建设监理资料.docx

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建设监理资料

第三章建设监理资料

一、建设监理资料

监理规划、监理实施细则、监理月报、监理会议纪要、监理日记、旁站监理记录、监理工作联系单、监理工程师通知单、监理工程师通知回复单、见证取样和送检记录表、承包单位通知单等。

监理规划

1、工程项目概况；

2、监理工作范围；

3、监理工作内容；　

4、监理工作目标；

5、监理工作依据；

6、项目监理机构的组织形式;

7、项目监理机构的人员配备计划；

8、项目监理机构的人员岗位职责；

9、监理工作程序；

10、监理工作方法及措施；

11、监理工作制度；

12、监理设施.

例

监理规划

目录

1、原则和计划

2、前期监理

3、施工质量控制

3.1基本规定

3.2防水工程

3.3抹灰工程

3.4吊顶工程

3.5轻质隔墙工程

3.6门窗工程

3.7细部工程

3.8墙面铺装工程

3.9涂料工程

3.10地面铺装工程

3.11卫生洁具及管道安装工程

3.12电气安装工程

3.13成品保护

3.14开荒清洁

4、室内环境污染控制

5、进度控制

6、造价控制

7、安全及文明施工监控

8、交房和保修期监理

1、原则和计划

1.1本监理规划由监理有限公司制定，适用于精装房装饰工程项目的监理工作。

1.2根据本工程特点和监理工作规划组建精干高效的驻地项目监理部，并实行项目总监负责制。

组建精装房装饰工程项目监理部和开展监理工作时应充分考虑本监理项目如下特点和原则：

1.2.1本工程具有质量工艺要求高、各方面期望值大、工程量大、涉及小业主多、不同施工单位流水作业、管理复杂、不同标段施工单位管理方法和力度不一、工人手工操作技术水平存在差异、提前预控要求详尽周到和中间过程纠偏工作频繁、资料要求完善等特点.

1.2.2精装房检查和清水房验收均不能象土建一样和GB50210-2001验收规范的规定按检验批抽样检查,而是必须实施分户全数检查验收和每套全程预控以及重要材料的全数验收,监理工作量和强度很大.

1.2.3需对不同的标段,不同的施工单位和前后不同时间进场的施工班组、未参加样板房施工的人员的具体工艺做法和施工管理进行统一和优化,监理交底和督促施工单位技术交底,中间检查工作量较大,控制难度增大.

1.2.4可能的情况下应当提前介入土建清水房按户全数检查验收和施工界面清理,核对关注各项施工工艺尺寸关系；此项工作涉及土建与精装修关系和责任划分，同时也是按户全数检查验收，并且要求细致无遗漏和土建整改后全数严格复查，加之装饰施工单位一般在土建这一方面专业知识和检查工具手段较弱，因此，监理工程师的指导和协助的工作量不小和责任不轻。

建议今后甲方在土建设计时一并进行装饰施工图设计，参照精装修图进行施工，特别是水电预埋一次到位，避免精装修施工的浪费和改动，同时精装修施工单位也可部分提前介入。

1.2.5重预控、重细节、有责任，监理人员必须是用“心”甚至用”灵魂”去工作，做一名“操心监理”,象培养自己的孩子一样对装饰施工过程进行控制、精心照料、用心呵护；仅仅是一个按时上下班的合格监理是远远不够的。

1.2.6监理组要树立“装修有我，一生不悔”的企业文化和有独立、专业、负责任、讲原则、分工合作的团队精神和工作作风。

收口之处见功夫，细节之处显水平。

考核和评价监理工作的唯一标准是交房率和业主的投诉维修率。

1.2.7监理人员要具有正确处理把握好监督与服务、预控与验收、事前、事中和事后、强制整改与沟通协调、规范标准与实际情况、龙湖标准与国家地方标准、计划和偏差、习惯施工与正规工艺、提出要求和解决办法、主控项目和一般项目、口头交代和书面通知、罚款和沟通、潜移默化的影响和强制性执行、土建与精装修、总包与分包、建设房与施工方、个人意见与集体意见等的关系和分寸的综合能力及水平。

