如何利用价格政策促进住宅物业行业健康发展.docx

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如何利用价格政策促进住宅物业行业健康发展

如何利用价格政策促进住宅物业行业健康发展

我市城市住房制度改革20多年以来，住房体制发生了根本性转变。

住房制度由原来“国家福利性分房”为主导转变为“以市场化购房为主、国家建设经济适用房解决低收入群体住房为辅”的市场化住房体制。

相应对房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业区域的环境卫生和相关秩序，即物业管理，在国家推行“业主自治、专业服务、依法监管”的政策引导下，也由“国家企事业单位无偿负担”逐步向“自愿委托、有偿服务”的物业管理服务市场化方向转变。

住房制度的改革带来了房地产市场的飞速发展，物业管理的市场化进程也在逐步加快，经修订后的《安徽省物业管理条例》已于2010年1月1日起施行。

截止目前，在市房管部门备案房地产开发公司120多家、物业管理服务公司60余家；在我市经价格主管部门审批或备案住宅物业服务收费标准的有69个住宅小区，涉及物业管理服务公司36家。

物业管理服务悄然走进千家万户，物业服务收费也逐渐成为大家关心关注的焦点。

12358价格举报热线电话有关业主对物业公司服务不满意、乱收费等物业方面的举报逐年上升，2009年已上升至各类价格举报案件的前三位，2010年年到目前，房地产物业价格举报仅次于交通运输，列第二位。

因各种原因导致小区业主拒交拖欠物业费，物业收费二次缴费率低，一些物业公司经营难以为继，今年7月份部分小区业主因长期拖欠物业费被小区物业服务公司无奈地起诉至法院（2010年8月4日《淮北晨刊》报道）。

如何理顺小区业主与物业服务公司之间关系，促进物业行业健康发展，共建管理规范、秩序井然、环境优美、文明和谐的住宅小区，是今后价格管理工作不得不面对的课题。

一、回顾我市城市住宅小区物业费管理的价格政策

我市城市住宅小区物业费管理价格政策，以2004年出台《关于公布住宅物业管理服务等级收费标准及相关问题的通知》（淮北市物价局淮价价[2004]80号文件）为分界线，可分为二个阶段。

2004年以前，住宅小区物业服务收费实行政府定价，召开价格听证会。

定价对象主要是住房制度改革后实行物业管理专业化、市场化的初期阶段，东方物业管理公司管理的洪山路小区是第一家，而后是黎苑新村、新华巷花园小区、飞亚纺织小区、纺织一厂小区、供电局小区、印染小区等。

物业管理市场化刚刚起步，物业管理的服务意识、业主接受有偿服务的观念都正在转变形成之中，加之老的小区配套设施设备和环境建设有欠缺，从当时情况看除黎苑新村核定的收费标准稍高以外，收费标准起点普遍较低。

由于物业收费标准的核定充分考虑到当时的市场环境和社会承受能力等实际情况，为我市住宅小区物业管理服务市场化开好头、起好步奠定了基础。

2004年以后，根据《安徽省住宅区物业管理服务等级标准》，我市相继出台《关于公布住宅物业管理服务等级收费标准及相关问题的通知》、《淮北市城市物业服务收费管理实施细则》等物业收费政策，住宅小区物业服务收费实行政府指导价，备案管理。

具体备案掌握“一宽一严”的原则，从促进物业管理服务公司发展、保护经营者利益、业主有充分选择权的角度出发，采取宽松的备案价格政策，鼓励销售房屋的同时签订物业服务合同的备案，鼓励业主委员会与所聘请的物业公司充分协商签订物业服务合同的备案；反之采取从严备案的价格政策，增加备案门槛，严格审核并召开业主座谈会，充分听取业主意见，切实保护业主利益。

二、我市经核定或备案的住宅小区物业服务收费水平

根据2004年我市公布住宅物业管理服务等级收费标准，按住宅小区管理服务等级标准，从低向高分为一、二、三、四共4个等级标准，多层住宅（6层以下）按建筑面积政府指导价：

