个人经营性贷款.docx

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个人经营性贷款

个人经营性贷款

个人经营性贷款一:

各大银行经营性贷款细则总结各大银行经营性贷款细则总结：

务必收藏！

2014-11-21 投融界导语：

做企业，免不了有资金周转不开得时候，这时候，就需要去找各种渠道融资，其中官方得渠道，就是找银行贷款。

今天，小编带大家了解11大银行的贷款细则，看完请收藏！

建设银行：

财富通：

住宅净值7成，商铺写字楼净值6成，厂房净值5成。

财富通的贷款方式包括保证、抵押、抵押+保证，可放大成数住宅可贷净值100﹪，商业类可贷净值90%（担保公司或个人担保都可），厂房可贷净值80%。

最高可贷1000万，利率上浮20﹪，另根据贷款年限每年收取1.5﹪费用，一次收取。

最长贷5年。

财富通50万元以上，借款人要求将贷款资金划至借款人经营单位账户上，需借款人、经营单位和经办单位签署交易资金监管的补充协议，确保受托支付，贷款资金划入交易对手账户。

助业贷：

贷净值7成，不能加成。

利率上浮20﹪，按每年收取1.5﹪费用，一次收取。

招商银行：

房产抵押经营贷款：

额度：

单笔最高1000万，单户最高3000万；抵押率：

住宅7成，商用房6成，担保公司加成，住宅10成，商用9成；借款人资质：

具有相关行业两年以上从业经验，企业法人代表、股东或实际控制人（含珠海当地注册企业）。

贷款期限：

10年；项下贷款3-5年，按20年还款。

还款方式：

自主月供还款（3年贷款期限，20年还款，低利息，低月供），本金归还计划，按季、按半年、按年还款，贷款期限内仅需归还三分之一贷款本金。

贷款发放：

第三方帐户，原则上为企业，亦可为个人（收款人应为收款企业法人代表或股东）。

用途证明：

贸易合同（注意：

如贷后发现资金违规回流或流入股市，招行将提前收回贷款），利率基准上浮20%。

兴业银行：

1、住宅（含别墅和实际用途为住房的商住两用房）贷净值7成，商用房贷净值6成，工业厂房贷净值5成，利率上浮不低于30﹪。

加自然人担保抵押率可达100﹪，加担保公司抵押率可达120﹪，利率上浮50﹪，由担保公司提供纯担保利率上浮60%。

2、单次授信期限可达10年，可循环使用，可按月付息一年到期还本或者10年月供。

3.对一些银行不接受的抵押物，如有担保公司接受抵押纯担保，也可贷1-3年，利率上浮50﹪。

4.抵押人和借款人年龄不超过65岁。

5.用途：

可以打到第三方个人帐户（法人、股东）。

6.对第三方抵押或借款人为实际控制人，如经营范围与营业执照不符或者有限制的范围需经过分行贷审会并降低贷款成数。

对企业没有成立年限的要求，股东需股权在10%以上。

3年以上期限必须是购买固定资产用途，最长可贷10年，最高1500万，可按10年月供或者按月付息一年还本。

民生银行：

最高可贷1000万，期限1-5年，随借随还，不用款不计息，额度循环使用。

对客户要求本行业从业经验3-5年，企业成立时间2-3年，家庭及企业的净资产50-500万。

贷款审批快，资料齐全后7个工作日完成贷款发放。

贷款成数：

纯抵押，50-70%；抵押+自然人担保，100%；抵押+担保公司担保，120-150%。

农业银行：

个人助业贷款：

A:

