定价支持综合体系.docx

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定价支持综合体系

紫菘地产公司楼盘定价支持系统

一、项目背景简介

紫菘地产是一种房地产公司，重要开发经营各地房产。

该公司欲实行公司资源筹划系统（ERP）是该公司为实现信息化管理而实行计算机集成项目。

项目按照公司发展战略需求，以公司信息化、自动化管理为目的，通过公司信息化中心平台、网络平台、公司ERP应用以及办公自动化系统建设，以全面提高公司经营管理水平，提高公司综合经济效益，增强公司竞争与应变能力。

通过ERP实行，将全面提高公司综合效益，实现计算机资源共享和信息共享，向公司领导及时提供项目销售、财务和质量等重要信息，为领导迅速决策提供有力支持，使公司管理制度化和规范化，提高公司管理效益和管理水平，加速当代公司制度改革步伐，提高公司市场综合竞争力，提高项目经营和销售对市场需求响应速度。

此前公司所经营房产定价缺少科学定价方略和定价办法，基本上属于成本导向，且对于尚未竣工楼盘成本核算是采用项目预算，具备一定盲目性和不拟定性，会给公司发展带来不可预料风险，且为公司长期发展埋下了隐患。

咱们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来无形经济损失，如果把这一某些也看作成本，那将远远超过当前计算数额。

而如果开发出一种能满足业务规定以定价为核心功能信息管理系统，将为公司减少经营风险，增强赚钱能力。

从理论上说，影响房地产产品价格因素是供应与需求。

但是依照记录资料分析，在国内房地产价格影响因素中，成本并不是重要因素，而市场状况影响较突出。

1．定价办法

定价办法是依照定价目的拟定房地产基本价格范畴技术思路。

房地产定价办法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。

成本导向定价指按开发成本和人为订立利润比率拟定价格，详细可分为成本加成定价法、量本利分析定价法、变动成本定价法、目的利润定价法和加工成本定价法。

这事实上是筹划经济时代产物，只能制定出基于卖方利益价格，而不容易与市场消费需求相吻合。

竞争导向定价是指从市场竞争状况分析出发，以公司市场定位为基本，为争取有利竞争条件与地位定价办法。

公司可以依照自身条件和经营目的，制定与竞争者相似价格，也可以制定比竞争者略高或略低价格。

采用竞争导向定价一种明显特点是：

并不坚持价格与成本或价格与需求固定关系，而侧重于竞争者行动。

详细可分为领导者定价法、挑战者定价法和随行就市定价法。

需求导向定价是以消费者需求变化及消费者心理作为定价基本根据。

详细分为习惯定价法、认知价值定价法和和需求差别定价法。

需求导向跨越了供方思维定式，从供求双方互动关系中寻找解决问题思路。

2．定价方略

无论是以攫取高额利润还是以迅速回笼资金为重要目的，咱们在为楼盘拟定价格时普通需考虑三个因素：

一是成本——地价、建安成本、税收及其她费用总和；二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们价格状况；三是消费者——目的消费者可以接受何种价格。

　　三种因素在楼盘最后定价中所起作用显然不同样，普通说来市场供求总量与竞争对手价格只是参照，而成本与消费者则是决定价格方略主线因素。

进一步分析后即可发现：

成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价两种基本方略。

　　成本+竞争定价方略决策流程大体是：

计算出项目总成本→侦察竞争对手价格状况→加上预期利润（视目的不同而比例不同）→得出本楼盘价格。

　　消费者+竞争定价方略决策流程是：

竞争对手提供物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差别化物业，调节各项价格变数后消费者将乐意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目的→本楼盘最后详细价格。

二、项目章程

1、问题陈述

项目

紫菘地产公司楼盘定价支持系统

参加者

雷晓玲、秦光华、王辉

创立日期

-4-1

最后修改日期

-6-15

问题、机会或批示简要描述

紧急限度

可见性

年收益：

元

优先权

建议方案

1、房价比较混乱，公司决策带有一定限度盲目性和投机性

ASAP

高

100,000,000

新开发

2、楼盘定级因素数据不完整、不一致

3个月

不拟定

5,000,000

迅速地修改

3、缺少对管理信息和支持信息访问

6个月

低

730,000

向顾客提供易学易用报告工具

4、业务数据问题涉及数据不一致和缺少编辑控制

6个月

中档

64,000

新开发

2、项目范畴

2.1数据

经调查分析，紫菘地产公司欲采用消费者+竞争定价方略，定价办法选用基于竞争导向可比楼盘量化定价法，本系统定价模型拟采用可比楼盘量化定价法，如下简朴简介该办法。

针对许多楼盘均倾向与定性描述现状，本办法尝试对楼盘进行定量描述。

进行量化记录楼盘应为可比性较强，地段、价格、功能、用途、档次都相近现楼、准现楼或楼花。

每一楼盘定级因素详细指标及级别划分只有贯彻到详细楼盘所在片区才干清晰描述。

咱们共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、都市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装修、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售状况、广告、停车位数量。