一级0.15—0.25元/㎡/月、二级0.26—0.35元/㎡/月、三级0.36—0.50元/㎡/月、四级0.51—0.70元/㎡/月。

2004年以前核定的、2004年以后备案的我市部分住宅小区物业服务收费水平如下（多层、按建筑面积计算）：

2004年前核定的部分住宅小区物业服务收费标准

住宅物业小区

综合物业服务收费标准

备注

洪山路小区

小套8.5元—中套9元—大套9.5元，平均约0.11元/㎡/月

价格听证会

黎苑新村

0.20元/㎡/月（2009年备案调整为0.35元元/㎡/月）

价格听证会

新华巷花园小区

0.13元/㎡/月

价格听证会

飞亚纺织小区

0.08元/㎡/月

简易听证

纺织一厂小区

0.08元/㎡/月

简易听证

印染厂小区

0.08元/㎡/月

简易听证

2004年后备案的部分住宅小区物业服务收费标准（不含高层）

住宅物业小区

综合物业服务收费标准

备注

发现之旅、四海花园、现代花园、工行小区、海容尚城、华佳梅苑等13家

0．30元/㎡/月

备案及业主座谈会

华松时代、万福家园、金典苑、香舍花都、碧桂苑、百年香樟、凯莱文苑、蓝湖绿城等17家

0．35元/㎡/月

同时签订售房、物业服务合同及业主座谈会

天赐良园、弘元小区、慢城、温哥华城锦河湾、金海燕等7家

0．39—0.45元/㎡/月

同时签订售房、物业服务合同及业主座谈会

深蓝华庭、柳岸花明

0．50元/㎡/月

同时签订售房、物业服务合同

万马相山庭院、锦绣府邸、凤凰城

0．55元/㎡/月

同时签订售房、物业服务合同

三、当前住宅物业服务收费存在的问题及原因分析

我市物业管理服务公司从无到有，短短10多年，已发展到60余家。

“业主自治、专业服务、依法监管”的物业管理服务机制已初步形成，物业管理有偿服务已普遍为社会所接受，大家也充分认识到了物业管理服务重要性和必要性，这些对促进物业行业发展是有利因素。

从对我市“温哥华城”小区的众安物业、“万马相山庭院”的中都物业、“华佳梅苑”的良晨物业、“现代花园”等小区的华松物业几家物业服务公司调查并结合日常价格管理工作、举报投诉情况来看，我市住宅物业服务收费还存在一些不利于行业发展的问题。

物业服务企业反映情况：

小区名称

多层住宅物业服务收费标准

二次收缴费率

华佳梅苑

0．30元/㎡/月

30-40%

现代花园

0．30元/㎡/月

50%左右

温哥华城

0.30/0.45/0．55元/㎡/月（3个区）

70-80%

相山庭院

0．55元/㎡/月

75-85%

1、收费难、尤其是二次收费缴费率低，影响物业服务公司的正常运营。

业主对物业服务认识有待提高、自觉缴费意识不强是主要原因，但也存在着物业公司代表业主接收物业遗留房产质量问题多、初次交费与物业交接挂钩、物业服务水平有欠缺、物业服务企业“管理意识强、服务意识弱”等方面导致业主不满的原因。

有些物业小区二次收费率标准低收费率低，标准高反而收费率并不低。

从调查情况看，解决收费难、提高收费率，健全内部管理制度、规范物业运作、提高服务质量和水平是关键。

2、有些小区收费标准低、调整难。

按照“业主自治”的原则，收费标准能否正常调整与小区业主委员会成立密切相关，收费标准调整难主要是小区业主大会成立难。

有些小区物业服务收费标准是在我市物业服务收费刚刚起步时确定的，确实存在收费标准偏低的问题；但相对我市收入水平、小区软硬件配套设施设备情况，大部分小区收费标准并不低，而是物业服务企业内部管理水平低、物业管理规模小、管理服务成本高、开展综合多种经营服务意识不强导致的经营压力。

3、承接物业小区存在低价恶性竞争情况，有损于行业长远发展。

确实存在有些物业公司着眼于新小区启动资金和初次交费收费率高的眼前利益，签订短期服务合同、低价恶性竞标接收物业小区的情况，不但损害物业行业的长远发展，而且对后期物业服务不负责任直接危害广大业主的切身利益。

但也要看到有些情况是部分小区业主自主选择“质价相符”的低端物业服务，是适应市场需求的市场行为。

业主反映情况：

1、强行服务、乱收费。

主要表现为新建商品房交接与物业收费强行挂钩、收取装修保证金、自立项目如收取安装太阳能服务费、超标准收取装饰装修垃圾处理费、强行提供服务收费等行为。

2、收费不服务、服务不到位。

主要原因是业主对物业服务企业要求较高有关系，或对特约服务单独付费认识上有偏差；另一方面也存在物业服务企业服务质量不高、服务意识不强的问题。

业主反映的问题，从总体上看，除了业主自身对物业服务认识有待提高的原因外,主要还是物业公司服务不规范、服务意识差造成的；但客观上也存在硬性推行物业服务的体制设计、物业管理监督缺位、违法行为处罚执行力不够等原因。

相关部门反映情况：

1、业主自治难。

很多新的物业小区，业主入住多年召开不了业主大会、成立不了业主委员会；有了业主委员会却不能正常开展工作，正常换届；业主委员会在开展工作中，普遍对国家物业管理规定认识不够，难以做到依法办事、切实维护业主正当权益。