本人、公司或第三方名下（直系亲属）住房可贷七成，上限1000万，利率上浮1.1倍，5年期限。

加成担保可贷100﹪。

另外需收取额度占用费，具体费用双方商议决定。

B：

个人商业物业抵押：

商铺抵押最多可贷净值6成，10年期限（可使用气球贷），利率上浮1.1倍，上限1500万。

租金需达到月供的85﹪，且年租金需达到评估净值的5﹪。

另外需收取额度占用费，具体费用由双方商议决定。

简式贷：

抵押担保方式最高3000万，保证担保方式最高1000万，贷款用途：

真实合法的流动资金需求，贷款和保函业务期限1-3年，其他业务期限0.5-1年，可1年内循环使用。

利率：

100万以下上浮30%，100万-200万以上浮25%，200万以上20%。

抵押率：

土地50%，商用房65-70%，住宅70%，在建或集体用地的建筑40%交通银行：

经营贷利率最低上浮25～30﹪，按月付息一年还本，2年之内循环。

以个人名义贷款不能加成。

以企业名义贷款加担保公司可贷总值100﹪。

工商银行：

利率最少上浮25﹪，贷7成，五年月供。

用途可以打到第三方个人（法人、股东）。

中国银行：

经营贷利率需上浮30﹪，贷7成且需要担保。

三年期限，第一年需还20%本金，第二年需还40%本金。

邮政银行：

个人商务经营抵押贷款：

住宅贷总值6成,商业类贷总值5成，利率上浮10-20%，最高500万。

需有营业执照，借款人为股东、法人、实际经营者、个体工商户，抵押人和借款人可分开，不查抵押人征信，可放款到第三方个人，用途处理较灵活。

贷款期限5年，可循环使用，按月等额本息还款，或者前6个月按月付息再等额本息，或者5年授信，按照半年一次性归还本息方式还款；或者贷1年，前6个月按期付息，后6个月等额本息。

5年之内循环。

中小企业贷款：

根据客户资质住宅贷净值的8成，最高可放大至9.1成，商业类和厂房贷总值5成，利率上浮10-20%。

上限2000万，授信3年，支用1年期。

贷款用于企业流动资金可贷6个月（半年后一次性付还本息），可循环使用，2年内有效。

购买固定资产用途可贷2年，按12个月等额本息，再循环使用一年。

流动资金用途可以2年授信，每年按月付息到期还本，再循环支用1年。

平安银行：

经营贷款：

要求企业注册2年以上或从业经验5年以上，提供1年的银行流水（个人或对公），提供固定资产抵押，信用记录良好。

无需担保住宅可贷总值8成至100%（只扣交易手续费），商业可贷净值6～9成，超过7成客户需有除抵押物之外的第二套住所，不限于自建房、军产房、异地房产等。

最长可贷10年，利率7.872%，放款至第三方对公帐户，确保受托支付。

广发银行：

条件：

18-60岁的大陆人士（公司法人或股东），公司成立两年以上或成立一年以上+三年的本行业从业经验，两年内与配偶无两期以上的逾期；抵押物为深圳房产，住宅7成（基本免扣税）、商业6成（净值），利率上浮30%，期限1-3年，贷款金额500万以内的，金额大于200万元的贷款，可申请追加担保公司担保，最高加贷到抵押净值的10成，担保费为加贷金额的（3%/年+0.5%/笔），放款前一次性收取，资料齐全3个工作日可完成审批。

金额500-1500万的，一般抵押率住宅最高7成，商用房最高6成，贷款利率最低可为基准上浮20%，期限为1-10年期；对应还款方式：

①.一年期及以内贷款可到期还本，②.超过一年期贷款需按月等额本息还款，前半年可免还本金。

可申请追加担保公司担保，最高加贷到抵押净值的10成（3年内），担保费为加贷金额的（3%/年+0.5%/笔），放款前一次性收取。

最长5年，项目可做10年（比如以公司名义借款盖厂房等）（来源：

《资本冰法》）

个人经营性贷款二:

大中小微企业报表列的确认大中小微企业报表列的确认——“1104报表”学习笔记零一零刘诚燃（微信公众号：

chengran-1980）大中小微企业报表综述中讲到所有的报表均为8列，前4列分别为银行法人客户中的大型、中型、小型和微型企业，第5列为单户授信总额500万元（含）以下的小微型企业；第6列为个人客户中个人经营性贷款，第7列和第8列分别为个人经营性贷款中的其中项——个体工商户贷款和小微企业主贷款。

填报说明中作出了相应的解释，但有些地方不够细致，本文采用FAQ问答形式，详细讲解这8列客户应该增么填报。

Q：

我们要将所有法人客户填报在前四列中么？

A：

银行的法人客户包括企业法人客户和非企业法人客户，企业法人客户是指符合依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国私营企业暂行条例》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等法律法规依法设立，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《中华人民共和国公司登记管理条例》、《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》等规定在工商部门登记注册，实行自主经营、自负盈亏的各种经济组织，包括有限责任公司、股份有限公司、非公司企业法人、合伙企业、个人独资企业以及其他经营单位。

