镇江金山湖西片区控制性详细规划.docx
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镇江金山湖西片区控制性详细规划
镇江金山湖西片区控制性详细规划
（文本）
第一章总则
第一条：
为贯彻《镇江市城市总体规划（2002-2020）》意图，顺利实施《镇江金山湖西片区控制性详细规划》，落实规划分图图则规定的控制要求，提出规划管理及相关的控制标准，特制定本控制性详细规划文本。
第二条：
文本适用于本次规划的金山湖西片区（详见规划图），面积约7.1平方公里范围内各地块和各类用地的土地使用，各类建筑物、构筑物的新建及改、扩建的城市建设管理工作。
第三条：
文本与镇江金山湖西片区控制性详细规划分图图则同时使用，两者不可分割。
第四条：
文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合金山湖西片的实际情况并考虑到今后的发展制定的，末涉及的指标应符合国家、江苏省和镇江市有关法规、标准的规定。
第五条：
本规划经镇江市人民政府批准后执行，解释权属镇江市规划局。
第二章土地使用控制
第六条：
控制框架：
金山湖西片区土地利用控制采用分区、街坊、地块三级控制：
分区：
为确保金山湖西片区的总体功能目标实现而设置的控制功能分区。
整个金山湖西片区分为A、B、C、D分区，各分区对主体功能规模、建设总量、城市或地区公共设施配套、城市或地区公共功能形成与城市景观提出具体的控制要求；
街坊：
在分区层次下，以城市道路为基础的下一级控制区。
街坊设置以提高规划控制的合理弹性，对街坊内的功能、建筑总量、公共设施、交通组织与景观提出具体的控制要求；
地块：
为控制性详细规划的基本单元，是城市规划建设、土地批租的依据。
地块通过土地使用性质、土地使用强度指标与规划控制措施，对规划区内建设项目进行控制，以形成合理的城市公共系统与环境；
控制方式：
地块控制为基础，街坊控制为弹性，分区控制为规划技术保障。
1、地块为本控制性详细规划的基本控制单元，地块中的规划建设项目不得违反地块规划控制要求；
2、土地出让以街坊为单位时，规划建设方应按各地块的规划控制要求进行规划建设。
若规划建设方在满足街坊控制要求的前提下，提出新的街坊详细规划方案，并且能够表明方案对城市功能与环境品质更为有益，通过专家论证与城市规划管理部门批准，可按规划方案实施；
3、规划实施项目突破街坊控制要求时，城市相关主管部门必须在满足分区控制要求的前提下，对分区进行控制性详细规划调整，通过专家论证与城市规划管理部门批准后，各街坊与地块可按新的规划控制要求控制；
4、规划实施项目突破分区控制要求时，需要重新进行金山湖西片区控制性详细规划。
第七条：
用地功能布局：
金山湖西片区分为A、B、C、D四个分区，A区为居住区，B区为生态湿地控制区，C区为居住区，D区为三山风景名胜控制区。
其中，A、C两住区除沿金湖路两侧规划为公共设施配套功能带外，在沿金山湖一侧规划为城市旅游功能带。
B区中的试办引河是排除涝水和引进江水以更换金山湖水质的中间承纳水体，同时该区又是城市水源保护地之一，规划以生态绿地控制为主，杜绝
各种建设。
D区中的金山湖景区是三山风景名胜区的起点，以城市旅游、观光、游憩、休闲、娱乐功能为主体，以山、水环境为特色，形成综合性开放式的风景游憩地。
A、B、C、D四分区以金山湖为核心，通过金湖路—城市发展轴串联在一起，共同构成滨湖生态复合型现代化新城区。
第八条：
用地性质控制：
1、本规划中所涉及的城市用地，其主要用途和功能，按照《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ－137—90）》进行分类。
2、各类土地用地性质的确定，以其主要的使用功能为主，所有建设用地均按本规划图则规定控制。
3、为确保城市公共设施、综合功能设施布点与建设的可行性、合理性，规划设专设混合功能用地，分为商业居住混合用地（CR）、办公居住混合用地（GR）、商业办公混合用（CG）地3种。
4、为保障土地使用的灵活性，地块土地利用性质可以在相容性许可范围内按有关规定进行变更，但必须符合附表二用地适建规定表的要求。
第九条：
规划确定的红线（道路）、绿线（公共绿地、生产防护绿地）、蓝线（河湖、水系）必须严格遵守，不得任意侵占。
第十条：
土地使用强度控制
1、反映土地使用强度的指标主要有容积率和建筑密度，各地块的土地开发强度详见地块分图则规定的指标。
2、容积率指标主要依据规划地块用地性质、建筑间距、建筑高度控制以及空间环境要求而确定，分图则中容积率数值为上限指标。
