北京远洋山水专案组远洋山水商业项目产品设计报告.docx
《北京远洋山水专案组远洋山水商业项目产品设计报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京远洋山水专案组远洋山水商业项目产品设计报告.docx（40页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
北京远洋山水专案组远洋山水商业项目产品设计报告
序
在本案报告中，基于前期市场调研及定位，我们对东、西区进行了差异化的产品设计，结合市场发展可能通过不同规模和倾向的方案考虑，旨在构筑综合景观、休闲、便利等多元因素的新型区域主题商业及社区商业，籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的街区商业环境。
1．前言1
2．项目产品设计定位2
2.1西区产品设计2
2.1.1主题概念诠释3
2.1.2A区域产品设计3
2.1.3B、C区域产品设计10
2.1.4D区域产品设计13
2.1.5E区域产品设计16
2.2东区产品设计17
2.2.1产品设计方案一17
产品设计定位及产品主题诠释17
商业组团分布建议18
设计方向19
产品设计形式建议20
商业业态分布建议24
6方案一产品设计小结25
2.2.2产品设计方案二26
2.2.2.1设计主题概念诠释26
2.2.2.2项目概况26
2.2.2.3项目自身产品设计建议26
2.2.2.4其它商业物业形式45
2.3商业物业物业管理建议45
2.3.1物业管理的职能46
2.3.2零售管理负责之工作47
2.3.3物业管理公司的入市时机49
2.4产品报告总结50
1.前言
通过市场调研、项目分析等环节，我司从市场和项目自身两个角度对本项目进行了详细的论证，并确定了远洋山水西区社区商业、东区中高档购物中心及酒店物业为主的中等规模综合性商业中心的总体定位。
在本策划书中，我司将在项目定位的基础上，结合项目自身特点，以提高本商业物业竞争力为前提，促进商铺顺利销售为目的，围绕项目主题为贵方提供相应的店铺分割、功能分区、装饰装潢等产品建议。
我司坚信，通过科学的设计与合理的创新，将为后期商场经营奠定优越的软、硬件基础，使商场在激烈的市场竞争中拥有旺盛的生命力，从而使本项目商铺价值得以最大限度的提升，进而必将有效的推动商铺的推广和销售工作的顺利完成。
2.项目产品设计定位
“没有不好的市场，只有不好的产品”，从这句话中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的买家层面都是项目自身素质的映射，产品的设计将对项目的发展起到最为关键的作用。
远洋山水整体商业物业共分为东区和西区两个部分，其中西区市场定位以社区商业为主，东区则是以建立集购物、休闲、娱乐为一体的中等规模商业中心（含概酒店物业）为主题定位。
由于东西区不同的市场定位及功能设置，所以表现在产品设计上会有较大的差异，在以下报告中我司将针对东西区分别加以阐述。
2.1西区产品设计
2.1.1主题概念诠释
远洋山水西区商业以社区商业为主题定位，其商业形式以建设空间形态而言以底商式为主。
随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。
因此，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，底商式社区商业衍生出另一种形式--特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。
其功能主要分为两种：
服务于社区内部和服务于社区外部（如：
永乐小区、鲁谷新居、五芳草园小区等）。
前者主要以满足本社区居民日常生活所需为主，服务种类齐全。
