物流企业项目投资概况.docx
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物流企业项目投资概况
现代物流项目的商业模式和投资效益概况
物流是指为了满足客户的需要,以最低的成本,通过运输、
保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品与相关信息由
商品的产地到消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。
物流投资一般分为园区或单个企业投资，物流企业按照
服务功能进行划分，主要有运输型物流企业、仓储型物流企
业、综合服务型物流企业等类型；物流园区按照服务功能进
行划分，主要有综合物流园、商贸物流园、仓储物流园、专线
物流园与其他多种园区。
以下汇总情况中，各类物流项目的
亩均投资概算均为企业的直接固定资产投资（不含人力、财
务、运营、土地与园区后期落户企业投资等成本），固定资产
投资数据一般占项目总投资的 55%左右，各类物流项目会由
于地理信息系统（GIS）、卫星定位系统（GPS）等信息化设备的
应用程度不同导致亩均投资成本有所差异，但信息化设备一
般不超过总投的 5%。
（见附表）
一、各类物流项目投资概况
1、运输型物流企业：
以从事货物运输服务为主，包括货
物快递服务或航空物流运输代理服务，具备一定规模；可以
提供门到门运输、门到站运输、站到门运输、站到站运输服
务和其他物流服务；企业自有一定数量的运输设备；具备网
络化信息服务功能，应用信息系统可对运输货物进行状态查
询、监控。
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投资情况：
该类项目一般无用地需求，以租赁场地为主
（办公和停放车辆使用），投资较小，有自有车队，主要为车
辆设备投入。
商业模式：
主要为相对固定企业或区域提供运输服务收
取费用，目前稍具规模的企业基本已转型为综合性物流企业。
效益分析：
从业人员一般按照自有车辆数量 3 倍配备人
数，综合税负约 4%。
2、仓储型物流企业：
以从事仓储业务为主，为客户提供
货物储存、保管、中转等仓储服务，具备一定规模；企业能为
客户提供配送服务以与商品经销、流通加工等其他服务；航
空货运公司自有一定规模的仓储设施、设备、自有或租用必
要的货运车辆；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可
对货物进行状态查询、监控。
投资情况：
该类项目主要建设包括一般仓储用房、办公
用房、货物堆场、装卸设备、配货中心与停车场等配套服务
区，仓储设施一般为单层 9 米高普通钢架仓库，无自有车队，
仓库土建成本约 800 元/平米左右，总体亩均投资约 40 万左
右（不含土地成本，下同）。
商业模式：
以从事仓储业务为主，一般不直接参与运输
业务，对生产制造、第三方物流出租仓储场地、设备等收取
租金为主要收入来源方式，另外包括货运站场经营、货物管
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理费等其他收入。
效益分析：
单位效益综合平均来看，一般仓储企业年租
金为 250 元/平米左右，折合约 9 万元/亩左右，综合税率 6
%，纳税约 0.54 万元/亩。
3、综合服务型物流企业：
从事多种物流服务业务，可以
为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务，具
备一定规模；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的
运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务；按照业务要
求，企业自有或租用必要的运输设备、仓储设施与设备； 企
业具有一定运营围的货物集散、分拨网络；公司配置专门
的机构和人员，建立完备的客户服务体系，能与时、有效地
提供客户服务；具备网络化信息服务功能，应用信息系统可
对物流服务全过程进行状态查询和监控。
投资情况：
该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、
