杭州市房地产市场监测报告.docx

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杭州市房地产市场监测报告

2009年杭州市房地产市场监测报告

2009年杭州市房地产市场监测报告

2009年杭州市房地产市场监测报告

2009年，在国家积极的财政政策、适度宽松的货币政策以及杭州市多项购房优惠政策的刺激下，前期受抑的刚性需求及投资性需求大量释放，房地产市场从年初的谷底快速回暖并不断升温。

全年商品房销售旺盛，土地交易火爆，房价、地价呈现较大幅度上涨，市场再现供不应求局面。

一、2009年杭州市房地产市场运行情况

（一）开发投资情况

投资规模平稳增长，增幅较上年有所回落。

2009年，全市完成房地产开发投资704.68亿元，同比增长14.5％，增幅较上年回落4.1个百分点。

房地产开发投资占全社会固定资产投资比重30.7％，比上年回落0.4个百分点。

从2009年各月的走势看（见图一），投资增幅前高后低，下半年受上年基数影响，回落趋势明显。

全年房地产开发投资累计增幅为14.5％，比上半年回落7.6个百分点。

图一：

      全市2008-2009年各月房地产投资增长情况

区域投资增势迥异，市区增幅高于县（市）。

分区域看，全年市区完成投资626.16亿元，同比增长18.8％；其中主城区完成投资468.53亿元，增长21.0％；五县市完成投资78.52亿元，同比下降11.2％，与市区形成了鲜明的反差（见表一）。

房地产开发的重点区域主城区和余杭区增幅明显高于其他各区、县（市）。

表一：

   2009年各区、县（市）房地产开发投资完成情况

投资额

增长

（亿元）

（％）

全　市

704.68

14.5

（一）市区合计

626.16

18.8

主城区

468.53

21.0

   萧山区

61.30

-4.6

　　余杭区

96.33

27.3

（二）五县（市）合计

78.52

-11.2

　　桐庐县

14.21

2.1

　　淳安县

17.14

12.5

　　建德市

6.59

-42.9

　　富阳市

26.33

-13.7

　　临安市

14.25

-17.1

住宅投资增长平缓，办公楼和商业营业用房增势强劲。

从房地产投资结构看，全市完成商品住宅投资509.82亿元，比上年增长11.7％,增幅比上年回落7.8个百分点。

住宅投资中，90平方米以下住房投资快速增长。

全年90平方米以下住宅完成投资207.03亿元，同比增长38.4％；占住宅投资比重40.6％，比上年提高7.8个百分点；别墅、高档公寓完成投资37.07亿元，同比下降28.2％;占住宅投资比重7.3％，比上年回落4.0个百分点。

办公楼和商业营业用房增势强劲。

全年完成办公楼投资72.42亿元，增长33.6％，增幅较上年提高6.2个百分点；商业营业用房投资49.79亿元，同比增长24.3％，增幅较上年提高37.4个百分点；办公楼和商业营业用房投资增幅高出住宅投资21.9个和12.6个百分点。

施工面积低位增长，新开工、竣工面积大幅下降。

2009年，全市商品房施工规模继续延续低位增长格局。

全年施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％，增幅比2008年和2007年分别回落1.7个和2.3个百分点。

其中住宅施工面积3658.83万平方米，比上年增长1％；办公楼施工面积458.53万平方米，增长10.1％；商业营业用房施工面积364.55万平方米，比上年下降0.8％。

新开工面积增幅呈逐步走低的态势（见图二）。

全年新开工面积1081.12万平方米，同比下降17.6％，增幅较一季度的高点回落31个百分点；较上半年回落11.4个百分点,与前三季度持平。

新开工面积负增长的主要原因一是由于2008年和2009年一季度房地产市场低迷，开发商对后市信心依然不足，影响了开发节奏；二是房地产从拿地到开发通常需要一年左右的时间，2008年杭州土地市场成交低迷，导致2009年可供开发的地块较少。

