构调整

围绕提高建设用地保障科学发展的能力，加强建设用地节约集约利用，合理调整建设用地内部结构。

规划期间，交通、水利等基础设施用地相应增加，城镇用地适度扩大，农村居民点用地适度减少，城乡建设用地结构进一步优化。

到2020年建设用地总面积2418.75公顷，占全镇土地总面积的5.38%，较2014年净减73.73公顷。

（1）城镇用地

到2020年全镇城镇用地总面积控制在58.83公顷以内，占全镇土地总面积的0.13%，和2014年持平。

（2）其他独立建设用地

到2020年全镇采矿用地总面积控制在14.78公顷以内，占全镇土地总面积的0.03%。

（3）居民点用地

加大闲散居民点整理复垦力度，到2020年全镇农村居民点用地面积控制在1436.38公顷以内，占全镇土地总面积的3.19%，比2014年净减25.95公顷。

（4）交通水利及其他建设用地

到2020年全镇交通水利及其他建设用地总面积达到907.98公顷，占全镇土地总面积的2.02%，较2014年减少42.10公顷。

第四节其他土地结构调整

规划期间全镇水域用地、自然保留地用地略有减少。

在保护生态环境的前提下，适度开发自然保留地。

到2020年其他土地面积为3293.12公顷，比2014年净减169.53公顷。

第五章土地用途分区及管制

根据流水镇土地资源条件、社会经济发展战略空间布局及土地利用调控措施的要求，按照有利于统筹区域生产力布局和经济布局，有利于统筹城镇体系和基础设施建设，有利于实行分类指导区域土地利用、保持土地利用方向和调控措施相对一致性原则，将全镇土地划分基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇（村）建设用地区、独立工矿区、风景旅游用地区、其他用地区。

第一节基本农田保护区

基本农田保护区主要是对耕地及其他优质农用地进行特殊保护和管理划定的土地用途区，该区农田分布相对集中、优质基本农田占比例比较大，需要重点保护和建设的区域。

全镇共划定基本农田保护区16513.12公顷，主要分布在流水镇西部地势较平坦的地区，占全镇土地面积的36.71%。

土地利用的管制细则为：

（1）区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农田道路、水利、农田防护林及其他农业设施；区内的一般耕地，应参照基本农田管制政策进行管护；

（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当整理、复垦或调整为基本农田，规划期间确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；

（3）禁止占用区内基本农田进行非农建设，禁止在基本农田上建房、建窑、建坟、挖砂、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼；

（4）严格保证基本农田数量不减少、质量有提高，除省级以上交通、能源、水利等重大基础设施项目和独立建设项目用地外，原则上不得在基本农田保护区内安排新的非农建设项目；

（5）土地整理复垦资金应当优先投入基本农田保护区；

（6）非农业建设占用基本农田的单位，没有条件开垦新基本农田，或者有条件开垦，但需要在占用基本农田后进行的，必须缴纳基本农田造地费。

占用基本农田后开垦的新基本农田，数量和质量与所占基本农田相当的，经县土地管理部门会同同级农业行政主管部门验收合格，收缴单位应当将收缴的造地费全额退还给缴纳单位。

（7）在不突破多划的基本农田规模的前提下，列入项目清单的建设项目占用基本农田时不再补划，简化相应用地报批程序。

第二节一般农地区

一般农地区主要包括现有的成片园地、畜禽和水产养殖用地；城镇绿化隔离用地；基本农田保护区外为农业生产和生态建设服务的农田防护林、农村道路、农田水利等其它农业设施，以及农田之间的零星土地。

该区面积约4894.24公顷，主要分布在流水镇东部低山丘陵地区，占全镇土地面积的10.88%。

土地利用的管制细则为：

（1）区内土地主要用作一般耕地和直接为农业生产、生态建设服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施用地；

