镇江万达广场项目定位规划方案.pdf

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镇江万达广场项目定位规划方案WandaplazaProjectplanningreport1项目定位与规划城市及区域概况镇江商业概况步行街规划234SWOT分析SWOT分析5WandaplazaProjectplanningreport主题定位：

年轻时尚、休闲体验档次定位：

精品名品中高档消费人群定位：

20-40岁年轻时尚群体功能定位：

城市商业中心HOPSCA酒店办公居住交通娱乐商业品位文化流行时尚商务聚会儿童天地休闲娱乐项目定位WandaplazaProjectplanningreport高端客层辅助客层核心消费人群为20-40岁的时尚、商务人群及高尚住宅区人群核心消费人群为20-40岁的时尚、商务人群及高尚住宅区人群项目定位辅助消费人群为县级市以及扬州等周边市区的往来人口高端消费人群为镇江的外企高管、私企业主和政府公务员WandaplazaProjectplanningreport服装36.77%配套20.1%餐饮43.12%室内步行街业态占比分类第一层第二层第三层套内建筑面积占比合计服装35间24间-7263.6736.77%59间餐饮4间6间53间8517.2943.12%63间配套27间21间1间3972.3820.11%49间面积7362.386022.836368.1319753.34/合计66间51间54间19753.34171间项目定位WandaplazaProjectplanningreport目标品牌项目定位WandaplazaProjectplanningreport1项目定位与规划城市及区域概况镇江商业概况步行街规划234SWOT分析SWOT分析52012商业地产操盘秘籍宝典商业地产操盘秘籍宝典320G移动硬盘版！

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WandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江市是江苏省经济快速发展的城市镇江地处江苏省西南部，是江苏省13个地级市之一，长江下游南岸。

下辖三区三县，三县：

丹阳、扬中、句容；三区：

京口、润州、丹徒。

东邻上海、西接南京，北与扬州泰州隔江相望。

处于南京都市圈和苏锡常都市圈交界处，与周边各大城市联动密切，距离各大城市车程均不超过2小时。

更是京沪高铁的重要节点性城市。

镇江市是历史文化底蕴深厚的城市镇江是一座人文荟萃的历史文化名城，有3000多年的悠久历史，是吴文化的重要发祥地。

不仅是甘露寺刘备招亲，白娘子水漫金山等传说的发源地，也是文心雕龙、梦溪笔谈等巨著的诞生地。

WandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江城市概况/城市经济镇江城市面积小、人口少，城市GPD排江苏省第九位。

但是人均收入及人均消费支出均排在江苏省第五位，说明镇江是一个具有相当消费能力的城市。

数据来源于2007、2008、2009政府国民经济与社会发展统计公报WandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江城市概况/城市经济镇江GDP增长情况（亿元）镇江人均支出增长情况（元）镇江人均收入增长情况（元）从镇江近3年发展情况来看，GDP总量及人均收入支出均呈两位数的增长，GPD增长率为17%，人均收入及支出增长率分别为11%、13%，可见居民消费意愿与潜力强劲。

总体而言，镇江经济虽起步较晚，但发展迅速。

数据来源于2007、2008、2009政府国民经济与社会发展统计公报WandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江城市概况人口结构8.7%16.7%74.60%镇江市年龄结构占比0-14岁15-64岁65岁以上江苏省老龄人口占比9.2%左右，镇江市老龄人口占比仅为8.7%，低于全省老龄人口平均值，城市年龄结构呈现年轻化。

此外，镇江市城区行政划分的三个主要区域：

丹徒区、京口区、润州区，润州区为新兴发展城区，目前人口占比相对较小，但是润州区为政府重点规划区域，人口增长幅度较大，增长率较高。

WandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江城市概况/交通资源-大交通城际铁路、京沪高铁镇江站的建成不仅拉近了沪宁线各个城市间的距离，同时也将拉动城市的快速发展，有利于长三角城市一体化。