而后者则改变以往纯粹的商业配套服务功能，以特色商业街为表现形式突出商业项目自身的风格魅力，以此扩大辐射范围，吸引更多的消费人群。
基于西区商业功能的要求在产品设计中紧扣定位主题，通过商场软、硬件的细节处理（主要包括装饰装潢、特色设置、产品招商控制等），营造西区社区商业整体氛围。
通过产品差异化设计为后期经营提供良好的商业环境，从而提升项目整体物业价值，推动项目销售、租赁的顺利进行，保证项目商铺及住宅的开发取得利润最大化。
西区共分5个区域，在产品风格上A区，D区及其它分为三类，下面就此分别做以阐述：
2.1.2A区产品设计
A区位于鲁谷路和鲁谷西路交汇处的十字路口东南角，双向临街，地上总建筑面积18560平方米，共三层；地下总建筑面积9596平方米，共二层。
其作为第一期开发的项目在商业上的展示效果及对周边商业氛围的培育，都将对远洋山水的后期项目产生深远的影响。
由于A区在业态分布上存在两套方案：
方案一：
还建商业为“大中电器城”；方案二：
还建商业不为“大中电器城”；鉴于“大中电器城”作为连锁商业对于内部装潢的统一安排，我司仅方案二做产品设计。
A、外部装潢建议商场的外部特征作为顾客初次经过商场是对其形成的首要感受，在一定程度上决定顾客是进入该店还是匆匆而过，商场正是通过它的外部设计向大众传递各种信息，包括商场的规模档次、风格、经营特色、经营理念及各种经营主体，而这种信息能够促进顾客的购买。
Ø商场招牌商场的招牌是用来展示商店名字的标记。
为了达到宣传的效果，门顶招牌应该体现在适当的位置，使之鲜明突出，引人注目。
Ø
Ø外立面设计应结合其中档的定位在风格上尽量拉近和消费的距离，因此在外立面的装修上，我司建议以淡色调为主，采用玻璃幕墙。
Ø
Ø建筑物外部灯光设计可结合本建筑物外部观光电梯的动态效果，突出商业物业形象加强展示效果，营造商业氛围。
Ø
Ø
户外广告位的设置本案地处地段缺乏商业气氛支持。
为了吸引顾客，营造商业气氛，就更应该注意商场户外广告的设置。
建议商场沿项目周边主要街道呈辐射状设置宣传横幅、灯箱广告等户外广告。
Ø
B、内部装饰装潢建议
Ø听觉效果主要表现为对外部噪音的隔离和内部背景音乐的设置，可以适当缓解消费者的心理压力、调节心情，为其营造一个舒适的购物环境。
Ø
Ø视觉效果主要通过包括橱窗、指示牌、内部景观、内部灯光效果的建设营造商业氛围，方便顾客对商品的挑选和购买，合理组织人流。
Ø
其中橱窗主要用于对商品进行展示功能，强调产品卖点及消费诉求，起到吸引消费者并引起其购买欲望的作用。
指示牌则有助于引导消费者购物，形成合理的消费环流。
内部景观的设计可以根据需要增强某一经营业态的商业氛围，调节消费者的消费情绪。
C、项目硬件设置建议
1、商场主出入口：
2、
宽度：
8米
数量：
1个
设置依据：
与中庭连通利于商场形象展示，地上主要进出商场之场所。
3、商场辅助入口：
4、
宽度：
2.5-3米
数量：
2个
设置依据：
有利于商场人流、道路的组织，商场更加人性化，临近出入口商铺价值将得到一定程度的提升。
5、人行通道：
本商场主要通道宽度为2.5米，辅助（次）通道宽度1.5-2米为宜。
6、
7、电梯设置位置及数量：
电梯设置的位置将决定未来商场的人流导向，提高商场的便利、人性及舒适度。
我司做如下建议：
8、
Ø滚梯：
中庭设置6部（一上一下由地下一层到地上三层）
Ø
Ø
观光电梯：
加强商场整体展示效果，由向下与地下二层地下停车场连通直至三层。
Ø
Ø货梯：
位于商场后部由地下一层
Ø
9、商场基本建筑指标：
项目
单位（M）
柱间距
8
B2层高
5
B1层高
5
1F层高
5
2F层高
4.2-4.5
3F层高
4.2-4.5
我司对B2、B1的层高建议主要是综合考虑到B2存在的设备层所占用层高以及进出超市货车对层高的要求，而B1做为超市则是方便货架摆放及产品陈列（同时也为解决设备管道架设所占用层高的问题）。
