温州市杨府山七都岛片区分区规划.docx

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温州市杨府山七都岛片区分区规划

第一章总则

第一条为加强杨府山·七都岛片区发展建设的规划管理工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法实施细则》、《温州市城市规划管理技术审批规定（试行）》、《温州市城市总体规划（1994-2010）》、《温州市总体规划（2000-2020）纲要》、《温州市城市整体设计》、《温州市国民经济和社会发展“十五”计划》、《鹿城区国民经济和社会发展“十五”计划》及国家和温州市其他相关法规和条例，并参照《深圳市城市规划标准与准则》（1997）（以下简称《深标》）进行杨府山·七都岛片区分区规划的编制。

本次分区规划在对规划区发展进行合理定位的基础上，明确杨府山·七都岛片区未来发展方向及策略，落实并完善总体规划所确立的发展目标，提出整体的城市空间架构，为编制下层次规划奠定良好的基础，为规划区内的建设开发持续稳步进行和规划管理的有效实施提供技术依据。

第二条本规划是杨府山·七都岛片区城市建设和发展的法定性指导文件，凡在规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划的一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《温州市城市规划管理技术审批规定（试行）》的规定按本规划执行。

下一层次规划（详细规划、城市设计等）也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。

第三条本次分区规划的规划范围面积为26.69平方公里。

，其中杨府山片区总规划用地面积13.95平方公里；七都岛片区总规划用地面积12.74平方公里。

第四条本次分区规划确定的规划期限与《温州市城市总体规划（2000-2020）》保持一致，近期为2000-2010年，远期规划意向为2020年及以后。

第五条本规划的解释权属温州市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《中华人民共和国城市规划法》的有关规定。

第六条本规划经温州市政府批准后,自公布之日起开始实施。

第二章规划目标与原则

第七条本次规划中确定杨府山·七都岛片区的规划目标：

1、将杨府山城市CBD中心区建设成为适应二十一世纪温州与国际交流功能要求的中心商务区，为实现区域性金融、商贸、信息中心及商务旅游的战略目标提供高品质的空间载体；

2、遵循“总量控制，结构调整”的原则，优化人口结构和提高人口素质。

有序控制土地开发，城市建设用地增长方式由“粗放型”转为“集约型”发展，土地开发由开发分散型为整体型，走城市建设集约化发展道路。

高起点、高标准地进行住宅区的建设，完善居住生活配套设施的同时注重居住区特色的营造，为市民提供充裕的、满足居民身心需求的住宅及居住环境；

3、充分挖掘现有路网的潜力，结合旧城改造完善次干道和支路系统，明确道路功能，提高运行效率，形成多元化的路网结构和捷运系统，改善整体交通环境。

4、建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务配套设施，保证为城市的对外经济与文化交流功能提供完善、便捷、高效的服务；

5、建立谐调发展的城市CBD现代化都市形象和居住生活环境，着力塑造城市景观及视觉环境，创造一个具有独特水乡风格和人文色彩的现代化生态复合型滨江城区。

在注重独特的城市空间环境的创造、营造城市性标志形象的同时加强规划区内宝贵自然生态资源的保护。

第八条规划原则

1、区域协调发展原则：

本次规划力求从区域的角度，充分考虑规划区内功能、用地、城市景观设计、交通、市政等与周边地区的衔接，以保证规划在更大区域范围内的科学性和合理性，促成温州市作为区域经济中心城市目标的实现。

2、生态环境最佳原则：

立足于城市生态环境的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、生态平衡。

3、弹性发展原则：

适应社会、经济发展的需要，规划控制应留有一定的弹性和灵活性，以适应城市不同发展阶段的要求。

4、可操作性原则：

规划应当与城市政府对城市建设和开发的控制和管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的适应性，使规划充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。