此18个因素，共分五级别，分值为1、2、3、4、5分，分值越大，表达级别越高。

2.1.1定级因素（受篇幅影响，下表及后续各表仅列举5项以阐明问题）

表2.1.1-1定级因素、指标与分值表

定级因素

指标

分值

位置

A.距所在片区中心区远近；B.商业为临街或背街；C.写字楼为临街或背街；D.住宅区为距所在片区中心区远近

A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.普通3；D.较好（近）4；E.最佳（近）5；

价格

A.百元以上为级别划分基本；B.商铺、写字楼、毫宅、普通住宅级别依次减少；C.价格与否有优势

A.最高1；B.很高2；C.普通3；D.很低4；E.最低5

配套

A.城乡基本设施：

供水、排水、供气、供电B.社会服务设施：

文化教诲、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地

A.最不完善1；B.不完善2；C.普通3；D.很完善4；E.最完善；

物业管理

A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费（元/月）；F.与否人车分流；G.物业管理商资质.

A.最差1；B.很差2；C.普通3；D.较好4；E.最佳5；

建筑质量

A.与否漏雨漏水；B.门窗封闭状况；C.内墙；D.地板；E.排水管道

A.最差1；B.很差2；C.普通3；D.较好4；E.最佳5；

2.1.2定级因素权重拟定

权重是一种因素对楼盘级别高低影响限度体现。

由于影响楼盘因素诸多，不也许都被选取为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差别性选取后拟定因素，才干拟定为楼盘定级因素。

上述筛选出18个因素，按重要性及影响力高低，拟定每一因素权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、都市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装修0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售状况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。

权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。

表2.1.2-1可比楼盘综合因素量化登记表（示范表）

定级因素

权重

序号

大地花园

松泉山庄

东湖大厦

备注

位置

0.5

价格

0.5

配套

0.4

物业管理

0.3

建筑质量

0.3

2.2业务

楼盘资料管理、定级因素管理、价差指数管理、预售房产管理、定价支持、报表管理

2.3接口

销售经理、地区销售办公室、库存控制信息系统、销售系统

3.评估项目价值

紫菘地产公司当前由于采用人工方式完毕业务，进行报表制作，对数据进行综合分析等，因此耗用工时较多，且效率低下。

咱们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来无形经济损失，如果把这一某些也看作成本，那将远远超过当前计算数额。

而如果开发出一种能满足业务规定以定价为核心功能信息管理系统，将为公司减少经营风险，增强赚钱能力。

同样，咱们也无法估算出由于系统开发应用使公司运营效率提高而带来无形经济效益。

并且，由于系统能在将来较长一段时期内稳定地发挥作用，这对于公司提高经营管理水平有很大协助，并能使公司早日参加全行业信息化浪潮中，可以更加广泛地吸取各方面信息资源，可为公司业务在将来扩张打下坚实基本，其经济效益将更上一层楼。

4.筹划项目进度表和预算

编号

任务名称

预算：

元

4.1-4.16

4.16-5.1

5.1-5.16

5.16-6.1

6.1-6.15

问题分析

1000

需求分析

3500

逻辑设计

5000

决策分析

7000

物理设计

5000

构造和测试

4500

实现和发布

10，000

三、系统需求阐明

1.系统总体目的

通过系统调研和与各部门有关人员交流，可以看到紫菘地产公司整个业务解决模式基本上还是比较规范和完整，ERP系统应用管理基本比较好，各部门管理人员和业务人员对系统建设热情也较高，尽管在某些跨部门业务流程中有某些冲突和问题，但从总体来看基本上可以拟定整个系统建设总体目的：