大交通，大流通南京半小时都市圈上海1.5小时都市圈沪宁高铁WandaplazaProjectplanningreportWandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江城市概况/交通资源-小交通万达广场位于镇江市主城区，与镇江客运中心、南京禄口机场候机楼、城际高铁镇江站隔路相望。

四条城市主干道环绕四周。

紧邻政府规划新的行政办公中心。

具有良好的交通优势和展示效果。

客运中心南京禄口机场候机楼城际高铁WandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江城市概况/城市规划镇江市城市功能规划为以下几大板块，分别为：

物流区、工业园区、行政商务区、商业服务区、旅游风景区。

万达广场位于政府规划新的行政商务区与老的商业区结合处，具有良好的区位优势。

物流区行政商务区商业区旅游风景区工业园区大学园区万达广场WandaplazaProjectplanningreport城市及区域概况镇江城市概况数据来源：

镇江民政局网站分区面积（km）人口（万）功能主城区核心城区2530商业、金融、旅游服务中心。

南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区，城市副中心，未来市政府所在地，集生产、生活和各项设施配套的多功能复合型的城市新区。

丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区。

丹徒新城1515以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。

南山风景区12城市中心公园，现代休闲度假旅游区。

西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带镇江城市概况/城市规划万达广场万达广场WandaplazaProjectplanningreport1项目定位与规划城市及区域概况镇江商业概况步行街规划234SWOT分析SWOT分析5WandaplazaProjectplanningreport竞争商业概况百货（以零售为主）主题商业街区大型卖场1.镇江八佰伴2.镇江商业城购物广场3.镇江商业城4.太和广场5.第一楼街6.金山宝地7.龙吟坊8.红豆商业广场9.大润发10.农工商11.欧尚12.沃尔玛万达广场WandaplazaProjectplanningreport竞争商业概况商圈名称商圈级别商业设施开业时间总商业面积商圈定位大市口商圈市级商圈镇江八佰伴2010.1140000中高端零售市级商圈镇江商业城1996.530000中端零售市级商圈商业城购物广场2010.934000中端零售市级商圈太和广场2003.940000中低端零售市级商圈第一楼街2008.490000低端零售市级商圈大润发超市2005.530000大卖场滨江商圈区域商圈金山宝地2010.530000高端餐饮娱乐区域商圈龙吟坊2009.530000中端餐饮娱乐区域商圈红豆广场2007.145000中端零售丁卯商圈区域商圈农工商2000.910000大卖场区域商圈欧尚2010.430000大卖场区域商圈沃尔玛2009.620000大卖场WandaplazaProjectplanningreport竞争商业概况八佰伴开业时间：

2010年1月29日建筑面积：

14万平方米营运团队：

华地集团业态规划：

零售、餐饮、娱乐运营模式：

扣点+租金WandaplazaProjectplanningreport竞争商业概况淑女装：

马斯菲尔、卡迪岱尔、欴姿、EP少淑女装、女包：

百家好、依恋、MINDBRIDGE、TIMEROAD等男装：

迪赛、ELLE、迪莱、杰克琼斯、斯莱德等休闲、儿童：

三叶草、levis、班尼路、pawinpaw等小家电、床用：

罗莱、LOCK&LOCK、梦兰等餐饮：

毕加索助（4F）、左右山多士（7F）、川味观（3F）、悠仙美地（7F）、润记港式茶餐厅（7F）必胜客（1F）影院：

大地影院，正在试营业国际名品：

欧米加、万宝龙、登喜路、施华洛氏奇等1F2F3F4F5F6F7F其中1F-6F均有餐饮WandaplazaProjectplanningreport八佰伴优劣势优势1.“八佰伴”在镇江的品牌影响力大；2.品牌较丰富、档次较高，选择性较强；3.灵活的营运及营销推广模式；4.位于主商圈内，人流量大。

劣势1.在老城区内，外环境较差；2.业态较为单一；3.商业空间设计不精细；WandaplazaProjectplanningreport竞争商业概况镇江商业城开业时间：

