TOD模式研究与实践案例分析.pdf

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TOD模式在深圳地铁6号线的研究与实践案例TOD模式在深圳地铁6号线的研究与实践案例TOD模式在深圳地铁6号线的研究与实践案例TOD模式在深圳地铁6号线的研究与实践案例深圳地铁集团有限公司首席规划师刘卡丁1深圳地铁6号线可持续发展深圳地铁6号线可持续发展模式由一下团队集体创作深圳市轨道办市发改委、规划国土委、交委、法制办深圳市地铁集团公司香港地铁公司中铁二院设计集团公司AECOM国际咨询公司北京大岳咨询公司2该项目创造新的经营模式备受国家高度关注3是国家国务院批准的首批80个基础设施建设确定引入社会资本项目之五；也是广东省基础设施引进民间资本头号项目；省政府2013年督办项目；深圳市轨道交通引进民间资本，第一个封闭运作的TOD试点项目。

TOD模式的重大意义4TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通为导向”的开发模式。

这个概念最早由美国建筑设计师哈里森弗雷克提出。

主要是指地铁、轻轨等大运量轨道交通，以站点为中心、以400800m为半径建设集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

TOD是国际上具有代表性的，以轨道交通引领城市发展的土地开发模式。

同时，也是新城市主义、城市化进程最具代表性的开发模式。

深圳地铁6号线全线长37.85km，其中高架段长31.41km,地下段长6.44k,共设车站20座。

全线设长圳车辆基地一处。

总投资157亿（工可）。

深圳市政府授权深港合资公司建设并特许经营30年的重大基础设施。

政府注入土地资源，土地一级开发的溢价平衡地铁6号线工程建设和运营的资金缺口（不含征地拆迁及前期工程费用）。

引进民间资本投资深圳地铁6号线51、政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负责6号线的建设、运营和相关资源的开发。

2、双方股权比例为51%：

49%，由项目发起人控股。

3、政府授权项目公司建设并经营6号线30年，期满后将相关资产无偿移交给市政府指定机构。

4、项目公司负责提供沿线重点地块规划设计的优化建议，市政府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公司，以实现其财务平衡。

678年度项目初期（2019年）近期（2026年）远期（2041年）长度（km）37.937.937.9客运量（万人次/日）45.481.2126.3周转量（万人公里/日）580.01114.21549.7平均运距（km/人次）12.813.712.3客运强度（万人/km）1.202.143.33早高峰最大断面（万人/h）1.722.784.03晚高峰最大断面（万人/h）1.792.934.22深圳地铁6号客流预测客流预测采用规划优化建议成果，预测结果与三期规划客流预测相比，日客流增加16%，高峰小时客流增加13%。

-50000-40000-30000-20000-1000001000020000300004000050000松岗站-溪头站山门站-马田站合水站-公明广场站新围站-楼村站光明北站-荔林站光明中心站-观光站长圳站-上屋北站石岩站-大浪站元芬站-上塘站红山站-深圳北站深圳北至松岗方向松岗至深圳北方向远期晚高峰小时客流断面图9订制地铁6号线主要技术标准6号线研究过程中，通过对车辆选型、资源共享及供电等进行了专题研究，确定了以下技术标准：

1）列车编组：

A型车，6辆编组、四动两拖；2）车辆最高运行速度为100km/h；3）系统最大设计能力30对/h；4）正线最小曲线半径为450m，最大纵坡30%；5）噪声控制标准严于国家标准，力争达到国际先进水平。

10沿线潜在地块梳理；沿线规划优化建议；沿线房地产市场调研；选定地块价值分析；重点发展地块发展组合建议；重点发展地块概念性设计。

1112结合轨道优化沿线分区规划光明新城深圳重要的城市副中心，创新型高新产业基地及其配套服务区，承接香港、辐射东莞的生产性服务中心，深港大都会独具特色的生态旅游区松岗、公明商住、商业混合功能，职住平衡地区大浪职住平衡，考虑周边产业升级龙华新城综合枢纽，中心区居住配套石岩体现周边环境特征，发展中密度生态住区组团绿廊组团绿廊高密度中高密度中密度中低密度低密度基于对法定图则的理解和对城市规划的研究，对沿线各区段进行空间形态疏密相间，具有时代感、节奏感，再现凝固的音乐。