（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当优先整理、复垦或调整为耕地、园地。

规划期内确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；

（3）不得破坏、污染和荒芜区内土地；未经相关部门批准，不得随意占用区内土地进行开垦、采石、挖沙、取土、堆放等活动；

（4）限制占用区内土地进行非农建设，但高压线塔基、地下管线、通讯基站以及不宜在居民点、工矿区内配置的国家与省级基础设施建设项目除外。

第三节城镇（村）建设用地区

城镇（村）建设用地区是指为城镇建设需要而划定的区域，主要包括规划期间保留为城镇区域、规划期间新增的城镇建设发展用地。

该区面积2389.75公顷，主要位于黄湾村，占全镇土地的5.31%。

城镇用地区的管制细则为：

（1）该区内的土地主要用于城镇建设。

同时须符合经批准的城镇、村庄和集镇建设规划；

（2）区内城镇建设应优先利用现有低效建设用地，闲置地和废弃地；

（3）各类建设用地项目应当坚持节约集约用地的原则，严格按照国家有关标准，合理确定用地标准和规模；

（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜；

（5）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦。

村镇用地区的管制细则为：

（1）该区内的土地主要用于村庄，集镇建设。

同时须符合经批准的城镇、村庄和集镇建设规划；

（2）区内城镇建设应优先利用现有低效建设用地，闲置地和废弃地；

（3）各类建设用地项目应当坚持节约集约用地的原则，严格按照国家有关标准，合理确定用地标准和规模；

（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜；

第四节独立工矿区

独立工矿区指为独立为城镇村之外的采矿用地以及其他独立建设用地发展需要划定的土地用途区。

本镇是一个农业型乡镇，工矿用地相对较少，但仍然要加强管理，刘台村南部有大片采矿用地，规划期间将通过盘活独立工矿用地区内的存量土地，发挥土地的最大利用效率。

该区总面积15.43公顷，占全镇土地的0.03%。

主要分布在刘台村、雅口村和莺河村等。

土地利用的管制细则为：

（1）区内土地主要用于采矿业以及不宜在居民点内配置的工业用地；

（2）区内土地使用应符合经批准的工矿建设规划；

（3）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦；

（4）区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地；

（5）区内农用地在批准改变用途之前，应当按原用途使用，不得荒芜。

第五节风景旅游用地区

风景旅游用地区指具有一定游览条件和旅游设施，为人们进行观赏、休憩、娱乐、文化等活动需要划定的土地用途区。

在杨棚村和梅畈村有两个风景旅游规划区。

该区面积0.39公顷，占全镇土地面积的0.00%。

土地利用的管制细则为：

（1）该区内的土地主要用于风景旅游区的建设；

（2）区内城镇建设应优先利用现有低效建设用地，闲置地和废弃地；

第六节林业用地区

林业用地区是指规划期间保留为林地的区域、规划期间通过土地整理、复垦、开发、生态退耕等活动增加的集中连片林地、为林业生产和生态建设服务的运输、水源保护、水土保持等设施用地及其他零星土地。

该区面积17844.26公顷，主要分布于讴集村、马集村和梅畈村的几大林场，占全镇土地的39.66%。

土地利用的管制细则为：

（1）本区优先划定林地、生态建设用地等用途，原则上不得作为城市、建制镇及独立工矿用地；

（2）严格控制区内林地转用，各类建设原则上不得占用水土保持林、水源涵养林、生态防护林及人工造景林，不得擅自毁林开垦、采石、挖沙、取土，严禁擅自乱砍滥伐、乱采滥挖；

（3）国家重点基础设施建设应尽量避开林地，确需占用的，须征得林业主管部门的批准同意。

第七节其他用地区

其他土地区指除可开垦区以外的其他土地，包括暂时不能开发的裸土地、裸岩、砂砾石地等。

本镇荒草地分布相对集中，杨林村、马集村可开垦为耕地的荒地资源潜力较丰富，有僧庄，雅口村联合土地开发项目，种畜场土地开发项目、马头村土地开发项目。

该区面积为3331.49公顷，占土地总面积的7.41%。

土地利用的管制细则为：

（1）禁止任何不合规划、破坏生态环境的开发行为，禁止开山炸石、取土制砖、修墓、倾倒废物污水等；

（2）鼓励对废弃河道、零星坑塘水面等进行土地整理；

（3）禁止盲目开荒和破坏自然植被的活动，禁止造成水土流失的江河挖土或填土行为，鼓励多渠道、多形式开发利用土地资源。

（4）禁止直接向区内排放未经净化处理的工业、生活废水；

（5）禁止向区内水体倾倒工业废渣、废水、垃圾、粪便和其他废弃物；

（6）禁止利用渗坑、渗井、裂隙等排放污水和有毒有害废弃物；

（7）禁止在区内贮存、堆置工业废渣、垃圾、油类和其他有毒物品。

（8）区内国防用地受国家保护，任何单位和个人不得侵占破坏；

（9）陵园和公墓用地区之外的坟墓要迁向陵园和公墓用地区，杜绝乱葬现象。

第六章建设用地空间管制

为加强对建设用地的空间管制，按照保护资源与环境优先，有利于节约集约用地的要求，结合建设用地空间布局安排，划定建设用地管制边界和建设用地管制区。

根据流水镇的实际用地需求，为控制建设用地盲目扩张，引导镇、村理性发展，划定了城乡建设规模边界、城乡建设用地扩展边界和禁止建设用地边界，形成允许建设区、有条件建设区和限制建设区三个空间管制区。

第一节允许建设区

允许建设区是指城乡建设用地规模边界所包含的区域，涵盖了规划期内应保留的现状建设用地和规划新增建设用地，划分为城镇、村庄、工矿灯不同类型。

允许建设区是城乡现状建设用地与规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上的预期用地区。

流水镇划定的允许建设区主要位于中心城区以及连接村庄集镇的等级公路两侧，范围广，面积较大，有利于城镇、村镇各项建设项目的展开。

允许建设区的管制细则为：

（1）区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间；

（2）区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地集约节约利用；

（3）规划实施过程中，在允许建设区面积不变的前提下，其空间布局形态可依据程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。

（4）允许建设区边界的调整，须报规划审批机关同级国土资源行政主管部门审查批准。

第二节有条件建设区

有条件建设区是指城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的区域，也是城乡建设用地适应调整的允许区域。

有条件建设区划定的原则是要按照保护资源和环境、有利于节约集约用地的方案，尽量利用存量建设用地和未利用地，应少占农用地特别是耕地。

流水镇划定的有条件建设区主要位于中心城区、规模村庄外围的非基本农田部分，即主要分布在一般农用地。

有条件建设区的管制细则为：

（1）区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模；

（2）土地利用总体规划确定的农村土地整治规模已完成，经评估确认拆旧建设用地复垦到位，存量建设用地达到集约用地要求的，区内土地可安排新增城乡建设用地增减挂钩项目；

（3）规划期内建设用地扩展边界原则上不可调整。

如需完成调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。

第三节限制建设区

限制建设区是指在总体规划中划定的，不宜安排城镇开发项目的地区；确有进行建设必要时，安排的城镇开发项目应符合城镇整体和全局发展的要求，并应严格控制项目的性质、规模和开发强度。

流水镇划定的限制建设区主要是镇域内的各大小湖泊，水库，以及部分村落的林地，园地等。

限制建设区的管制细则为：

（1）区内土地主导用途为农业生产空间，是发展农业生产，开展土地整治和