辽宁西市区房地产市场报告.docx
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辽宁西市区房地产市场报告
西市区市场报告
说明
本报告以营销推行角度为重点，对西市区项目的销售进程进行总结、分析，目的是推导出相关可遵循的市场规律，为公司后期项目的推行节约本钱、缩短销售周期提供参考。
2003年之前西市区限于自身道路基础设施建设的不足，和工业厂矿集中区域无益于居住的因素阻碍，使得区域内的项目整体多以低价钱为销售推行策略，同时项目用地规模多以30亩为限，03-04年间西市区以百大国际花园与郦阳星城为代表的大盘陆续推出，前者以品质见长，在必然程度上树立了高新区的价钱标准，但后者品质相对较低，以低价钱入市，虽如此销售周期与前者相较仍是不能望其项背。
随着城市化进程的不断进展，二环内的工厂陆续迁出，地块接踵成为地产项目用地，因其位置优越，用地供给增多，使得环线内和环线周边的项目始终成为销售热点，而西市区项目仍无法成为热点关注区域。
06-07年是全市地产项目销售持续升温、价钱增加幅度最大化的时期，而现在期也是道路拆迁与城中村改造升温的开始。
环线内项目多以用地小规模、建筑大体量成为要紧的供给方式，仅知足居住功能，无法保障居住品质的提升，而环线外和环线周边慢慢成土地供给的热点，项目规模较大，在知足居住功能的同时也知足了部份居住品质，同时在环线内项目价钱上涨较快的情形下也促使环线外项目价钱持续上涨。
07年为西市区商品房供给量加大的时期，水逸康桥在产品上的独特创新带动了高新区的项目销售价钱，并使西市区在必然意义上成了关注点，随后的棕榈泉、第一国际等项目持续热销。
西市区作为价钱低洼地的说法由此而生。
西市区按地理区域可划分为如下，学府路、明波、高新及昆沙王筇等版块。
2003年至今按开发烧度排序依次为：
高新、学府路、草海、昆沙王筇路。
目前土地增量供给多数以城中村改造项目为主，目前较大规模的项目开发以高新、学府路及昆沙王筇路为主体，受计划、集约用地及地价抬升等因素的阻碍，所供产品以高层为主，同质化程度严峻，但最近几年来城市基础设施建设速度加速，弥补了各项目间的区位不同，价钱趋近化明显。
1．西市区概况
西市区从行政区域归属上横跨五华、高新与西山三个行政治理区，总人口超过200余万，高等院校及教育质量高的中、小学校多集中于此区域内。
五华区是全省的政治、经济、教育、文化中心，面积平方千米，常住人口万人，辖11个街道办事处。
西山区全区总面积791平方千米，城市建成区面积42平方千米，总人口达100余万，辖7个城市街道办事处，碧鸡、海口、团结三镇，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。
高新区区域计划9平方千米，总人口50余万，全区有高新技术企业151家，科技型企业占企业总数的80%以上，全区高技术从业人员33266人，成了昆明市乃至云南省高新技术产业进展人材集聚地，为现代新昆明提供了重要的产业和城市化支撑。
“人居新大陆”——这是现昆明市新的计划中给西市区的进展方向定位。
2．西市区已售项目统计表（2020年）
序号
楼盘名称
销售进度
销售周期
业态类型
用地面积（亩）
建筑面积（万㎡）
容积率
住宅均价（元/㎡）
1
中晟溪城Ⅰ期
收尾期
24
普通住宅
90
4200
2
森林湖
收尾期
24
经济别墅
170
4350
3
一红汇金
收尾期
24
商住
16
5000
4
馨悦尚居
收尾期
8
普通住宅
4500
5
中天花园Ⅱ期
收尾期
12
普通住宅
41
4450
6
林与堂
收尾期
12
别墅
4500
7
非常天地
收尾期
12
商住
11
8000
8
戎锦花园
收尾期
12
普通住宅
50
6800
9
都市春天
已售磬
12
普通住宅
38
4300
10
鼎易天景
已售磬
12
普通住宅
41
10
4250
11
朝花曦拾
已售磬
12
普通住宅
121
19
4500
12
新域盛景Ⅰ期
已售磬
12
普通住宅
50
6
4300
13
经典壹城Ⅰ期
已售磬
12
普通住宅
56
10
4950
14
高新金钻
已售磬
3
商住
4050
15
正大紫都城
已售磬
6
商住
5350
16
城市新光大厦
已售磬
3
商住
6500
17
中央丽城II期
已售磬
12
普通住宅
60
3
7600
合计
-
12
-
3