1.2.8参与本工程的监理人员应有较丰富的住宅装修工程监理经验或施工设计经验，对规范标准和施工工艺有相当的掌握，上岗前必须经过严格的培训和考核合格。

不符合上述条件的人员只能作为辅助监理人员，并不得在涉及质量责任的文件上签字。

1.2.9前期样板房施工阶段和清水房验收阶段派驻3名监理工程师或监理员和一名兼职资料员（当然最好是全部监理都一并参加，便于熟悉样板房施工和清水房情况），同时与施工单位一道进行清水房验收检查。

大批量施工展开后增派3名监理工程师和一名资料员，并任命总监代表一名，按标段分别负责，共同协作。

项目总监在样板房施工阶段每三天到现场一次监督指导监理部工作，大批量施工展开后项目总监每两天到现场一次监督指导监理部工作，公司其他项目总监代表每月一次到现场互相交流检查指导。

派驻人员其土建、装饰装修、水电安装和建筑材料等专业知识配套齐全，有能力实施质量、进度控制和安全及文明施工的监控工作。

1.2.10制定详细的精装房装修监理作业规范、质量工艺控制标准、重庆地区施工各工序质量通病和防止办法、巡查项目和制度、旁站项目和制度、绝对停止点和相对停止点的设置验收检查项目和制度、精装房装修监督管理处罚细则、监理交底内容和制度、监理过程考评检查制度、监理人员汇报考核点评制度、各项会议和专题研究制度、总监巡查制度、公司项目监理部之间交流检查制度、监理人员谈心思想交流制度、行政管理制度和资料整理等制度。

1.2.11项目总监必须不定期适时组织监理组内部各标段交叉全面检查和公司项目监理部之间互相交流检查,严防视觉和感官疲劳以及监理工程师个人唯一角度产生的遗漏和疏忽.

1.2.12公司总监必须组织力量在水电隐蔽工程完成阶段和全部工程完工时进行抽样通查,其抽查房间每个标段不少于30%,每个班组不少于两套.每个户型不少于5套.

公司总监在每个标段重要工序开始施工的前端时间内，至少要认真巡查一次，针对存在的问题适时发出具有指导意义的总监纠偏指令，及时纠偏，规范后面的大量施工。

1.2.13施工阶段监理工作的重点和关注点的顺序:

1.2.13.1安全控制（人身财产安全、火灾事故、水隐患、建筑结构安全、外来侵扰）-----质量工艺控制-----成品保护控制----进度控制-----造价控制----文明施工控制-----资料控制。

1.2.13.2使用安全----使用功能----使用方便-----感观质量。

1.2.13.3事前控制为关键，开头交代为重点，中间跟进检查为手段，最终验收为目的，施工开始时就必须严格控制住整个施工过程,不能放松,以免造成今后混乱和后来无法控制的局面，同时要警惕先严后松的现象出现。

1.2.14项目监理部配备电脑1台、红外线检测仪2台、建筑工程检测尺和检测包6套、数码照相机3部、摇表6只、木材含水率测试仪3只、钢直尺6只、卷尺6只、工矿灯6只等以满足工程检验工作的需要。

2、前期监理

2.1参与设计施工的招标工作,审核设计、预算和合同，提出意见和建议。

2.1.1熟悉掌握建设方与小业主签定的购房合同内容和交房标准，了解小业主在购买此房时与建设方营销部门交流时反馈的信息和业主关注的敏感点，并注意收集公开或网上业主发表的意见，综合分析后作为前期工作的参考。

组织现场监理人员参观了解现有装修完成的两套样板房，由原负责的监理工程师讲解原样板房施工技术情况、质量要求，对个别节点施工和控制重点详细介绍了解。

督促和参与精装修施工单位对样板房的参观、学习、总结，注意收集他们的意见和建议。

2.1.2审查设计方案是否有漏项.

2.1.3审查设计方案是否据有可操作性，对其合理性、科学性进行论证.

2.1.4审查设计方案，是否与建设方的意图、思想、品位相符.

2.1.5审查设计方案，是否符合国家、重庆规范标准和环保要求.

2.1.6审查装修公司的预算表中所列项目是否细致、准确,充分把握价格与材料和工艺的匹配性；

2.1.7审核材料品牌、规格、型号及数量，确保符合规范和质量（含甲供和甲定材料）.

2.1.8审查预算，材料报价，防止出现误算、漏算，确保价格合理,杜绝不合理低价竞争。

2.1.9要求施工单位认真查勘现场,准确预算,减少施工中途变更.

