第五章房地产居间业务Word格式.docx

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（5）房地产经纪收费管理

（6）房地产经纪行业信用管理

4．房地产经纪活动的基本类型有哪些？

房地产经纪活动的类型包括房地产居间、房地产代理、房地产行纪。

房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。

包括：

房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。

房地产代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。

其中，商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作

房地产行纪是指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。

目前，对房地产行纪尚有争议，没有形成一个统一、明确的定义。

现实的房地产市场活动中，类似于房地产行纪的活动也已出现。

如房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场销售。

第二章房地产经纪机构及经纪人员

1．如何认识房地产经纪机构的内涵？

所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。

房地产经纪机构是房地产经纪人员从事相关活动所必须依附的经济实体，应当持有相应的资质证书，办理营业执照和税务登记，在规定的业务范围内承接业务，其执业人员应具有相应执业资格。

2．实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？

不同类型的房地产经纪机构，由于经纪活动内容不同，在部门设置上会有较大差异，尽管存在差异，各类房地产经纪机构内设置的部门不外乎四类：

业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。

一个新开的房地产经纪机构可以根据自身的情况选择需要的某些具体部门形式，保证经营活动顺利开展。

房地产经纪机构的岗位设置的基本原则是“因事设岗、因岗设人”。

一般及来说房地产经纪机构的主要岗位有：

（1）销售序列

①销售员岗位②案场销售经理岗位③连锁店经理岗位

销售副总经理岗位

（2）研发序列

①项目开发岗位②市场调研岗位③信息管理岗位④专案研究岗位

（3）管理序列

①部门经理岗位②副总经理岗位③总经理岗位

（4）业务辅助序列

①办事员岗位②咨询顾问岗位

（5）辅助序列

主要包括会计、出纳，较大规模的房地产经纪机构内通常还有秘书、接；

应台服务生、保安、司机、保洁员等岗位以辅助机构的运转。

3．怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？

职业技能是房地产经纪人员熟练掌握有关房地产经纪操作方法，并将自己摸索出的一些技巧融入其中，从而形成的一种内化于房地产经纪人员自身的能力。

作为房地产经纪人员，一定要重视自身职业技能的培训，在实践中认真学习总结，不断提高自身的职业技能。

职业技能的培养，可以通过四个方面来完成。

第一，要认真学习有关的操作方法。

人们在经纪活动中已经总结了很多有效的实务操作方法，房地产经纪人员一定要认真学习，才能形成为自己的职业技能。

第二，要反复练习，不断实践。

经纪人应当在实务操作中，反复运用已经学到的具体方法，最后才能形成为自己的职业能力。

第三，要形成日常工作习惯。

无论对操作方法的学习，还是练习，很多都要借助良好的工作习惯来形成。

如碰到同行交流会等学习机会，就细心倾听别人介绍的经验，认真记录下来，回去后仔细研读。

良好的工作习惯不仅可以创造更多的学习渠道，也创造了大量的学习机会，有助于使各类外在的方法内化为自身能力。

第四，要勤于思考，善于总结，在学习和运用操作各种方法时，必须不断体会其中的奥妙，才能将这些方法融入自身，而且，方法和技能本身也处于动态发展之中，房地产经纪人只有在实践中不断揣摩，才能不断改进有关方法，形成自己的技巧，提高职业技能。

4．如何认识房地产经纪人的职业道德？

房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。

从整个行业的角度讲，它是通过广大从业人员的长期实践摸索，有关管理者或研究者的总结、提炼以及一些杰出人物的身体力行，并经由行业团体的集体约定而形成的。

对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过一定的教育训练、行业氛围的熏陶、社会舆论的引导而形成的。

房地产经纪人员职业道德的基本要求

①守法经营②以诚为本③恪守信用④尽职守责⑤公平竞争，注重合作

第三章房地产交易流程与合同

1．房地产转让有哪几种形式？

房地产转让包括买卖、赠与、交换、作价入股、抵债、随企业并购转移等多种形式。

2．商品房预售需要符合哪些条件，商品房预售的流程是怎样的？

商品房预售具有较大的风险性和投机性，涉及到广大购房者的切身利益，因此《城市房地产管理法》第四十四对预售商品房的条件进行了如下规定：

（1）已经交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

3．商品房买卖合同的主要内容有哪些？

商品房买卖合同是指开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。

为了规范房地产市场，国家建设部印发了《商品房购销合同示范文本》。

建设部2000年版的合同示范文本包括商品房预售（期房）和出售（现房）的内容条款。

主要包括以下条款：

（1）合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；

（2）转让房地产的坐落、面积、预售许可证、设施状况等基本情况；

（3）计价方式及价款；

（4）付款方式及期限；

（5）面积差异处理方式；

（6）交付期限；

（7）违约责任；

（8）规划、设计变更的约定；

（9）交接、产权登记的约定；

（10）争议解决处理办法；

（11）相关附件及补充条款；

（12）当事人约定的其他条款。

4．房地产抵押合同有什么特征?