检查时关注企业的营业执照“企业类型栏”注明的是否为企业法人，如果是非企业法人则不能填报在前四列及第五列中。

Q：

非企业法人有哪些？

A：

主要有行政机关、事业单位、社会团体、个体工商户等。

我们常见的医院、学校、幼儿园不管是否为私立或民营，营业执照上注明的都是非企业法人，而且这些单位在企业划型中无法找到对应的划型。

个体工商户一般统计为银行的个人客户，但有些银行早期将其纳入法人客户统计。

Q：

买断式转贴现怎么填报？

A：

买断式转贴现按照交易对手的性质进行填报，其交易对手大部分为银行。

银行均为金融业企业，但金融业企业划型标准中是没有的，我们只能参照未列明行业进行划型，大部分的银行从业人员数超过100人（按照法人统计），因此，买断式转贴现多在大型企业或中型企业中填报。

有的银行觉得购买的票据中某一环节是小微型企业，这么填是否不能体现对小微企业的支持？

其实，银行在向小微企业签发银票时已经纳入对小微企业表外授信余额统计了。

未来或许会将小微企业表内外授信合计余额纳入“两个不低于”考核。

Q：

单户授信总额500万元（含）以下的小微型企业如何确定？

A：

首先，要同时满足客户为小微型企业和报告期末的授信总额（含各种临时增信）不超过500万元的这2个条件。

其次，有2种填报方式，第一种对于授信管理还不健全的银行而言，贷款余额等于授信余额，单户授信总额500万元（含）以下的小微型企业就变成了报告期末贷款余额小于等于500万元以下的小微型企业贷款余额（假设没有表外授信），因此这一指标会经常变动。

第二种对于采取“先授信后用信”的银行而言，银行对小微企业的授信金额决定了该项指标的数值。

假设银行对1家微型企业授信500万元，如果期末贷款余额200万元，计入该列贷款余额项下200万元，授信户数算1户，剩余的300万元未使用额度应计入表外授信余额（贷款承诺）；如果期末贷款余额为0，贷款余额填0，表外授信填报500万元，授信户数仍计入1户，如果按照前一种模式，这户就不统计了。

最后，要注意该项数值与表内风险加权资产中“对符合标准的小微企业债权”之间的联系与区别，这个以后讲。

Q：

什么是个人经营性贷款？

A：

个人经营性贷款反映填报机构向自然人发放的，用于从事生产经营活动的贷款。

其判断的标准是借款人为个人，这些贷款的目的不是用于自我（家庭）的消费，而是购买厂房、土地、汽车、设备、原材料等生产工具，并提供相应的劳务或销售产品获得现金流，并用于偿还贷款。

常见的贷款品种有购买经营性车辆贷款、购买商用房贷款、船舶贷款、个人生产经营贷款等等，应为不是标准化分类，各行有其不同的称呼。

Q：

什么是个体工商户贷款？

A：

借款人为个体工商户，贷款用途指定为借款人所在个体工商户生产经营。

个体工商户是指有经营能力的公民，依照《个体工商户条例》（中华人民共和国国务院令第596号）规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的个人（组织）。

我们检查的依据之一就是借款人是否有个体工商户营业执照，至于很多借款人有各种许可证，但没有办理营业执照，我们仍然不认可为个体工商户。

具体的理由是我们在计算三率的时候，分母采集于工商行政管理部门的数据。

对借款人的判断有个特例，就是依据《农户贷款管理办法》，如果借款人家庭为农户，个体工商户营业执照登记的是其配偶名字，我们按照农户贷款以户为单位发放也可以认可借款人为个体工商户。

依据之二是借款人是否将贷款用于本人的经营，如果用于消费，显然不属于个人经营性贷款范畴，如果不是用于本人经营，比如购买商用房出租，也不能统计在内。

Q：

什么是小微企业主贷款？

A：

小微企业主就是小微型企业的主人，既可能是法人代表，也可能是股东。

所以判断的依据之一是有没有小微型企业的法人营业执照，注资报告中有无借款人姓名。

判断依据之二仍然是贷款的用途是否是用于该小微型企业生产经营。

Q：

个人经营性贷款与个体工商户、小微企业主、农户贷款之间是什么关系？

A：

填报说明中讲到个人经营性贷款包括个体工商户贷款、小微企业主贷款、用于生产经营的农户贷款等。

首先，监管部门对个人贷款（不含个人经营性贷款）是不统计借款人性质的，就是不管借款人是否为个体工商户或小微企业主，但对农村中小金融机构而言，对个人贷款还要区分是否为农户。

