小产权房Word文档下载推荐.docx
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小产权房不得发证
《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。
朱留华称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。
《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。
调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。
（记者孙雪梅）
深圳小产权房后遗症业主如何变成租客
2010年09月30日11:
00法人我要评论
（2）
深圳这块土地上约有五分之三的家庭居住在所谓的“小产权房”中，由于法院、仲裁机构对小产权问题基本不受理，怎样在维护法律尊严的同时平衡开发商和业主之间的利益——无疑考验着这个城市管理者的能力
文本刊记者马丽
9月15日中午，付先生拿到中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会的裁决书，翻过冗长的案情和仲裁庭意见，直接跳到最后一页的裁决，仲裁庭裁决他须向开发商深圳市经宏鹏实业发展有限公司支付6年的房屋使用费共计14.6万元。
付先生知道，这一纸裁决如果得到执行，自己就真的从“业主”变成了“租客”。
与政策博弈的房产转让合同
2003年底，付先生与深圳市经宏鹏实业发展有限公司（下称“经宏鹏公司”）签订《房地产转让合同》，约定付先生购买经宏鹏公司开发的港侨新村小区（原名云都别墅）第16号A1号住宅楼，建筑面积395.48平方米，总价款80万元人民币，折合单价每平方米2023元。
房价便宜的原因就在于港侨新村是建在农村集体所有土地上的小区，经宏鹏公司从该村购买了该地块的开发权。
港侨新村位于深圳市宝安区三联墩背村，2003年深圳农村国有化尚未覆盖宝安区。
根据我国的土地制度，集体土地未转化为国有土地前是不能流通的，农村房产只能在同一农村集体经济组织的成员中流通。
2003年合同签订当时，双方都清楚土地性质。
但双方在合同中约定，双方认可按深圳市有关历史遗留问题文件规定的程序办理绿本产权证（区别于城市红本房产证，不能上市流通），经宏鹏公司在18个月内办好房产证交给付先生，逾期未办好房产证情况下，付先生可以无条件居住；
付先生在合同签订时支付3万元订金，在取得绿本房产证三日内支付房款总额的50%，余款在一年之内一次性付清。
港侨新村共有43栋住宅，2003至2005年期间，大部分房产都以与付先生类似的方式出售。
在明知没有产权的情况下，依然大胆购买小产权房，这与深圳的特殊背景有关。
改革开放三十年来，深圳仓促的城市化进程和出离飞涨的商品房价导致小产权房泛滥，保守的估计，深圳这块土地上有五分之三家庭居住在所谓的“小产权房”中。
面对这种局面，深圳市政府开始妥协，有条件的承认“小产权房”的合法地位。
就在付先生与经宏鹏公司签订购房合同的前一年，深圳出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，规定对1999年3月5日前建的大部分违法建筑申报登记、接受罚款、补交地价款等手续后给予合法身份。
正是在这种背景下，经宏鹏公司和以付先生为代表的业主都相信他们的房子一定可以被合法化。
经宏鹏公司自信可以在一年半之内办到房产证，但是没想到深圳市第二次转正文件直到2009年6月才下来。
在此之前，付先生们以业主的身份在港侨新村住了五年多，等着经宏鹏公司办产权证。
其间经宏鹏公司也确实领着他们去国土部门申报过。
付先生告诉《法人》记者，每次去国土部门，经宏鹏公司总会找一两个国土部门工作人员专门安慰他们，“房产证一定会为你们办下来的。
”
业主如何变成租客
根据2009年的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，深圳开始对此前农村城市化历史遗留违法建筑开展普查、公示、登记、公告和确权工作。
2010年3月份普查登记信息公示以后，付先生发现，他的住宅港侨新村第16号A1号登记在了一个叫王爱评的人的名下。
