房地产施工图设计指导书.docx

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房地产施工图设计指导书

□□房地产有限公司

施工图设计指导书

□□房地产有限公司

2002年1月16日

目录2

准则3

第一部分建筑专业4

一．设计说明4

二．住宅设计统一技术要求4

（1）层高4

（2）墙体4

（3）楼地面4

（4）门窗5

（5）厨房6

（6）卫生间6

（7）屋面7

（8）阳台及露台8

（9）空调位8

（10）外墙饰面9

（11）室外环境9

（12）楼梯间9

（13）防水做法10

（14）其它10

三．装修标准11

第二部分结构专业13

第三部分给排水专业15

第四部分暖通专业17

第五部分电气专业18

第六部分屋面楼地面构造做法24

第七部分设计配合21

总则

一．目的

为使xx房地产有限公司，所开发的住宅项目，满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。

二．依据

本指导书作为xxxx房地产有限公司，在地区的住宅施工图设计指导手册；是在国家相应标准及规范的基础之上，结合万科地产以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成。

三．适用范围

承接xxxx房地产有限公司，在地区开发的住宅项目的设计单位，在施工图设计中应参考本指导书，预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。

四．内容说明

本指导书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。

本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。

五．解释权

本指导书的解释权属xx企业有限公司规划设计部。

第一部分建筑专业

一．设计说明

1．工程名称：

2．图纸以1#图为主要出图图幅。

3．建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写；子

项说明可根据具体情况单独编写。

4．建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断

核算，直至最终成果，建筑面积计算应严格按照成都市颁发的建筑面积

计算标准执行。

5．所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料

中不发生混淆。

二、住宅设计统一技术要求

1．层高

1）平层公寓：

2900；

2）花园洋房：

客厅3000、卧室2900。

3）联排别墅：

首层3300、二层3000、三层为坡屋顶，最低处不小于2200。

2．墙体

1）外墙：

200厚页岩空心砖。

2）分户墙：

200厚页岩空心砖。

3）户内隔墙：

100厚页岩空心砖。

4）厨房、卫生间：

120厚页岩实心砖。

5）预留洞：

内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位；柱上留洞不仅

在建筑图上标注，还应在结构图中采取相应措施，并注明。

6）异型柱：

●起居厅与主卧室隔墙异性柱，保证主卧室墙面平整；

●起居厅与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证起居厅墙面平整；

●卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整。

7）墙体保温：

北方地区外墙应加设保温层；

当外墙面层为涂料时，建议采用外墙外保温；

当外墙面层为面砖或石材时，建议采用外墙内保温。

3．楼地面

1）所有楼板均采用现浇楼板。

2）卫生间：

楼板结构予留80－110；施工完成面最高点要比厅房施工完

成面低20。

3）厨房：

结构不降板，但需做防水；二次装修时设门槛。

4）当采用地板辐射采暖时，管道予埋于垫层内。

居室、卧室的楼板结

构予留90。

5）阳台：

●厅房为非地板采暖

阳台面层为面砖：

楼板结构比厅房结构降板80。

阳台面层为水泥：

楼板结构比厅房结构降板50。

●厅房为地板采暖

阳台楼板结构与厅房结构取齐。

6）公共楼梯间：

楼板结构予留50；完成面与厅房施工完成面齐平。

4．门窗

1）门：

●平层公寓：

入户门为1000X2400；卧室门900X2100；厨房门800X2100；卫生间门750X2200；特殊做法详图纸标注。

●花园洋房：

入户门为1200X2400；卧室门900X2200，厨房门800X2200，卫生间门800X2200，佣人房门800X2200；特殊做法详图纸标注。

●起居厅处阳台门：

门宽度不小于2400，且当厅开间大于4米时，门宽度大于2700。

2） 门垛:

必须设门垛，尺寸以100－150为宜，且不应小于50；

门垛处应设构造柱加固。

3）凸窗：

●窗台：

高400；且窗扇下部至少设500高固定扇。

●外缘尺寸（外墙面至凸窗板）：

标准凸窗为550；当凸窗上设空调室外机、且用百叶封堵时为600；

●导流槽：

凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设﹥100高混凝土止水坎

●保温：

北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。

●挡板：

两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。

4）窗：

●洞口宽度：

同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室宜采用凸窗，窗洞口不小于1800，次卧室窗洞口宽1500。

●落地窗：

距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。

●窗台标高：

次卧、厨房、卫生间等未特殊注明的窗台，均900。

●窗顶标高：

除特殊设计的窗以外，窗顶距本层建筑楼面标高均2400。

●厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

7）材质：

门窗材质为铝合金，颜色为；

卫生间窗采用磨砂玻璃；

其他门窗玻璃为普通白玻。

8）标注尺寸：

所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸；门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明。

