天津项目会所功能及面积研究.docx
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天津项目会所功能及面积研究
关于对天津住宅小区会所的调研
以及我项目会所功能及面积建议
一、各项目会所设置情况以及市场行情
为了解决我项目A地块会所的功能定位以及需求面积预测，策划部对天津市南开区、河东区、东丽区含有小区会所的各项目进行了摸底，调研成果如下：
区域
项目
占地（㎡）
建面（㎡）
户数
销售价格（元）
会所（㎡）
东丽区
远洋风景
160000
260000
2600
10500
3000
保利玫瑰湾
337000
700000
5000
12000
3000-4000
恒大绿洲
860000
1200000
5500
8500
运动中心8000
娱乐中心8000
私人会所1500
恒大名都
289000
318000
1800
9600
5000
河东区
屿东城二期
108000
250000
2079
未定
3700-4000
红城
80000
140000
1500
18000
2500-3000
南开区
富力城
215550
724230
5000
22000
6300
仁恒海河广场
95277
340000
1500
26000
2900
招商钻石山
145000
310000
1600
22000
6000
津南区
金地格林世界
380000
830000
7000
10500（4期高层）
4300
西青区
远洋万和城
130000
260000
1700
16500（精装）
4000
河西区
万科水晶城
380000
384100
2600
19000（二手房）
4500
（表一：
主要住宅小区及其会所面积）
小结：
●天津市较早期开发项目及目前市场上很多中等品质住宅大多无会所规划，正在开发小区会所业态规划概念模糊，销售人员对会所的功能、内容暂不清晰；
●天津市各开发项目大多没有按照政府规划配套进行严格规划，大部分项目是将政府规划配套和项目会所结合开发
；
●天津市正在经营社区会所面积一般在3000㎡—6000㎡之间，主要还是作为
小区的功能性配套，业态较为单一（主要包含超市、健身、餐饮、SPA），更类似于小区集中型商业，品质相对较低；
●会所能提高项目的品质，方便业主生活，但是从现场客户的反馈来看，促成成交的因素重要性排位中，会所占位较低，对于价格的支撑作用不大，项目销售的价格主要因素仍是地段、产品户型、园林；
●小区会所功能相对比较完善的小区仍主要集中在河西、南开等天津主要经济发达区域，从成交价格来看，这些项目成交均价都在20000元以上；其他区域会所档次偏低，其销售价格只有南开等区域高品质盘成交价格的一半左右；
●天津市居民对会所消费理念与发达地区消费理念有较大差距，会所整体运营状况一般，多集中在健身方面。
二、主要可供参考项目会所功能及面积分配
会所功能及面积分配
区域
南开区
津南区
河西区
项目
仁恒海河广场
富力城
招商钻石山
金地格林世界
万科水晶城
功能
建筑面积（㎡）
备注
建筑面积（㎡）
备注
建筑面积（㎡）
备注
建筑面积（㎡）
备注
建筑面积（㎡）
备注
游泳池
1000
泳池尺寸50m*12m层高9m
地下二层
1000
泳池尺寸25m*12m层高7m
地下二层
1300
泳池尺寸50m*12m
地下一层，顶部采光
500
泳池尺寸25m*12m一层
乒乓球馆
30
2个球台，地下二层
80
4个标准桌面
250
4标台
地下一层
150（总500）
与羽毛球馆结合，4标台，三层
跆拳道、拳击馆
200
50
三层
台球馆
200
地下二层
200
无休息区、吧台
150
4标台，地下一层
瑜伽、健美操室
100
地下一层
80
地下一层
100