房地产抵押合同具有以下特征：

（1）房地产抵押合同是从合同。

房地产抵押合同的权利是以其担保的债务合同债务（贷款合同）的成立为条件的，是债务合同（主全同）的从属合同。

抵押合同随主合同的成立生效而生效，随主合同的灭失而灭失，而且当主合同无效时，抵押合同必然无效。

（2）房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在；

（3）房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可转让，但其转让时连同主合同债务一同转让；

（4）房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权；

（5）房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；

房地产抵押合同一旦生效，抵押人便不得随意处分抵押物；

如要转让已设定抵押的房地产，须书面形式通知抵押权人，并将抵押情况告知房地产受让人，否则转让行为无效。

（6）抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。

一般房地产抵押合同对于如何处分抵押物都有了约定，无约定的也有法定的处分方式。

按法律规定，一旦合同约定或法律规定的抵押人有权处分抵押物的情形出现，抵押权人也应在处分抵押物前书面通知抵押人，抵押物为共同或已出租的房地产还应当同时书面通知共有人或承租人。

5．经济适用住房上市交易的条件是什么？

经济适用住房上市交易的条件主要是以下两点：

（1）购买经济适用住房满5年；

（2）按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益，或者按照政府所定标准向政府交纳土地收益，然后取得完全产权。

6．说说房地产抵押合同的主要内容。

房地产抵押合同一般应具备以下的内容：

（1）抵押人和抵押权人姓名或名称、住所；

（2）抵押物的坐落、用途、面积、价值、四至范围；

（3）被担保的主债权的种类、数额；

（4）债务人履行债务的期限；

（5）抵押担保的债权范围；

（6）抵押当事人约定的其他事项。

7．什么是房屋转租？

房屋转租的一般流程是怎样的？

房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。

房屋转租的基本流程为：

（1）原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；

（2）原承租人与承租人签订房屋转租合同；

（3）将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；

（4）领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费；

8．建设工程抵押人需要符合哪些条件？

简述建设工程抵押的一般流程。

建设工程抵押人需要符合以下条件：

（1）取得土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；

（2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；

（3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设总承包合同或建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；

（4）该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋；

（5）建设工程范围的商品房尚未预售的；

（6）已签有资金监管协议；

（7）符合国家关于建设工程承发包管理的规定；

（8）已确定施工进度和竣工交付日期。

建设工程抵押的一般流程是：

第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。

第二步，签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处理抵押物。

第三步，持债务合同（主合同），抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到登记机关办理抵押登记。

第四步，抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证；

第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。

9．谈谈房屋租赁合同与买卖合同的区别。

房屋租赁合同与买卖合同的有很大不同，下面用表对它们进行简单的比较分析。

房屋租赁合同与买卖合同的区别

买卖合同反映内容

租赁合同反映内容

转移房屋占有、使用、收益、处分权利给买受人

转移房屋占有、使用权给承租人；

承租人没有房屋的处分权

（原）房屋所有人获取房屋价款

房屋所有人获取房屋租金收益

买卖交易完成，房屋与原所有人的关系宣告结束

租赁期满承租人须将房屋归还出租人

10．签订房屋预购合同时需要注意哪些问题？

签订房屋预购合同时主要需要注意的是对合同文本的审查及一些重点条款的约定。

（1）审查合同文本

在审查合同文本之前，必须弄明白签署的正式合同文本与认购书或意向书乃至开发商的宣传资料等的关系。

认购书和意向书可以约定成为合同的组成部分，也可以约定在商品房买卖合同签订之后以签订的合同为准。

关于商品房的销售广告和宣传资料，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，只要广告或宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的组成部分。

在一份商品房买卖合同中，至少应当明确以下十个内容：

1）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间；

2）总价款、付款方式、付款时间；

3）建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明；

4）商品房的销售方式（预售或现房销售）；

5）商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关的责任；

6）发生设计变更的约定；

7）关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；

8）物业管理方式及售后保修、维修责任；

9）合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式；

10）违约责任。

（2）关于合同面积的约定

预售商品房的销售面积是开发商提供施工图纸由有资质的测绘部门根据图纸测算出来的，与实际交付的商品房面积可能存在一定的差异。

但房屋建筑面积的误差，不应超过正负3％。

房产的销售面积是由两部分组成的：

套内建筑面积＋公共分摊面积。

如果公共分摊面积增大，而套内建筑面积减少，但总面积仍然可以控制在合同约定的范围内，开发商不需承担违约责任；

但对购房者而言，套内建筑面积的减少，意味着房屋使用率的降低，意味着花钱买分摊。

因而在合同中最好规定出各部分变化的比例，限制开发商恶意的变更。

（3）房屋交付的约定

关于期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。

目前的格式合同中仅规定了四种标准：

1）该商品房经验收合格。

2）该商品房经综合验收合格。

3）该商品房经分期综合验收合格。

4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

这四种标准都会取得一定的证明文件，但验收部门不可能对每套房子都进行验收，只能通过抽查方式进行，难免会有部分房产存在这样或那样的问题，这就涉及到该种房屋是否视为交付？