3、建筑密度控制是在满足绿地率、地面停车、通道、广场设置的基本要求下确定的，同时应符合建筑间距、建筑后退红线或用地边界的要求，分图则中建筑密度数值为上限指标。
4、如有地块在“用地适建规定”允许的范围内变更其土地性质，不应突破原规划的土地使用强度指标。
第三章交通控制
第十一条：
各街区、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合分图图则的规定。
道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。
第十二条：
规划区内道路系统可分为城市干道、地区干道、地区次干道和支路四个层次。
在规划管理与实施过程中，城市干道、地区干道、地区次干道和区域性联系道路不得变动，与区外城市道路网衔接的支路，其接口不得改变。
其它支路根据具体实施项目，允许在分区调整规划与街区详细规划中调整。
表3—1：
规划主干路、次干路和支路一览表
序号
路名
起点
终点
长度
（m）
宽度
（m）
面积
（㎡）
横断面类型
道路等级
1
润州路
长江路
长江干堤
1185
40/2
23700
A
城市干道
2
长江路
新河西岸路
润州路
2450
40/2
49000
B
城市干道
3
北湖外环西段
润州路
长江干堤
3453
30
103590
C
城市干道
4
北湖内环西段
长江路
长江干堤
1917
40
76680
D
城市干道
5
金湖路
长江路
新河西岸路
4090
16+40+16
294480
E
地区干道
6
金水路
北湖外环西段
滨湖路
639
12+20+12
28116
F
地区干道
7
安居路
北湖外环西段
滨湖路
740
12+20+12
32560
F
地区干道
8
乐业路
北湖支路
滨湖路
737
12+20+12
32428
F
地区干道
9
北湖支路
北湖外环西段
新河西岸路
1276
30
38280
C
地区干道
10
宝林路
润州路
金湖路
682
24
16368
G
地区次干道
11
太平支路
长江路
临江路
1490
24
35760
G
地区次干道
12
一泉路
滨湖路
北湖外环西段
634
20
12680
H
地区次干道
13
临港路
滨湖路
北湖外环西段
689
20
13780
H
地区次干道
14
菱苇路
滨湖路
北湖外环西段
738
20
14760
H
地区次干道
15
新河西岸路
长江路
北湖支路
1564
20
31280
H
地区次干道
16
临江路
太平支路
北湖外环西段
922
20
18440
H
地区次干道
17
百花洲路
临江路
滨湖路
1170
16
18720
I
支路
18
大兴路
太平支路
百花洲路
340
16
5440
I
支路
19
滨湖路
长江路
新河西岸路
3269
14
45766
J
支路
第十三条：
道路红线控制：
城市干道：
红线宽度40米。
（详表3－1）
地区干道：
红线宽度16+40+16米和12+20+12米。
（详表3－1）
地区次干道：
红线宽度20—30米。
（详表3－1）
支路：
红线宽度12—18米。
（详表3－1）
第十四条：
道路断面控制：
见下表
表3－2：
道路断面控制（单位：
米）
断面类型
红线宽度
单侧
人行道
单侧非机动车道
单侧机非分割带
机动车道
中央分割带
A
40
6.0
4.0
2.5
21.0
0
B
40
3.75
5.0
3.75
15.0
0
C
30
5.0
20.0
0
D
40
5.0
5.5
2.0
15.0
0
E
72
3.0
4.0
2.0
7.0
40
F
44
3.0
0
0
9.0
20
G
24
4.5
0
0
15.0
0
H
20
3.0
0
0
14.0
0
J
16
3.5
9.0
第十五条道路网指标
表3－3：
道路网指标表
道路等级
路幅宽度
（米）
道路长度
（公里）
道路面积
（平方公里）
路网密度（公里／平方公里）
面积率
（%）
城市干道
40
9.0
0.25
1.27
3.52
19.21
地区干道
30—40
7.5
0.42
1.05
5.92
地区次干道
24
11.7
0.28
1.57
3.75
支路
16
9.7
0.19
1.30
2.55
第十六条道路交叉口缘石转弯半径控制
表3—4：
道路交叉口缘石转弯半径规定表（单位：
米）
城市干道
地区干道
地区次干道
支路
城市干道
25
25
15
地区干道
25
25
20
15
地区次干道
25
20
20
10
支路
15
15
10
10
第十七条：
地块出入口控制