信息中心、电子交易平台、自备车辆与办公用房等配套服务
区，一般每百亩自有配备车辆 10 辆，其余为社会用车，根据
运输货物品种不同，投资容、强度等方面变化较大，主要
分有普货物流、农产品冷链物流、医药物流、危险品物流等
等，结合我市实际，重点了解了普货物流和农产品冷链物流
情况。
普货物流一般为普通钢架货仓，建设成本约 800 元/平
米，有立体式货架，估算总体亩均投资约 70 万，如招商物
流、我市的江韵物流。
农产品冷链物流项目，相对普货物流，
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另外包含冷链设备（根据货物类型分高温、低温、保险等各种
冷库）和冷链运输车与各类信息化设备等配套设施，冷库设
备成本约 900 元/立方米左右，保温仓库土建成本约 1200 元/
平米，综合投资约为 100 万/亩。
商业模式：
为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等
多种物流服务；根据客户的需求，为客户制定整合物流资源
的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务。
效益分析：
规模越大单位效益越高，一般大型物流企业
亩均营业收入 200-300 万元，综合税负 4.5%左右，亩均产税
9-13.5 万元左右。
4、综合物流园：
依托城市配送、生产制造业、商贸流通
业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要节点，依托信
息化，提供综合物流功能服务；主要服务于城市配送与区域
运输。
投资情况：
该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、
交易中心、信息中心与商业配套服务区等，容积率在 0.7 左
右，仓储设施一般为普通钢架结构货仓，土建成本约 800 元/
平米 ，园区电子交易平台、信息化平台一般为 3-4 层商场式
建筑，中下层为信息中心，顶层为餐饮、娱乐商业配套区，土
建成本约 1500 元/平米，估算总体亩均投资约 120 万左右。
如仙林物流，用地 120 亩，固定投资约 1.5 亿，其息
交易中心 7000 平米（15 亩），投资 6000 万元（信息化设备约
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2500 万元）。
商业模式：
以第四方物流业务为依托，实行会员制模式
收取会费，主要利用信息平台，按照物流信息提供量收取信
息咨询费，同时提供场地出租、设备租赁、运输、配送、融资、
结算等多种物流型式服务收取服务费。
效益分析：
该类园区成熟后一般就业人数在 3000 人以
上，投资企业亩均直接产税 10-12 万元左右，园区整体亩均
产税 40-60 万元, 带动就业人数亩均在 20 人左右。
2013 年
仙林物流信息中心:
个人会员 1500 余人，会员单位 1000 家，
日均成交业务 2000 笔，日提供信息量 10 万条（每条 1 角），
年纳税 200 万元；整个园区年运费交易额 50 亿左右，年纳税
5000 万元。
园区企业纳税一般以本地为主，但不固定在本
地纳税（很多会员物流企业仅在信息中心设办事点），需落户
之前签订相关协议。
5、商贸服务园：
主要是为所在区域或特定商品的贸易活
动创造集易和区域运输、城市配送服务条件。
商贸流通
物流园区基本位于传统、优势商品集散地，对扩大交易规模
和降低交易成本具有重要作用。
投资情况：
该类项目主要建设包括营业用房、仓储用房、
配送中心、办公用房、住宿、餐饮等生活配套服务区，项目容
积率较高，一般约 2 左右，一般为 2 层商品房结构，土建成
本约 1500 元/平米 ，估算总体亩均投资约 250 万左右，如我
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市汽配城、众采物流市场。
商业模式：
吸引商户入驻、以商品交易批发为主，为客户
提供运输、仓储、配送、融资、结算等多种服务。
收取租金、
管理费和各类服务费。
效益分析：
企业集中程度越高单位效益越高，成熟的该
类园区一般年租金约 700 元/平米，投资企业年经营收入亩均
