成都市享受优惠政策普通住房认定标准新及详解.docx
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成都市享受优惠政策普通住房认定标准新及详解
成都市享受优惠政策普通住房认定标准（新）
根据财政部国家税务总局住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税[2010]94号）文件规定：
“
（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
”
普通住房的认定，原则上应同时满足以下标准：
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各地可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%.大部分省市都按20%的比例向上进行了浮动，即普通住房的单套建筑面积应在144平方米以下、实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
成都市也是按20%的比例向上进行了浮动，就是把普通住房的标准定为：
120平方米+20%＝144平方米/套；价格就应该是：
平均交易价格的1.2倍+20%＝平均交易价格的1.44倍。
成都市二○一一年三月三十日
成都市城乡房产管理局关于2011年第二次公布成都市中心城区
享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
成房发〔2011〕79号
市房屋产权登记中心，市房地产交易中心，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：
二环以内：
10500元/平方米
二环至三环之间：
7750元/平方米
三环以外：
7400元/平方米
二、此标准有效期限为2011年10月20日起至下次标准调整为止。
特此通知。
二○一一年十月十八日
所以，目前成都市享受优惠政策的普通住房认定标准就应该是：
单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
即：
二环以内：
10500元/平方米X1.44倍＝15120元/平方米
二环至三环之间：
7750元/平方米X1.44倍＝11160元/平方米
三环以外：
7400元/平方米X1.44倍＝10656.00元/平方米
关于契税优惠政策的详细解读
——仅限成都市五城区范围
一、契税优惠政策
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：
经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：
1、关于契税政策
（1）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
（财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知财税[2010]94号）
征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
（2）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
2、关于个人所得税政策
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
本通知自2010年10月1日起执行。
《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第一条、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。
特此通知。
财政部国家税务总局住房和城乡建设部
二○一○年九月二十九日
二、“普通住房”政策
1、成都市最新出台政策：
成都市城乡房产管理局关于2011年第二次公布成都市中心城区
享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
成房发〔2011〕79号
市房屋产权登记中心，市房地产交易中心，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：
二环以内：
10500元/平方米
二环至三环之间：
7750元/平方米
三环以外：
7400元/平方米
二、此标准有效期限为2011年10月20日起至下次标准调整为止。
特此通知。
二○一一年十月十八日
2、2011年4月老政策：
成都市城乡房产管理局关于2011年第一次公布成都市中心城区
享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
成房发〔2011〕28号
市房屋产权监理处，市房地产交易中心，市房地产经营管理处，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：
二环以内：
9980元/平方米
二环至三环之间：
7500元/平方米
三环以外：
7400元/平方米
二、此标准有效期限为2011年4月1日起至下次标准调整为止。
特此通知。
二○一一年三月三十日
3、2010年10月老政策：
成都市房产管理局关于2010年第二次公布成都市中心城区
享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
成房发〔2010〕65号
市房屋产权监理处，房地产交易中心，房地产经营管理处，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：
二环以内：
8500元/平方米
二环至三环之间：
6750元/平方米
三环以外：
6700元/平方米
二、此标准有效期限为2010年10月1日起至下次标准调整为止。
特此通知。
二〇一〇年九月二十七日
4、2010年3月老政策：
成都市房产管理局关于2010年第一次公布成都市中心城区
享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
成房发〔2010〕26号
市房屋产权监理处，房地产交易中心，房地产经营管理处，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：
二环以内：
7980元/平方米
二环至三环之间：
6450元/平方米
三环以外：
6210元/平方米
二、此标准有效期限为2010年4月1日起至下次标准调整为止。
特此通知。
二○一○年三月二十六日
5、2009年10月起的老政策
成都市房产管理局关于2009年第二次公布成都市中心城区
享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