第三章主要职能与规模

第九条主要职能

1、杨府山片区：

1.1中心城区的重要组成部分和以旧城为依托，以城市CBD为核心的城市综合功能区；

1.2具有生态特色和水乡风貌的现代化滨江生态复合型城区。

2、七都岛片区：

服务于市区的高级住宅区、生态型休闲渡假区和教育科研基地。

第十条人口规模

1、人口现状：

截止2001年底，杨府山片区总人口为17.76万人，其中户籍人口6.36万人，暂住人口11.4万人。

七都岛片区总人口为9747人。

2、规划人口容量（远期人口规模）：

杨府山·七都岛片区的人口容量（远景人口规模）限制于土地开发容量。

依据规划区可建设用地，杨府山片区人口容量为22.0万人；七都岛片区人口容量为5.0万人。

本次规划公共配套及市政配套设施以人口容量为依据进行配置。

第十一条用地规模

城市建设用地现状：

截止2001年底杨府山片区现状城市建设用地9.74平方公里，人均城市建设用地为54.86平方米/人，占城市建设用地总量的69.3%；七都岛片区现状城市建设用地4.76平方公里，人均城市建设用地为487.9平方米/人，占城市建设用地总量的37.5%；

建设用地控制规模：

规划2020年杨府山片区城市建设用地总的发展规模将控制在13.01平方公里以内，人均城市建设用地为59.13平方米/人；杨府山片区城市建设用地总的发展规模将控制在9.09平方公里以内，人均城市建设用地为181.9平方米/人。

第四章土地综合利用规划

第十二条土地综合利用目标

1、以实现可持续发展为目标，对片区内的土地利用进行综合控制与引导，将城市布局结构与片区土地利用的自然生态规划相互交融，保证城市空间结构的通透性，促进自然生态环境综合效益的发挥。

2、城市建设用地增长方式由“粗放型”转为“集约型”发展，土地开发由多点分散型转为集中统一型，城市建设的重点将集中在城市CBD中心区的建设和完善。

3、对城市不可建设用地进行严格控制，保护性利用部分土地，为市民提供多样化的休闲空间和设施，并使城市生态达到良性循环。

第十三条土地综合利用规划

1、在本次分区规划中，根据《温州市总体规划（2000-2020）（纲要）》，将规划区土地划分为自然生态用地、自然休闲度假用地、水域及其他用地、城市可建设用地等四大类，对各大类用地划定用地范围并制定严格的控制和保护政策。

杨府山·七都岛片区城市用地汇总表见附表-1和附表2。

2、自然生态用地是指在建成区外需保持的自然山水植被用地及应恢复植被的空地和裸地，是城区之外整体生态环境最重要的组成部分和最主要的生态实体。

对于该项用地应采取严格的保护措施，严禁随意建设和乱砍滥伐，在保持现有生态植被水平的前提下，植树造林，大幅度提高森林覆盖面积。

该项用地在本次分区规划中指杨府山片区内的杨府山山体，规划自然生态用地0.37平方公里。

3、自然休闲度假用地是指以自然生态绿化为主，人工开发为辅的度假、高级会议接待及健身活动场所。

在本次分区规划中该项用地主要指的是七都岛片区内规划内环路与外环路之间、高速公路以东的度假村、会议中心及其周边地区，应严格保护周边自然植被和水体。

以保护环境为首要原则，严格规定建设用地的范围；开发建设应充分体现自然景观特色和郊野公园的趣味，坚持保护自然景观、自然植被为主、开发为辅的原则。

规划度假休闲用地2.53平方公里。

4、水域及其他用地是指规划保留的河流、水面（不包括公园内的水面）及由政府控制的公共设施保留地。

其中包括七都岛西北端为远期杨府山污水处理厂搬迁至七都岛预留的规划发展备用地。

规划水域及其他用地面积1.69平方公里（其中：

杨府山片区0.57平方公里；七都岛片区1.12平方公里）。

5、城市可建设用地是指用于城市开发建设的土地。

杨府山区规划城市可建设用地面积为13.01平方公里。

杨府山片区的城市建设应以现代化城市CBD中心区为核心，以生态形城区建设为目标，积极调整城市建设用地结构、完善城设施，形成合理的功能配置和空间布局。

城市开发模式由“粗放型”转向“集约型”。

七都岛区规划城市可建设用地面积为9.09平方公里，以建设服务于市区的生态型渡假区、教育科研基地和高级住宅区为目标，充分保护并合理利用自然生态环境，严格控制开发密度，全面提升岛内土地价值和环境品质。

第五章规划布局结构

第十四条分区整体布局结构：

1、杨府山片区

1.1以杨府山生态公园良好的自然景观资源为核心，确定向西、向东至欧江和向南至城市行政文化中心三条生态走廊，通过与瓯江滨江绿带、公园、商业和河道绿地等绿化开敞空间的沟通与联系,共同构成滨江生态复合型现代化城区的整体形态.