1、地块车行出入口宜布置在次干道或其它支路上，主干道设置出入口应严格执行分图图则中的规定。
2、与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75。
。
3、各类建设基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离城市次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线的距离不宜小于30米。
4、各地块的主要出入口方位按图则中的规定执行，在修建性详细规划的设计过程中，可根据实际情况由规划管理部门作适当的调整。
第十八条：
社会停车场控制
规划设置2处社会停车场，可停放社会车辆约280辆。
A分区：
社会停车场1处，设置80停车泊位；
C分区：
社会停车场1处，设置200停车泊位；
第十九条：
配建停车泊位控制
规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，必须设置配建停车场（库），并符合下表的规定（见表3—5）。
表3－5：
规划区停车场（库）配建车位控制指标
建筑物类型
计算单位
机动车
非机动车
住宅（含单身公寓）
别墅
车位/户
1.5
0
普通住宅
未划分户面积
车位/100㎡建筑面积
0.8
1.8
≤80
车位/户
0.3
1.8
80－120
车位/户
0.8
1.8
≥120
车位/户
1.0
1.5
经济实用房
车位/户
0.3
1.8
饭店、宾馆、培训中心、酒店式公寓等
未划分功能面积
车位/100㎡建筑面积
0.8
1.5
饭店、宾馆客房
车位/客房
0.4
1.0
饭店、宾馆配套餐饮、娱乐
车位/100㎡建筑面积
2.0
4
办公
行政办公
车位/100㎡建筑面积
1.5
4
其他办公
车位/100㎡建筑面积
0.8
4
商业场所
车位/100㎡建筑面积
0.8
6.0
餐饮娱乐
车位/100㎡建筑面积
3.0
4
农贸市场
车位/100㎡建筑面积
0.3
8
医院
医院
车位/100㎡建筑面积
0.5
4.0
独立门诊
车位/100㎡建筑面积
2.0
4.0
学校
中小学校
车位/100名师生
0.4
中学：
70
小学：
20
高等教育
车位/100名师生
5
80
其他建筑
仓储式超市、综合市场、大买场、批发交易市场；体育馆、影剧院、游览场馆、公园和市民广场；交通建筑、城市交通枢纽等其他建筑。
应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数
第四章空间环境控制
第二十条：
街坊与地块的空间环境设计应以规划分图图则的相关要求为指导。
第二十一条：
总体上以大江风貌景观、滨湖景观、生态湿地景观构成片区功能景观系统。
将江（长江）、桥（润扬大桥）、湖（金山湖）、塔（慈寿塔）、山（金山）、寺（金山寺）、人（居民与游客）、建筑等多种景观元素对话，使城市功能、公共活动与城市景观整合，形成具有自然与人文特色的城市风貌与景观。
涉及大江风貌景观、滨湖景观、生态湿地景观的地块，应严格遵守用地功能、空间环境景观的规定，确保在公共活动上、视觉空间景观上形成具有生态环境意识与宜人生活的城市环境。
具体的功能规模与景观内容构成，由下一步修建性详细规划决定。
1、大江风貌景观：
为片区衬景，是片区城市特色的标志之一。
浩荡奔流的万里长江从规划区北侧擦肩而过，雄伟壮观的润扬大桥恰似彩练当空舞，映照着江心芙蓉—金山，体现出“以山镇江，以江衬山，江山相雄，江山交浑”的独特城市滨江风貌。
2、滨湖景观：
为片区核心景观。
塔影湖、金山湖、北湖水系贯通，泉、湖、洲、园、寺、塔相得益彰;滨湖区域建筑群体轮廓线和实体的组织形成滨湖区建筑群的外部景观，为具有广阔视野的滨湖区展示出丰富的层次和连续的群体形象，同时通过滨湖区建筑群体内部景观组织，使湖光山色渗透到建筑群体内部，达到内部景观和空间的通透性。
3、生态湿地景观：
为滨湖景观和大江风貌景观间的载体。
利用原镇江港试办引河西段构筑金山湖和长江间生态廊道，既满足排除涝水和金山湖水质更换需要，又丰富了片区城市景观。
第二十二条：
片区景观控制系统由城市标志性景观与标志性建筑群、景观节点、景观道与景观视廊、景观高度控制区与城市开敞空间构成，具体控制要求如下：
城市标志性景观与标志性建筑群：
金山公园、新河西岸路以东地块规划为城市标志性景观，体现城市生态与文化特色；环金山湖建筑群、环塔影湖建筑群、东临北湖建筑群规划为片区标志性建筑群。
处于标志性景观与标志性建筑群地块的建设，其方案须由两个以上具有甲级资职的规划设计单位竞标产生，方案必须考虑城市标志空间的景观效果。