成房发〔2009〕161号
市房屋产权监理处，房地产交易中心，房地产经营管理处，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：
二环以内：
6850元/平方米
二环至三环之间：
5510元/平方米
三环以外：
5180元/平方米
二、此标准有效期限为2009年10月1日起至下次标准调整为止。
特此通知
二○○九年九月二十八日
三、政策解读
09年10月开始到今天为止的政策是在不断变动的，平均每年调整两次，09年10月规定平均交易价格是二环至三环之间：
5510元/平，同时因为实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。
那么，能够被称为“普通住房”的条件是：
5510*1.4=7714元/平，也就是说从09年10月1日起到下一次颁布交易价格为止，二环至三环之间成都市主城区的普通住房标准为：
交易单价低于5510*1.4=7714元。
以此类推计算出普通住房价格标准。
各个购房时间阶段请自行计算。
成都市公布的新政策，二环至三环之间调整后平均交易价格为：
7750，那么从2011年10月20日开始二环至三环之间的“普通住房”标准被定义为：
7750*1.4=11160元/平。
注：
各个时间阶段均以商品房合同备案日为准。
四、对号入座—举例
上面政策已经解读完毕，那么咱们来用实例详细求解您的商品房符合神马契税优惠的政策。
首先，请您跟着俺的描述套用您所购房产的条件：
1、请确认您所购房屋为成都市五城区您家庭单位里的首套商品住房，具体条件契税优惠政策（详见政策“ 财税[2010]94号”和“成都市享受优惠政策普通住房认定标准（新）”），如果不符合，那么您的契税应按照国家规定普通标准缴纳为房屋总价的3%；
2、您已符合以上条件，那么继续，您的房产面积是否<90平，如果不小于，那么您的契税应交1.5%；
3、 您已符合以上条件，那么继续，您的房产是否属于“普通住房”，这个评定的标准是：
商品房合同备案时间在2009年10月1日-2010年10月20日期间的，购房单价须满足各个时间阶段的“普通住房”政策标准：
比如2011年4月1日~2011年10月20日之间购房备案的，购房单价须低于10800元
如果您符合了以上普通住房标准，那么恭喜您，您已经达到天朝最高优惠标准，契税所交比例为：
1%；如果没有达到此项标准，那么您所交契税标准仍然为1.5%，然后您可以选择找天朝相关部门的相关人员商讨，辩论，甚至可以动用武力，也许能得到意外的结果，但是请注意：
一切后果自负~
四、补充说明
补充一哈“普通住房”的完整定义：
应达到条件（必须同时满足）：
住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下（这里平均交易价格就可以参见本详解提供的不同时期的政策价格。
附件：
1、财政部国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
2、财政部国家税务总局住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
3、成都市人民政府《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》
4、成都市房产管理局《关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知》（成都早期的优惠政策）
附件1：
财政部国家税务总局
关于调整房地产交易环节税收政策的通知
财税〔2008〕137号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本通知自2008年11月1日起实施。
财政部 国家税务总局
二○○八年十月二十二日
附件2：
财政部国家税务总局住房和城乡建设部
关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知
财税[2010]94号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：
经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：
一、关于契税政策
（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
二、关于个人所得税政策
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
本通知自2010年10月1日起执行。
《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定（即：
个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
）、《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条（即：
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
）、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条（即：
三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：
（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。
税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
（二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小退还纳税保证金。
购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
（三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
（四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
（五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
）同时废止。
特此通知。
财政部国家税务总局住房和城乡建设部
二○一○年九月二十九日
附件3：
成都市人民政府关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见
文 号：
成府发〔2008〕61号签发单位：
成都市人民政府
签发时间：
2008-11-29生效时间：
2008-11-29
各区（市）县政府，市政府各部门：