9）门窗分格：

应考虑框料大小与玻璃面积的搭配。

详图中的门窗立面划分及开启方式仅供门窗制作参考。

10）开启方向：

外檐门应外开以防风。

5．厨房

1）橱柜：

●布置遵循洗切炒的流线。

洗菜盆及煤气炉位置需考虑两人同时操

作的可能。

橱柜的设计要考虑微波炉的放置（厨房布置要考虑选

定的橱柜生产厂家参与）。

同时，要注意对水电设计的影响。

●橱柜宽550，设橱柜处的门垛最小宽度不小于600；

●吊柜宽350，设吊柜处的窗垛最小宽度不小于400；

●平均每户橱柜长度不小于3000。

2）冰箱：

●平层公寓厨房冰箱位宽度不小于700；

●联排别墅、花园洋房厨房考虑设大冰箱，冰箱位宽度不小于800；

●冰箱和煤气炉不能贴临放置；

●冰箱位预留且应注意冰箱门的开启方便。

3）地漏：

●  当厨房外未设生活阳台时，厨房设地漏；

●除上述情况以外，厨房均不设地漏；

●地漏位于洗衣机出水口一侧，距离不小于200，并为防干枯溢流

地漏。

4）洗衣机

●设洗衣机专用水龙头并考虑冷热水，进水龙头采用接口式；

●预留位置不小于650X650。

5）热水器

●热水器可设在厨房；非北方地区也可设在靠近厨房的生活阳台

上；

●应具体标明热水器的位置及形式；

●花园洋房须在生活阳台预留大吨位燃气或电热水器位置；距地不小于900，挂在可承重的实墙上，梁或墙上预留Ф120洞口；

●厨房就近设燃气热水器多点供水；

●考虑煤气管的走向，要求管线尽可能简短、美观。

6）排烟道

●热水器、油烟机排烟管应接入成品排烟道。

●平面尺寸：

550x350（为外围尺寸；具体详所选用的产品说明），

●    位置：

应尽量靠近燃气灶；

●预留洞口：

中心距地2100，预留Ф200洞口

●应结合排烟道设置管道井；

●如条件限制，热水器排烟孔设在外墙上，则外墙予留Ф75洞，洞中标高2200，并注明水平定位。

6）排气扇

●厨房应设排气扇；

●公寓：

设在外窗或外墙处；如设在外窗，窗上部需留400高固定扇以便安装；

●高档住宅：

吸顶式。

6．卫生间

1）洗面盆

●   主人房洗面盆为台盆，台盆台面进深550，高度800；

●台盆镜面宽度同台盆台面长度；

●普通公共卫生间浴室洗面盆为柱盆，柱盆宽度600，中心距侧墙距离不小于400；

●分离式公共卫生间手盆为台盆。

2）浴缸

●主人卫生间设浴缸；

●公共卫生间设淋浴间；

●联排别墅、花园洋房主人卫生间需考虑设置按摩浴缸的可能性；

●平层公寓浴缸尺寸700X1500；

●花园洋房浴缸尺寸700X1700；

●平层公寓淋浴间850X900；

●花园洋房淋浴间850X1000；

●淋浴间处应设地漏；

●注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，应避免浴帘或挡板

设在外窗处。

3）坐便器

●坐便器位置宽度不小于800。

●手纸架的设置应避免靠近浴缸或淋浴间。

4）热水器

●卫生间不考虑设燃气热水器；

●当卫生间与厨房贴临设计时，卫生间不考虑设电热水器插座；

●当卫生间不靠近厨房时，除联排别墅、花园洋房外，仅次卫生间

预留电热水器插座；

●联排别墅、花园洋房主次卫生间均设电热水器插座。

5）通风道

●暗厕应设通风道；

●独立别墅等高档产品，建议设通风道；

●通风道平面尺寸：

360×200或380×240或430×290（为外围尺寸；具体详所选用的产品说明）；

●位置：

应避免靠近给水管及设在门后；如条件限制必须设在门后时，一定注意门垛净尺寸满通风道的安装尺寸；

●通气孔预留洞：

中心距地2100，预留Ф200洞口

●卫生间排气扇应就近设插座（置于吊顶标高以上），开关并联于门口处。

6）地漏

●淋浴间内地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。

7）其它：

●排水坡度情况应在详图中表达清楚，厨﹑卫门口应标明门口线；

●下层为卧室或厅室等部位时，卫生间的地面要抬高，将下水管埋于垫层内，防水等级宜升高；

●有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如马桶），尽量避开卧室墙面布置；

●卫生间开关设在门外；