D、产品功能划分、店铺分割建议
图表1：
A区业态功能分布图
图表1：
A区客户支持图
楼层
业态布局
目标客户
地下一层
超市
超市发、万客隆
地下二层
停车场（商业专用）、设备区
地上一层
化妆品
资生堂、欧莱雅、AUPPES
皮具
沙弛、鳄鱼
钟表
西铁城、SWATCH、雷达
珠宝
金象、周大福、恒信
地上二层
女士服装、服饰
EQ：
IQ、BIBA、MISS’K
男士服装、服饰
雅格儿、庄吉、依文
地上三层
儿童用品
水孩儿、青蛙王子、MICKY
运动休闲用品
李宁、耐克、特步
餐饮
到家尝、好伦哥
E、停车场设计建议停车位的设置在很大程度上会限制商场的对外辐射范围，但作为公共设施过大的面积投入又会影响投资回报。
就一般规律而言停车场的面积应该为商业面积的1/4或1/5，因此A区停车场面积为商业面积的1/5，大约为4800平方米左右。
按一个停车位所占用总面积为35-40平方米计算，可以设置120-137个停车位。
由于此处停车场与超市共用，会在层高方面根据超市进货车的大小做相应调整，同时考虑作为地下二层会存在设备层，因此此处般停车场层高建议为5米。
2.1.3B、C区域产品设计
B区位于鲁谷路南侧，西侧紧邻A区，中间以一入口相隔，由两栋住宅楼底商联通而成。
整体来看为一条长220米的带状临街物业，底商共设地上二层。
C区双面临街，北面临鲁谷村路，东面临玉泉西路，东西直线距离为185m2，楼层分布分别为：
西面是一独体商业配套建筑，楼层一层；中部为住宅底商，楼层二层；临玉泉西路有一独体商业配套楼，楼层二层。
A、外部装潢建议由于B、C区域商业物业均以临街二层底商为主，其中B区以购物为主，C区则主要提供包括金融服务、健身休闲在内的社区配套服务。
正是由于两者在市场定位与功能设置上的相似，在其产品设计上也要求保证其建筑风格的统一。
Ø外立面设计统一的外立面装饰使B、C区沿街物业给人整齐划一的感觉，有助于整体物业形象的提升。
B区以购物和西餐为主营业态，为了充分发挥其临街展示效果，建
议采用落地玻璃窗户。
而C区的经营业态对于展示效果要求一般，可以户外广告位代替玻璃窗户。
Ø
Ø商店招牌B、C区业态较多，因此会出现许多风格各异的商店招牌，，建议统一商店招牌的规格，同时应注意在各个商店招牌在设计风格、色彩搭配的合理过渡以避免这些招牌给人以杂乱无章的感觉从而影响整个物业的整体形象。
Ø
Ø建筑物外部灯光设计建议充分利用B、C区物业在东西方向较大的跨度，可以形成一条灯光带。
Ø
B、业态组合建议
图表3：
B区客户支持
业态
目标商户
餐饮
郭林、太熟悉、东北虎、金山城、福华、大娘水饺、马兰拉面、永和豆浆及各式风味小吃
购物
窗帘布艺、餐饮用具、玻璃器皿、浴室用品、地毯、挂毯等
运动休闲
李宁、康威、百事、圣玛田、伊韵儿、百世吉、S&K、蜂鸟、三夫、
球拍、渔具、泳具、滑雪用具
时尚服饰
百图、红英、班尼路、真维斯、佐丹奴、罗宾汉、海盗船、星空、百草堂、优妮、百思图、双星、兴洁、永乐、中沪
儿童用品
哈哈、红三角、美联、麦菱、新乐、申新、贝亲
社区便利
荣昌、福奈特、柯达、富士、柯尼卡、乐凯、欧莱雅、柏安、四海、四星、华人、金象、德威治、京卫、一元堂、好利来、优力、金凤成祥、乐百氏、娃哈哈、燕京、雀巢、大明、雪亮、雅视
图表4：
C区店铺分割图
图表5：
C区客户支持表
业态要求
目标客户
银行
工商银行、建设银行、商业银行
证券交易所
华夏证券、北京证券、湘财证券
便利店
超市发、华联、小货朗超市、快客
眼镜店
雪亮、大明、锋豪、宝岛
餐饮
太熟悉、大鸭梨、郭林、小肥羊
口腔医院
永康口腔诊所、佳美门诊
干洗店及水站
荣昌、福奈特
咖啡休闲吧
个人经营
荼艺馆
茗人、五福、香园
冲印、打字复印
柯达、富士、个人行为
宠物医院
博爱
地铺
中原房地产经纪有限公司