5153
●2009年至今西区有17个项目，8个项目销售率达到90%以上，9个项目全数售磐；
●上述项目平均销售周期为12个月，最长为24个月，最短为3个月；
●物业类型以一般住宅为主，商住、经济型别墅为辅；
●项目平均用地面积56亩，平均总建筑面积万㎡；
●区域内最高销售单价8000元/㎡，最低销售单价4050元/㎡，销售均价5153元/㎡；
●2009-2020年24个月内完成151万㎡的销售量，西区市场月均消化万㎡
西区已售项目区位价钱关系图
●高新区项目以百大国际花园为核心区，与之最接近者，销售均价在4500元/㎡以上；
●环线内或环线边缘项目销售单价超过6800元/㎡；
●都市春天、鼎易天景及馨悦尚居等三个项目虽属环线边缘项目，但均位于交通通行干道边，粉尘、噪音污染大，销售价钱与同区域均价相较低15%
上述项目价钱的提升与前期环线内项目尾盘价钱的提升具有直接关系，同时因城中村改造项目的推动迟缓，全市供给量的下降形成以西市区为要紧供给区域的局面，消费者价比三家的选择性急剧减少，由此形成现行销售价钱与销售周期的提速。
西区已售项目评判表
序号
楼盘名称
环境
交通
区位
业态类型
户数
用地面积（亩）
建筑面积（万㎡）
容积率
住宅均价（元/㎡）
销售周期
1
中晟溪城Ⅰ期
差
差
环线外
普通住宅
926
90
4200
24
2
森林湖
良
差
环线外
普通住宅
850
170
4350
24
3
一红汇金
良
良
高新区
商住
400
16
5000
24
4
馨悦尚居
差
良
环线边
普通住宅
860
4500
8
5
中天花园Ⅱ期
良
中
高新区
普通住宅
750
41
4450
12
6
林与堂
良
差
环线外
别墅
748
4500
12
7
非常天地
良
优
环线内
商住
240
11
8000
12
8
戎锦花园
良
中
环线边
普通住宅
930
50
6800
12
9
都市春天
差
良
环线边
普通住宅
630
38
4300
12
10
鼎易天景
差
良
环线边
普通住宅
1000
41
10
4250
12
11
朝花曦拾
良
中
高新区
普通住宅
1900
121
19
4500
12
12
新域盛景Ⅰ期
良
中
高新区
普通住宅
600
50
6
4300
12
13
经典壹城Ⅰ期
良
中
高新区
普通住宅
1000
56
10
4950
12
14
高新金钻
良
中
高新区
商住
270
4050
3
15
正大紫都城
良
良
环线边
商住
1335
5350
6
16
城市新光大厦
中
良
环线边
商住
406
6500
3
17
中央丽城II期
优
优
环线内
普通住宅
1440
60
3
7600
12
合计
-
-
14285
3
5153
12
●环线内或环线边缘项目销售周期在12个月之内，最短者为3个月完成销售；
●环线外项目销售周期平均12个月，最长者24个月、最短者3个月完成销售；
●用地40亩以上项目平均销售周期为个月，最长者24个月、最短者8个月；
●用地40亩之内项目平均销售周期为10个月，最长者24个月、最短者3个月；
西市区项目销售周期灵敏性因素分析
区位：
环线内、环线边缘、百大国际花园及王筇路等区域
价钱：
各区位销售价钱情形
交通：
非自驾车出行通达市中心小西门时刻
环境：
项目外围粉尘、噪音污染状况
规模：
用地面积和总建筑面积，与居住品质关联度高
外因：
其它区域供给量与销售价钱对西市区的阻碍度
区位
价格
交通
环境
规模
外因
环线内
7800元
优
优
中
主体
环线边缘
6800元
良
良
小
主体
高新区
4500
中
中
中
大
王筇路区域
3900
差
差
大
大
交通、环境、规模及外因等因素属于项目销售价钱制定的灵敏性因素，而价钱是上述因素的综合性表现，而销售周期即是对销售价钱的查验。
3．西市区待售项目分析
序号
楼盘名称
总用地（亩）
容积率
总建面（万㎡）
总户数（套）
预计均价（元/㎡）
1
春城慧谷
700
200
-
4200
2
新域盛景Ⅱ
1034
5500
3
鼎易天城
27
1546
5900
4
假日城市
153
64
4500
5200
5
经典壹城Ⅱ
500
120
-
5500
6
TIME时代
3
30
-
-
7
丰宁馨园
-
7500
8
云都国际
-
6000
11
中天阳光
5
1081
5500
12
中晟溪城Ⅱ
120
15
3422
5000