作为开发商，已经取得了政府部门的批准文件，当然认为符合交付条件；

但对客户来讲，自己的房子存在问题，肯定不算交房；

开发商什么时候符合条件，什么时候算交房，修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。

特别是对精装修的房产，存在问题的概率越大，但是现在的合同文本中却无法解决。

因此，无论对开发商还是客户来讲，通过补充协议的方式，约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的。

第四章房地产税费

1．房地产税收与房地产收费有何不同？

房地产税收，是指以房地产或与房地产有关经济行为为征收对象的税收总称。

税收具有强制性、无偿性和固定性特征。

房地产收费，与税收有根本性的差别。

税收属于国民收入再分配范畴，而收费则属于价格范畴。

房地产收费主要有国家行政机关收费和中介服务收费。

房地产国家行政机关收费具有强制性、特定性、补偿性等特点，由法律、法规、政府立项规定，收费标准由政府定价。

房地产中介服务费，是指与房地产经营活动有关的中介服务机构接受委托，依法提供有偿的专业知识和技术服务时，按规定收费标准向委托人收取的费用。

房地产中介服务费实际上是服务的市场价值，或者说是中介服务的价格。

2．房地产经纪主要业务有哪些，这些业务活动中涉及的房地产税费有哪些？

房地产经纪业务

涉及的税费项目

房地产买卖

契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费

房地产租赁

个人

营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税

企业

营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税

房地产赠与、继承

契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费

个人拥有房地产营业

房产税、城镇土地使用税

3．谈谈开征房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税的主要目的是什么？

房产税属于财产税性质的税，开征房地产税，能够矫正现行所得税的某些缺陷、堵塞逃税的漏洞；

促进社会所得的公平分配；

符合谁收益谁付费的课税原则；

为政府提供丰富稳定的财政收入

土地增值税，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

我国的城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收。

耕地占用税是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地。

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，应当缴纳契税。

4．2006年国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对营业税的缴纳作了怎样的规定？

（1）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

（2）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（3）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

（4）普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

5．谈谈房地产交易活动中，哪些情况需要缴纳个人所得税，哪些情况免缴个人所得税？

个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。

财产租赁所得，指个人出租建筑物、土地使用权以及其他财产取得的所得。

财产转让所得，是指个人转让建筑物、土地使用权以及其他财产取得的所得。

个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

6．谈谈交易手续费、中介服务费、产权登记费的区别，并说明各自的收费标准？

房地产交易手续费是指房地产管理部门设立的房地产交易机构为房地产权利人提供交易场所，对房地产交易行为审查鉴证，办理交易手续等活动的经营服务性收费。

房屋转让手续费。

按房屋建筑面积收取。

收费标准为：

新建商品住房每平米3元，转让手续费由转让方承担；

存量住房每平方米6元，转让手续费由转让双方各承担50%。

经济适用房减半计收，房屋租赁手续费。

按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。

房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，属于行政性收费。

对住房收取的房屋所有权登记费，一般为按套收取，每套收费标准为80元。

住房以外其他房屋所有权登记费，一般为按宗定额收取。

房地产中介服务收费是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费。

房地产经纪服务收费和房地产评估收费一般实行政府指导价。

实行政府指导价的房地产中介服务收费，是按照各地区价格主管部门公布的基准价格（费率），在规定的浮动幅度内，和委托方协商确定。

7．写出商铺买卖双方需要缴纳的税费和执行的税率。

交易手续费：

按照成交价的0.5%缴纳，买受方缴纳

登记费：

每套300元，申请人（任何一方）缴纳

契税：

按房价的3%，买受方缴纳

营业税：

按房价5%（附加0.56%），转让人（卖方）缴纳

合同印花税：

买卖双方各按房价的0.05%

8．个人转让房屋需要缴纳哪些税？

应该注意哪些税收政策规定？

个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。

营业税部分，现行的税收政策是：

从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；

个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。

个人所得税部分，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

土地增值税部分，在中国境内出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）的个人以转让房地产的增值额作为计税依据，缴纳土地增值税。

土地增值税实行四级超率累进税率。

居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。

个人在原住房居住满5年转让住房，免征土地增值税；

居住满3年，不满5年的，减半征收土地增值税

9．个人租赁房屋需要缴纳哪些税？

个人出租房屋根据不同情况应分别缴纳营业税、城市维护建设税、房产税（或城市房地产税）、个人所得税、印花税。

个人按市场价格出租的居民住房用于居住，应缴纳的营业税暂按3%的税率征收。

个人出租房屋用于生产经营的情况下，其缴纳的营业税按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。

个人出租房屋以1个月取得的收入为1次，按照财产租赁所得缴纳个人所得税。

计税依据为收入减去费用扣除额后的余额，税率为10%。

费用扣除内容包括：

纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加；

租金收入每次不超过4000元的，减除费用800元；

4000元以上的，减除20%的费用；

能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，可以从租赁收入中扣除。

允许扣除的修缮费用以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

个人出租房屋城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。

出租房屋用于居住的，房产税暂按4％的税率缴纳。

第五章房地产居间业务

1．如何认识房地产居间业务？

房地产居间是最典型的一种经纪活动，是指向委托