约 90 万元左右，纳税亩均约 5 万元，总体亩均产税 20-30 万
元左右，带动就业人数亩均在 30 人左右。
区企业纳税通常
招商落户初期签订协议确定，由运营主体统一管理缴纳。
6、仓储式物流园：
主要是为所在区域工贸企业或第三
方物流提供各类货物的中转、保存、分拣加工等增值服务的
园区，同时提供物流供应链管理方案等。
投资情况：
该类项目主要建设包括仓储用房、配送中心、
装卸设备、办公用房与生活配套服务区，知名物流园区入驻
企业大多为区域物流总部或结算中心，园区建设容有标准
开发与企业定制相结合，仓储与配套设施标准较高，如普洛
斯物流，一般建有单层或双层标准钢结构仓库，仓库四角为
办公用房，土建成本约 1000 元/平米，总体亩均投资约 60
万元左右。
商业模式：
吸引企业入驻，主要收取客户仓储场地租金，
同时提供运输、仓储、配送、融资、结算等多种服务收取费用。
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效益分析：
该类园区年租金为 350 元/平米左右，年营业
收入总体约 20 万元/亩，投资企业年均纳税约 1.5 万元/亩。
总体亩均产税视落户企业规模与是否纳税情况而定，以普洛
斯为例，一般平均在 30-35 万元/亩，就业人数较少。
区企
业纳税地点无法控制，通常需招商落户初期签订协议确定。
7、专线物流园：
专线物流，又称货运专线，指物流公司用
自己的货车、专车或者航空资源，运送货物至其专线目的地。
一般在目的地有自己的分公司或者合作网点，以便货车来回
都有货装。
投资情况：
该类项目建设容较为简单，主要建设包括
简易仓储用房或露天堆场、装卸设备、管理用房与停车场，
平均土建成本约 700 元/平米 ，总体亩均投资约 40 万元左右。
商业模式：
吸引企业入驻，主要收取客户仓储场地租金，
同时提供运输、仓储、配送、融资、结算等多种服务收取费用。
效益分析：
投资企业年营业收入约 5-8 万元/亩，年均纳
税约 0.3 万-0.5 万元/亩;园区带动就业人数亩均在 10 人左右,
园区平均纳税约 4 万-5 万元/亩。
区企业纳税地点无法控
制，通常需招商落户初期签订协议保障税源。
如我市创为物
流园，占地 147 亩，投资 6000 万元，2013 年园区全部纳税
约 450 万元。
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二、物流项目优惠政策
物流项目优惠政策主要集中在以下几个方面:
1、项目审批：
按工业项目流程办理备案手续。
2、项目用地：
优先保障物流项目用地，土地性质基本为
工业用地或工业仓储用地，以最低工业用地挂牌价出让，达
到一定规模的物流企业建设项目用于从事物流主营业务的
用地，其土地出让金净收益部分享受奖励政策。
如：
市投
资 5000 万元以上物流企业（该市物流集聚区）收取的土地
出让金净收益、土地增值收益全部用于企业基础设施建设。
3、税收优惠：
物流企业纳税达到一定规模以上享受税收
奖励。
如：
宿迁市对当年入库税收达到 200 万元以上（含 200
万元）的规模企业，企业所得税地方留成部分五免五减半；营
业税地方留成部分三年全额奖励给企业。
4、其他政策：
积极帮助物流企业争取各类资金和荣誉，
对当年列入 A 级物流企业、地市级、省级重点项目或基地给
予相应奖励。
对企业引进物流新设备给予一次性资金补助。
如：
泗洪县对物流企业当年设备投资在 500 万元以上的，按
其实际设备投资额的 1%—5%给予补助。
对新认定为国家
3A 级的物流企业，给予 30 万元的一次性奖励（限额 5 名）；
对新获得省级重点物流基地或省级重点物流企业称号的单
位，分别给予一次性 10 万元奖励。
对新评定为“省物流
示基地”或“省物流示企业”的单位，分别给予 20 万
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元的奖励。
物流园区用地问题是制约我国物流园区发展的最大瓶
颈之一。
用地政策是物流园区最希望得到的扶持政策，在沿
海经济发达地区尤为突出。
在当地政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策选