1.2以城市CBD中心区为片区城市结构的核心,以其东西向连通杨府山和瓯江的中央绿轴和主要道路为基本骨架,形成片区城市空间结构框架。

确定片区东西学院东路为片区城市发展主轴。

汤家桥路、沿江路、黎明东路为片区城市次发展轴；

1.3主次分明的多元化服务中心。

市（区）中心：

温州市城市CBD中心；

次区级中心：

黎明路次区级中心,弥补目前只有市级---基层两级服务设施的现状,主要增加商服、文娱功能；

居住区级中心:

洪殿片、蒲鞋市片、黎明片、蒲州片和浦洲东片五个居住区级中心是组织社区生活与服务的重要单元。

2、七都岛片区

2.1以岛中央结合东西向河流为空间核心形成的150米宽城市中央生态绿化走廊为主轴，连通瓯江东西两岸的绿化开敞空间，将丰富的水网和城市开敞空间组成一个有机联系的绿色生态通廊，共同构筑新型生态岛空间形态。

2.2以中央生态绿化走廊、30-50米纵深的滨江绿带形成的环岛生态“绿环”和岛中部生活性环形主干道为基本骨架，将各功能区串接为一个有机整体，形成片区城市空间结构框架。

第六章土地利用规划

第十五条土地利用规划目标

1、调整用地结构，强化城市服务功能；

2、理顺道路功能,提高交通运行效率；

3、提炼空间特色，塑造现代都市形象；

4、增加生态和公共绿地，改善城市环境。

第十六条杨府山·七都岛片区规划范围总用地26.69平方公里，包括自然生态用地、自然休闲度假用地、水域及其他用地、城市可建设用地等四大类，土地利用规划平衡表见附表3、附表4。

第十七条本着高起点、高标准、适度超前规划的原则，本次规划对规划区内土地使用性质和代码和各类规划指标采用《深标》进行控制。

第十八条居住用地规划

1、杨府山片区

规划中突出“以人为本”的规划设计思想，充分考虑人与环境的关系。

居住用地形成以片区西部上陡门路沿线YFS01、YFS02居住组团为中心的主要居住区，进一步完善其配套。

对杨府山南北两侧的YFS03、片区东部YFS05、YFS06居住组团这类由工业区向居住区的改造的新开发居住区，严格从强度到配套及分期实施的控制，杜绝住宅超前建设；其它片区的居住用地仍予保留，完善其配套。

高、多、低层住宅建设应结合“空间带”布局，形成空间特色。

住用地由现状的484.0公顷增至500.08公顷，占片区城市建设用地的38.44%，人均21.93平方米/人。

2、七都岛片区

在内环路以内结合中央生态绿带建设和旧村改造集中安排配套设施完善的住宅用地；在温州大桥以西、外环路沿线依托瓯江岸线的良好景观资源，安排低密度高尚别墅住宅区；其它在建的居住用地仍予保留，完善其配套。

严格控制建设密度，形成生态型居住空间特色。

规划共安排居住用地349.37公顷，占片区城市建设用地的30.06%，人均69.87平方米/人。

第十九条商业性公共设施用地规划

1、杨府山片区

充分发挥近邻旧城商业中心区的区位优势，在重点发展片区中部和西部的城市CBD中心区和黎明东商业区的同时，注重学院东路公建服务带的发展，形成开放度高、辐射面广的商业中心。