其次，用于生产经营的农户贷款和个体工商户和小微企业主之间存在交集，意思是农户也可能是个体工商户或小微企业主。

它是统计的2个维度，所以填报说明容易造成这样的误解：

“个人经营性贷款=个体工商户贷款+小微企业主贷款+农户贷款+其他”。

其实准确的公式就是：

“个人经营性贷款=个体工商户贷款+小微企业主贷款+其他”。

填报说明的用意就是从事农业生产经营的农户如果不是个体工商户和小微企业主，要统计在个人生产经营贷款中，但不能统计在个体工商户和小微企业主贷款中。

最后，借款人有可能既是个体工商户，又是小微企业主，那么就看贷款的具体用途是发放给个体工商户还是小微企业了。

个人经营性贷款三:

个人经营性贷款贷前调查经验及风险防范措施！

信贷50万银行人社群，欢迎入群挑战来源：

国培机构个人经营性贷款是解决中小企业贷款难的一个有效突破口，但也是风险系数较高的贷款业务。

在开展个人经营性贷款业务时，对其风险的监控提出了更高的要求，而贷款的事前审查更是控制风险的关键。

必须在贷款事前审查时，对借款人、行业、企业、抵押物、贷款用途等进行详细、认真的审查，把握其关键风险点并采取相应的防范措施，同时努力改进内部管理，严谨而灵活地处理好每一个贷款细节。

一【客户调查】借款人资质调查

（一）借款人资质调查的一般方法个人经营性贷款的借款人包括持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体工商户、自然人独资企业的投资人、合伙企业的主要合伙人、全部由自然人人股组成的有限责任公司的法定代表或主要股东。

借款人资质调查的一般方法与程序为：

（1）应通过借款人（以及其配偶）的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来行业发展对其收入水平的影响。

（2）通过借款人（以及其配偶）收入水平、财务情况、资产情况、负债情况判断其贷款偿付能力。

（3）通过央行的个人征信系统查询借款人（以及其配偶）以往关于信用卡、贷款的还款信用情况，判断借款人的还款意愿。

（4）同时必须坚持第一还款来源（借款人还款能力）与第二还款来源（抵、质押物）相结合的原则。

我方与借款人建立借贷关系的前提是借款人有还款意愿和还款能力，即有可靠的第一还款来源。

第二还款来源是增强借款人信用的必要补充，会给借款人带来一种按时还本付息的心理警示。

不能因为第二还款来源有抵押物，就放弃对第一还款来源的审查。

在发展个人信贷业务时，必须坚持以第一还款来源为主的原则，第二还款来源仅仅是借款人第一还款来源的备用手段，决不能将贷款的偿还来源建立在抵、质物的处置变现上。

（二）因企业自身利益而出现的问题及解决方法企业实行“股东本位”原则，银企关系中，借款方对自身信息的拥有量总是大于贷款方，借款企业会利用信息优势为自己谋取利益而把风险转嫁给我方。

信息的不对称，使我方难以控制贷款的风险。

1、借款人家庭收入信息不对称因个人经营性贷款主要是针对中、小企业而制定的贷款品种，其贷款金额相对较小，风险较为分散，加上有抵押物作为担保，故为了加速贷款效率，降低其贷款准入门槛，并没有要求企业对其所提供的《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》通过专业会计师事务所进行审核，其真实性会大打折扣。

因此为了防范信息不对称，甚至是伪造信息的风险，贷款经办人员必须了解借款人所出资企业所在行业的最新经营现状，对其行业风险与利润有一定的把握;同时更为重要的一点是通过借款人所提供的个人与公司存折流水，与报表进行核对，如果其资金流动大体一致，即说明其报表真实性较高。

