省旧村改造建设项目立项建设项目可行性报告安置房新建项目.docx
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省旧村改造建设项目立项建设项目可行性报告安置房新建项目
第一章项目申报单位情况
第一节 项目名称及承办单位
一、项目名称
***村旧村改造项目
二、项目主办单位
***村位于***新城西邻，人口1780人，总户数526户，房子大部分是70年代乱石结构房。
三、项目申请报告编制单位
1）单位名称：
*****
2）单位地址：
****
3）工程咨询等级：
丙级
4）工程咨询资格等级证书编号：
******
5）发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节 可行性研究报告的依据与范围
一、项目申请报告编制的依据
（1）国家和山东省的经济和社会发展规划；
（2）国家和山东省有关的法律、法规和政策；
（3）现行的有关技术规范、标准和定额；
（4）国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；
（5）***新一轮城市总体规划；
（6）***国民经济和社会发展第十一个五年计划；
（7）关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见（***政发
[2004]71号
（8）项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书；
（9）项目承办单位提供的有关基础资料、数据。
二、项目申请报告研究的范围
（1）项目提出的背景及建设的必要性；
（2）市场分析预测及建设规模；
（3）建设地点和建设条件；
（4）总体建设方案；
（5）环境保护与节能；
（6）物业管理；
（7）项目实施方案与进度安排；
（8）投资估算及资金筹措；
（9）经济评价；
（10）社会效益评价。
第三节 项目申请报告的结论
******村位于***新城西邻，随着***城城区的逐步扩大，城区内的村庄综合改造工作相对滞后，原有建筑大部分是70年代乱石结构的平房建设，低档零星插建、违章建设、村民居住环境脏乱差等问题日益突出，不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了***城的整体形象和招商引资环境。
通过对***村实施旧村改造，可以有效解决以上弊端，既有利于改善***城新城区面貌，优化招商引资环境，又有利于美化村民居住环境，提高居住条件，同时其建设符合国家及地方的有关规定。
一、建设规模
本项目建设规模为总占地19152平方米，总建筑面积25866平方米，其中F户型每户建筑面积89平方米，总建筑面积12816平方米；商业建筑面积为13050平方米，项目容积率为1.35。
根据***村现有居住和经济状况，经村两委研究决定旧村进行改造，共144套住宅。
二、投资估算及资金来源
该项目总投资共计人民币2234.48万元，全部用于建设村民安置房，其中基础设施建设费70万元，包括绿化投资20万元，道路投资50万元。
建筑安装工程费2005.2万元，工程建设其他费用30.08万元，基本预备费用60.16万元，建设规费69.04万元。
项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。
三、项目建设期
本项目建设期二年。
四、项目效益分析
本项目属于“城中村”改造，是城市配套设施的有机组成部分，其经济效益不能单独计算，只能从社会效益方面对其进行简单的分析。
“城中村”改造工程按照树立精品意识、体现城市个性、突出地方特色、改善生态环境、赋予文化内涵、创造良好的指导原则，通过高水平、大手笔的设计和建设，有利于优化城市空间布局，提高城市品位和竞争力，同时能够合理配置城市土地资源，进一步解决“城中村”人口的长期出路，促进城市经济和社会可持续发展。
改造后能够带动***基础设施更趋完善，服务体系更加健全，辐射带动能力进一步增强，可以极大地改善***投资环境，加快***区域经济的发展和城市化进程，对于树立***安的良好形象起到非常重要的作用，项目建
成后可以改善村民的居住环境及居住条件，该项目的建设符合***总体规划，位置优越，环境优美，交通方便，社会效益十分显著。
详见主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
平方米
19152
2
总建筑面积
平方米
25866
2.1
住宅建筑面积
平方米
12816
2.2
商业建筑面积
平方米
13050
3
住宅套数
套
144
4
居住人数
人
500
5
户均人口
人/套
3.5
6
容积率
1.35
8
总投资
万元
2234.48
8.1
基础设施建设费
万元
70
8.2
建筑安装工程费
万元
2005.2
8.3
工程建设其他费用