2.1.10审查施工方技术经济标,考察施工方人员和技术力量,重点把握是否有“大兵团”作战的意识和能力.

2.1.11审查装修公司合同文本.

2.2参加和监督清水房的检查与验收

2.2.1与建设方共同确定标段的划分和施工样板房的数量、楼层位置、每个施工标段每种户型至少应有一套施工样板。

2.2.2监理工程师应提前对土建施工过程实施监控,首先对要做施工样板的房屋的土建进行检查验收，及早提出意见。

样板房装修工程施工前，监理工程师应督促承包单位进行施工界面划分，明确装修施工的先决条件。

组织承包单位对土建工程进行交接验收。

整个清水房验收交接须在30天内或样板房施工结束前完成，项目总监要敦促精装修施工单位安排负责任的技术人员，人数不少于10人，参加验收。

同时项目总监要敦促建设方必须要求安装分包单位（如套装门厂、空调商、木地板商等）派员对涉及自己部分的土建基础进行验收，特别是门洞尺寸。

要求精装修施工单位必须准备相应的验收工具和验收表格复印件，其数量与要验收的房屋数量一致。

验收检查前由监理工程师和施工方技术负责人一起对参加验收人员进行简短的培训和交底。

2.2.3在样板房施工阶段监督和协助施工单位对清水房质量和几何尺寸偏差进行全面检查，审核检查后填写《汇总表》和整改意见书及整改措施。

参加验收的监理工程师在此阶段主要工作是验收清水房，但每天应安排1小时左右时间到样板房施工现场了解和学习施工情况，与样板房监理交流至少一次。

2.2.4现场监理工程师旁站监督施工方对清水房关键部位进行检查，并在相应的位置标注清楚,重大问题拍照记录，每天汇总提交建设方项目部,监督施工单位提出整改意见书和处理措施，同时审核整改意见和整

改措施的正确性和可行性。

监理工程师要注意把握国家标准规范，正确地与土建方交流和向精装修单位解释，协调与土建方关系。

2.2.5清水房验收至少应检查如下项目：

1）、防（火）盗门：

品牌、防盗级别、钢板厚度、安装偏差、执手锁具、启闭、表面质量、密封间隙、附件、连接、声音、牢固性、填充材料、成品保护。

重点是安装偏差和外观划伤。

2）、墙体：

开间尺寸.质量缺陷、尺寸偏差、大小头、几何形状，重点是开间尺寸偏差。

3）、墙面：

爆灰、裂缝、脱层、空鼓、垂直度、平整度、阴阳角方正度、缺棱掉角、加强措施、表面质量。

重点是爆灰空鼓。

4）、天棚：

标高、净高、平顺、阴角线直线度、质量缺陷。

重点是阴角线标高和平整度。

5）、地面：

爆灰、裂缝、脱层、空鼓、标高、平整度。

重点是各房间地面标高和与防盗门下框、推拉门下框标高关系，空鼓。

6）、门窗：

品牌材质、内衬增强钢、规格尺寸、开启方向、安装位置、连接方式、填嵌、牢固性、启闭、安装偏差、表面质量、密封间隙、附件、连接、声音、执手锁具、玻璃、排水孔、防水密封、倒翘漏缝、防脱落措施。