●卫生间内应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意降板与梁的关系；

●给水管、排水管、煤气管不应发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。

●洗手台面下应考虑设储物柜空间，并注意地漏与储物柜之间关系。

7．屋面

1）坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁；

2）需做好通风道、下水管等各种管道出屋面的穿板防水处理；

3）雨落管的布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面凹槽内，以减少对立

面影响。

并根据外墙面色彩做相应处理；

4）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，设防护措施，

并应考虑上一层层面的防盗问题。

5）当顶层户型为假复式时：

●二层高度上平面轮廓和布置应充分考虑到用户改造为复式的实用性，并在设计过程中为甲方提供改复式建议方案作为参考；

●屋顶高度控制原则为：

出露台的门洞顶距假复式二层楼面高度为2200；坡屋顶脊顶高度距假复式地层楼面高度6500；

●二层楼面梁处均予埋通长钢板预埋件，便于用户设置楼板；

●假复式二层预留卫生间一定要设置外窗；如条件限制不能设外窗时，必须预留排风道；

6）坡屋顶老虎窗边取消边梁，顶层用户应充分考虑晾衣遮雨设计；

7）坡屋面有组织排水，檐沟材料为PVC，落水管为64*64方型PVC。

8）采用玻纤瓦时，屋面防水层需加强防裂措施。

8．阳台及露台

1）南阳台（观景阳台）宽度不小于1500；北阳台（生活阳台）宽度不大于1200；特殊处理详具体设计。

2）阳台处所有墙面﹑天花涂料应同外墙作法。

3）开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。

4）栏杆高度为距完成面1100。

5）露台应有踢脚，高度宜为150高。

6）所有阳台应标明地漏并表示排水方向及坡度。

7）当洗衣机位于阳台时，阳台栏板应考虑洗衣机位，此处栏板建议为实体栏板。

8）出露台处可考虑反梁处理，通过调整屋面找坡，减少出露台处的高

差；若露台底层功能容许，也可考虑结构降板处理。

9）每户至少有一个阳台设晾衣架。

10）阳台栏杆尽量避免横向设计避免儿童攀爬。

11）花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和排水处理。

12）在露台分户隔墙处加强防水构造设计。

13）首层住户朝向公共道路的阳台以栏板阳台为宜。

9．空调位

1）室外机安装可借鉴凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式；应根据立面效果决定。

2）同一位置上下安装两台空调室外机时，应在在平面相同位置不同标高处分别挑板安装。

任何形式的室外机位均应向冷凝水管口处找

1％坡。

3）室外机位（为净尺寸，下同）：

1000×550；双机平行摆放时为1800

×550；应避免雨水管穿空调板；如条件限制不可避免时，空调板

应加大至1150×700；梁下挑板空调板上皮距本层楼地面高度为1700。

平面图中应详细标明空调板定位尺寸。

4）空调位均做装饰处理，凸窗上、或同一位置上下摞放两台空调的空调位，周边设铝合金百叶进行装饰，并设有活动扇以便于安装。

建筑应有百叶窗的详图大样。

普通挑板式空调位周边设600高铁花栏杆装饰。

（待定）

5）空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。

空调室外机位应考虑窗的开启方向。

6）空调位设在凹槽内时需考虑对窗槽内的影响，距离过近而对吹的两室外机需相互错位。

7）空调室外机安放在上人平台上时，应避免对人的活动产生不良影响。

8）采用分体式空调，空调室内机应与室内家具一起布置并表示，空调室内机的位置应妥善考虑，出风口不应直接对向床头。

8）空调冷媒管穿外墙的洞口为Ф75，洞口内外做PVC套管，管中心距地2200，向外倾斜10°，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管。