景观节点：
指处在城市道路、景观道与景观视廊等城市重要地段的地块。
规划规定6处为城市景观节点（详见景观控制规划图）。
处在景观节点上的建设项目，其建筑或城市雕塑应富有个性与文化内涵，具有时代特征或地方文脉的寓意，其实施方案应通过设计竞赛产生。
景观道与景观视廊：
金湖路、金水路、安居路、乐业路为片区林荫景观道，滨湖路为片区湖景景观道。
依据城市道路空间走向、山体与水体等景观资源与规划区功能景观系统，规划确定5条景观视廊，即金山视廊4条、试办引河视廊1条。
景观道与景观视廊应确保视线至城市标志性景观与景观节点的可达性，其绿化种植、小品建筑建设，不应形成视觉障碍。
景观高度控制区：
沿城市景观道两侧与对视廊景观产生直接影响的地区规划为景观高度控制区，控制区分为9米、12米、15米绝对高度控制区，景观高度控制区内的建设项目的建筑高度严格控制在限高以下。
城市开敞空间：
为城市与地区级居民户外活动场所，以绿化广场空间环境形式为主体，规划规定四个城市开放空间（详见景观控制规划图）。
开放空间的面积必须满足规划规定的要求（详见规划图则），其中广场与绿化面积不得小于75%。
第二十三条：
绿地系统结合河流水系，靠山、近水的地段应注重形成步行系统，方便市民休闲与城市观光。
第五章建筑控制
第二十四条：
建筑高度控制：
根据用地的性质及建设条件、景观设计、城市建筑群体空间环境的要求，对建筑高度分区控制，具体按照各地块分图则中建筑限高进行控制。
第二十五条：
建筑间距控制：
建筑间距应以日照需要为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、视线干扰等要求确定。
1、多层居住建筑与其遮挡建筑的正面间距不得小于遮挡建筑高度的1.34倍。
2、居住建筑日照间距不同方位间距折减系数换算
方位
0－15°
＞15°－≤30°
＞30°－≤45°
＞45°－≤60°
＞60°
折减系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
0.95L
式中：
L=建筑间距
3、多层居住建筑非平行布置时（夹角≤60°），其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑日照间距控制。
4、医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园和托儿所的教室、活动室及卧室的日照间距系数按1.55计算；大、中、小学，教学楼的日照间距系数按1.45计算，学生宿舍按居住建筑间距控制。
5、其它非居住建筑的间距按《江苏省城市规划管理技术规定》执行。
第二十六条：
建筑后退红线距离控制：
建筑物后退包括后退道路红线和用地边界的距离，建筑后退红线范围内用地应以绿化为主。
1、建筑退让城市道路红线距离最小为3米，并符合表5－1的规定，建筑物退让绿线边界最小为5米。
街坊内部道路两侧建筑退让应不小于3米。
表5－1建筑退让城市道路规划红线最小距离规定表
后退距离（单位：
米）
道路宽度
建筑高度
24米以下
建筑高度
24米—50米
建筑高度
大于50米
40米以上
8
12
15
30米以上—40米
6
10
15
20米以上—30米
5
8
15
20米及以下
3
8
15
注：
高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。
2、后退用地边界的距离：
建筑物退让用地边界线距离，不应小于3米，并应符合表5－2的规定。
表5－2各类建筑的最小离界距离
建筑
朝向
建筑
类型
退让边界距离（单位：
米）
居住建筑
非居住建筑
建筑物高度
的倍数
最小距离
建筑物高度的倍数
最小距离
主要
朝向
低层
0.5iH
3
－
3
多层
0.5iH
5
－
5
高层
0.25iH
13
0.15H
9
次要
朝向
低层
0.25H
3
－
按消防间距
多层
0.25H
3
－
按消防间距
高层
0.125H
6.5
－
6.5
注：
表中，i=应执行的日照间距系数，H=建筑物高度。
第二十七条：
建筑第五立面控制：
各类建筑的屋顶形态及绿化除满足自身功能需要外，要充分考虑片区空间景观要求。
第六章公共配套设施控制
第二十八条：
本规划区内的公共配套设施包括可分为八类：
教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、商业服务设施、金融邮电设施、社区服务设施、市政公用设施、行政管理及其他设施，按市级、地区级和社区级三级进行配置。