音像店
华人音像、四星音像
洗浴中心
经营行为
西式餐厅
好伦哥、仙踪林、西饼屋
美容护体中心
雪丹、凤仪轩
会所
社区配套
C、内部装潢设计
鉴于B、C区域内各店铺均由经营者自行装修在此不再另做阐述。
2.1.4D区域产品设计
D区域位于双女坟路与玉泉西路交叉路口西南角，双向临街呈蝶型分布，由地上二层独体商业楼及地上二层住宅底商组成。
由于其位于西区中部，东侧紧邻京西奥园，除满足西区自身住宅居民的需求外，对东侧居住群的消费吸引也是实现其市场定位及功能设置的一个重要环节。
A、外部装潢建议
Ø
外立面设计由于东侧区域以餐饮和娱乐为主且与玉泉西路相临，方便的对外交通及展示效果更容易吸引人流，因而采取较为活泼的装饰和色彩搭配，来营造商业氛围较为适合。
西侧与西区连接社区内部交通的双女坟北路相临，主要为社区居民提供包含金融服务在内社区配套服务，对于外立面设计无特殊要求与周围建筑和谐即可。
Ø
Ø商店招牌对于餐饮与娱乐这两种业态而言，夸张的招牌设计有助于吸引消费人群的注意，彰显商店的特点与风格。
Ø
Ø建筑物外部灯光设计由于餐饮与娱乐的在晚间的营业时间较长，晚间的灯光照明对于吸引消费人流、营造气氛有重要的作用。
Ø
B、产品功能划分、店铺分割建议
图表6：
业态分割
图表7：
D区客户支持表
业态
目标商户
大型中式正餐
郭林家常菜、渝乡人家、
中型中式正餐
太熟悉、大鸭梨
茶社
天福茗茶、吴裕泰
西点屋
好利来、汇力发、味多美
咖啡屋
个体经营
活动中心
开发商自营
超市
小白羊、超市发、京客隆、万客隆
美容美发
欧莱雅、审美、漂亮宝贝
C、内部装潢设计
鉴于B、C区域内各店铺均由经营者自行装修在此不再另做阐述。
2.1.5E区域产品设计
在E区主要以社区配套和物业配套设施为主配合一定数量的餐饮，其餐饮档次为中低档为主中式快餐及正餐。
由于E区作为社区便民站的市场定位，以及其相对于其他几个区域较低的物业价值，所以对于整体外部装潢要求较低，即与周围住宅相协调即可，对外立面也无特殊的处理要求。
A、产品功能划分、店铺分割建议
图表8：
组合分布图
图表9：
目标客户表
业态
意向客户
餐
饮
中式快餐
马兰拉面、一碗香、老家肉饼
中式正餐
东北菜、川菜火锅
小吃
成都小吃
西饼店
金凤呈祥、优力
饮品屋
三元乳品
生
活
配
套
文化用品店
内含书、音像、文具三种业态
便利店
快客、超市发
洗衣店
三洋干洗、快洁捷干洗
药店
嘉士堂药店、同仁堂药店
理发店
个体经营
饮水站
个体经营
2.2东区产品设计
本案地块的主要邻街面在鲁谷村路南侧一线以及玉泉路西侧一线，因而社区商业主体部分呈“┓”形状沿街分布，少量社区住宅底商则分散布置在社区内部。
在我司前期进行的项目市场定位报告中，对东区的市场定位及策略做了较为详尽的阐述，即以立足本案社区自身资源为基础，深度挖掘社区商业潜力，同时影响周边消费群体，最大限度发挥综合资源，从而实现项目商业价值的最大化。
为了达到商业经营业态以及功能形态配比的合理性，使得东区商业价值得到最大体现，我司先期对远洋山水项目的整体调研及市场定位，东区地段资源、目标客户群以及后期经营进行了分析，在此基础上我们对项目商业氛围、业态分布、产品适应度等因素进行了综合考量与论证，考虑到了现阶段项目开发次序以及商业规模的弹性，对商业体量以及分布形态进行了多方面考虑，从而形成对后期的开发以及招商策划的切实指导。
基于此目标，我们在前期定位的基础上，结合市场趋势及发展可能提出两种方案，并逐一进行阐述。
2.2.1产品设计方案一
产品设计定位及产品主题诠释
鉴于本案周边区域具备了沃尔玛、普尔斯马特、物美（预开）、华联商厦、星座商厦等大中型商业项目，通过前期市场调查分析，我们认为本案区域大型商业项目存在一定风险。
而化解市场风险的有效方式是客观分析区域消费需求的有效支撑，对商业设施进行合理的规模设计以及业态布局，使其更能体现社区商业的配套性，并尽力提升东区的整体商业环境。