为认真贯彻落实国务院关于扩大内需促进经济增长的重大决策部署和省政府《关于促进房地产市场稳定发展的若干意见》（川府发〔2008〕37号）精神，现就加快我市灾后恢复重建，改善居民住房条件，促进房地产市场健康发展，提出如下意见：
一、加大危旧房改造力度，改善居民居住条件
政府组织投资150亿元，改造中心城区“两轴四片”、城中村、棚户区、东郊企业生活区等危旧房300万平方米。
向社会公开采购商品住房或用货币化安置方式解决改造区域内居民的住房问题，鼓励在危旧房改造中对居民住房问题实行货币化安置。
政府住房保障部门按照公开、公平、公正的原则，向社会采购小户型普通商品住房（含二手住房）作为经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房房源，加快改善低收入家庭住房条件
支持区（市）县向社会公开采购城镇居民灾后重建安居住房、农村征地拆迁安置房、农村新居工程住房房源。
通过以上方式提供房源企业也可只转让地上建筑物，土地采取置换方式处置。
二、放宽购房入户政策，鼓励市外人员安居置业
在我市购买商品住房（含二手住房）面积在70平方米以上，人均住房建筑面积不低于上一年度城镇家庭人均住房建筑面积水平，且实际居住的市外人员，可申请办理本人、配偶、未成年子女的常住户口；在我市一次性购买总价40万元以上的商业用房、办公用房的市外人员，其合法固定住所人均住房建筑面积不低于上一年度政府规定的城镇住房保障对象的住房困难标准的，可申请办理本人、配偶、未成年子女的常住户口。
三、加大信贷支持力度，鼓励居民住房消费
政府有关部门、金融机构应加大对居民购房按揭贷款的支持力度。
对居民为改善居住条件再次购买普通自住房的，个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例为20%。
居民购买改善型普通自住房的，由房产行政主管部门认定。
灾区居民在灾后购置自住房的，贷款利率下限为贷款基准利率的0.6倍，最低首付款比例为10%。
四、放宽公积金贷款政策，提供个人购房贷款优惠
购买商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高额度调整为40万元。
借款人的最长贷款期限可延长到30年，借款人年龄调整为男不超过65周岁、女不超过60周岁。
下调个人住房公积金贷款利率，5年期以下（含5年）从4.05%调整为3.51%，五年期以上从4.59%调整为4.05%。
五、降低交易成本，减轻置业负担
对个人首次购买90平方米及以下普通商品住房的，契税税率为1%，并按所交契税的地方所得部分给予全额补贴。
灾区受灾居民购买安居房的，免征契税。
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
居民将购买超过2年的普通住房对外销售的，暂不负担营业税。
个人销售自用2年以上住房取得的所得，暂不负担个人所得税。
六、加快学校配套建设，完善社区功能
2008年内启动，2010年4月前在中心城区商品住房集中建设区配套建成公办国家、省示范性中学，优质品牌小学、幼儿园，外地购房入户者子女与本地居民子女一视同仁，就近入学，义务教育阶段免费就读。
七、支持企业盘活存量土地，促进项目开发建设
各银行业金融机构应按国家实行的适当宽松的货币政策，支持解决有良好社会信誉和发展业绩的房地产企业的信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目的贷款给予重点支持。
支持房地产开发企业和开发项目并购联合，引进投资、管理和品牌，通过加名、联建、转让等方式促进存量土地和在建项目的开发建设。
对有利于促进项目建设的并购、合作或联合开发，可视为同一开发主体，办理相关手续。
对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限预征企业所得税。
八、优化办事流程，提高行政效能
按照改善投资环境、减少办事环节、优化审批流程、提高行政效率的原则，将建设项目全过程涉及的行政审批事项，分别由发改、国土、环保、规划、建设、房管等部门牵头负责，实行并联审批，限时办结。
进一步优化房屋交易管理流程，简化办事程序，缩短办事时间，为购房者和开发企业提供优质服务。
商品房预售许可证办理最长为2个工作日，在建工程抵押登记最长为7个工作日，房屋产权办理最长为7个工作日，批量预购商品房抵押权预告登记最长为10个工作日。
严格房地产市场准入，加强对房地产开发建设、交易、物业服务等环节的全过程监管。
加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。
附件4：
成都市房产管理局关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知
成房发[2005]58号
各区（市）县房管局（办、所），市房屋产权监理处、房地产交易中心、经营管理处：
为了合理引导住房消费，促进成都房地产市场持续健康发展，根据《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）精神，特制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准。
该标准已与市级有关部门协商，并报经建设部备案同意。
现印发给你们，请遵照执行。
执行中有任何问题请及时与市房管局联系。
附件：
成都市享受优惠政策普通住房具体标准
二○○五年五月三十日
附件
成都市享受优惠政策普通住房具体标准
为了合理引导住房消费，促进成都房地产市场持续健康发展，根据《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）精神，特制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准。
一、享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：
住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。
二、土地范围，成都市五城区（含高新区，下同）按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域范围划分。
三、住房平均交易价格根据成都房地产市场交易情况定期公布。
目前，成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格为：
二环以内：
3780元/平方米
二环至三环之间：
3400元/平方米
三环以外：
3270元/平方米
四、成都市五城区以外的其他区（市）县土地范围划分和住房平均交易价格由当地
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