13
盛世大唐
202
70
7000
5000
14
碧鸡名城
306
82
-
-
15
西山新城
1700
120
-
5500
16
马街新城
947
288
-
-
17
志远综合体
300
40
-
-
合计
4
18583
5455
●区域项目用地总供给量达到亩，总建面㎡，总套数将超过6万套；
●待售项目平均容积率比已售项目平均容积率增加1，达到4；
●待售项目估量销售均价达到5455元/㎡，比已售项目销售均价提高%；
●200亩以上项目依照分期开发的原那么（以三年计），年均供给量超过300万㎡
●项目建设大规模化，项目地原住民受拆迁阻碍将释放出必然量的刚性需求，但以后年均供给量超过09-10年市场消化量之和，市场竞争不容乐观；
●上述项目除中晟溪城II期、马街新城与春城慧谷外，项目外环境现状均属较好，因此售价高于前三个项目15%以上；
2020年下半年至2012年上半年西市区项目统计表
编号
项目名称
用地面积（亩）
总建筑面积（万㎡）
容积率
面积区间（㎡）
住宅均价（元/㎡）
商业总建面（万㎡）
商业均价（元/㎡）
销售进度
1
中晟溪城II期
110
持地待建
2
滇池柏悦
30-90
6960
在售
3
昆港城
持地待建
4
美城国际
持地待建
5
云都国际
尾盘
6
云安阳光城
2
蓄客待售
7
平步青云
8700
尾盘
8
版筑翠园
82-142
12000
60000
尾盘
9
云上城
120
尾盘
10
熙翥苑
9000
50000
尾盘
11
安康景苑
尾盘
12
文化空间
310
未知
持地待建
13
碧鸡名城
314
员工内部6700-7000
12
蓄客待售
14
尚领明珠
86-122
大7700小8150
尾盘
15
经典双城A
9500
售罄
16
经典双城C
9600
在售
17
经典双城D
在售
18
汇和紫熙园
持地待建
19
时代城
30
3
持地待建
20
春城慧谷II期
127
78--184
6700
20000
在售
21
郦阳星城II期
3
持地待建
22
新域盛景II期
70--140
9600
尾盘
23
鼎易天城
22--140
8500
26000
尾盘
24
城市山
80--170
9000--12000
蓄客待售
25
马街摩尔城
40
蓄客待售
26
草海时代
35--140
8300
尾盘
27
启鸿假日城市
500
69
49--197
8600
50000
尾盘
28
山水清城
474
持地待建
29
白马庙村改造
持地待建
30
海航广场
持地待建
31
西城国际
180
9
持地待建
32
莲花池商贸城
500
62
持地待建
33
西府景苑
32--161
7600
蓄客待售
34
中产花香四季
101
67-150
5580
蓄客待售
合计：
项目价钱统计表（单位：
元）项目供给面积统计（单位：
万㎡）
西市区项目散布图，项目处于在售为红色、尾盘时期为绿色、蓄客待建为蓝色、持地待建为紫色。
分析
●西市区项目销售均价已达到7704元/㎡，比2020年销售均价5455元高出%；上涨缘故能够归结为供盘量与之前相较大为减少，在售楼盘销售平安点已过并在区域内形成销售垄断性，由此产生提价冲动；
●前期及待售项目大幅增加，缘故要紧为主体七层是领取预售证的前提，内部认购已成为当前项目前期开发的要紧融资模式；
●上述尾盘项目09年末至10年初即已开始之内部认购的形式进行销售，启鸿假日是那时规模较大的城中村改造项目，内购价钱由5500至今的8600，在两年内完成了4000套的销售量与其销售期开始于市场销售顺风期不无关系；云都国际因位置相对较好，但受限于产权年限、户型结构等缘故，价钱增幅也较大，由开盘价7700到9500的尾盘价，仍余少部份大户型房源；
●经典双城II期销售情形是目前市场状况的缩影，追涨出货到此刻的大幅度折扣（报价优惠11%）滞销与其定价有较大关系；在期售楼部内访谈得知，由客户出资二万元可在产权处查询时将限购客户变成有资格购房客户；
●中产地产作为昆明老牌地产商，在观音寺城中村项目销售上采取了较为保守的销售价钱，由之前对外发布的6500元的内购价降低为5580元，推行仅限于中产老客户，据靠得住消息，100套房源目前已有280余人预订，将采取摇号方式售房；