小区其他业主也都遭受了和付先生同样的命运，港侨新村所有房产的权利都登记在了开发商经宏鹏公司及其员工、公司总经理邱经忠及其亲朋好友的名下，王爱评即为经宏鹏公司的员工，“开发商拿了我们的委托书，去申报房产权利，我们一直以为是为我们申报，没想到报在了自己的名下。
”付先生认为这是开发商蓄谋已久的阴谋。
他告诉《法人》记者，在公示结果出来之后，小区业主集体到市政府上访，感到压力的开发商就开始安抚业主，“你们听话就把名字改过来”，听话的意思就是把房款交全，不听话的后果很严重。
在这一番安抚加威胁下，部分业主将房子退了，部分房主提前交了房款，而按照合同约定，只有开发商为业主办来房产证以后，业主才有义务交清房款。
剩下还有十几家业主非常不听话，付先生就是其中的典型代表，合同签订以来，他只交了3万元定金，房款一分没交，其他业主大部分都是交了十万、二十万不等的房款。
付先生说开发商的心思很明显，“最近几年房价高涨，自己装修也花了30多万，现在居住的房子市价已从80万涨到300万，开发商想将房子收回重新卖第二次”。
他估算了一下，如果开发商以现在的市价将港侨新村小区卖出，可以净赚七八千万的利润。
而开发商也有自己的说法。
经宏鹏公司有关负责人涂先生在接受《法人》记者采访时表示，三万块钱定金就无偿居住了六年，这个事情合理吗？
公平吗？
因为政府的原因，我们没有办下来房产证，这个事情付先生也应该预见到，现在他死咬合同非要拿到证才交房款，我们当然不同意。
2010年4月27日，经宏鹏公司就与付先生等三个闹事代表之间的购房合同纠纷申请仲裁，请求中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会裁决其与三人间的《房地产转让合同》无效，并请求业主支付六年时间的租金，租金以每月4000元计，付先生六年的租金为29.2万元。
9月13日，开发商与付先生之间的仲裁有了结果。
关于购房合同的效力问题，仲裁庭认为，目前案争标的物正值深圳市相关行政主管机关作为历史遗留违法建筑依据《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理之中，案争建筑物存在被确认产权的可能性，故购房合同的效力仍处于效力待定状态。
开发商申请确认合同无效的请求不予支持。
关于付先生是否应该向开发商支付租金的问题，仲裁庭认为，根据我国《城市房地产法》的有关规定，房地产在未办理权属转让登记手续之前，付先生并没有取得所有权，这种情况下，合同约定付先生“无条件居住”不能理解为“无偿居住”，因为这不符合交易习惯，也不符合公平合理原则。
仲裁庭裁决付先生以每月2000元的标准，向开发商支付总价为14.6万元的房屋使用费。
深圳政府的考验
“深圳约有五分之三的人购买了小产权房，按照付先生的仲裁结果，开发商都可以通过仲裁把原来的业主变成租客，其后果是难以想象的。
”付先生的代理律师广东深大地律师事务所合伙人王保林律师表示，仲裁庭将合同效力问题留给政府部门处理，这是没问题的，但是其支持开发商支付租金的要求没有法律依据，也不合理。
虽然裁决书说明一点，如果深圳市有关部门确认付先生可以取得案争房屋所有权，付先生已经支付的使用费应在其应支付的购房款中扣除。
但是因为开发商已把自己或者自己控制的人作为权利申报人申报到政府有关部门，如果一旦政府将房屋的权利确认在开发商名下，付先生要用原来的价位重新拿回房屋几乎不可能。
经宏鹏公司涂先生在接受《法人》记者采访时表示，以公司的名义去申报权利，是避免己方向业主追讨房款时候陷入被动。
房产证下来以后他们可以将房屋继续卖给付先生，至于价钱方面还要再协商。
涂先生强调的是“可以卖”以及价格要重新协商。
如果这样的结局是付先生为其明知小产权房而购买的行为买单，那么开发商是否也应该为其明知而卖的行为买单呢？
根据付先生的说法，2003年房地产市场不景气，开发商求着他们购买，为了给业主心理保障，还将合同拿到龙华镇国土所签订，开发商只字未提合同违反国家法律的事情，现在市场景气了，确权在望，开发商把国家法律搬出来，说合同无效。
在开发商眼中，国家的条例就是为其利益服务的工具，对己有利时就拿出来用，没有利时就一边去。
深圳巨量小产权房何去何从或收编为政府保障房
2011年07月15日01:
1721世纪经济报道我要评论（298）
位于深圳宝安区沙井的一处社区，健身房、游泳池、花园、网球场等配套实施俱全，而这里的房价还不到4000元/平。