但行业的未来走势较难预测，同时我方经办对其行业并不十分了解，主要判断都只能依靠第三方信息，所以对行业现在、未来状况的把握潜在一定的风险。

同时借款人所提供存折流水，未必就一定是个人与公司的真实存折流水，有可能是其他公司账款，甚至是资金来源不明的账款通过此账户进行日常出入账。

如借款人（或者其配偶）是另一问公司的财务人员，为了避税，就可能出现其公司账通过个人账出入的情况;另外一种情况就是借款人（或者其配偶）用一定金额（如10000元），每月通过同一个账号存进10000元，再分开几次取出，循环操作，就会造成这样一个假象：

每月收入是10000元，这些收入都用于生活或者作其他用途，但实质上借款人可能是一个没有收入，手上只有10000元现金的人。

贷款经办人员除了从正面获取信息外，还需要从其他方面获取，如借款人员的朋友、还有其住房或其他资产情况等。

当然个人经营性贷款，借款人是需要承担无限责任，而不像公司贷款那样，股东只承担其有限责任，出现抽空公司资产，逃废我方债务的行为;同时借款人还有抵押物在我方手中，其违约逃废我方债务成本也较高，所以只要经办认真去审查，此方面的风险还是基本可控的。

2、担保行为落实不到位在借款人所提供收入不足情况下，我方会要求借款人提供具有担保能力的担保人作担保。

实践中会出现企业债务的保证人不具备保证资格，使保证不成立;或保证人无能力即没有充分的提供保证，使保证流于形式。

等到保证责任落实时，由于债务人或保证人的逃废债务行为，其财产价值均已减少以致不足以清偿债务，使保证变为形式，形同虚设。

所以，对担保人资质的审查也是非常关键，其审查方法与对借款人资质审查方法大致一样。

二【背景调查】行业与企业自身调查

（一）行业与企业自身调查的一般方法1、行业调查

（1）行业调查在审查个人经营性贷款时，首先对其行业的最新状况进行一定的了解，从第三方信息与个人经验，判定其行业最新状况。

（2）调查该行业是否有违反国家最新政策或经济计划，比如国家对小钢铁、小水泥、小煤矿、小纺织、小化工、小糖厂等科技含量低、耗能高、污染严重的企业的生产经营进行严格限制，强令其停产、关闭，由此造成贷款难以收回。

（3）通过以往的数据，结合最新的经济状况，对其行业未来的市场需求以及其平均毛利润、净利润、总资产周转率、应收账款周转率、成本构成、投资回收期、各周期资金缺口等有一个较为准确的数据预计。

2、企业自身调查对公司以往贷款历史（如企业曾贷款，可通过查询企业贷款卡进行审查）、注册资本（要求出具专业会计师事务所出具验资报告证明）、股东构成、公司管理结构、管理层的素质、公司财务状况（通过三大报表对公司的偿债能力、营运能力、盈利能力进行分析）、其上下游公司情况进行具体、详细分析，从而为贷款风险监控提供可靠依据。

（二）因企业自身利益而出现的问题与解决方法现在一般的民营企业，一个企业两本账已经成为一个公开的秘密，还难以排除企业还有“第三本账”、“第四本账”。

借款人所提供公司的《资产负债表》、《利润表》并没有通过专业会计师事务所进行审核，虽然借款人所提供的存折流水基本与报表一致，但不排除公司在利益驱动下，有可能利用信息优势，采取机会主义行为谋求自身的利益，为了获得贷款，而做出“第三本账”。

就算公司现在所提交的报表全部真实有效，但公司的发展是一个动态变化的过程，同时企业经营所处的经济环境也处于动态变化当中。

随着变化，企业可能会因经营良好扩大经营规模，而提出新的资金需求，从而为我方带来新的业务机会;也可能会经营不善甚至倒闭，还本付息发生困难，形成问题贷款甚至呆账。

所以，这就要求贷款经办人除了从正面获取信息外，还需要从其他方面获取，如借款人员工、朋友、还有其住房或其他资产情况等获取信息，做好贷前的实地考查与贷后的跟踪管理工作。

三【抵押调查】抵、质押物调查

（一）抵、质押物调查的一般方法个人经营性贷款主要调查抵押物的真实存在性、权证的真实有效性、证物一致性、抵押物的变现性、抵押物的合法性、抵押物的受偿优先性、抵押物的评估价值、抵押率、抵押物损毁状况及抵押人的有关情况等。