重点是安装偏差、外观损伤、与墙体连接处防水密封。

7）、防水：

表面质量、位置高度、关水高度、闭水试验、楼下观察。

重点是地面防水和关水试验。

验收范围包括厨房及生活阳台、主次卫、客厅阳台、顶楼屋面等地面防水，此项检查是验收工作的重中之重。

8）、厨房：

、配置、烟道、防水、燃汽报警、排水

重点是注意与精装修图的尺寸关系。

9）、卫生间：

坡度比例　、防水、配件、排汽、地漏

重点是注意与精装修图的尺寸关系。

10）、强电：

预埋、电表、配电

重点是注意与精装修图的位置关系。

11）、弱电：

配置

重点是注意与精装修图的尺寸关系。

12）、预留口：

空调、排气烟、浴霸、空调冷凝水接口、门洞

重点是注意与精装修图的尺寸关系和门洞尺寸。

13）、门禁、楼宇对讲

重点是注意与精装修图的尺寸关系。

14）、上下水汽、管路、安装

重点是注意与精装修图的尺寸关系。

15）、阳台防护、地漏、排水坡度、防水、外墙砖、安全玻璃

重点是防水和外观

16）、梁与过道：

标高、宽度

17）、其它配置及配套设施

重点是注意与精装修图的尺寸关系。

18）、重点核对施工图和清水房尺寸关系，检查几何尺寸偏差，及时提出意见，保证后期装修不出现配合和感官缺陷等问题。

2.2.6制定验房项目检查表和汇总表,统一按要求进行验收和检查。

（详见附表1和附表2）

2.2.7监督和协助施工单位复查清水房整改过程和结果，监理工程师要把握如下重点：

1）、超过土建国家标准允许偏差的地方由土建施工处理到符合国家标准。

2）、在国家标准允许偏差范围内的地方由装饰施工单位处理，符合装饰规范对基层的要求。

3）、浴橱柜、地板、踢脚线、门套、设备、石材等安装前的装饰基础不能有较大偏差和缺陷，统一门洞尺寸和标高。

这一工作也应由装饰施工单位保证和完成。

4）、厨房、卫生间、阳台、顶楼屋面的地面防水和窗框与墙体之间防水及各种尺寸关系是重中之重.

5）、防盗门、门窗玻璃、防护栏、空调位、进户管网、配置、消防门、电梯、阳台上部立面等虽不是精装修范围，但属于今后交房内容，也涉及责任免除问题，监理工程师要监督装饰施工单位加强验收检查和作好成品保护。

2.2.8监理工程师要确认清水房不存在影响后期装修质量及交房的缺陷和问题。

如果涉及由后期装饰施工中来完善的部分，督促施工单位制定技术处理措施。

2.2.9如超标不大,工作量较小,对装饰影响不大的少量问题,监理工程师不要过分依赖土建来解决,积极协调由精装修单位自行解决,不影响工程进度.

2.3项目监理机构在施工准备期间应参与图纸会审和设计交底，审核承包单位申报的施工方案，成品保护方案，质量管理体系，人员资格，施工设备和进度计划、流水段划分等，并提出书面意见和保留相应的书面记录。

2.3.1重点检查施工方班组安排、任务划分、质量检查制度、800地砖大型切割机的准备、收口收边设备机具保证手段、施工用水用电、施工人员用卫生间等准备情况。

2.3.2项目监理机构应根据分项工程施工特点，向承包单位明确检查内容和要求.

2.3.3每一工序开工前监理工程师要面对面向施工方项目经理和具体工人一道作监理交底,并将交底内容书面交给施工方负责人,监督施工方组织学习,解答施工方的问题.

2.3.4监理工程师要监督施工方技术交底和分项工程施工令申报工作,促使施工方内部质量保证体系的正常运转,执行有效.

2.4项目监理机构应加强对样板房施工的协调和质量管理。

2.4.1负责样板房施工监理的工程师要收集整理完整的资料,技术变更,完善施工图和施工监理方案。

2.4.2负责样板房施工监理的工程师要考察不同施工单位的施工管理和质量水平,对其质量工艺、进度、安全文明等进行总结和评价。

2.4.3负责样板房施工监理的工程师要协助甲方完善工程管理的程序方法手段,便于在大量推开后应用.

2.4.4审核装饰工程施工组织设计方案和分包单位资质及分包工程质量工艺保证方案，提出审核意见。

现场监理工程师主要把握在施工组织设计文件中必须纳入如下规范标准：

1）、施工工艺按照GB50327-2001《住宅装饰装修工程施工规范》执行。

2）、质量验收首先按照重庆地方标准DB5/50-053-2006《住宅室内装修工程质量验收规程》执行，未涉及部分按照GB50201-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》执行。