为配合城市CBD中心区的发展，本次规划在片区内大量增加了金融、商业性办公、服务业、旅馆业和混合用地，并集中布置在城市CBD中心区。

同时完善居住区级商业服务中心。

规划共安排商业性公共设施用地140.23公顷，比现状增加了121.15公顷，占片区城市建设用地的10.78%，人均6.15平方米/人。

2、七都岛片区

充分发挥片区内自然生态资源优势，将温州大桥以东地带建设成服务于城市的高级会议接待、度假休闲及观光娱乐功能区，严格控制开发强度和密度。

为配合杨府山城市CBD中心区未来的发展要求，在七都岛西南部沿江地带为其预留一定量的商业性公共设施用地。

在中央生态绿带北侧带状集中布置居住区级商业服务中心。

规划共安排商业性公共设施用地275.36公顷，占片区城市建设用地的23.69%，人均55.07平方米/人。

第二十条政府/团体/社区用地规划

1、杨府山片区

本次规划对政府/团体/社区用地进行了较大调整，特别是教育科研用地、体育用地和医疗卫生用地，规划增加了4所中学、4座医院、5个派出所和1个体育中心，总用地比现状增加了101.73公顷。

规划共安排政府/团体/社区用地140.23公顷，占片区城市建设用地的10.78%，人均6.15平方米/人。

2、七都岛片区

本次规划充分利用七都岛良好的自然环境，对政府/团体/社区用地进行了完善，特别增加了教育科研用地。

规划增加了1个教育科研基地和1所中学，总用地比现状增加了38.43公顷。

规划共安排政府/团体/社区用地47.73公顷，占片区城市建设用地的4.11%，人均9.55平方米/人。

第二十一条工业用地规划

1、杨府山片区

规划在片区功能转型和结构调整的指导思想下，对现有工业区进行逐步搬迁改造，以适应片区建设城市CBD中心区和相关生活配套区的发展需要。

在规划期内基本完成工业区的外迁改造，不再预留工业用地。

2、七都岛片区

对现有小工业进行改造和搬迁，片区内不再设置工业用地。

第二十二条对外交通用地

1、杨府山片区

本次规划对片区对外交通用地根据片区职能转换的要求进行了较大的调整，主要是对杨府山货运码头的搬迁改造，除保留一定量的城市生活物资运输功能外，逐步改造成客运码头。

远期取消货运功能。

规划共安排对外交通用地47.21公顷，占片区城市建设用地的3.63%，人均2.07平方米/人。

2、七都岛片区

规划共安排对外交通用地9.45公顷，占片区城市建设用地的0.81%，人均1.89平方米/人。

第二十三条道路广场用地规划

1、杨府山片区

本次分区规划主要解决现状主次干道系统贯通性不强并增加城市CBD中心区对外联系通道；协调南北向穿越交通与东西向过境交通的相互关系，缓解东西交通量过高矛盾；除对上层次交通规划所确定的城市主要交通干道及轨道交通用地予以落实外，重点对次干道和支路进行了整理和疏通；打通部分道路，形成生活性环路，解决重要支路的不均衡；大量开辟区内支路，促成“微循环”道路网的形成，尽可能增加停车场等静态交通设施。

规划共安排道路广场用地134.63公顷，比现状增加了42.63公顷，占片区城市建设用地的10.35%，人均5.90平方米/人。

2、七都岛片区

规划形成以规划的内环路干道为基本骨架，结合自然河流水系，形成鱼骨状道路系统。

结合大型公共设施和对外交通设施，增加停车场等静态交通设施。

规划共安排道路广场用地80.0公顷，比现状增加了65.0公顷，占片区城市建设用地的6.88%，人均16.00平方米/人。

第二十四条绿地规划

1、杨府山片区

以杨府山生态公园天然绿心和城市CBD中央绿化公园所形成的片状绿地为基础，以沿江、沿河带状的岸线绿化和道路绿带为骨架，以城市公园和大范围的均匀分布的居住区点状绿地为重点，创造完整合理的城市绿地系统。

规划共安排绿化用地284.64公顷，比现状增加了225.04公顷，占片区城市建设用地的21.88%，人均12.48平方米/人，达到国家“规划人均单项建设用地指标”的要求。

2、七都岛片区

以沿江、沿河带状的岸线绿化为基础，以大型中央生态绿带和道路绿带为骨架，以城市高级会议接待、度假休闲及观光娱乐功能区的大范围的均匀分布绿地和的居住区点状绿地为重点，创造生态型城区完整合理的片区绿地系统。