万元
30.08
8.4
基本预备费
万元
60.16
8.5
建筑规费
万元
69.04
第二章 项目提出的背景及建设的必要性
第一节 ***概况
一、***概况
1、***总体概况
***位于山东省中部的
二、***城概况
***城是全市政治、经济、文化中心，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。
***城以建设蓝天、碧水、青山、绿色家园为目标，以基础设施配套和园林绿化建设为重点，实施完成了***、***、***、***等一大批重点建设工程，中心城市的综合服务功能、带动辐射能力、形象品位明显提升，实现了城市环境综合整治的根本性突破。
城区面积扩大到95平方公里，人口达到74万人。
第二节 项目提出的背景
一、***城市化发展的需要
城市化是指人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。
这种转化的深刻内涵在于，它不是简单的城乡人口结构的转化，更重要的，它是一种产业结构及其空间分布结构的转化，是传统劳动方式、生活方式向现代化劳动与生活方式的转化，它包括经济社会的进一步集约化、社会化和现代化。
“城中村”主要是以初级关系（如原农村社会关系）为纽带形成的社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系（如契约关系）为基础构成的城市社区形成了明显的对比，二者共同构成了城市的二元社会结构，给社会管理带来很多矛盾和问题，必然不利于城市化发展的需要。
其存在，也影响了城市房地产和物业价值。
根据国务院二○○七年三月九日发布的国函〔2007〕25号《国务院关于同意将山东省***列为国家历史文化名城的批复》，由于***城市发展历史悠久，文化遗存丰富，历史遗迹保护较好，自然风光雄伟壮丽，具有重要的历史、科学、艺术价值，是一个以世界自然与文化遗产***山为依托的历史文化名城，城市“山城相依、山城一体”的格局独具特色。
国务院同意将***列为“国家历史文化名城”。
同时批复强调：
***应“在充分研究城市发展历史和传统风貌的基础上，正确处理保护与发展的关系，编制历史文化名城保护规划，保护好城市的历史文化轴线，处理好山和城的关系。
在历史文化名城保护规划的基础上，编制重点保护地段的详细规划，保护好现存的历史文化遗产。
不得进行任何与历史文化名城环境和风貌不相协调的建设活动。
”
二、***城市总体规划的需要
随着***城城市化进程发展加快和新一轮“***城市总体规划”的实施，到“十五”末，***城城区规划面积已从原有的50平方公里扩大到现在的95平方公里，人口达到74万人；到2010年***将跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。
为使“***城市总体规划”成果更加完善，***今后将进一步加强山城结合、通视走廊、水系、绿地、城内山体及周边地区的空间管制
和保护，搞好与相关专业规划的衔接，完善有关城市规划内容，科学安排***新城建设、“城中村”改造和企业搬迁等事项的时序，促进城市合理有序发展。
从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。
另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性，随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。
保护已取得的“国家历史文化名城”的成绩，巩固“城市总体规划”的成果，并争取在已取得的成绩上做出更大的进步，已成为***城人民刻不容缓的责任。
通过旧村改造，可以加快城市化进程，推动***的发展。
而要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。
因而旧村改造有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展。
还可以提高土地利用率，解决城市化进程中建设用地紧张的矛盾，提高城市品位，改变原不和谐的面貌。
同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。
三、***旅游业发展的需要
***作为华东地区重要的对外开放旅游城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
2006年是“十一五”规划的开启之年，山东省已确定把旅游业发展成为主导产业，作为重点旅游城市，***安更要把旅游业放在主
导产业的位置进行重点培植，市委、市政府确立了“建设旅游名城和旅游经济强市”的奋斗目标。
2006年也是***旅游项目建设年，全市以旅游大项目为突破口，以市场需求为导向，不断丰富旅游产品内涵，一批新的旅游景区、旅游项目脱颖而出，一系列精彩纷呈的旅游产品丰富了游客的旅游体验，迎合了游客日益增长的旅游多元化需求，吸引了更多来***游客。