（1）部门业务在系统解决过程中进行一定控制，以求进一步规范和完善内部业务流程；

（2）运用网络将各地大量房产信息集成，以做到信息共享和迅速反映；

（3）实现公司内部各种管理费用预算指标和项目预算指标控制；

（4）借助计算机系统工具优化公司内部物流、资金流和信息流，理顺经营环节中各种业务关系；

（5）借助信息系统实现公司经营决策信息化，对公司经营核心环节——房产定价，予以决策支持。

ERP系统实行应用目就是全面有效整合公司资源，使公司内部物流、信息流、资金流有效统一起来。

通过ERP信息系统实行应用，建立覆盖整个公司经营管理信息化系统管理平台，从而规范经营过程中业务解决流程和合理组织岗位体系。

解决在销售、质量、成本控制和核算以及经营决策分析等业务方面数据信息解决和分析，达到信息集成和高度共享规定；为公司建立面向新经济时代环境下对公司大规模定制模式规定提供基本保障。

系统建设将以整个ERP管理思想为指引原则，结合公司公司实际应用，尽量遵循ERP系统规定进行业务规范和设计。

解决业务流程中存在突出问题，进一步提高工作效率和生产响应速度，从而整体提高公司管理、控制、协调能力和公司竞争力。

2．系统范畴

在公司信息平台和网络传播平台基本上，开发实行应用公司资源筹划管理系统（ERP）；前期重要解决公司涉及房产管理业务层面上流程设计和系统应用。

涉及房产资料管理，经营房产定价支持以及财务接口等业务方面数据信息解决和分析，达到信息集成和高度共享规定，以实现公司信息资源及时传递和有效整合，全面提高公司管理水平。

信息系统涉及到应用模块如下：

系

统

管

理

销

售

管

理

房

产

数

据

管

理

决

策

支

持

定

价

参

数

管

理

财

务

管

理

人

事

管

理

数据库

信息中心平台

图3.2-1ERP业务模块构成图

3．设计规定

（1）总体设计规定：

系统在总体上应具备技术先进、安全可靠、扩展性强、维护以便等特点。

（2）信息规定：

整个系统所涉及各某些业务解决在实现信息集成基本上，能实现某些功能集成。

同步加强信息原则化工作，控制数据源头是做好信息集成核心。

（3）性能规定：

数据解决效率高。

系统故障频率低、维护容易。

能提供各种数据输出接口，以便顾客进行其他数据解决。

（4）安全规定：

数据库安全控制。

应用软件角色定义、分派和控制。

系统维护人员高素质和有效管理制度。

（5）约束条件：

组织和制度保障。

员工素质，系统培训，资金投入及时、到位。

业务规范、岗位职责调节和人员调节。

4．顾客需求阐明

在对顾客所提出各种需求进行调查后，经分析以为，真正应当在本系统中得到体现顾客需求有如下几点：

（1）依照公司业务需要，从外部环境中获取关于数据，如经公司调查或委托专业调查机构获得相似地段竞争公司楼盘资料，经专家讨论拟定定价模型所需参数及指标体系，对报表等格式规定等。

（2）运用计算机技术对业务数据进行精确、迅速、高质量计算、记录、分析、查询等，重要对象是当天数据、历史数据以及各种基本信息（如公司经营房产信息等）。

（3）运用各种数据进行符合上级规定报表制作、打印，在这一规定中，包括竞争公司数据比较、符合各种规定汇总查询、不同项目/单位之间比较分析。

（4）依照调查所得数据和指标体系，对楼盘价格，房产价格基于“消费者+竞争”定价方略和竞争导向“可比楼盘量化定价法”进行分析，并给决策者提出详细定价参照，选用数学工具是线性回归模型，并以报表方式显示分析成果。