同时，必须符合GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》及相应的国家地方其它规范标准。

3）、将监理制定的质量工艺控制标准纳入。

4）、精装修施工单位必须要有全局思想和总包意识，对分包单位的质量实行由总包单位负责的制度，对甲供材料和甲定材料实行乙方控制质量的制度。

因此，监理工程师要督促总包单位先对分包单位的材料和工序进行自检，无总包单位签字合格的报验手续监理不能越过总包单位签字认可。

2.4.5、参与施工方组织的技术交底。

监理工程师重点把握：

1）、核对设计图纸与现场的吻合性，强调前期工序的质量标准和工艺要求、停止点验收。

2）、对施工方在交底过程中的技术方案和成品保护，提出意见。

3）、讲解前期隐蔽工程施工的要求和节点。

4）、审核交底会议纪要。

2.4.6、板书和讲解监理要求和提示，并与具体施工项目经理和操作工人沟通，统一工艺和验收要求。

监理工程师重点把握：

1）、强调规范及设计文件的重要性。

2）、明确施工工艺问题产生的后果。

3）、提高预见性，根据现场实际情况，必须预先考虑，比工人考虑得更多、更远、更深。

4）、分析和提出有可能出现的问题及注意事项。

5）、在此环节要不厌其烦，多说多讲多沟通，注重细节和节点交代。

6）、尽量要采用实例讲解和演示，比如优质工程与劣质工程图片的对比，先进施工工艺效果与落后工艺效果图片的对比，规范施工图片与违规操作图片的对比等。

2.4.7因规范不能穷尽装饰施工中的问题，并且大多数工人对规范不熟悉且容易狡辩的心态和产生抵触情绪，为防患于未然，强化监理工作的力度，项目总监在开工前应将下文提交给甲方并征得甲方会签同意后，以甲方项目部和监理部共同名义书面发出以下监理要求和规定：

凡施工单位和施工现场出现下列情况之一的，现场监理和甲方代表第一次均可给予施工单位口头、书面警告、或例会通报批评，要求改正；如在24小时内未实施改正或故意拖延时间或未按期整改合格，给予施工单位100-500元罚款，并责令限期改正或换人、停工。

如再次出现同样情况一次，无需提示直接给予施工单位200-1000元罚款，依次类推，直至停工整顿或责令换人或退场。

200元以内（含200元）处罚通知由现场监理直接签发，200元-400元（含400元）处罚通知报请项目总监签发或由项目总监直接签发，400元以上处罚通知报请甲方代表签发或由甲方代表直接签发，处罚通知公布或告之即生效，无需施工方签字，书面送达甲方有关部门在进度款中扣除；并将处理结果上报建设单位及现场施工项目部的上级公司，同时作为建设单位对承包单位资格考核的重要指标之一。