考虑到以上几点，同时结合后期经营的可操作性以及社区商业可能规模，在东区产品的方案一中，我司建议将项目定位为：
区域社区商业
——景观商业+欢乐便利
项目北侧为雕塑公园具有良好的外部景观资源，社区主题园林亦会形成内部景观资源，做为社区商业应充分利用各项资源，凭借远洋山水大型社区的区域影响力，提升商业影响力，使之成为综合景观、休闲、餐饮等多重因素的新型社区商业，改变社区卷闸门商业的平庸形象，全面提升社区商业的品质与价值。
Ø突破传统沿街商业缺乏情趣和平庸的传统形象，形成街区感和趣味性。
Ø
Ø充分利用鲁谷村路北侧景观、商街景观、街铺柱廊、橱窗、临街小型广场形成丰富性商业景观和商业形态
Ø
Ø籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的社区街区商业环境。
Ø
考虑东区区域对社区商业承受力及目前地块制约，拟定规模为1.4---1.6万平米
2商业组团分布建议
在对周边商业的深入调研基础上，我们认为16000平米的规模下，可沿鲁谷村路南侧及玉泉路西侧设置住宅底商和商业街铺以相对较为丰富的商业形象吸引区域社区和流动消费客流。
东区临近鲁谷村路住宅底商布置一层底商商业，以北侧雕塑公园等景观因素形成街铺价植提升，可设置茶艺馆、咖啡馆等观景商业，约为4000平米。
东区临近玉泉路西侧利用住宅楼间距建筑相对独立的双层店铺，局部可结合
三层独体商铺，使之成为以餐饮、娱乐为主的食街，约为10000平米。
社区内部设置分散的社区住宅底商，以社区配套便利店为主，约2000平米。
详见如下图示：
3设计方向
商业空间在设计上需重点着眼于在外部空间条件的制约下对商业价值进行深入的挖掘。
出于经营上的考虑，沿鲁谷村路的住宅底商设为一层为宜、沿玉泉路的商业街设为二层，社区内底商设为一层，总体量在16000平米左右。
沿鲁谷路的住宅底商，在进深16米情况下，沿街道一线设立，约为200米。
沿玉泉路一侧的两层街铺进深18米，柱网6×9米，沿街设置约为300米。
设计方向：
Ø产品空间对商业经营的弹性满足
Ø
Ø街区感的营造（沿街商铺的细节设计、气氛渲染）
Ø
Ø景观互动及开敞性设计
Ø
4产品设计形式建议
商业建筑设计应体现较为鲜明的现代主义风格，在与整体住宅社区设计风格相协调的同时，应以符合现代社区经营特点及流程为基本要求。
应利用“L”形条状格局形成商业的连贯性动线。
利用商业照明、橱窗、灯箱、旗幡、广告位、公共设施等形成浓郁的商业氛围，在色彩及外立面材质上，突出商业的统一标识风格，并通过两条干路的人、车流形成商业形象传播。
北部高层住宅底商为一层高度，住宅主体应相对底铺退后3米，设置为局部出挑商铺形式，为避免进深过大形成狭长商铺布局，最大提升商业价值，建议不作贯通性设置（高层住宅底部南侧可结合建筑设计设置疏散梯、电梯、小户型住宅），使住宅框剪结构对底层商业影响相应减小，由于受上部高层住宅柱距及剪力墙位置影响，开间不可能过大，具体确定须与上部住宅实际结构设计相协调,以接近6-8米为宜，进深以15~18米为宜。
沿玉泉路布置，退红线19米，设置为二层，局部三层的框架结构，首层层高4.5米，二层为3.5米，柱距8米，进深18米，首层退后2.7米形成柱廊，便于营造商业环境的过渡空间与交流气氛，提升商业形象，与周边商铺形成差异化区分，商铺单元内部楼板预留楼梯洞口，设置预制步行钢梯。
Ø立面设计
Ø
临街店应采用统一的材质进行装修，建议采用国产中档石材干挂外墙、镀塑铝门窗，在与社区住宅外立面设计风格协调的同时，应通过细致的质感对比、分隔线设计、商业旗幡、灯位灯具、彩色雨蓬、通透橱窗、统一尺度、位置的广告灯箱、标志板等形成精致商业环境形象。
Ø地面铺装
Ø