这部分楼房由村民和集体经济组织自行加盖，这在深圳被称为统建楼，在其它地区则被称为“小产权房”，
本报调查发现，深圳沙井的统建楼总面积约200万平方米，除社区每户居民可以分得1-2套外，规划时还会多出部分“内集资房”。
这部分集资房，由村集体经济股份公司成立专门机构销售，每位有户籍的居民都是公司股东，售房款作为公司收入，每年年终分红。
据当地人介绍，购买此类房子可以和村集体经济股份公司协议，由律师公正，成为本公司“形式上的股东”，保障拆迁时获得政府给村集体经济股份公司的赔偿。
规划内的“集资房”
记者来到一处统建楼社区，数十栋三十多层的楼宇顺序排开，进入社区就可以听到装修房子发出的刺耳声音，部分装修好的房子陆续有人入住。
“我们社区规模在沙井属于中等偏上，面积近4平方公里，本地人口1900多人，外来人口80000人，新建统建楼大概60万平方米。
”该社区负责人黄文龙告诉记者。
本报记者了解到，在建设统建楼时，社区首先汇总每户居民的需求，在做总体规划时多划出1/3用于出售，被当地居民称为“内集资房”，也就是小产权房。
“一般的社区都会规定，整个统建房的四分之三是绝对不能卖的，属于本地村民才能分得的房子。
”当地人告诉记者。
由于这部分房子都是村集体产权，“买”这些房子可以永久居住，最大的问题是没有产权。
深圳目前给违建农民发放的是“绿本”，与普通房产证不同，此类房子不能上市交易，只是确权。
记者了解到，沙井社区这部分小产权房目前还没有拿到绿本。
随着国家对房地产调控的收紧，深圳沙井的统建楼开始紧俏起来，每天都有一些来这里询问价格的人。
记者在采访过程中遇到一位购房者，以不到20多万的价格购买了一套70平的房子，还可以在两年内分两次付清。
创收解决就业
当地负责人告诉记者，建设统建楼的初衷是为了发展村集体经济。
“我们老百姓在自己的宅基地上建房子，这种事情很合理。
”深圳市沙井街道某社区负责人黄文龙告诉记者。
不过，他也承认“这个事情合理不合法”。
从2004年开始，深圳为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，同时村民也相应的转为市民，并取消了村委会，村委会改成了社区居委会，这就意味着从农村到城市的过渡。
按照2004年深圳市城市化的相关规定，每个“村改居”的社区有三年过渡期。
过渡期间，社区的治安、教育、就业、社保等等问题由以前的村委会，也就是村委会成立的村集体经济股份公司来负担。
“我们社区三年过渡期结束以后，政府没有履行当时的承诺，在政府迟迟不给钱的情况下，由村集体经济股份公司来出钱承担，管好我们自己的村庄。
”一位不愿透露姓名的社区负责人告诉记者。
他表示，目前社区最大的问题是资金困难，建设统建楼是解决资金问题的途径之一。
根据本报的调查，深圳“村改居”的社区普遍存在资金问题。
基本上每个社区都面临着就业和社保的压力。
据黄文龙介绍，他所在的社区1900多位居民，除了老人、小孩之外，全社区内的成年人基本实现百分之百全就业。
“有些居民进入公司也帮不上什么忙，纯粹为了就业而就业，村股份公司照样拿出钱来发工资。
”黄文龙担心“不干活就可以领取工资”的隐患，这样下去村股份合作公司难以长久。
在就业压力下，村里只能开展创收。
小产权社区的未来
而沙井社区的问题，在珠三角具有普遍性。
本报走访了一些当地居民，他们普遍认为统建楼是村集体土地盖起来的，政府不会拆掉盖好的小区。
深圳大学管理学院杨涛教授认为：
“购买沙井这样的统建楼是有风险，因为拿不到房产证，出了问题是不受法律保护的。
如果只是考虑居住，可以作为选择之一。
地产律师颜宇丹认为，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。
深圳社科院一位不愿透露姓名的教授建议，政府可以考虑出资购买统建楼归于保障性住房，这样做事一举两得。
“一方面统建楼房子的产权问题有了保障；
另一方面也解决了保障性住房的问题。
关于小产权房
2011-8-2320:
23
提问者：
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最近在山东莱芜想买房（房子是自己住的）.看上了一个,条件价位什么的还算是合适。
只是这个房子是小产权房，有没有那位行家指导一下
1.小产权房没有房产证以后可以卖掉吗?