其中市级计入公共设施用地，社区级计入居住用地。
公共设施是片区建设不可缺少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模，配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。
第二十九条：
教育设施
1、托儿所
收0.5－3岁儿童，按16座／千人计算，每0.5－0.8万人设一处，每处一般设3－4班，每班容25座，建筑面积6－8平方米／座。
每处最小规模，建筑面积不少于450平方米。
托儿所规模不超过4个班，一般不单独占地。
2、幼儿园
收3－6岁儿童，按45座／千人计算，每0.6－0.8万人需设一处，标准幼儿园规模为9或12班，每班容30座，建筑面积8－9平方米／座，用地面积10－14平方米／座。
幼儿园应有全园共用的室外游戏场。
室外游戏场场地面积（平方米）=180+20（N一1），N为班数。
同时必须设置各班专用的室外游戏场地，场地应日照充足，每班游戏场地不应小于60平方米，各游戏场地间宜采取分隔措施。
幼儿园的服务半径一般为100－300米。
3、小学
收6－12岁学生，按80座／千人计算，1－1.5万人设一处，每处规模为24或30班，每班容45座。
建筑面积6.5～8平方米／座，用地面积16－20平方米／座。
新建小学用地规模一般不小于1万平方米。
学生上学不应穿越城市干道和铁路。
学校服务半径不宜大于500米。
学校不宜与市场、公共娱乐场所、医院太平间等场所毗邻。
学校校门不宜开向城市干道或机动车流量大于300辆／小时的道路。
学校运动场地应有两个篮球场和一条不小于60米的直跑道。
4、中学
收12－18岁学生，以70座／千人标准，每2－3万人设一处，标准规模为30或36班，每班50座，建筑面积8－10平方米／座，用地面积16－22平方米／座。
新建中学用地规模一般不小于2万平方米。
市区范围内服务半径不宜大于1000米；选址及总平面布局要求同小学。
园内应设250－400米环形跑道运动场、四个篮球场和一个排球场。
并应有不少于一组的直跑道，直跑道每组按6条计算。
职业中学布点应由规划和教育主管部门联合确定。
其建筑规模和用地规模可参照普通中学执行。
5、其它教育设施
中专、工业技术学校、高等学校的设置不能以人口或土地的比率形式来确定，而应以教育部门的长远规划来确定。
第三十条：
医疗卫生设施：
根据片区总体安排，在A区内新建门诊所一所。
第三十一条：
文化体育设施
1、文化活动中心
社区级文化活动中心结合社区中心进行配置，位置选在交通方便和人口集中的地方，邻近公园绿地。
2、居民运动场、馆及居民健身设施
小型运动场地结合各级公共中心设标准篮球场、网球场、羽毛球场和乒乓球室。
设置标准：
每0.3－0.7万人设2个羽毛球场，1个篮球场，0.7－1.5万人设2－4个羽毛球场、2个篮（排）球场或2个网球场，一座健身房。
建筑面积60－120平方米，0.6－1万人设一处，独立地段少于0.6万人也应设一处。
可结合社区服务中心设置，也可以设在小区其它建筑物内，但不可与肉、菜副食及饮食业铺位相邻。
第三十二条：
商业服务设施
1、综合市场
每3－5万人设一处，服务半径800－1000米，每处用地3000－5000平方米。
市场宜设于底层楼面，并配建公厕、垃圾收集站及停车场。
在设计布局市场时应将其噪声和气味对周围环境的影响减至最低程度；市场内应设市场管理所，每处办公面积不少于20平方米。
2、肉菜市场
每1－2万人设一处，服务半径为300－500米，每处用地面积1500－3000平方米。
凡设综合市场的社区不重复设置肉菜市场（布局要求比照综合市场执行）。
3、书店及报刊门市部
每2万人设一处，每处建筑面积200－300平方米，宜设于人口集中地区并应附设在其它建筑内，不单独划地建设。
4、商业服务网点
商业服务设施应与市级中心、小区中心结合布置。
市级中心，包括若干数量大型超市，百货商店、餐馆、酒店，小区中心至少设一处小型超市或小百货店，及小餐饮店。
餐饮店宜集中布置，不得设于多层住宅底层。
第三十三条：
金融邮电设施
1、银行分理处及储蓄所
宜与商业服务中心结合或邻近设置，每处建筑面积900－1200平方米。
2、电信支局
根据专业规划需要设置，每处建筑面积1000－2500平方米。
第三十四条：
社区服务设施
1、居民委员会
每500－700户设一处，每处建筑面积100平方米；其位置选择可根据实际情况灵活处理，宜与文化活动站合并布置。
2、社区管理机构
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