5．系统逻辑模型分析

新系统开发对紫菘地产公司而言虽然是一种巨大变化，即由手工解决到当代化管理信息系统转变，无论在实际运营中，还是在员工和银行经营理念中，都是一种具备深远意义奔腾。

但究根问底，新系统逻辑模型仍是以原有公司老式逻辑模型为基本，这是由公司比较固定业务流程决定，并不会因系统物理形态变化而发生主线上变化。

下面对新系统逻辑模型用数据流程图（dataflowdiagram）、数据字典（datadictionary）等工具加以描述。

数据字典是一系列用于描述系统中所用数据特性数据，其作用有如下几点：

一方面，它是数据库开发第一步，也是整个系统必不可少第一种重要环节。

另一方面，起到一种参照系作用，协助本系统编程人员和维护人员理解数据库和系统内部运营机理。

最后，它是系统生命周期后续时期交流基本工具，特别是在系统评价和系统维护中作用巨大，不可缺少。

（1）业务流程图

（2）数据流程图（图3.5-2至图3.5-5）

受篇幅影响,这里并未给出所有模块细化流程图，仅对房产资料管理细化数据流程图加以分析。

（3）数据流定义（表3.5-1至表3.5-6）

表3.5-1数据流定义（更新楼盘资料）

数据流名称

更新楼盘资料

标记符

描述

顾客所要更新（添加/修改/删除）或查询楼盘有关特性信息

数据流来源

顾客

数据流去向

楼盘资料表

流通量

2次／天

高峰时期流通量

5次／天

表3.5-2数据流定义（更新居产资料）

数据流名称

更新居产资料

标记符

描述

顾客所要更新（添加/修改/删除）或查询房产有关特性信息

数据流来源

顾客

数据流去向

房产资料表

流通量

20次／天

高峰时期流通量

30次／天

表3.5-3数据流定义（打印信息）

数据流名称

打印信息

标记符

描述

将计算成果（楼盘均价/房产单价）打印出来

数据流来源

打印解决程序

数据流去向

顾客

流通量

20份／天

高峰时期流通量

30分／天

表3.5-4数据流定义（协助信息）

数据流名称

协助信息

标记符

描述

向顾客提供协助信息

数据流来源

协助信息存储

数据流去向

顾客

流通量

5次／天

高峰时期流通量

10次／天

表3.5-5数据流定义（更新定级因素）

数据流名称

更新定级因素

标记符

描述

管理员所要更新（添加/修改/删除）定级因素及其权重值

数据流来源

管理员

数据流去向

定级因素表

流通量

5次／月

高峰时期流通量

10次／月

表3.5-6数据流定义（更新价差指数）

数据流名称

更新价差指数

标记符

描述

管理员所要更新（添加/修改/删除）价差及其调节系数

数据流来源

管理员

数据流去向

价差系数表

流通量

2次／月

高峰时期流通量

5次／月

（4）数据存储定义（表3.5-7至表3.5-10）

表3.5-7数据存储（楼盘资料）

名称

楼盘资料

编号

流入数据流

流出数据流

E3,E4

存取规定

及时

存取量

1000

表3.5-8数据存储（房产资料）

名称

房产资料

编号

流入数据流

流出数据流

R3,R4

存取规定

及时

存取量

3000

表3.5-9数据存储（定级因素）

名称

定级因素

编号

流入数据流

流出数据流

存取规定

及时

存取量

表3.5-10数据存储（价差系数）

名称

价差系数

编号

流入数据流

流出数据流

存取规定

及时

存取量

（5）数据元素（图3.5-6至图3.5-10）

本系统所用数据元素如下所示，限于篇幅，并未列出所有数据元素。

图3.5-6数据元素（权重值）

图3.5-7数据元素（调节系数）

图3.5-8数据元素（楼盘名称）

图3.5-9数据元素（定级因素）

名称：

房产编号

别名：

Room_Name

阐明：

A公司所经营房产编号

数据值类型：

离散

类型：

字符

长度：

不不不大于20个字符

图3.5-10数据元素（房产编号）

四、系统设计

（一）系统设计原则

（1）可靠性：

系统应保证长期安全地运营。

系统中硬软件及信息资源应满足可靠性设计规定。

（2）安全性：

系统应具备必要安全保护和保密办法，有很强应对计算机犯罪和病毒防范能力。

（3）容错性：

系统应具备较高容错能力，有较强抗干扰性。

对各类顾客误操作应有提示或自动消除能力。

（4）适应性：

系统应对不断发展和完善定价模型和指标体系具备广泛适应性。

（5）可扩充性：

系统硬软件应具备扩充升级余地，不可因硬软件扩充、升级或改型而使原有系统失去作用。

（6）实用性：

注重采用成熟而实用技术，使系统建设投入产出比最高，能产生良好社会效益和经济效益。

（7）先进性：