应重点调查抵押物的价值、抵押人对抵押资产的支配权利。

1、一般情况下，对于抵押物的调查与评估，我方都会委托经银行批准的第三方评估公司对抵押物进行调查与评估，出具专业的评估报告并对其真实性与有效性负责。

担保方式只能采用抵押或质押担保方式，质押物限于本人或第三方个人在贷款行开立的定期存单或国债;抵押房产限于能在本地房产交易中心登记并办理抵押品手续的本地房产，不接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物。

商品住宅抵押率最高不超过抵押价值的70%;商业用房（办公用房及商铺）最高不超过60%。

2、抵押人对抵押物的支配权利调查。

所有抵押物必须由抵押人本人在借款申请、抵押合同上签名，抵押人的配偶或抵押物的其他共有人必须在办理借款申请或签署抵押合同或公证时当面确认抵押人的抵押行为并至少在其中一份文件上签名确认。

已出租的房产抵押，抵押人应将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。

原租赁合同继续有效。

抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

同时，在实际操作中，我方会要求承租人签署一份《无条件撤场声明》，在抵押物被处理时，承租人不得提出第三方抗辩权，以免使抵押权实现出现担保瑕疵，为以后的偿债埋下隐患。

（二）因企业自身利益而出现的问题与解决方法1、抵押物评估价值过高。

因借款人多为私营企业主，有一定的经济基础与社会关系，借款人出于自身利益与资金需求，可能会与第一方评估公司具体的评估人员串通，对抵押物评估价值人为调高，影响债权有效实现。

当然对评估公司也有相应的监督机制：

（1）单笔评估价值偏离市场公允价格20%以上的评估业务累计达到五笔，停止与其合作并报总行备案;

（2）对于单笔评估报告价值偏离市场公允价格20%以上的，出具该评估报告的评估师不得再参与本行个人信贷业务的评估工作。

但审查人员并不是专业的评估人员，在一些较偏远的地区，可能对其抵押物评估价值合理性难以把握，只要该笔贷款不出现问题，就算评估价值偏高，我方也很难发现。

2、抵押担保存在瑕疵。

借款人对其婚姻情况进行造假，或找人冒充为其配偶，签署其抵押合同，也就会造成担保瑕疵，使债权难以实现。

根据《婚姻法》的有关规定，除夫妻双方另有约定外，夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共有财产。

根据《民法通则》的司法解释，对于共同财产的处分应征得所有共有权人的同意，否则无效。

由于房产抵押本身属于对房产的一种处分行为，如果未能征得抵押人配偶的同意，可能被认定为无效。

因此，如借款人隐瞒了其配偶的情况，以个人名义向我行申请贷款，借款人配偶未在借款抵押合同上签字，将有可能导致我方的抵押权落空，给我方带来损失风险。

3、一房多贷，一房多卖。

甚至一些不法分子，走管理漏洞，出现一房多贷或一房多卖的违法犯罪行为，因不能对抗善意第三人的合法取得，而无法通过行使撤销权保障抵押权的行使。

（三）因相关法律、法规的规定而出现的问题与解决方法抵押权是一项法定的优先权，抵押权优先于一般的债权。

《担保法》第33条规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

但是，由于其他法律、法规的规定，在一定情况上对债权保护产生一些不良的影响，如下：

1、抵押物可能面临毁损、灭失、贬值等风险。

根据相关法律中的规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭。

因此，为防范这种情况发生，首先须要求借款人为抵押物办理合理期限的保险，并将第一受益人约定为我方;其次是要经常对抵押物进行现场检查，如发现抵押物已经或有可能被征用、被非法处置或存在毁损、灭失、超常贬值等不利情况的，必须及时采取应对措施。

2、《破产法》规定劳动债权优先于担保物权;《税法》规定纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财务设定抵押、质押或在纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权，对债权保护产生消极的影响。

因此，在接受抵押时，必须了解掌握抵押人劳动债权情况并调查是否欠税，或者要求抵押人提供相关税务机关出具的抵押人无欠税的证明。

但由于借款人奉行以“股东至上”主义，利用其信息优势，从而使银企之间信息不对称，所以了解掌握抵押人劳动债权情况相对较难。

3、处理抵押物时手续过多，费用较高。

在执行担保债权的环节多、费用高，通过法律诉讼伸张债权，除了立案、诉讼保全、执