规划共安排绿化用地396.56公顷，比现状增加了392.16公顷，占片区城市建设用地的34.12%，人均79.31平方米/人。

第二十五条市政公用设施用地规划

1、杨府山片区

规划共安排市政公用设施用地53.77公顷，占片区城市建设用地的4.13%，人均2.36平方米/人。

2、七都岛片区

规划共安排市政公用设施用地3.75公顷，占片区城市建设用地的0.32%，人均0.75平方米/人。

第七章土地开发强度控制

第二十六条根据规划区的结构布局，将杨府山片区划分为6个街区；七都岛片区划分为4个街区。

每个片区根据城市道路、土地使用性质和各类规划控制界线划分为若干街坊，杨府山片区共划定了27个街坊；七都岛片区共划定了16个街坊。

第二十七条本着“统一规划开发使用强度，形成主次分明的城市格局”的原则，规划针对街区和街坊提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括居住人口容量、毛容积率、总建筑量、绿地率等，各街区规划指标见附表5和附表6。

第八章城市设计导引

第二十八条城市设计的目标和基本原则

本次规划注重落实《温州市总体规划（1996-2010）纲要》和《温州市城市整体设计》对规划区城市空间的总体要求，并为下层次的规划提供依据，实现“温州海滨现代化山水城市风貌”的总体意向。

规划以烘托和弘扬城市CBD中心区城市景观环境为核心目标，将市中心区中央绿轴与瓯江岸线、各居住组团环境构建成一个完整、系统的城市环境，并依照下述原则：

1、整体性和独创性相结合的原则，创造独具生态和水乡风貌特色的现代化滨江城区景观环境；

2、充分重视开放空间和道路作为空间构图骨架的作用，注重道路和开放空间的界面设计；

3、生态环境与人工环境相结合，充分尊重自然生态环境；

4、构筑现代化城市环境，坚持以人为本的原则，系统组织城市开放空间，强化街道空间的特色，创造高品位的城市空间环境。

第二十九条总体控制：

规划依托杨府山、七都岛片区良好环境背景，在温州市总体规划的基础上，加强与自然生态用地、江岸、河岸、绿地的沟通与联系，致力于具有生态特色和水乡风貌的现代化生态复合型城区的构造。

精心营造杨府山生态公园，七都岛环岛自然生态休闲景观区，严格限制其周边地区的高层建设，以保护山、江岸、河岸自然景观的视觉通达性。

沿瓯江岸线开通步行带，加强绿化和活动设施，与公园、街头绿地、商业和旅游休闲绿地等绿化开敞空间共同构筑现代化生态复合型城区的基准面。

对能形成滨江现代化山水城区总体意向的重要场所的控制。

总体意向的形成是通过常规的视点观察城市及城市活动，因此，城市的观景点和形成景观的城市区域是城市设计总体控制的具体内容。

主要包括视线通廊、景观轴线、界面和标志性节点等要素。

以锦绣路、学院东路、黎明东路、沿江路、江滨路、汤家桥路、甬台温高速公路、七都大桥和贯穿七都岛的规划纬一路、纬三路、纬五路、内环路、外环路等横贯规划区的道路为主体构架的视觉通道，是形成杨府山、七都岛片区总体城市意向的主要途径；以城市CBD中心区中央绿地、杨府山、城市公园和街头绿化为主景视点的城市观景点；以大型绿化带、城市广场、山地、河流和江滨等空旷地段边缘所展示的城市界面；以及逐步形成的城市或片区的标志性建筑和区域。

第三十条高度控制

本次规划规定有高层限制发展区（除特殊局部，不应超过50米建设）、高层控制发展区（除特殊局部，不应超过100米建设）、高层引导发展区（可根据景观要求建设高层、超高层）和低层限制发展区（除特殊局部，不应超过15米建设），不规定特殊要求区。