在实用前提下，应尽量跟踪国内外最先进计算机硬软件技术、信息技术及网络通信技术，使系统具备较高性能指标。

（8）易操作性：

贯彻面向最后顾客原则，建立和谐顾客界面，使顾客操作简朴直观，易于学习掌握。

（二）功能模块设计

本系统功能模型中涉及了楼盘资料管理、房产资料管理、定价支持、报表管理。

由于这些信息对公司决策尤为重要，为此提供以便、快捷信息查询和交流是系统设计考虑基本。

本系统由如下5个功能模块构成：

（1）系统设立

全面管理系统正常运营和界面控制，同步管理系统帐户，保证整个系统安全可靠地工作。

内容涉及：

系统运营环境设立、系统顾客权限管理、系统定价模型参数（定级因素及其权重、价差指数）修改等。

（2）楼盘资料管理

对可比楼盘或自有楼盘资料进行集中统一管理，内容涉及：

楼盘资料查询、录入、修改及无效记录删除。

（3）房产资料管理

对公司经营房产资料进行集中统一管理，内容涉及：

房产信息查询、录入、修改、及售出房产记录删除。

（4）定价支持

该模块依照顾客录入可比楼盘资料，采用可比楼盘量化定价法，基于经专家评审拟定定级因素及其权重对自有楼盘提供定价支持，并能结合系统数据库中各项价差指数，对每套房产提供定价支持。

（5）报表管理

提供系统中各项信息报表打印输出，内容涉及：

可比楼盘资料表，定级因素权重报表，水平价差系数表，垂直价差系数表，预售房产定价表等系统数据库中几乎所有数据报表输出。

（6）联机协助

本系统附有详细功能使用阐明及系统故障解答，顾客可以通过本模块迅速地掌握本系统寻常运营及维护。

（三）数据库设计

数据库是本系统核心和基本，为此数据库应作为系统主体来开发和建设。

数据库设计环绕系统核心功能——定价支持来建立构造稳定数据库，以解决定价模型指标体系发展变化。

将指标体系以二维表形式存储在数据库中，作为数据来解决；实现数据与应用程序分离，使指标变化不会导致应用程序更改。

所有指标数据通过统一数据库运用代码检索，保证数据惟一性、完整性，最大限度地减少数据冗余，实现数据共享。

1．目的及功能

本楼盘定价系统数据库将是公司整个ERP系统重要构成某些。

其功能目的是：

（1）支持楼盘资料，房产资料等数据查询和分析应用。

（2）为系统核心功能楼盘及房产定价提供有效地支持。

（3）实现信息资源共享，并为公司ERP系统服务，从而为实现公司信息化创造条件。

2．构造设计

（1）数据库关系模型

（2）数据库（表）构造

表4.３-1定级因素表

字段名

数据类型

数据长度

容许空值

默认值

编号

int

不容许

自动编号

定级因素

char

不容许

无

权重

float

不容许

0.0

入库日期

date

不容许

当前日期

备注

char

100

无

用途：

影响楼盘价格定级因素及其限度即权重值。

索引：

编号

表4.3-2楼层系数表

字段名

数据类型

数据长度

容许空值

默认值

编号

int

不容许

自动编号

楼层

char

不容许

无

调节系数

float

不容许

0.000

备注

char

100

无

用途：

影响房产价格因素及价差即调节系数。

索引：

编号

朝向系数表和户型系数表构造与楼层系数表类似，故不再缀述。

表4.3-3房产资料表

字段名

数据类型

数据长度

容许空值

默认值

编号

int

不容许

自动编号

房产编号

char

不容许

无

所属楼盘

char

不容许

无

户型

char

不容许

无

楼层

char

不容许

无

朝向

char

不容许

无

面积

float

0.00

单价

int

用途：

每套房产基本资料及价格。

索引：

编号

表4.3-4楼盘资料表

字段名

数据类型

数据长度

容许空值

默认值

编号

int

不容许

自动编号

楼盘名称

char

不容许

无

自有楼盘

bool

不容许

false

开盘楼价

int

开盘日期

date

不容许

无

位置

int

价格

int

其他各因素

int

用途：

可比楼盘或自有楼盘基本资料及各因素得分。

索引：

编号

（四）系统构造设计

由需求分析中得到数据流程图导出系统构造，图4.4-1和图4.4-2为系统流程图。

图4.4-1第一层系统流程图

图4.4-2系统展开图

五系统实现

（一）开发平台选取

从当前市场上比较流行数据库开发、管理软件来看，对于比较简朴中小型数据库，MicrosoftVisualC++6.0与MicrosoftAccess结合无疑是在实际应用中较为成功一种解决方案。

前者为顾客提供

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