2、物业服务区域零散、规模效应低。

不管是新老小区，整体开发与零星开发并存，零星开发的项目较多，与周边小区合并存在操作难、政策支持力度不够的问题，自然形成的小区面积偏小，物业服务成本高，业主、物业公司双方都难以接受。

3、部门之间缺乏协调、监管难。

物业各监管部门应各尽其责，依法办事，为小区建设和物业公司服务创造良好的外部环境。

四、如何利用价格政策促进住宅物业行业健康发展

（一）、树立“以人为本”的物业服务收费管理理念。

住宅物业小区居住的是千家万户，物业服务从根本上是为居住在小区家家户户的“人”服务，让大家有一个居住安宁、秩序井然、环境优美、温馨和谐的生活小区。

物业服务收费的管理也应该“以人为本”，物业服务收费管理的价格政策要有“宽、严”尺度，影响面广、垄断经营的服务收费应该严格纳入管理，放开那些影响面不大、市场充分竞争的服务收费，规范收费行为。

对“人”有充分选择权的物业服务收费要“宽”管理，如前期物业服务合同与商品房销售合同同时签订的物业服务收费、业主委员会与物业公司达成一致意见的物业服务收费等。

对有可能损害“人”的利益的物业服务收费要“严”管理，如先售房后提出物业收费标准、强行服务等。

“宽严”有度，有利于充分尊重“人”的选择：

选择居住小区、选择物业公司、选择物业服务质量水平、选择物业收费标准等。

“宽严”有度，有利于促进物业服务公司根据不同的人群需求提供“质价相符”的服务，为不同人群的需求设计可能提供的更好的服务。

（二）加强物业成本监审工作，建立合理住宅物业收费标准的形成机制。

万马相山庭院、翡翠岛、温哥华城、现代花园、时代广场等小区面积达20多万平米，而相山峰景、天香花园、书香门弟等面积在5万平方米以下，凯莱文苑、百年香樟、可伦公馆小区紧紧相连却分为面积3万到7万平方米的三个小区……住宅小区的建设千差万别，小区面积大小、基础设施设备、道路绿化、健身娱乐生活设施等各不相同；服务物业公司资质、管理水平、服务水平等也不尽相同；小区划分、软硬件差别，这些都直接影响着物业服务企业的成本、物业服务的价格形成。

在配合行业主管部门在小区建设、物业服务小区划分管理，促进合理的物业服务成本形成的前提下，从价格管理工作角度出发，应该切实重视和加强物业服务成本监审，掌握各种差别下的物业管理成本情况，建立以社会平均成本为基础、规范收费项目立项行为、综合物业服务收费分等定级制定指导价格的合理价格形成机制。

（三）建立住宅物业服务收费标准适时正常调整机制。

2004年以前，经核定的洪山路小区、飞亚纺织小区等物业服务收费标准已执行多年，也是我市物业服务收费刚刚起步时确定的，标准偏低，随着工资调整等管理服务成本的提高，已难以维持物业服务公司的正常运营。

现代花园、黎苑新村小区通过物业公司与小区业主委员会的充分沟通、调整收费方案公示、价格调整备案等，适时调整了不合适宜的收费标准，为促进物业服务公司提高物业服务水平创造了良好的价格环境。

为促进物业行业的健康发展，有必要进一步明确住宅物业收费标准调整前提条件、调整程序、调整办法等，体现收费调整中“业主自治”的原则，规范服务公司依法调整收费标准的行为，建立与服务成本相适应的物业服务收费标准调整机制。

（四）规范明码标价工作，构建物业服务企业与小区业主交流的价格平台。

随着我市房地产业发展，物业小区不断增多，物业管理服务渐趋成为社会关注的热点、居民关心的焦点。

针对物业服务企业提供的物业综合服务、停车服务和特约项目服务，制定统一的“菜单式”明码标价公示制度，规范物业服务收费行为、公开公示服务内容和标准，构建物业服务企业与小区业主的“公开透明”学习交流平台，也是物价部门宣传价格政策的阵地，有利于提高物业服务质量和水平，有利于提高业主对物业服务的正确认识和监督意识，共同促进文明、和谐小区建设和物业行业的健康发展。

（五）明确“举报检查为主、专项检查”为辅的价格监督检查机制。

“业主自治、专业服务、依法监管”是国家推行物业管理根本原则，重在业主自治，辅之依法监管。

住宅物业服务收费涉及面广，随着社会法律意识提高、价格举报渠道的多元化，针对住宅物业服务收费中存在的不规范行为，呈现出举报反映及时、举报数量多的特点。

促进住宅物业行业健康发展，建议明确监督检查工作应“以人为本”、“群众利益无小事”为原则，建立“举报检查为主、专项检查为辅”监督检查机制，依法查处和纠正物业服务公司价格违法行为，切实维护广大业主的合法权益。