其中仅2006年黄金周期间，全市共接待国内游客81万人。
做大、做强市场主体是***旅游业目前面临的主要任务。
但是在旅游的地区结构上，目前***旅游热点高度集中，接待游客主要靠***山，***安旅游主要靠***山形成地位和形象，到***安旅游便是到***山旅游。
造成这种情景的原因一是政府的宣传力度不到位，更重要的是县、区环境没有达到旅游所需环境的要求，外观等各方面的景点旅游尚不成熟，因而各县区与***山不能在层次上有机的交织成一个旅游网络。
“城中村”即是妨碍旅游一体化的一个重要因素，为改变现状，进一步推动***安旅游业的发展，必须改原有旧村庄为现代化的住宅小区。
旧村改造完成后，完善的基础设施，优美的绿化环境，不仅为***安增添一分人文景观，而且有利于山与城的交融，将***城人民的旅游大产业意识进一步提高。
四、旧城改造发展刻不容缓
***作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。
但是，随着市区的逐步扩大，市区内村庄综合改造工作相对滞后，散落在城市中的旧村庄已经成为困扰现代城市化发展的一个难题。
低档零
星插建、违章建设随处可见，这些房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住环境脏乱差；管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。
这些建筑不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了整体形象和招商引资环境。
市区村庄综合改造，是改善群众居住环境、提高村民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施，对于优化投资环境、加快经济强市建设进程、促进经济和社会各项事业发展具有重要的作用。
为改变当前***城城区面貌，加强城区管理，加快***城建设步伐，把***建成新型的集旅游、农业、工业为一体的现代化城市，必须彻底改变***城旧的面貌。
同时***城区总体规划提出：
***城近期建设策略是旧城改造与新城建设并重，即对历史文化轴线为中心的老城区实施腾空换业式改造，恢复其古城风貌和历史文化特色，行政设施和生活区逐步外迁，城市建设主要向西、南和东部扩展。
其中，东部新城是***山区根据***委、市政府要求于二○○一年底提出的，规划总面积约30平方公里，旨在加快***城东部农村和高新产业区的城市化进程，拓展***山区的发展空间；***南部的南关村、城南灌庄等旧村改造也已开始实施；本项目紧邻***西外环路，属于新城建设的一部分，目前新城建设己较具规模，这更突显了***村的不和谐。
以上情况表明，***
村的改造以是燃眉之急。
2005年***村的旧村改造项目得到***城市建设项目管理委员会批准（6号文，2005年8月），同意***村的旧村改造规划，而且本项目也符合******山区人民政府专题会议纪要（***山会纪字[2004]17号文件）精神。
国家历史文化名城的称号要保持，***山作为旅游景点的知名度要扩大，人民的物质文化生活要提高，要一切都说明，旧村改造的必要性。
为更好的保护***山风景区，并以此为契机彻底解决新城区无序建设的现状，改善该地段内群众的居住环境，为今后整个***村的开发建设创造条件，村两委积极筹划，制定了一系列旧村改造安置细则，经过多次讨论和修改，最终以89%的比率通过。
第三节 项目建设的必要性
一、符合国家相关的产业政策
为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业（服务业）健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，2005年12月2日，经国务院批准，国家发展和改革委员会颁布了新的《产业结构调整指导目录（2005年本）》，该目录将“城市基础设施与房地产”列为鼓励发展的产业。
根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。
通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且
还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。
因此，充分利用北部优美的自然环境，结合***区委的所在位置，并依据***城市规划的要求，进行***村旧村改造项目的建设，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。
二、符合***安城市化发展方向和规划要求
2005年9月25日，***政府召开城市规划工作会议，在会议上市委、市政府领导提出：