地上二层
100
二层
健身中心
400
地下二层
300
地上一层
400
地上二层
200
地上二层
400
三层
SPA
1000
地上二层
250
地上一层
壁球馆
80
地上二层
动感单车
40
二层
羽毛球馆
250
两场地，层高9m，地下二层
250
2个场地
400
地下一层
500
与乒乓球馆结合，两场地，层高8m
钢琴房
40
40
地上二层
配套服务
500
地下一层
100
300
四层
大堂
200
200
地下一层空置
300
100
20
一层
合计
2900
6300
6000
4300
2500
会所内含500平米茶艺馆
（表二：
主要项目会所功能及面积）
Ø仁恒海河广场
项目位于南开区老城厢版块，是天津传统的商务、商业区。
总建筑面积52万平方米（其中地上部分34万平米，地下面积18万平米），共1500户。
项目集住宅、零售商场、办公楼和酒店式公寓于一体。
较周边项目售价较高，为中高档品质。
会所介绍
1、建筑形式
裙楼型会所，位于项目临街商业裙楼地下一、二层。
地上裙楼为主力品牌店、商场等；地下一层为会所、餐饮街、停车场；地下二层为会所、停车场。
会所面积共计2900平米。
层高为4.5米。
整个会所形状犹如两个直角边，与项目地下商业结合在一起。
2、功能及分区
规划业态全部为运动健身类，包括：
游泳池（泳池尺寸50m*12m，标准六泳道，约1000平米）、乒乓球馆（30平米）、羽毛球馆（250平米）、台球馆（200平米）、健美操房、瑜伽室（100平米），器械类健身（400平米）。
其中游泳馆、乒乓球均为地下一、二层连通，层高达9米。
另外居委会等服务类部门也设置在会所中（为地下一层）。
3、运营模式
经营模式尚未确定，会所处于工程建设期。
4、其它
目前会所处于在建期间，具体目标客群尚未确定，但其与该项目外向型商业结合在一起，且项目周边商业氛围浓重、客流充足，预计会所未来规划既对内也对外。
目前为开发商自持。
Ø招商钻石山
项目位于南开区奥体中心旁，环境优美。
总占地面积31万平米，共1600户，总体规划产品为低密度别墅和超高层（42—45层）公寓，以及约7万平配套公建（商业、酒店式公寓、写字楼）。
多为大户型，定位中高端。
会所介绍
1、建筑形式
独立会所，总面积为6000平米，共三层，分为地下一层（约4米）、地上一层（约3米，大堂挑空）地上二层（约3米）。
采用现代简约式风格。
地上两层为全落地窗形式。
会所装修豪华、整体品质较高。
2、功能及分区
具体功能分布如下：
地下一层：
游泳池（泳池尺寸50m*12m，屋顶采光）及相关配套、壁球（80m2）、瑜伽室（80m2）
地上一层：
大堂（包含企业形象展示）、羽毛球馆（两场地，通二层，25m2）、物业用房
地上二层：
SPA（10余个单独房间，1000m2）、健身中心（400m2）及其它
3、运营模式
会所为开发商自持，目前尚未正式启用。
4、其它
会所仅对社区内部开放，因其业主多为高消费群体，因此其功能设置较市场上一般会所定位高端，包括标准恒温泳池、壁球馆、红酒屋、雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等，体现业主身份的尊贵，同时可借此噱头进行宣传。
Ø
金地格林世界
本项目位于大沽南路与外环线交口，隶属津南区，前三期多为洋房，已于3年前入住，为成熟社区，入住率达60%。
四个期总建面为83万平米，总户数为7000户。
项目定位中高端，楼盘价格处于同区域中端水平，性价比较高。
会所介绍
1、建筑形式
独立会所，总面积为4300平米，共三层，分为地下一层、地上两层。
采用现代简约式风格。
地上二层为全落地窗形式，各层层高均为3米。
2
2、功能及分区
具体功能分布如下：
台球
150m2