13沿线站点用地性质规划通过沿线站点周边城市规划、交通规划、车站级别综合定位研究。

14寻找沿线可作资本注入的地块【松岗段】【公明段】【光明段】【石岩段】【龙华新城段】【大浪段】民治街道民治街道一手商品房暂缺；二手商品房售价：

10000-18000元零售商业租金：

100-150元/月办公租金：

50-80元/酒店价格：

160-380元/天物业升值潜力巨大。

大浪街道大浪街道：

一手商品房25000元/；二手商品房售价：

9000-12000元/零售商业租金：

70-200元/月办公租金：

15-30元/酒店价格：

100-130元/天房地产市场前景一般。

光明街道光明街道一手商品房暂无；二手商品房售价：

5000-10000元/零售商业租金：

35-120元/月办公租金：

20元/酒店价格：

100-120元/天本区房地产市场潜力巨大。

石岩街道石岩街道一手商品房待售；二手商品房售价：

7000-15000元/零售商业租金：

50-300元/月办公租金：

25-45元/酒店价格：

150-350元/天前景一般。

公明街道公明街道一手商品房暂无；二手商品房售价：

5000-13000元/零售商业租金：

50-250元/月办公租金：

20-25元/酒店价格：

300-400元/天潜力较大。

松岗街道松岗街道一手商品房12000-23000元/；二手商品房售价：

5500-11000元/零售商业租金：

70-500元/月办公租金：

15-30元/酒店价格：

130-490元/天物业升值潜力较好。

根据各站点功能定位，结合房地产市场的调研，通过对沿线站点周边800米范围土地进行梳理，拟定具备实施TOD的土地，通过土地溢价，反哺6号线的建设和运营资金缺口，实现轨道建设的可持续发展。

15沿线站点周边规划优化建议3.03.03.03.02.52.52.52.52.52.53.03.03.03.02.52.52.52.54.04.05.55.54.04.03.53.53.53.54.04.04.04.03.53.53.53.55.05.02.02.0法定图则优化建议万平方米居住人口就业岗位31%站点核心区开发量30%通过对法定图则和详规的研究，从增加政府收益和可持续发展的角度出发，对沿线站点周边土地利用规划提出优化建议。

（以长圳站为例：

通过周边土地利用的优化，丰富地区发展功能，实现社会效益的最大化）16沿线站点周边规划优化建议现有规划站点周边地区开发量示意图站点周边地区开发量优化示意图降低商业开发量提高办公酒店类开发量提高住宅类开发量17带来地区GDP和税收增加+16%站点核心区居住、商业类物业站点核心区居住、商业类物业一次性税收增长约142亿元，增幅为29%；持续性税收增长约20亿元，增幅为15%；GDP及税收GDP及税收土地价值土地价值+72%站点核心区居住、商业类用地优化前后比较（亿元）站点核心区居住、商业类用地优化前后比较（亿元）18车辆基地选址及周边物业开发长圳车辆基地为架修基地，紧邻长圳站以及规划13号线，占地规模35.9公顷，配属车辆65列，车辆综合用地指标893平方米/辆，预留上盖物业开发条件。

19长圳车辆段及综合开发控制规划轨道交通与城市建设同步推进，通过80公顷的土地溢价，反哺6号线的建设和运营资金缺口。

20长圳80公顷综合用地概念性方案设计提升区域综合价值，据初步估算，规划调整后的土地价值将由原来的38.8亿元人民币增长到144.7亿元人民币，增幅近3.7倍。

预计长圳地区未来能创造约1.2万个就业机会，实现地方GDP经济附加值约19.1亿元人民币/年经营型物业带来的持续性税收每年约4.0亿元人民币销售型物业带来一次性税收共约92亿元人民币211、土地出让收益平衡建设投资缺口6号线项目建设资金投入需求投资资金回收需求债务融资社会投资人资本金项目发起人资本金运营收益沿线土地增值收益33亿元33亿元124亿元124亿元运营收益运营收益缺口单位：

