XXXX年杭州市区房地产市场分析报告35页.docx

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XXXX年杭州市区房地产市场分析报告35页

2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析

土地市场

2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。

2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。

滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。

下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。

申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。

土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。

一手房市场

11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。

成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。

11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。

据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。

11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。

11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。

报纸房产新闻、广告投放情况

11月杭州主流报纸共报道房产新闻146次，平均每天4.9次，环比减少13%；共投放房产广告162次，平均每天5.4次，环比减少32%。

与10月相比，11月整版广告所占比例下降了17个百分点，跨版广告下降了4个百分点，单通广告比例上升15个百分点，小版面广告比例大幅上升。

一、宏观经济数据

（一）房产政策

1、杭州出台预售资金监管细则

杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，如果没有签订商品房预售资金监管协议，将无法上市交易。

继浙江省商品房预售资金监管暂行办法实施之后，杭州市房管局日前会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定了《杭州市商品房预售资金监管实施细则》。

据了解，该实施细则共二十一条，对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都作出了详细的规定。

《细则》要求，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。

房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。

一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》，明确三方的权利、义务、责任。

未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。

预售资金监管银行及资金账户账号通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

《细则》规定，房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户，房地产开发企业不得直接收存购房款。

按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途；分期或其他付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

关于预售资金的使用，《细则》规定，房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。

用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

2、“限外令”

11月15日，外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

此外在查验资质环节也有更严格的规定。

据分析，“限外令”对房产市场影响不大，因为境外基金一般不会直接在境内买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业，但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。