羽毛球、篮球场
400m2
挑高9米
乒乓球
250m2
休息厅、过道
地下一层功能布局：
SPA
美容
250m2
羽毛球、篮球场
咖啡厅
250m2
大堂、过道300m2
地上一层功能布局：
地上二层功能布局：
钢琴房
90m2
棋牌室
200m2
羽毛球、篮球场
瑜伽室
150m2
物业服务
3、运营模式
会所为开发商自持，目前为项目售楼处，已于两年前部分投入运营，尚未正式启用。
4、其它
因多数功能尚未开放，会所目前使用率最高的运动项目为羽毛球、台球
。
既对内也对外。
金地格林世界同样位于环城四区之一——津南区，项目定位中高端，目标客群首次置业偏多，价格偏市场中端，对我项目有较大借鉴意义。
Ø万科水晶城
该项目位于天津市梅江高尚住宅区板块，已于07年全部入住。
主要建筑形态为多层、叠拼，因其将楼盘设计与地块所处的文化、历史沿革进行了很好的结合，注重人文关怀，被业界视为经典。
项目总建面38万平米，容积率为0.9，总户数2600户，定位中高端。
会所介绍
1、建筑形式
独立会所，在原地块玻璃厂部分旧厂房基础上进行改造，保留并充分利用钢材、玻璃、石材、木材，使新旧建筑之间有一种张力。
将两功能体块以一条开敞式通廊联通。
共三层，右侧整个体块及左侧三层为健身场所，左侧一、二层为茶艺馆。
总面积约2500平米。
2、功能及分区
健身馆具体功能分布如下：
一层：
业主委员会、大厅（20m2）、游泳池（12m*25m，六泳道，半标准，泳池及洗浴、小桑拿、卫生间等共约500m2）
二层：
跳操厅（100m2）、动感单车（40m2）
三层：
（左右两体块）：
羽毛球（两场地）与乒乓球（四场地）相结合（共500平米，层高8米），健身房（400m2），拳击房（50m2）
四层：
物业用房
健身馆面积共计2000平米
茶艺馆
一、二层约500平米
3、运营模式
会所为一兆韦德健身机构（全国连锁）经营，运营时间达4年，即项目业主全部入住时开始运营。
运营情况良好。
4、其它
项目主要面向客群为水晶城业主（外来人员无优惠）。
人气最高的运动项目为乒乓球、羽毛球及瑜伽、跳操等女性瘦身课程。
Ø富力城
该项目位于南开区老城厢板块，项目总建面72万平米，共分三期，目前三期即将入住，均为高层。
项目所处地理位置优越，定位中高端。
会所介绍
1、建筑形式
独立会所，现代简约式风格，共三层，地上一层、地下两层，总建面6300平米。
2、功能及分区
具体功能分布如下：
地下二层：
游泳池（35m*2.5m*4，层高7米，顶部为地面采光），台球馆（200m2，无休息区、吧台），乒乓球（80m2）
地下一层：
目前空置，预计为车库
地上一层：
大堂（200m2），健身中心（300m2），棋牌室（80m2）
3、运营模式
会所为慷营健身机构经营，会所整体运营情况较差。
4、其它
项目面向客群为富力城业主，基本不对外。
其中乒乓球场地使用率较高。
小结：
●以上研究项目均为市场中高端产品，建面几乎都在30万平米以上的大盘，社区业主的消费能力足以支撑会所的正常运营；
●会所的经营业态主要集中在健身类业态，大部分高档小区会所均设置了游泳池，面积设置在500—1000㎡之间，游泳池多设置在地下一层，均采用恒温恒湿系统。
但拥有游泳池的项目多为同区域的高端产品，多为大户型，客群定位高端人士，且售价较周边楼盘高10%-20%，对我项目不具备较大参考价值；
●会所整体运营状况较差，大部分业态设置处于闲置状态；只有羽毛球、乒乓球、健身中心等相对平民化业态运营状况良好；
三、我项目会所市场定位
1、定位需要思考的几个问题
⏹考虑天津会所配套以及业主对社区会所的一般性需求；
⏹A地块会所的商业属性、市场定位应与B、C地块商业有一定的差别；
⏹A地块会所与西区会所统一考虑功能、主题、客群应有一定的差异性；