1996年5月1日建筑面积：

3万平方米营运团队：

镇江商业城运营模式：

扣点物管费用：

无WandaplazaProjectplanningreport二楼：

女式服装OWNS，铂玺，杰西，名典屋，天意，臣枫，丽莱，哥弟，玖姿，敦奴，凯莉米洛，玛丝菲尔，维尔金娜，EP，I，LOUISM，盛世佳人，世纪海豹族，高田，JAKET，天娜吉尔，ICICLE，可可尼，妃格莱尔，DNADA，福太太，倩云，法拉瑞西，钡萱，BSIQI，陶玉梅，荣萍，ESE，GJAMEI，DIFEENA，欧陆天使。

迪昆希，雅丽丝。

一楼：

精品服饰珠宝首饰化妆品钟表眼镜烟酒食品化妆品：

欧泊莱，H2O，欧莱雅，兰芝，蝶妆等精品：

BOSS，雅格狮丹，奥德臣，法国都彭。

钟表：

罗西尼，瑞士拜戈表，英纳格，天梭，依波，西铁城等。

黄金珠宝：

周大福，明牌，金至尊，上海老庙，中国黄金，周大生等。

滋补品：

晟海洋滋补，北京同仁堂。

三楼：

男式服装金利来，九牧王，卡帝乐鳄鱼，浙江鳄鱼，七匹狼，杰凡尼，法鳄，沙驰，斯卡图，皮尔卡丹，威诺迪蒙，老人头，ELLEHOMME，培罗蒙，保罗圣兰，赛丹，美洲虎，路易诗兰，比华利保罗，堡尼，柏郎亚高，郎维高，迪莱，康斯威尼，潘尼丹伦，佳乐喜，卓凡亚诺。

衬衫，男裤：

太平鸟，开尔，虎都，青苹果，维克多，红豆，海派，范尼柯，郝捷伦。

WandaplazaProjectplanningreport四楼：

羊绒羊毛衫都市配饰时尚休闲服饰Lee，杰克琼斯，马克华菲JEANS，ONLY，VEROMODA，ELAND，秋水伊人，遐逸，普普风，太平鸟，江南布衣，艾格，曼娅奴，ES，艾格周末，南梦，汤尼俊士，ETAMHOMME，坚持我的，比茵，卡宾，佐丹奴，西格赛靓，雪莲伊梦，海尔曼斯，梦特娇，金利来，日神，贝加尔五楼：

男女皮鞋运动服饰耐克，阿迪达斯，接吻猫，百田森，vanssi，哈森，漂亮宝贝，杰森米娜，老人头，花花公子，花雨伞，milanshow，欢腾，奥卡索，布莱希尔顿，法拉莉，金利来，柯尔，星期六，safiya，天美意，千百度，百丽，百思图，思贝蒂，莱思丽，老烟斗，卡帝乐，苹果，马球协会，大洋洲袋鼠，万里，奥康，森达，靓女，康莉，七匹狼，山百惠，森达公主六楼：

儿童用品家居内衣小依恋，PAWINPAW，361，芝麻开门，balabala，丽婴房，萱泽，BOB，卡拉贝熊，NBA，小耐克，小阿迪，梦特娇，精典泰迪，马拉丁，贝蒂，OURQ，宜贝，颗颗树，雅多，安奈儿，迪迪鹿，盈湖，LS，骆驼，博士蛙，十月妈咪、迪士尼。

家居内衣：

鄂尔多斯，美标，达尔丽，绿嘉，梦特娇，雪竹，三枪，北极人，猫人，舒雅，皮卡，卡帝乐WandaplazaProjectplanningreport商业城优劣势优势1.镇江当地老百货，在消费者心目中具有根深蒂固的影响；2.老商业中心点位置。