平面图中应详细标明留洞定位。

9）起居厅考虑设柜式空调，冷媒管穿墙洞留洞管中距地200；平面图中应详细标明留洞定位。

11）空调冷凝水管

●可根据具体工程，考虑予埋墙中设置或顺外墙明设。

●当予埋墙中时：

冷凝水管为Ф50铝塑管，沿外墙敷墙中安装；空调专业应有相关设计图；建筑专业应有相应节点详图及冷凝水管定位。

●当冷凝水管沿外墙明设时，为Ф50PVC管，颜色同外墙；当空调板旁有雨水管时，冷凝水管与雨水管合用（北方地区除外）。

11）空调板下口需做滴水槽。

10．外墙饰面

1）建筑立面主要材料为面砖及涂料，转角和不同材料交接处要有

详细做法。

2）外墙涂料饰面，外墙抹灰需加杜拉纤维。

3）面砖饰面，外墙抹灰为普通水泥砂浆，但梁、柱与墙交接处需钉

200mm宽钢丝网。

4）立面应标出分格缝划分间距、缝宽、深和做法。

5）面砖墙面需标明铺贴方式大样。

6）变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立

面美观要求，淡化视觉注意力。

（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）；立管应避免遮挡开窗和各种留洞。

11．室外环境

1）建筑首层散水标高低于室外地坪400，散水上为绿化覆土。

（待定）

2）普通平层公寓室内外高差600；花园洋房室内外高差600。

3）花园洋房的首层户型向道路一侧在不影响行车和人行的前提下设置

小院。

4）连排别墅设置前后小院。

12．公共楼梯间

1）设电梯的住宅公共入口，当有高差时，应设残疾人坡道。

2）标准层楼梯踏步宽270，2900层高标准层踏步数为18步，梯段板宽

1180，两梯段之间留100空隙；栏杆高900。

3）楼梯间考虑信报箱位置及做法。

4）开窗的位置大小应考虑采光面积。

5）抄表方式采用楼梯间集中抄表即三表出户。

6）户内楼梯：

宽度800－900；栏杆高900；踏步宽220－250。

7）所有需消火栓的楼梯间，消火栓洞应有竖向定位。

箱入墙140厚，

箱与住宅户内之间砌60厚红砖。

留洞需由结构与建筑专业共同校

对、认可。

13．防水做法

1）外墙面：

普通水泥砂浆，不做专门防水处理。

2）屋面：

屋面防水材料使用焦油沥青制品，作法：

基层处理——涂膜防水——砂浆保护层——保温层——面层。

3）厨卫地面：

厨房、卫生间地面均做涂料防水并向四周墙面上做350高，厨房、卫生间四周墙脚浇200高C10素混凝土。

做浴缸的位置，底部要做水泥沙浆找坡，并要留出水口。

浴缸检修口的处理需出构造图（可做成成品百叶造型）。

4）厨卫墙面：

卫生间洗浴位墙面做1800高防水沙浆底层，

5）半地下室挡土墙：

刚性防水（防水砼挡土墙）——基层处理－涂膜

防水－砂浆保护层－120标砖护墙。

6）半地下室底板：

垫层收光—柔性防水—砂浆保护层——刚性防水

（防水混凝土底板）。

7）女儿墙防水构造处理：

压顶出檐并做滴水槽。

14．其它

1）单元入口：

应精心设计，并以组团为单位统一风格，入口门洞尺寸为1500X2200。

2）户内玄关：

考虑衣帽镜、柜设置空间，500进深。

3）雨蓬：

入口雨蓬挑出长度应覆盖室外台阶踏步。

 注：

其他要求及作法详国家及地方有关规范、规定、要求。

三．装修标准及设备配置

1．外墙

以面砖装饰为主，涂料为辅。

2．内墙

厅﹑房为乳胶漆，素水泥浆做100高踢脚；

厨房﹑卫生间艺术瓷砖到顶。

3．顶棚

厅﹑房为乳胶漆；

厨房、卫生间为白色铝合金扣板吊顶。

4．地面

厅﹑房为水泥砂浆抹光；

厨房﹑卫生间﹑阳台为铺设防滑地砖。

5．屋面

坡屋面采用彩色瓦；

上人平屋面铺设防滑地砖。

6．窗户

住宅单位为彩色粉末喷涂铝合金窗框，配白玻；

沿市政路住宅采用双层隔音玻璃。

7．门

平层公寓分户门为彩色钢质防盗门，配门锁﹑警眼﹑防盗链；

花园洋房分户门采用木质防盗门；

卧室﹑厨房﹑卫生间为模压门；

阳台为白色粉末喷涂铝合金窗框，配白玻。

8．厨房

设橱柜（吊柜﹑地柜﹑洗菜盆﹑水龙头）；

预留抽油烟机位。

9．卫生间

主人卫生间：

设浴缸﹑淋浴花洒冷热水龙头﹑台盆﹑车边玻璃镜及

镜前灯、节水马桶及厕纸盒、毛巾杆；

公共卫生间：

冷热水柱盆龙头﹑淋浴花洒冷热水龙头﹑节水马桶及

厕纸盒；

热水管采用环保性管材。

10．煤气

煤气管道安装到厨房。

（应考虑最佳管线走向）

11．其它

小区设背景音乐系统。

第二部分结构专业

一．设计要求

1.结构施工图设计说明完整清楚，基础平面图、详图、结构平面布置

图、构件详图、节点构造详图、楼梯结构图、预埋件详图表达清晰,

内容齐全，便于施工。

2.住宅应采用框架异形柱结构，结构设计应严格遵循国家及地方的相

关规范、规程、标准及规定。

3.结构方案、构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间“无梁

无柱”，提高空间利用率。

4.每层冷热给水管应敷设在本层结构板保护层和找平层中。

框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300。

强排式热水器于墙面预留Φ75排风孔洞，洞中距地2200。

抽油烟机于梁面预留Φ200孔洞，中心距地2550。

厨卫梁面预留Φ150排污管孔洞，中心距地2550，相邻留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。