●按表中数据可知以后一到二年内的供货量仍与2020年初所判定的数据持平，城中村项目的大规模上市将集中在人民西路沿线，以赵家堆为例，1020万元/亩的地价，按6的容积率初步估量，楼面地价可不能低于2500元/㎡，综合各项费用，本钱价应在5000元以上，因此销售价钱可不能低于7000元；
●春城慧谷II期供给量为2000余套，已销售1300余套，目前700套房源处于在售时期，约销售50余套，多为80-100㎡面积中小户型，大面积户型售楼部销售价钱6700元（报价优惠11%后）的销售价钱下处于滞销；中介市场有其大量房源，价钱为5750元
周边商铺
●新域盛景I期商铺为部份销售（二年前的销售价钱约为14000元/㎡），部份为开发商持有，II期商铺均为大面积独立式商业，I、II期商铺租金价钱约为50元/㎡；
●水逸康桥商铺出租率较高，租金价钱约为80-100元/㎡；
●第一国际商铺均为开发商持有对外出租，租金价钱30-50元/㎡，出租率低；
●经管校与师大商学院之间有三种类型的商铺，村民自建商铺、学校自建商铺及来淘宝女人街，自建商铺目前转租较多，转让费按面积不等在8-20万元之间，面积48-90㎡之间；学校商铺多为餐饮经营，租金不详；来淘宝女人街为格子铺，面积区间㎡，铺租金1500元/月，单位面积价钱在100元左右，转让费3-4万元。
初步估量此三类商铺总面积约为5000余㎡。
春城慧谷SWOT分析
S优势
W劣势
⏹入城干道从旁通过，交通通达性高。
⏹公交车总站位于项目旁边。
⏹武成小学将搬迁至项目内，业主子女可入学。
⏹距市中心距离较远，商业配套相对缺乏。
⏹产品设计缺乏特色，普通型住宅。
⏹景观亮点不足，难以满足高水准的景观要求。
O机会
T威胁
⏹项目地处新城区，区域未来发展有一定潜力。
⏹三环已通车，区域价值将得到提升。
⏹区域内在售楼盘规模较大，市场竞争激烈。
⏹处于城市边沿板块，短期内难以聚集人气。
⏹区域房地产市场处于起步阶段，市场有待培育。
⏹缺乏良好的物业管理经验。
中晟溪城II期SWOT分析
S优势
W劣势
⏹入城快速干道从旁通过，交通通达性高。
⏹地块规整，易规划。
⏹I期成形景观较有吸引力。
⏹距市中心距离较远，商业配套相对缺乏。
⏹王筇路粉尘较大，道路老化
⏹公交线路不足，出行不便。
O机会
T威胁
⏹项目地处新城区，区域未来发展有一定潜力。
⏹三环已通车，区域价值将得到提升。
⏹区域内在售楼盘规模较大，市场竞争激烈。
⏹处于城市边沿板块，短期内难以聚集人气。
⏹区域房地产市场处于起步阶段，市场有待培育。
⏹本土五四三二一政策将可能抬升地价。
结论
⏹09年前的西区非地产主供区，楼盘区位偏、规模小，相对具规模的项目集中于高新区，在全市其它区域供给不足、环线内项目尾盘提价的情形下推动了高新区09年后的销售；
⏹道路设施工程的完善也是对西区项目销售的增进，但因运量不足，公交线路通达率低；
⏹西区项目销售周期相对处于可控投资周期之内，40亩内12个月，200亩之内24个月；
⏹2020-13年年均供给量将超过300万㎡，是09-10年已售面积之和，呈供大于求之状态，在西区可估量供给量加大之际，区域内估量销售均价仍以同比%的增幅爬升；
⏹以后上市项目因其开发规模较大的缘故，普遍销售策略均为小批量、多货包出货；
⏹因潜在客户的有限性，名义销售价钱会与实际销售价钱将有较大出入，实际销售价钱将在团购价钱中得以表现，专门是关于大规模的城中村改造项目；
⏹容积率的增加，产品附加值、舒适性的降低，各项目成为功能型为主的同质化产品竞争；
⏹区域内各项目维持较高售价的作法带来的最大可能确实是销量下降，销售周期延长，关于受政策调控阻碍最大的行业，销售周期的延长意味着风险的加大。
建议
⏹加速公交站点在溪城项目口的布设及停泊，解决已入住人员及来访者的出行问题；
⏹二期项目均价5350元，最低价4900元、最高价操纵在6000元之内，维持与其它项目的价钱差距，利于现金回流；产品以60-120㎡之内的中、小户型为主，强调产品功能性，增加其附加值；以低价为首要卖点，树立西市区理性价值标杆；
⏹如定价超过6500元，那么对前期购卡者享有必然幅度的优惠，后期购卡者可加入团购的方式加以锁定；
⏹定价太高那么要承担销售周期延长的风险及推行本钱的增加，涨幅以本项目前期售价平均涨幅为准较为适合；
⏹提早对媒体资源的把控及预热，减少后期与多个上市项目竞争媒体资源的本钱，同时也是对前期购卡客户的购买心理起到稳固作用。
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