社区临街的北侧底商、东侧商铺前的步行通道和停车位，须作统一的地面铺装设计及考虑，步行道采用彩色广场砖铺贴，并通过曲线连续图形形成连贯性的动线引导，利用一定高差和低矮花池形成与停车位的隔离。
停车位利用色砖区别形成车位分隔，并标明详尽的引导标示。
Ø照明
Ø
为保证商业形象的强化，须设置充分的照明设施线路，保证街铺广告板、橱窗、灯箱、室内、柱廊的充分照明，普通照明强度不低于100LX，重点照明强度不低于300LX，同时室外也应在角位小型广场、花池设置地面照明。
Ø橱窗
Ø
商铺的橱窗应采用开放式、通透性的设计，内置光源，体现WINDOWSHOP的风格和特点，充分强化店铺货品展示和特色。
Ø广告位
Ø
本案沿街商业呈线性分布，沿街有较大的展示面积和较高的商业价值，建议在屋顶设置灯光广告位及柱廊间灯箱广告位，并应结合总体立面效果进行统一尺度规划和定位设计，避免传统店面招牌混乱，参差不齐的弊端，同时广告位的招租或出售也可获得相当收益。
Ø停车位
Ø
考虑到周边及本社区消费者购物临时停车的需要，沿玉泉路及鲁谷村路街铺需设置一定的地面停车位，位置见图示。
地面停车位考虑底商和独立店铺退红线距离有限，为尽量扩大人行道宽度，可设置60度倾斜停车位，共计约80个，详见图示示意。
a.空调、采暖设施
沿街商铺应直接采用住宅社区供暖管线供暖，由于商铺单元进行了划分，一般不采用集中式中央空调形式，目前较为理想的空调形式为分户式单元空调，可单元安装，独立开启运行。
预售阶段开发商可作为附属固定设施统一安装，亦可由经营商户自行视情况选装。
首层采用4500层高、二层采用3500层高可完全具备风机盘管吊顶后的高度要求。
b.水、电、煤气设施指标
临玉泉路商街由于定位为以餐饮、娱乐为主的美食街，所以对水、电、煤气的要求较高。
建议沿街“L”商业街的水、电、煤气设施设置应满足如下要求：
Ø供水管线必须满足150吨日总供水量
Ø
Ø两路供电，总供电量2400KVA
Ø
Ø日供煤气量150立方米
Ø
临鲁谷村路的北部高层住宅底商考虑到邻近社区主入口和雕塑公园资源，有较大的社区出入人流和良好景观，其业态分布以景观性商业（茶艺馆、咖啡店等）和社区性商业（干洗收衣店、书店、花店、精品服饰、专卖店等）相结合。
临玉泉路的东部独立商铺主要考虑周边客流和周边影响，另外由于独立设置，其业态主要以特色餐饮食街为主。
在设计中须结合预留室内楼梯位置，留置后橱面积、设置独立烟道竖井，每单元不少于双烟道竖井，每个竖井截面尺寸不小于800*800mm。
内部社区底商商业业态以社区便利店为主，桶装水店、粮油商店、美容美发、小型超市便利店等。
商业空间设计的优劣主要体现在空间对经营业态的满足度和适度弹性，即产品设计需要适应商业经营的特性和专业要求，同时又需具备一定的弹性，便于满足商户更替带来的经营要求变化，故在产品设计上应根据市场实际预留一定的弹性和包容度，以便于适应市场后期招商出售的要求，同时应给商户经营预留较大的内部及店面装修空间，以便于满足商业个性发展的需求。
本案的产品设计充分利用独立商铺和高层底商的特点，结合景观和临街资源将社区商业与外向型的主题商铺充分混合，从而形成富有特色的区域商业街，彻底摆脱社区卷闸门商业平庸形式。
2.2.2产品设计方案二
设计主题概念诠释
我司前期对远洋山水项目的整体调研分析及市场定位论述，对东区发展大型商业物业的必要性和重要性给予了充分论证。
根据东区项目的地缘优势，使得其商业物业部分在满足本身社区商业需求的前提下，具备了充分的外向型商业潜力，因而在远洋山水东区产品设计方案一的规划建设中，我司建议通过西区内部商业的前期铺垫，进一步提升本项目东区商业规模与档次、丰富业态功能、完善商品类型，建立以大型外向型主题商业为主，另外配以部分社区商业为辅的商业形式。
通过东区大规模商业物业供应形成强劲的商业辐射能力，带动区域商业物业良好发展；使其成为具有相对广泛影响力的
升级会员 