卫生间地坪作結构降板时，相应梁面也需作降低处理，避免梁面突出地面。

户型平面中在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。

大板厚度以控制在130以内为宜，含钢量不应有大幅度增加。

梁、板、柱配筋应控制含钢量，以节省施工造价。

凸窗窗套做法为整体后浇，厚度为60。

山墙处的空调位挑板由上一层框架梁吊下，板面低于冷媒管留洞标高。

二．荷载取值

1．住宅楼面均布活荷载标准值

客厅：

2.0KN/m2

餐厅：

2.0KN/m2

厨房：

2.0KN/m2

阳台、露台：

2.5KN/m2

卫生间：

2.0KN/m2

卧室：

2.0KN/m2

书房：

2.0KN/m2

衣帽间：

2.0KN/m2

储藏室：

2.0KN/m2

工人房：

2.0KN/m2

走廊、门厅、楼梯：

2.0KN/m2

2．住宅屋面均布活荷载标准值

不上人混凝土屋面（包括挑檐及雨篷）：

0.5KN/m2

上人混凝土屋面：

2.0KN/m2

上覆种植土屋面：

按实际情况计算。

三．材料选用

1．四层及以下住宅混凝土强度等级优化采用C20。

2．板筋不采用冷轧带肋钢筋；卧室、客厅等跨度较大居室的楼板

配筋宜用Ⅱ级钢。

四．配合要求

1．在设计过程中结构计算工作完成后应向业主提交以下计算成果：

每

层梁墙柱配筋简图；每层板配筋简图；柱底内力图（提供Nmax和Mmax

两种工况）。

2．结构施工图正式出图前和出图后向业主提交两次相应图纸电子文

件。

 注：

其他要求及作法详国家及地方有关规范、规定、要求。

第三部分给排水专业

一．雨水管由建筑专业定位，在水施中出系统图及平面图。

二．空调凝结水在水施中出系统图及平面图。

三．空调凝结水应有组织排放：

当室内机与室外机设置在一起时，则室内机与室外机凝结水从空调板统一排放；当室内机与室外机分开时，则室内机空调凝结水暗设从墙内排放（管材采用ＰＶＣ管以防腐），室外机凝结水从空调板排放；空调板处设置凝结水地漏；从空调板排放的凝结水与雨水管距离较近时，应统一从雨水立管排放。

四．空调穿墙套管、天然气入户套管、热水器、抽油烟机的烟道套管在水施图中标示平面位置及标高。

五．空调套管DN75，套管中距地2200mm;抽油烟机套管DN200，套管中距地2550mm;强排热水器套管DN75，套管中距地2200mm；天然气入户套管DN50，套管中距地2200mm（套管位置应与橱柜协调避免煤气管影响室内橱柜安装）。

六．各层橱卫出户套管应与雨水管、污水管位置相互协调，以免冲突。

七．给水管材采用PP-R管，水表集中在户外；户内支管走向：

水平向上，户内支管暗埋并注明其平面尺寸及标高。

八．雨、污水立管设置于户外；并与建筑专业协调，不得影响窗户等的使用功能。

九．厨卫吊顶标高保证2300mm,厨卫自带存水弯地漏下另加存水弯。

洗衣机设置于厨房时，地漏位于洗衣机出水口一侧，并避免离橱柜太近。

十．污水立管不出屋面，伸至距屋面300mm处加透气帽；当顶层为假复式时，污水立管应在假复式二层分三通以便接假复式的二层排放污水。

十一．厨卫用水点不得设置于窗户所在空间。

十二．严禁污雨水管穿客厅或卧室。

十三．给排水管应避开空调挑板﹑厨房排油烟孔﹑热水器排烟孔。

十四．排污管优先布置于平面凹槽內﹑工作阳台等位置。

十五．所有地漏应采用带S型存水弯型，并设有检查口。

十六．给排水检修井设于绿地内，避免设于道路上，单元门前避免设置