第三，上年基数较高也是2009年新开工负增长的重要原因。

图二：

     2008-2009年全市房地产新开工面积增长情况

竣工面积较上年大幅减少。

全年商品房竣工面积763.95万平方米，同比下降25.9％；其中住宅竣工面积582.14万平方米，下降24.7％。

从各月趋势看，2009年各月同比增速均为负增长，降幅最高的是1-4月份，同比下降38％；最低的是1-7月，下降1.6％。

图三：

    2009年各月竣工面积和住宅竣工面积增长情况

（二）销售市场情况

新建房销售高速增长。

2009年，在政策、市场多重因素作用下，自住型、投资型需求受到进一步激发，杭州房地产销售与全国大多数城市一样，实现了近年少有的强劲增长。

全年实现销售面积1441.18万平方米，比上年增长86％；销售金额1511.45亿元，增长131.9％，双双创下了历史新高。

从单月销售面积看，除2月份外，所有月份成交量不仅大大高于上年，也超过了销售形势十分火爆的2007年。

其中5-7月份成交旺盛，受可售房源不足影响，8-10月份有所回落，11-12月因优惠政策即将到期影响再度出现销售高潮。

图四：

           2007-2009年各月商品房销售面积

从销售区域分布情况看,各区、县（市）均实现了良好的销售业绩。

除富阳和临安外，多数区、县（市）销售面积增幅超过70％，其中供给量较大的余杭区增幅高达179.6％。

表2：

     2009年各区、县（市）房地产销售完成情况

销售面积

增长

（万平方米）

（％）

全　市

1441.18

86

（一）市区合计

1196.55

91.3

主城区

748.97

73.3

   萧山区

165.69

79.2

　　余杭区

281.90

179.6

（二）五县（市）合计

244.64

63.5

　　桐庐县

58.36

75.6

　　淳安县

25.05

74.4

　　建德市

23.60

97.3

　　富阳市

80.02

61.4

　　临安市

57.61

42.4

住宅销售尤为强劲。

从商品房销售结构看，住宅销售增长最快。

全年商品住宅销售1300.99万平方米，同比增长92.2％；办公楼销售71.73万平方米，增长29.7％；商业营业用房53.17万平方米，增长69.2％；住宅销售增幅分别高出办公楼和商业营业用房62.5个和23个百分点。

住宅销售面积占全部商品房销售面积比重90.3％，同比提高3.3个百分点。

二手房交易持续活跃。

2009年，主城区二手住宅成交39465套，面积311万平方米，比2008年分别增长206.8％和230.1％,比2007年增长92.9％和91.4％。

与新建房一样，3月份之后月度成交一直处于较高水平，11月份由于税收优惠末班车效应，成交量有所放大，12月略有回落。

图五：

        2009年各月主城区二手房成交情况

供不应求态势明显。

由于销售持续高速增长，市场可售房源下降，供求矛盾突显。

2009年，主城区新批准预售商品住宅37061套，面积409.5万平方米，全年住宅供求比为（新批准预售商品住宅面积/实际成交商品住宅面积）0.68:

1，供不应求态势较为明显。

据杭州透明售房网显示，2009年年初，主城区可售套数为21333套；可售面积266.5万平方米；到年底，可售套数减少到4954套，可售面积仅为71.5万平方米。

价格出现新一轮上升。

强劲的需求带动了房价的新一轮上升。

杭州房价在经过2008年下半年和2009年初短暂调整之后，多数楼盘价格已超过2007年的高位。

2009年，全市住宅销售均价10938元/平方米，比2008年上涨18.5％；其中市区均价11919元/平方米，比2008年上涨12.0％。

土地市场成交活跃。

商品房销售的火暴带动了土地市场交易的旺盛，2009年杭州土地交易较上年大幅增长。

据统计，2009年市区共出让房地产开发用地111宗，比去年增加68宗；总出让面积347.35万平方米，同比增长120.6％；成交金额773.5亿元，同比增长216.7％。

（三）企业经营情况

资金回笼速度加快。

2009年，随着宽松货币政策的实施以及房地产销售市场的回暖，企业资金回笼加快。

全年房地产开发企业本年到位资金1970.74亿元，同比增长59.4％。

从资金结构看，本年到位国内贷款432.6亿元，同比增长21.4％；占本年资金来源的比重22.0％，比上年提高6.9个百分点。

自筹资金263.37亿元，同比增长7.9％；占本年资金来源比重13.4％，同比回落6.4个百分点。

其他资金来源1268.68亿元，同比增长101％；占本年资金来源的比重64.4％，同比提高13.3个百分点。

在其他资金中，定金及预收款729.09亿元，同比增长106.1％；个人按揭贷款483.38亿元，同比增长123.7％。

融资情况有明显好转。

截止12月底，全市房地产贷款余额2522.94亿元，比年初增加798.95亿元，同比多增641.67亿元；房地产贷款余额同比增长46.34％，增幅比去年同期增速提高36.3个百分点。

在全部房地产贷款中，房地产开发贷款余额780.91亿元，全年新增167.82亿元，同比多增119.83亿元，贷款余额同比增长27.37％，比去年同期增速提高18.88个百分点。

个人购房贷款余额为1735.72亿元，比年初增加631.25亿元，同比多增516.81亿元；个人购房贷款余额同比增长57.2％，比去年同期增速提高45.6个百分点。

企业信心指数显著提升。

据对企业抽样调查显示，房地产业企业家信心指数和企业景气指数逐季提高，四季度已达到2008年以来的高点。

企业家信心指数从今年一季度最低点的76.05上升到四季度的137.5；企业景气指数从2008年的四季度的最低点108.6上升到目前的138.86；其中企业盈利变化景气指数为128.02,比一季度提高32.55，处于较为景气区间。

二、近期房地产调控政策对杭州楼市的影响

去年12月初以来，国家出台多项房地产业相关政策，从1月7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到1月9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”；2010年新年伊始，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，更加系统全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定

政策末班车，2009年已经提前透支了部分置业需求；同时国家和地方的房地产调控政策都强调抑制投资性需求，市场必定会出现降温过程。

预计2010年楼市成交将缩量调整，相比2009年应有较大幅度回落。

（三）房价将维持小幅振荡格局。

流动性充裕、投资性需求的大量释放推动了2009年房价迅速攀升。

随着货币政策的收紧，投资性需求的淡出，房价有向下调整的要求。

但相比国内其他一、二线城市，杭州有良好的区位和环境优势；地铁、高铁等重大基础设施项目建设将提升部分楼盘的升值空间；在宏观经济企稳回升、通胀预期加大及多数开发商资金充裕的情况下，预计2010年杭州房价将呈小幅震荡态势，部分性价比较低的楼盘可能有所调整；但由于土地、建材等价格近年来普遍上涨，房价大幅下跌的可能性也较小。