要以科学发展观为指导，坚持“高起点、严管理、广覆盖”的原则，全力推进全市总体规划的实施。
《***城市总体规划（2005-2020）》确定的城市性质是：
以***山为依托的历史文化名城和山水园林旅游城市。
城市职能是：
山东省科教中心之一；山东省旅游度假、现代制造、商贸物流基地。
城市规模是：
2020年，***区人口达到135万，用地规模147平方公里。
城市发展方向是：
城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西两侧依托***山区、***适度发展；严禁跨越环山路向北发展。
城市发展目标是：
将***安建成独具特色的国际性旅游城市；***山文化与现代文明交相辉映的文化名城；以现代制造业与旅游业为主导的经济强市；天蓝、水碧、山青的最佳人居城市。
二○○七年三月八日，《***“十一五”服务业发展规划纲要》发布，该规划纲要中要求“大力丰富商贸、餐饮、房地产、文化娱乐、社区服务等消费性服务业”。
房地产业的发展是一个地区城市化发展的外在表现，城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准，近几年很多地区都把城市化发展作为第一要务来抓，并且取得了可喜的成
绩，但是城市化的衡量标准一般认为要看非农业人口占总人口的比重，比重高了，城市化水平必然高。
当大量的人口涌入城市，认为城市化无非是县变市、乡变镇，或是搞一片城区开发，或旧城改造等未免把城市化看得过于简单。
推进城市化，是二元经济向一元经济转变的必然选择，是优化城乡结构，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措，是实现经济结构战略性调整的重要方面；推进城市化，是启动消费的现实选择，有利于扩大内需，为经济发展提供广阔的市场和持久的动力；推进城市化，有利于加快农村富余劳动力转移，增加农民收入，缩小城乡差距；有利于拓展第三产业发展空间，创造更多的就业岗位，缓解就业压力；有利于优化资源配置，提高效率，增强城市整体竞争力；有利于控制人口增长，保护资源和生态环境，促进经济社会可持续发展；推进城市化，对提高人民生活质量和人口素质，促进社会文明进步，也具有重要作用。
***城市化发展战略中***新城的建设已经表现出了显著的成绩，一座座现代化楼厦拔地而起，一条条整洁街道无限延伸，一个个广场游园建成开放……这是近年来城市化进程带来的靓丽景观。
作为著名的旅游城市，改善和塑造良好的城市形象、进一步促进旅游支柱产业持续发展是***城建设贯穿始终的主题之一。
从***城区现状情况看，今后居住区向边缘地带发展和转移是必然趋势。
因此，本项目建设旨在带动***的发展，缓解周边的人口压力，有利于老城腾笼换业和恢复古城风貌，符合***总体规划提出的旧城改造与新城建设并重的战略构想。
三、有利于保护***山和功能区划
***村旧村改造项目是新城区建设的重要组成部分。
该项目的建设一是有利于***山生态环境的保护，二是有利于功能区的开发。
因此，本项目建设符合***城市发展方向和总体规划要求，符合***山风景区规划。
***村旧村改造项目是***委、区政府为加快***城新城区现代化建设步伐、迅速改变城区面貌提出的建设项目。
本项目开发建设符合***安城市化发展方向和规划要求，可有效改变***新城规划区零乱的面貌，改善街道两旁建筑物不一致的现状，同时满足居民生活的需求，推动***安城建事业的顺利发展，有利于改善***安这一老牌旅游城市的形象和居民的生活居住环境，巩固国家历史文化名城的称号，社会效益显著。
***地处东经116°20′～117°59′，北纬35°38′～36°28′之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。
具体气象资料如下：
（1）气温
***属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。
年均气温12.5－13.5℃。
7月份最高，平均在24.9－26.9℃之间，最高极端气温42.5℃；1月份最低，平均－2.5℃，最低极端气温－22.5℃。
年积温4922℃。
山下（平原）高于山上，平均温差7.5℃，***山顶极端最低气温－27.5℃；相对湿度3月份最小，为57%；8月份最大，为88%。
年均无霜期202天。
（2）降水
由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。
***山顶气象站年均降水量为1124.6毫米，比山下***安气象站多409.6毫米。
年最大降水量在北部山区，1964年曾达1800毫米。
一年中，1月份降水量为最小，平均4.7—8.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上（其中***山顶降水量多达332.8毫米），约占全年降水量的30%以上。
冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下（***山顶降水量47.2毫米），降雪日数平均8.3天（***山顶降雪日数年均27.3天）；平均初雪日为12月3日—10日，终雪日为2月26日—3月18日。
夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。
其中：
山顶降水最大，为709.3毫米。
（3）季风
由于受***山、徂徕山地形影响，***安风向多是东北风。
风速8、9月份最小平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。
一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。
***安每年有8级以上大风日数为18.5天。
1978年6月30日，***安曾记录到瞬时12级大风。
***山顶因受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为133.5天，最多达180天。
大风最多月份为3—5月份，平均每月可有两次大风，最少为8—9月份。
2、地温与冻土
区内年均地温为14.4—16℃。
地面温度的变化趋势是：
春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。
1月份地温均在-1.5℃以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。
二、地震烈度
***处于6度地震设防区。
三、配套条件
（1）给水与污水排放
***村供水拟采用项目所在地市政管网供水。
（2）供电
***村旧村改造后用电总负荷约为13000KVA。
拟在基础设施公建集中处建一座变电所。
***供电充足，供电可满足本项目要求。
（3）燃气
***天然气公司城市天然气管道现已敷设至项目用地并有邻近加压站，供气及安全均有保障。
（4）供热
***安热电厂的管网近期内可铺设到该小区，从经济和技术方面考虑本项目拟采用集中供热的方式，不再增设锅炉。
（5）通讯
***有网通、电信和铁通三家电信公司，都提供电信和宽带因特网接入服务；***安广电提供宽带因特网接入服务和有线电视接入，这些公司的主干线路都已到达该区域。
（6）交通
项目区北面依山，紧临***西外环路，主要道路对外交通便捷，通达性良好，对项目工程建设有利。
五、工程地质条件
（1）自然地理、地形、地貌概况
***境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各占全市面积的1/3。
山地主要分布在市域北部和东部，海拔多在400－800米之间，仅部分高峰超过1000米，***山位于***区北部，主峰玉皇顶海拔1545米，为山东省最高峰。
丘陵大多位于山地外围，海拔200－
400米，主要分布在市域东南部和西部。
山地、丘陵的走向大致为东西方向。
拟建项目场地原为耕地，地形总体西部略高，冬部略低，地貌上属***山山麓坡积裙下沿。
地下水位第四系孔隙潜水，补给来源以大气降水为主，排泄途径主要为地面蒸发。
根据山东***山基础工程公司出具的岩土工程勘察报告，周围无污染性厂矿，场地北部已建成多栋住宅，基础埋深应在地下水位以上，因此可以确定地下水及地基土对混凝土结构及其钢筋无腐蚀性。
（2）工程地质情况
根据***安原有地质构造情况，***村周边区域地质构造位置位于***山构造隆起的南侧，东向（近东西）***安－大王庄大断层（或***山前大断层）的北侧，处于距今6千至3千多万年***山阶梯状抬升的第一个台阶上，历经了自太古代以来漫长的地质时期地壳运动的改造，地质构造复杂。
区内以断裂构造为主，即岩石在不同方向的地壳运动作用下发生不同方向的破裂面，从而破坏了岩石的完整性，形成具有一定方向的裂隙并产生了位移。
厂区附近未发现大断裂和其它不良工程地质现象，地基稳定，适于建厂。
第四章 规划设计方案
第一节 设计依据
1、《城市居住区规划设计规范》；
2、《民用建筑设计通则》；
3、《住宅建筑设计规范》；
4、《2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计指导》；
5、《民用建筑照明设计标准》；
6、《建筑设计防火规范》；
7、《民用建筑隔声设计规范》；
8、《***城市总体规划》；
9、《城市道路设计规范》（GB50220）；
10、《环山路东段控制性详细规划》；
11、《***山环山公园详细规划》；
12、《***城市总体规划》（2005-2020）；
13、其它有关的国家、省、市现行规范、规定及标准；
14、***山区
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