二、杭州市区商业、住宅土地市场信息

注：

以下土地数据来源于杭州市国土资源局

（一）十一月土地成交情况

宗地名称

土地坐落

出让面积

用途

总成交价（万元）

容积率

楼面地价（元/㎡）

总建筑面积（㎡）

竞得人

成交日期

杭政储出[2010]56号

拱墅区（申花单元R21-19地块）

30148

住宅

125600

2.3

18114

69339

杭州雅戈尔置业有限公司

2010-11-30

杭政储出[2010]55号

拱墅区（半山田园R21-02地块）

71280

住宅

133000

2

9329

142566

金隅（杭州）房地产开发有限公司

2010-11-30

杭政储出[2010]54号

江干区（民族大厦地块）

6629

商业

21500

3

10811

19887

山东诚基房地产开发有限公司

2010-11-30

杭政储出[2010]53号

拱墅区（申花单元R21-17地块）

24308

住宅

116500

2.7

17751

65630

杭州雅戈尔置业有限公司

2010-11-30

杭政储出[2010]52号

西湖区（蒋村单元B-19地块）

50013

住宅

180600

2.1

17196

105024

西北海航置业有限公司、浙江嘉和实业有限公司

2010-11-25

杭政储出[2010]51号

西湖区（杨家牌楼A地块）

71393

住宅

180600

1.0/0.8

25735

70177

杭州滨江房产集团股份有限公司

2010-11-25

杭政储出[2010]50号

杭州经济技术开发区（下沙R21-C-03地块）

65711

住宅

114000

2.8

6196

183990

碧桂园（香港）发展有限公司、鹤山市碧桂园物业发展有限公司

2010-11-25

杭政储出[2010]49号

西湖区（之江旅游度假区单元C2-A-16部分地块）

3507

商业

13000

1

37069

3507

浙江喜来登度假村有限公司

2010-11-25

杭政储出[2010]48号

下城区（三塘单元FG01-C1/C2-06）

3627

商业

6197

4

4271

14509

杭州创律实业投资有限公司

2010-11-23

杭政储出[2010]47号

杭州经济技术开发区（下沙18-A地块）

28210

商业

80000

2.86

9916

80678

宝龙地产（香港）控股有限公司

2010-11-23

杭政储出[2010]46号

杭州经济技术开发区（下沙18-D地块）

29617

商业

70000

2.3

10276

68120

宝龙地产（香港）控股有限公司

2010-11-23

杭政储出[2010]45号

杭州经济技术开发区（下沙18-B地块）

26188

住宅

70000

2.6

10281

68087

宝龙地产（香港）控股有限公司

2010-11-23

（二）十一月土地成交价格同比情况

i.下沙大学城北板块

宗地名称

土地坐落

出让面积

土地用途

总成交价（万元）

容积率

楼面地价（元/平米）

总建筑面积（平米）

竞得人

成交日期

杭政储出[2010]50号

杭州经济技术开发区（下沙R21-C-03地块）

65711

住宅

114000

2.8

6196

183990

碧桂园（香港）发展有限公司、鹤山市碧桂园物业发展有限公司

2010-11-25

杭政储出[2010]44号

杭州经济技术开发区（下沙R21-C-06地块）

47813

住宅

62855

2.5

5258

119532.5

杭州宋都房地产集团有限公司

2010/10/28

杭政储出[2010]43号

杭州经济技术开发区（下沙R21-C-05地块）

50340

住宅

52957

2

5260

100680

杭州宋都房地产集团有限公司

2010/10/28

杭政储出[2010]42号

杭州经济技术开发区（下沙R21-C-04地块

46063

住宅

72650

3

5257

138189

浙江保利房地产开发有限公司

2010/10/28

下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%。

碧桂园进入杭州下沙板块。

ii.申花板块

宗地名称

土地坐落

出让面积

土地用途

总成交价（万元）

容积率

楼面地价（元/平米）

总建筑面积（平米）

竞得人

成交日期

杭政储出[2010]56号

拱墅区（申花单元R21-19地块）

30148

住宅

125600

2.3

18114

69339

杭州雅戈尔置业有限公司

2010-11-30

杭政储出[2010]53号

拱墅区（申花单元R21-17地块）

24308

住宅

116500

2.7

17751

65630

杭州雅戈尔置业有限公司

2010-11-30

杭政储出[2010]18号

西湖区（省属塘北A地块）

39699

住宅

133000

2.1

15953

83368

杭州祐康置地有限公司

2010-3-25

申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%。

iii.田园板块

宗地名称

土地坐落

出让面积

土地用途

总成交价（万元）

容积率

楼面地价（元/平米）

总建筑面积（平米）

竞得人

成交日期

杭政储出[2010]55号

拱墅区（半山田园R21-02地块）

71280

住宅

133000

2

9329

142566

金隅（杭州）房地产开发有限公司

2010-11-30

杭政储出[2010]24号

拱墅区（田园R21-19地块）

116208

住宅

170000

1.6

9143

185932.8

杭州紫元教育投资有限公司、房地产集团有限公司

2010/5/20

杭政储出[2009]40号

拱墅区（田园R21-05地块）

34914

住宅

66666

2.0

9547

69828

绿城房地产集团有限公司

2009/9/10

杭政储出[2009]41号

拱墅区（田园R21-18地块）

29200

住宅

53333

1.8

10147

52560

浙江西子房产集团有限公司

2009/9/10

杭政储出[2009]80号

拱墅区（田园R21-04地块）

27550

住宅

46800

1.8

9437

49590

杭州朗诗置业有限公司

2009/12/1

杭政储出[2009]81号

拱墅区（田园R21-15地块）

24060

住宅

42800

1.6

11118

38496

绿城房地产集团有限公司

2009/12/1

本次拍卖的田园板块住宅用地楼面地价相比历史均价下降2.6%

iv.蒋村单元

宗地名称

土地坐落

出让面积

土地用途

总成交价（万元）

容积率

楼面地价（元/平米）

总建筑面积（平米）

竞得人

成交日期

杭政储出[2010]52号

西湖区（蒋村单元B-19地块）

50013

住宅

180600

2.1

17196

105024

西北海航置业有限公司、浙江嘉和实业有限公司

2010-11-25

杭政储出[2010]23号

西湖区（蒋村新区A-05地块）

25588

住宅

70600

2

13796

51176

浙江万厦房地产开发有限公司

2010/5/18

蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%。

（三）一至十一月土地成交量

时间

成交宗数

成交面积（平米）

占全年交易面积百分比

2003年1至11月

32

1933765

70.15%

2004年1至11月

57

1515780

86.99%

2005年1至11月

23

767037

96.69%

2006年1至11月

34

1587391

75.21%

2007年1至11月

87

3877179

94.71%

2008年1至11月

37

1426290

90.60%

2009年1至11月

87

2495818

71.72%

2010年1至11月

60

2089424