2、项目会所定位原则
⏹与客户定位相符合，结合目标群的消费水平、生活习惯、文化娱乐需求来确定会所的规模、档次、风格、业态种类和其他配套设施；
⏹从最佳使用角度配备会所的设施和项目，会所设施设备应以市场为中心，充分考虑日后维护成本。
⏹做出特色，主题鲜明，解决运营难题；
⏹业态的组成及分割应考虑后期招商难度；
⏹一期东地块与西地块会所功能互补、错位原则；
3、客群定位
⏹东区会所
东区（A地块）会所满足一期东区居住客户、以及B、C地块产业人群、兼有部分外来客群一般健身娱乐需求；
⏹西区（一期西地块）地块会所满足项目居住人群、产业人群及部分外来客群的生活、娱乐、休闲、商务需求；
4、主题定位
⏹通过项目特色化来化解区位孤立，认知度较差的市场抗性，通过特色化的营造，来达到项目良好的去化、价格实现以及市场口碑；
⏹东区会所
1）运动、健康；
2）实用性的生活主题；
⏹西区会所：
1）复合型商务休闲会所；
2）生活配套、商务宴请、商务会议、个人及团体娱乐休闲等。
5、功能定位：
⏹东区会所（A地块会所）：
组团级基础配套中心+体育健身中心
运动类：
有氧健身、器械健身、室外网球场、儿童娱乐园等；
便民类：
超市、美容、SPA、物业管理服务中心。
⏹西区会所：
社区级基础配套中心+商务休闲中心
次会所社区配套类业态升级；
增加餐饮、会客交流、商务会议、休闲娱乐等功能。
四、我项目A地块会所功能及面积分配建议
室内外
楼层数
配套设施
功能
面积（㎡）
室内
1F
物业管理用房（510㎡）
羽毛球、篮球馆、乒乓球
600
社区卫生服务站（150㎡）
大堂
150
社区文化活动站（300㎡）
会所服务中心
40
小型超市
260
社区文化活动室（200㎡）
物业管理用房
200
卫生间
24
合计
1274
2F
社区服务站（600㎡）
多功能活动厅
250
书吧、咖啡屋
150
台球馆
200
社区服务点（170㎡）
健身中心
150
卫生间
24
居委会（170㎡）
美容、SPA
170
合计
944
共计
2218
室外
儿童游戏乐园
240
慢跑道
不小于1000米
注：
各业态物业单元面积均按照套内面积计算，加上公共交通，及设备用房等公摊，按照88%的得房率，总建面合计为2520㎡（以上业态划分仅为示意，以确定整个会所建筑面积，具体分项可再进行斟酌调整）。
五、会所规划及设计风格建议
1、建筑风格
会所建筑风格应考虑与A、B、C地块的整体建筑风格的协调统一，宜采用现代风格，结构形式多变，营造灵动、富有创造力空间；
建筑色彩可采用暖色系、局部采用反差较大的色块进行调配；
采用天然石材、玻璃幕墙，金属格栅、装饰性构件等，用材高档，打造品质、情趣空间；
2、结构设计
顶层可考虑大露台的设计；
3、配套设施
因会所考虑对外，为方便外来人员进入，会所旁边应考虑设置小型停车场（规模和位置请设计公司自行确定），；
天津项目策划部
【2011-6-2】
附：
B地块商务会所功能设置
会所
面积
功能
地下一层
700m2
员工食堂
一层
400m2
中高档餐厅大厅
二层
400m2
中高档餐厅包房
注：
B区商务会所设置的几个原则
Ø服务对象固定化原则；主要针对B地块产业商务人群，兼具部分C地块的商务人群；
Ø主要业态单一化原则；主要为餐饮，可考虑在一层设置便利店，提供早餐、一般性消费品；
Ø配套服务的便捷化原则，兼具餐饮配送服务；
B区商务会所设计的注意事项：
Ø商务会所地上部分形态和色彩运用与其他办公类独栋产品具有一定差异；
Ø地下员工食堂与地上建筑分设出入口，考虑地上部分作为办公类独栋产品出售的可能；
Ø（本资料素材和资料部分来自网络，仅供参考。
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