2.有没有什么好的办法防范一下（比如说把户口迁到当地居委会）
3.将来国家会出台什么样的政策（对于我们住户的利弊）
4.此房子估计近几十年都不会拆迁
2011-8-2400:
18
最佳答案
1.可以卖掉，前提是连哄带骗。
对方稍微懂点法律，你就没戏。
即使无效合同也不影响对方追索违约金。
2.小产权房也是合法存在，受法律保护，也可以交易。
只是集体所有制土地决定了该房产仅限内部流转。
除非你能把户口迁至该集体，否则拆迁时按违章建筑处理，无任何赔偿。
3.不会出台什么政策。
一旦你了解我国三大类土地类型及房产管理相关法律法规之后就不会指望小产权房开放交易。
开放交易房产市场会混乱。
将来只会大力普法。
（普法影响参见第一条）
4.拆迁很难说，除了地产商开发楼盘征地外，还有政府行为如市政工程建设、国防建设、道路建设等都会拆迁。
此外你还得确保该建筑不是违章建筑，否则拆迁迟早的事。
说个题外话，拆迁离我们并不遥远，许多地方拆除群体违章建筑，整个拆迁区域就像被轰炸过一样。
。
合法不合民意，所以都不上新闻报纸。
百科名片
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
目录
分类
性质
法律属性
小产权和大产权
1.1、全部产权（大产权）
2.2、部分产权（小产权）
购买乡产权房会有什么风险
1.第一，法律风险
2.第二，政策风险
3.第三，开发建设的监管同样存在缺位
4.第四，购买后也不能合法转让过户
乡产权房屋有可能变成大产权房吗？
1.律师个人观点
2.中央明确不许再建小产权房
3.小产权房的最新政策
热销原因
1.背景解析
2.小产权房热销主要原因如下
催生小产权房的主要原因
1.1．城市房地产价格居高不下
2.2．农村集体建设用地流转的空间
3.3．农地制度安排中的不合理
解决小产权房问题的建议
1.1.短期看政策要承认现实，平衡各方利益
2.2.从长期看给予农村土地真正完整的产权
3.3.我们提出如下三条建议
媒体讯息
分类
第一类小产权房：
占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二类小产权房：
在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三类小产权房：
在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”
性质
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。
“小产权房”[1]、“乡产权房”有两种：
一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；
另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。
“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。
差不多以集资的形式把自己的房子建起来。
虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。
既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。
法律属性
那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。
因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。
既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
小产权和大产权
1、全部产权（大产权）
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：
凡按市场价购买的公房，购房
者能够拥有全部产权。
市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。
国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。
按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。
相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
2、部分产权（小产权）
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。
职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。
从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。
部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
购买乡产权房会有什么风险
第一，法律风险
前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。
而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。
由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。
但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。
2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。
李玉兰遂向市二中院上诉。
2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
第二，政策风险
在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，开发建设的监管同样存在缺位
目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。
而乡产权房屋的开发得不到银行贷
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