92.58%

2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。

2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。

滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。

（四）一至十一月土地成交结构与价格

类别

2010年1至11月

同比涨幅

普通住宅出让面积

1028962㎡

-44.14%

商业出让面积

741725㎡

42.07%

商住出让面积

318737㎡

141.96%

普通住宅楼面地价

10810元/㎡

17.13%

商业楼面地价

5516元/㎡

-1.93%

商住楼面地价

10707元/㎡

-41.83%

2010年1至11月住宅用地累计出让面积同比下降44.14%，楼面地价同比上升17.13%。

其中，11月份拍出的“杨家牌楼”地块创下了25735元/平米的的住宅“地王”新记录，申花板块、下沙大学城板块、蒋村板块住宅用地价格都出现了同比显著上涨。

11月，宝龙地产在下沙大学城拿下三块地，使下沙商业用地、住宅用地楼面地价分别突破10000元/平米。

（五）十二月土地出让信息

杭政储出[2010]57-58号地块（出让时间：

2010年12月7日）

地块编号

地块坐落

出让面积（M2）

用途

容积率

绿地率

11月同板块物业均价

估计楼面地价

杭政储出[2010]57号

西湖区（青龙山一期及会所地块）,东至桐坞东路，南、西、北至桐坞村

50355

商业金融业（旅馆业）用地

1.2

35%

10000

3000

杭政储出[2010]58号

杭州经济技术开发区（下沙C2-C-3、C2-C-4地块）,东至空地，南至规划绿化，西至幸福北路规划绿化，北至德胜快速路规划绿化

23627

商业金融业用地

4.7

25%

12000

4000

杭政储出[2010]59-60号地块（出让时间：

2010年12月16日）

地块编号

地块坐落

出让面积（M2）

用途

容积率

绿地率

11月同板块物业均价

估计楼面地价

杭政储出[2010]59号

西湖区（紫金港单元西地块）,东至浙江大学医学中心，南至规划道路，西至蓬驾桥港，北至留祥路国际创业创新街西区块

86197

住宅（设配套公建）用地

2.5

30%

27000

15000

杭政储出[2010]60号

拱墅区（祥符东单元C2-11地块）,东至规划河道，南至石祥路，西至杭州市拱墅区经济发展投资有限公司，北至规划红旗路

7347

商业金融业用地

2.5

25%

14000

6000

（六）历年十二月商业、住宅土地出让状况

时间

宗数

占地面积（㎡）

总建筑面积（㎡）

占全年土地交易量

百分比

2010年12月

4

167526

405333

7.42%

2009年12月

25

983964

2478094

28.28%

2008年12月

6

147934

634694.

9.40%

2007年12月

2

216439

790828

5.29%

2006年12月

21

523189

1344398

24.79%

三、杭州市区一手房市场信息

（一）十一月一手房日成交价量时间序列

时间

预定量（套）

成交量（套）

成交均价（元/平米）

2008年11月

1266

1876

14595

2009年11月

2881

5426

16707

2010年11月

1586

3644

21829

2010年10月

979

3007

23087

11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。

成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。

11月的预定高峰出现在11月16、17日，分别有202套和220套预定，主要原因是中海紫藤苑开盘，16日预定149套，17日预定127套，成交均价在16500元/平米左右。

11月成交高峰出现在11月23日、24日，分别达到了340套和312套，主要原因是海运国际单身公寓在23日、写字楼商铺在24日被中亚商务有限公司整体收购。

其中，精装修（5000元/平米）单身公寓的均价在30000元左右，商铺的均价在19500元/平米左右，写字楼的均价在16000元/平米左右。

（二）十一月一手房成交历史数据比较

2010年11月杭州主城区一手楼盘成交量继续回暖，高于07、08年，低于09年，总体成交表现温和上行。

2007年

2008年

2009年

2010年

十一月成交量占全年比重

6.44%

8.09%

7.93%

历年十一月成交量环比涨幅

-7.46%

37.64%

-8.17%

21.18%

历年十一月成交均价（元/平米）

14788

14595

16707

21829

历年十一月成交均价环比涨幅

4.80%

-5.25%

13.57%

-5.45%

历年一至十一月成交量占全年占比

94.22%

90.73%

90.02%

全年成交量（套）

39071

23201

66139

全年成交量涨幅

-40.62%

185.07%

（三）十一月各城区一手房成交情况

11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。

据统计，截至30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套；江语海成交191套。

（四）十一月新开楼盘销售情况

开盘时间

区域

楼盘

房源（套）

开盘均价（元/平米）

预定+成交（套）

含预定销售率（%）

户型（平米）

11月3日

市中心

大家武林府

96

55000

（14+31）

47%

190-280

11月3日

下沙

龙湖·滟澜山

544

19000

（0+458）

84%

高层80-120方花园洋房145-170

11月6日

西溪

坤和·和家园

60

31000

（0+29）

48%

178-190

11月7日

下沙

和达城

96

16000

（0+60）

62.50%

85、114、139

11月8日

城西

筑品金座

128

26000

（0+46）

36%

46、145

11月12日

三墩

中海·紫藤苑

300

17000

（0+215）

72%

74-139

11月13日

之江

钱塘梧桐燕庐

118

17000

（15+77）

78%

86

11月13日

下沙

保利·江语海

245

16000

（1+191）

78%

83—110

11月17日

华丰

元都新苑

72

16000

（0+48）

67%

88、106、118

11月17日

城西

雅戈尔·御西湖

62

40000

（1+57）

93.50%

88-169

11月20日

申花

中顺·上尚庭

200

24000

（0+39）

18.50%

90-180

11月23日

滨江

星汇荣邸

207

16800

（148+18）

80%

87

11月27日

市中心

远洋·杭州大运河商务区

100

40000

（6+15）

20%

225-235

11月28日

三墩

金地·自在城

200

19000

（160+1）

80%

88、110、122、148

合计

2428

1630

67%

11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。

11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。

（五）十一月各城区各物业类型成交情况

（六）各城区各物业类型时段比较

4月新政前

4月新政后

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

住宅日均成交套数

185.8

32.3

18.6

14.6

60.3

97.2

145.9

80.5

88.3

非住宅日均成交套数

45.8

33.4

14

3