靠近杨府山南、北、西侧附近基本是高层限制发展区，这主要是考虑到对山体自然景观的视觉通达性要求。

七都岛岸线地区除西南部以外均为地层限制发展区，一是考虑从瓯江进入未来城市中心地区的视觉通达性，同时也考虑了规划区作为滨江生态型城区的景观特征性要求。

城市CBD中心地区和七都岛外环南路西部沿线用地是高层引导发展区，是为强化其作为温州现代城市新形象标志性地区的丰富性和整体性。

锦绣路、学院东路、沿江路沿线用地为高层控制发展区，是为强化其作为城市重要景观轴线结构的主轴的作用。

第三十一条视线通廊

规划致力于城市空间的沟通与呼应，强调与瓯江垂直的绿化带设置，有利于增强滨江的可达性。

确定了杨府山与锦山公园、上陡门浦沿河城市公园至欧江的视廊；城市CBD中心区的中央绿化广场与瓯江、杨府山的视廊；七都岛中央生态绿化带与岛两端瓯江江面的视廊。

第三十二条界面

重点处理城市CBD中心区周边界面和面向开敞空间的城市界面的设计。

第三十三条公共开放空间

利用城区的公园、道路线型绿化及城区内的山体等，充分引入城区周边的自然风貌，形成以开敞空间为纽带的山—水—城三者协调融合的生态城市公共空间。

第三十四条景观轴线标

充分体现城市CBD中心区景观设计的意图，加强CBD中心区东西向主轴和学院东路、汤家桥路、七都岛中央生态绿带主轴线景观的连续性构成，与锦绣路、黎明东路、沿江路、江滨路、甬台温高速公路和贯穿七都岛的规划纬一路、纬三路、纬五路、内环路、外环路等片区景观副轴共同构成了规划区的景观轴体系。

第三十五条志性节点

城市CBD中心区作为温州未来城市的形象展示区，规划以杨府山、欧江为背景，结合中央绿化广场，以YFS04-06街坊和QDD01-01街坊的超高层标志性建筑形成跨江对望的城市意象焦点，共同构造二十一世纪温州的现代化滨江城市标志地区。

发挥城市CBD中心区在规划区的统率作用，贯彻建筑组群设计，注重商业步行空间的组织，营造具有商业气息浓郁、热烈开放的特质街区。

在七都岛东端由城市产业地带向城市中心地带的过渡地区，通过低密度的休闲度假区和大型生态绿化广场建设，结合良好的欧江江面视觉开敞空间，形成生态型的城市门户形象。

第三十六条微观控制

城市微观构件是强化城市意向城市整体化的重要补充，也是突出城市个性的手段。

城市雕塑、绿化小品；公用设备及设施（路灯及道路照明设施，消防设施，电力、电信设施，人防设施等）；人行步道（不同开发地块的衔接，建筑一、二层连系通道的连续性，建筑与公共人行天桥和地下通道的联系）；广告、标牌、灯饰等因素对城市整体意向形成都有重大的影响。

第九章居住用地规划

第三十七条居住发展目标

1、杨府山片区

以实现居住与就业就近平衡为目标，合理安排居住用地布局。

现有居住用地结合结合配套设施规划和旧村改造进行，形成相对集中，有相当规模的配套齐全，环境优美的居住小区。

居住区建设应以完善公共配套设施和居住环境提升为主，突出“以人为本”的规划设计思想，完善各项公共设施和市政公用设施的配套，充分考虑人与环境的协调，建设有滨江特色的生活环境。

2、七都岛片区

合理安排居住用地布局，建设低密度高质量的绿色生态居住区。

居住区建设、旧村改造和各项配套设施建设要同步进行。

居住区建设要突出“生态社区”的规划思想，优先考虑环境与生态因素，严格控制建设密度，形成高档次的绿色生态型生活环境。

第三十八条居住用地布局

1、杨府山片区

居住用地形成上陡门路以片区西部YFS01、YFS02居住组团为中心的主要居住区，进一步完善其配套。

杨府山南北两侧的YFS03、片区东部YFS05、YFS06居住组团为新开发居住区，配套一步到位，其它片区的居住用地仍予保留，完善其配套。

高、多、低层住宅建设应结合“空间带”布局，形成空间特色。

规划共安排居住用地500.08公顷，占片区城市建设用地的38.4%，人均22.7平方米/人.

2、七都岛片区

本片区居住用地主要安排在内环路以内和甬台温高速公路以西的外环路南、北沿线地区。

片区西部外环路南、北沿线为低密度高尚居住区，公共配套一步到位。

内环路以内除在建的岛中岛别墅区以外主要为旧村用地和农田，本次规划主要安排用于二类居住用地的房地产开发和旧村的拆迁安置。

住宅区建设与配套设施建设应同步进行。

多