劣势1.硬件设施陈旧；2.交通受阻，停车不方便，仅有33个停车位；3.单体百货店，招商渠道狭隘单一；4.品牌定位偏中年化。

WandaplazaProjectplanningreport1项目定位与规划城市及区域概况镇江商业概况步行街规划234SWOT分析SWOT分析5WandaplazaProjectplanningreport项目总建筑面积项目总建筑面积（平方米平方米）住宅住宅SOHOSOHO五星级酒店五星级酒店出售型酒店出售型酒店出售型餐饮出售型餐饮室外步行街室外步行街大商业大商业停车场停车场外广场外广场388000851145080035500760042001800099500832004086占比23%13%9%2.3%1.4%4.6.%25.6%20%1.1%大商业项目大商业项目室内步行街室内步行街万千百货万千百货大玩家大玩家大歌星大歌星万达影城万达影城华润超市华润超市国美电器国美电器面积3700030000400035006000150004000占比37%30%4%3.5%6.5%15%4%WandaplazaProjectplanningreport1F国际名品街餐饮12.53%服饰59.82%配套27.65%服装：

以名品服装集合店、年轻时尚女装为主餐饮：

连发洋快餐、商务咖啡馆配套：

珠宝、腕表、数码、化妆品集合店、高档饰品、面包房WandaplazaProjectplanningreport餐饮餐饮服饰服饰配套配套WandaplazaProjectplanningreport餐饮20.86%服饰62.29%配套16.85%2F时尚精品街服装：

以成熟女装、男装休闲、童装为主；餐饮：

连发洋快餐、商务咖啡馆配套：

箱包、饰品、眼镜、文具、家居家饰、儿童游乐、美体美发WandaplazaProjectplanningreport餐饮餐饮配套配套服饰服饰WandaplazaProjectplanningreport3F快乐美食街配套：

水吧、烟酒、轻食餐饮：

连发洋快餐、多国料理、各大菜系、风味小吃餐饮99.53%配套00.47%WandaplazaProjectplanningreport目录配套配套餐饮餐饮WandaplazaProjectplanningreport1项目定位与规划城市及区域概况镇江商业概况步行街规划234SWOT分析SWOT分析5WandaplazaProjectplanningreport1.万达品牌具备强大的影响力和号召力2.万达广场定位精准，业态丰富，规划合理3.成熟的运营管理团队4.雄厚的资金实力5.便利的交通，充足的停车位6.高档的购物环境，超大体量的外广场1.项目周边有多个在建商业项目，目前环境卫生情况一般2.本地大型商贸企业较少，品牌引进程度不足WS1.城市发展，消费升级，已有商业无法满足消费者需求，为新建商业体提供了更多的商业机会2.镇江人均商业面积供应欠缺，为新建商业提供了更多的消费需求3.新建商业如果能满足中高端人群的消费需求，将使得前期的外流消费（南京与上海）回流4.目前镇江缺乏多业态的商业中心，万达的进驻填补了镇江商业的空白。

OT1.以租赁的形式合作经营，本地商户需要一定的适应期2.近期有较多综合商业体在建，可能会形成竞争WandaplazaProjectplanningreportSWOT交叉分析?

SO：

依靠内部优势，利用外部机会把握镇江城市及商业升级这一契机，依靠万达的品牌、资金及运营管理优势，开发商业。

?

ST：

利用内部优势，回避外部威胁依靠集团强大的招商团队和丰富的品牌资源储备，不断选择和优化竞争力强、抗风险能力强、运营能力强的品牌，主动调整，引领市场，抢占先机，与同行拉开距离。

?

WO：

利用外部机会，克服内部弱点城市发展和消费升级为新商圈的形成带来机会，商圈的辐射范围扩大，对项目周边缺乏业态支撑形成补充；城市综合体多业态的布局规划，弥补了零售业态单一的弱点。

?

WT：

减少内部弱点，回避外部威胁百货主力店的入驻，丰富了零售产品线，与百货主力店的错位经营，精准定位，做大做强其他产品线，互相补充，共同发展与提升，增强竞争力和抗风险能力，扩大市场占有率。

WandaplazaProjectplanningreportThankYou!