项中，简化行政监管和审批手续排在第一位，甚至高于税收
返还支持、用地政策优惠、用电优惠、融资优惠、加大信贷等
直接关系园区经济效益的政策措施。
如图所示。
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三、物流园区盈利模式概述
物流园区发展与当地经济发展阶段和水平具有明显的
关联性。
从地域来看，陆地区物流园区的发展还处于初创
期，表现出明显的土地招商特征，收入主要来源于库房/货场
租金、办公楼租金等。
而在经济发达的沿海地区，物流园区
的发展表现出明显的服务创新和管理创新特征，更多收入来
源于产业融合、产业链延伸等增值服务，具有区域需求旺盛、
功能定位明确、服务创新意识强、差异化运营明显的特征。
在初期阶段，物流园区的盈利模式主要侧重于基本功能
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发挥，因此赢利点主要有以下8 种方式：
仓库租金；办公楼租
金；设备租金；配套设施租金；物业管理费；各种配套服务费；
货运站场经营收益；其他（如政策性扶持税收、补贴收入；广
告、相关经营性收入等）。
其中主要收入来源是库房租金以与
货运站场经营收益，此外，配套设施租金、各种配套服务费、
物业管理和办公楼租金也是重要收入。
中远期物流园区主要通过核心功能的扩展延伸来挖掘增
加盈利点。
增值服务收入的比重加大，如：
金融质押货物的监
管费、担保费等；货物装卸、简单加工、贸易服务；建设物流
商务平台，提供网络营销、网上交易、保险、银行支付等信息
服务；提供供应链解决方案，代理客户进行供应链管理，发展
物流培训等。
四、有关建议
根据调研情况来看，我们估算的各类项目的投资强度、
经济效益、就业人数等数据一般都低于企业来洽谈时的自报
数据，其中有些项目原因是物流用地和其他商业配套用地综
合于一体的数据估算，有些项目原因是将园区规划落户企业
的投资等数据汇总估算的，也有项目是为了取得更多土地指
标而故意夸大数据或者前景分析过于理想。
综上所述，我们
建议在物流项目招引过程中考虑以下几个方面：
一是做好类型选择。
结合我市实际，从投资强度、经济
社会效益等方面综合考虑，优先选择综合服务型物流企业、
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商贸物流园、综合物流园区类型，适度发展仓储物流园、。
综
合服务型物流企业重点选择知名的第三方物流企业特别是
冷链物流企业优先供地，这类企业具备物流供应链一体化整
体服务功能，其中冷链物流更可帮助我市农产品拓宽渠道、
打响品牌，普通第三方物流企业建议不单独供地，可进入相
应的物流产业园。
综合物流园区重点选择以信息化服务带动
物流产业化的项目，同时引导支持现有的综合物流园加强物
流标准化和信息化升级改造，普通综合物流园建议不宜新引
进。
仓储物流园、商贸物流园重点选择知名物流企业投资运
营的或者合作资源丰富稳定的项目，建议围绕工业集中区布
局发展 1-2 个仓储式物流园提供物流配套服务。
二是做好位置选择。
围绕我市产业发展基础，利用区位
优势，科学合理地规划好物流园区位置和功能，建议新招引
项目必须根据各园区的功能定位和服务对象选择落户区域，
不能随意按照企业意愿指定地点（尤其与重大项目或知名企
业洽谈时），做到集中、集聚、集约。
同时，根据项目实际投资
容和强度，保障但不浪费的做好土地供应，建议除了必要
的园区商业配套用地外（如交易大厅、餐住区等），如有其他
配套用地尽量在总体规划的物流园区外给予配套。
三是做好效益选择。
物流园区落户企业纳税地点相对
不固定，各地税收优惠条件不同经常会有税费外流的现象，
目前通常做法是在项目招引时，亩均产税最低数额或年度纳
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税最低数额等保障收益的容以正式协议等方式确定，给予
企业的政策优惠按企业贡献度分年度兑现。
建议新引进的物
流园区由运营企业建立统一结算、集中报税的管理模式。
在做好项目筛选工作的同时，我们也需要进一步加强和
优化物流发展环境，做好园区规划、政策扶持、行业管理、人
才培养等各方面工作。
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