1）、未提前24小时通知监理验收材料或使用未经监理验收签字或甲方代表未在报验表上签字认可的材料。

2）、未随车附材料合格证、检验报告和有关资料的或不按规定提供复验报告的。

3）、如原材料、成品、半成品、构配件等经检验不合格，承包单位未立即组织对不合格品进行标识、记录和采取隔离堆放等措施的。

4）、不合格的或不是指定的材料未在24小时内清场或今后进场材料中再次出现同类材料的。

5）、未对场地内的材料的进场时间、材料名称、规格、批号、检验状态、数量、厂家等进行标识的。

6）、施工方每次收到甲供的材料设备实物后三天内未将入库验收单提供给发包人的或直接使用供货单位未提供质量有效证明的甲供材料的。

7）、无流水段分项施工令或楼层流水段施工令的施工

8）、前一流水段分项工程未经报验合格的施工。

9）、违反国家和地方施工规范及一般正规通常工艺做法、流程的或龙湖精致精细工艺标准的施工。

10）、违反龙湖工程管理的各项规定或流程的行为以及施工合同约定的。

11）、未按时、按要求报送有关资料、表格，延后24小时的或月计划、周计划按规定时间延后4小时的。

12）、管理人员不在现场，尤其是质量检验人员未在岗，或无故不参加或不按时参加每周例会及临时通知开会的行为。

13）、未按流水段划分计划施工的行为或擅自对其他房间开工和工序之间交叉施工的。

。

14）、未按设计或经批准的施工方案施工的或在甲方代表和监理工程师检查过程中对施工问题、质量问题作错误解释和误导的。

15）、未按经批准的施工进度计划表或流水段划分计划每道工序按期完成，分项工程或楼层流水段工期拖延3天的。

16）、拒不执行甲方代表的检查、指令和监理工程师的监督、通知或对甲方代表的指令和监理工程师通知单超过3天不回复的行为。

17）、无施工技术、安全交底和自检、总检程序以及交底、施工记录、自检记录表及不具备检查条件就直接报验的或交底、施工记录、自检记录表弄虚作假的。

18）、发生质量缺陷或安全事故和火警的。

19）、工程质量不合格、偷工减料或对工程弄虚作假的。

20）、施工工作面出现异常，经甲方或监理方提出后，未采取整改措施和措施不力的。

21）、施工记录无可追溯性的。

22）、竣工资料未与工程施工同步进行的。

23）、隐蔽工程未按户拍照制作电子光盘文档或拍照不全的。

21）、下列关键工序和停止点完成未经监理验收，直接进入下一道工序施工的：

（1）、排水布置完成通水试验和坡度测试以及阳台泼水试验；

（2）给水布置完成打压试验；（3）电路布置完成通断、绝缘、弱电阻值测试；（4）防水工程48小时闭水试验；（5）、细木工衬底工程。

（7）、面板、实木收口。

（8）、批灰打磨完成时。

（9）、底漆完成。

（10）、第一道面漆。

（11）、第二道面漆。

（12）、基膜完成。

（13）、裱糊完成。

（14）、顶面基础处理。

（15）、吊顶龙骨完成。

（16）、吊顶面板完成。

（17）各部位板块排样确认和铺贴。

（18）地面找平完成。

（19）、工程中期和成品保护验收（20）、成品及设备安装结束，（20）、设备试运转和灯具开关插座通电试验及洁具龙头下水地漏通水试验、木地板行走试验。

（21）开荒清洁结束时地漏通水试验（22）、工程预验收（23）、整改结束。

（24）、工程竣工验收。

22）、下班时未关闭总电源和水总阀或电动设备的。

23）、临时用电接在漏电开关上方的。

24）、临时用电使用绝缘保护差的非电缆线的。

25）、每套房（含每层楼道2只灭火器）未配备1只以上灭火器的。

26）、损坏受力钢筋或在无垫层楼板上开槽的。

27）、超荷载集中堆放材料的或工完料不清的。

28）、损坏原防水结构和原土建门窗等配置的或损坏公共设施、设备及装饰物的。

29）、施工现场材料和垃圾堆放杂乱无序的或工人的小孩和闲杂人员进入现场的。

30）、未设置专职成品保护人员及保安人员，或未对成品、半成品进行有效的保护或发生破坏的。

31）、违反不得交叉施工规定的或工序之间交叉污染较重的。

32）、在作业现场抽烟或随地大小便的。

33）、酒后作业的。

34）、人字梯、马凳或施工机具存在安全隐患的。

35）、施工临时用水接口设置在卫生间的。

36）、工人未统一着装和挂牌的或赤身、赤脚、穿拖鞋上班的。

37）、公共过道和大堂上下同时作业未带安全帽或高空作业未系安全带的。

38）、辱骂甲方代表或监理人员的行为。

39）、发生打架斗殴行为的或在工地赌博的。

40）、不放水平控制线或不拉垂直控制线进行施工的。

41）、用切割机切割线槽，两边不拉毛的。

42）、横向开槽超过1.5m的。

43）、墙面打斜槽的。

44）、强弱电不分管的或分槽少于200mm的或电视线及插座和电源线及插座距离小于500mm的。

45）、线槽深度除埋管余量未留足1.5cm以上的。

46）、封槽前未除去浮灰洒水润湿、第一层未用细石混泥土的或第二层砂浆强度不够的。

47）、线盒水平和间距不一致、不平的或点位、管口位置错误和遗漏的。

48）、线盒内水泥砂浆未清理干净的或线头未包裹和缠绕入盒的。

49）、管内有接头和扭结的或未穿管保护的。

50）、线（管）径不符合设计要求的或接头缠绕少于5圈的或不牢固可靠检查松动的和包扎不符要求的。

51）、管内未留够60%的散热空间的或弱电未留够20%空间的。

52）、未采用先布管后穿线的活络线工艺的，大部分不能抽动和更换的。

55）、冷弯曲率不够转弯处压扁损坏后散热空间不够的。

56）、使用T三通的或除混滤土结构和未吊顶的天棚处外，其余也用黄腊管布线的。

57）、未加锁扣和管卡固定或接头未打胶固定的或管卡间距大于1米的。

58）、墙面走线未横平竖直或地面、天上线路杂乱、不整齐美观的。

59）