万元年份运营收益能够平衡初期建设投资33亿元运营收益能够平衡初期建设投资33亿元222、项目特许经营及融资结构市政府项目发起人项目发起人社会投资人社会投资人项目公司6号线投资和建设6号线运营和维护财政资金置换补贴土地出让金公开招拍挂公开招拍挂站点周边地块的规划优化及概念性设计地铁上盖地铁上盖其他地块其他地块控制地块51%49%规划国土部门批准附条件招拍挂附条件招拍挂房地产开发商房地产开发商任何注册房地产公司土地出让金获得土地使用权合作开发6号线地铁资源开发23项目公司主体工程建设投资163亿元30年运营收益沿线土地增值收益124亿124亿33亿33亿6号线工程拆迁费14亿元其他主体14亿14亿沿线土地增值收益30年运营收益扣除运营期追加和更新投资40亿元后，尚能平衡初期建设投资33亿元。

30年运营期追加和更新投资40亿元40亿40亿157亿157亿工可投资估算232亿元市政道路和城市更新拆迁费61亿元沿线土地增值收益75亿75亿61亿61亿3、项目投融资框架及财务平衡模型24单位：

万元年份20132014201520162017合计

（1）土地出让收益实现1630051874635216713937914434351709365

（2）上盖平台建造成本45318399005920200144420（3）项目发起人资本金需求1025778975576933512890320554（4）合作开发利润分成7905218602073750502（5）用于6号线的资金（1-2-3+4）15110657124073963632394434351294892单位：

万元分期分期2013年2013年2014年2014年2015年2015年2016年2016年2017年2017年一期155243二期170034三期225075四期225564五期208193六期115780七期168789八期178654合计合计155243155243170034170034450639450639323973323973347443347443考虑价格增长考虑价格增长163005163005187463187463521671521671393791393791443435443435单位：

万元1a1b2a2b4b4c53c3b3a876a6b9a9b4a长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润，可以平衡项目投资缺口、项目发起人资本金以及上盖平台建造成本长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润，可以平衡项目投资缺口、项目发起人资本金以及上盖平台建造成本。

4、资金投入及土地出让匹配计划25债务融资中通过运营收益平衡的部分由于回收周期较长，建议采用传统银行贷款的方式解决。

债务融资中通过运营收益平衡的部分由于回收周期较长，建议采用传统银行贷款的方式解决。

债务融资中通过土地收益平衡的部分由于回收周期较短，建议采用其他低成本的债务融资模式。

债务融资中通过土地收益平衡的部分由于回收周期较短，建议采用其他低成本的债务融资模式。

26前期工作按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资深圳城市轨道交通投融资管理体制创新发展过程深圳城市轨道交通投融资管理体制创新发展过程留给我们的思考留给我们的思考28如何让轨道交通可持续发展1、让轨道交通巨大的社会效益（一部分）转化成资本；2、充分发挥项目公司的规划优势，最大限度地提高土地价值；3、设置票价收入和土地价值波动机制，既要确保投资人合法利益，又要规避政府有偿出让土地风险；29落实沿线最新土地规划成果

（一）30沿线最新规划成果纳入法定图则

（二）31合理的风险管控及分担机制321、设置票价收入风险分担机制332、控制土地出让收益风险343、项目未获批准和提前终止的回购35前期工作深圳轨道三期工程总投资约2000亿元，政府以配置土地资源形式注入的资本金如按50%计则应为1000亿元（其余部分由企业融资解决）。

其中，7、9、11号线计划配置土地资源总地价约480亿元，预期开发利润191亿元，合计约671亿元；6号线配置土地，仅土地溢价180亿平衡全部资金缺口，封闭运作。

深圳城市轨道交通可持续发展的未来深圳城市轨道交通可持续发展的未来城市轨道交通设施引进民间资本需要注意的问题37谢谢谢谢38