福清观溪片区旧城改造项目Word格式.docx
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埕地、空地的补偿：
经国土部门确权的，属出让土地的按310万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按310万元/亩的60%计算；
经市镇（街）两级清理收费的，按310万元/亩的40%计算；
其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。
埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。
（三）产权调换补偿方式安置原则。
住宅按照“等面积调换、差价互补、严控扩购、就近安置”的原则，采取“先签约、先封房、先选房”的办法，在相应安置区内按选房顺序号进行选房，安置房朝向、楼层不做价格调差具体详见选房细则。
（四）根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为8类22等，其重置价标准详见附表一。
根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。
装修价值按附表三补偿标准进行补偿（按实际装修面积计算），并视装修新旧程度按附表四折旧率计价。
（五）被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿：
1、被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；
2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；
3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。
4、被征收房屋被法院查封的。
（六）补偿安置及签约程序
1、征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置协议书，内容含：
认定补偿安置建筑、土地面积，认定不予补偿安置建筑、土地面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。
2、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择（详安置房选房细则）。
3、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与《房屋征收补偿协议书》有出入，则由征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置补充协议书，予以明确。
五、面积计算
土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。
面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。
六、补偿结算
（一）选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收人在10个工作日内一次性付清补偿款；
（二）全部选择产权调换的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：
1、选房时结算的款项
（1）搬迁补助费
（2）临时过渡费
（3）低保户、五保户、孤寡老人补助款项
（4）二次装修补偿款
（5）按时签约封房奖励金
（6）自行过渡奖励金
（7）附属物（含埕地、空地）补偿款
（8）认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款
（9）认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款
（10）照顾购买面积应缴款
（11）等面积产权调换应补缴款
（12）选房时面积误差产生的款
选择安置在未动建安置区的，以上（10）、（11）、（12）面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。
2、交房时结算的款项：
（1）公摊面积奖励
（2）交房时面积误差产生的款
（三）部分产权调换与部分货币补偿相结合的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：
1、先予发放的款项
2、选房时结算的款项
（1）认定补偿安置面积选择货币补偿部分房屋全部补偿款
（2）附属物（含埕地、空地）补偿款
（3）选择产权调换部分二次装修补偿款
（4）选择产权调换部分按时签约封房奖励金
（5）自行过渡奖励金
（6）认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款
（7）认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款
（8）照顾购买面积应缴款
（9）等面积产权调换部分应补缴款
（10）选房时面积误差产生的款（面积限制原则按十一、（三）、3执行）
选择安置在未动建安置区的，以上（8）、（9）、（10）面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。
3、交房时结算的款项：
选房时面积误差产生结算款项，在正式签约前结清；
交房时，结算款公摊面积奖励金与交房时面积误差产生的款项最后结清。
第二部分手续认定
七、手续完整
持有有权机关颁发的《土地使用证》及《房屋所有权证》的，为土地、房屋手续完整，按房屋占地及建筑面积的100%认定补偿安置面积。
八、手续不完整
下列情形属于手续不完整，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房的，按下列规定认定补偿安置面积：
（一）对年代久远的老房屋（1987年1月1日前已建成），未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的100%予以认定补偿安置面积；
天井及其房前进深不超过3m范围等面宽的埕地、空地按确权划拨土地认定补偿。
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，持有“两证”（《土地使用证》和《房屋所有权证》）之一，手续不完整的建房户，按权证登记的房屋占地及建筑面积的95%予以认定补偿安置面积。
（三）经镇（街）建房清理（持有有效凭证、且四至清楚、权属明确）的，按清理的房屋占地及建筑面积的90%予以认定补偿安置面积。
（四）原持有“两证”（《土地使用证》和《房屋所有权证》），但未经审批擅自进行翻建、改建、扩建的，经村（居）和镇（街）确认后，在原权证范围内的房屋占地及建筑面积按100%认定补偿安置面积，超出原权证的房屋占地及建筑面积，按本实施方案“九、无手续”的相关规定认定补偿安置面积。
（五）在已审批、经镇（街）清理的以及未审批的土地上被认定为临时搭盖的，不予认定补偿安置面积；
实施突击抢建的，由项目所在镇（街）负责拆除并不予任何补偿。
有以下情形之一的即认定为临时搭盖：
1、以空心砖、加气砖、水泥砖为承重墙体；
2、以简易钢结构为承重体系；
3、以12cm厚粘土实心砖为承重墙体；
4、未采用钢筋砼或烧结粘土瓦为屋盖（如：
采用铁皮、石棉瓦、油毡为屋盖）。
临时搭盖一律不予认定补偿安置面积。
建安造价补偿原则上不超300元/㎡；
采用18cm或24cm厚粘土实心砖为承重墙体的，可参照砖木结构二等略低标准给予建安补偿。
九、无手续
无任何手续建成的房屋，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：
（一）1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的85%认定补偿安置面积。
（二）1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的80%认定补偿安置面积。
（三）2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的70%认定补偿安置面积。
（四）2007年1月1日之后，无审批手续建成的房屋在签约期限内签订协议并封房交拆的，可按以下规定给予认定补偿安置面积，超过签约期限或被依法强制拆除的不予认定补偿安置：
1、2007年1月1日至2007年12月31日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的50%认定补偿安置面积；
2、2008年1月1日至2011年6月30日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的40%认定补偿安置面积；
3、2011年6月30日以后建成的，视实际情况给予150-300元/㎡一次性搬迁补助。
以上“九、无手续”中
（一）至（三）项及（四）项第1、2点，未经权属登记、未经镇（街）建房清理等无审批手续的非公寓式住宅，以栋为单位，土地、建筑单层认定安置补偿面积以150㎡为限，超过150㎡的，土地部分按征地价4.3万元/亩计算，建筑部分按房屋建安造价（含房屋和二次装修重置价，下同）给予补偿。
以上“八、手续不完整”和“九、无手续”中除“八、手续不完整”中第（五）点临时搭盖部分外，所有被认定不予补偿安置的房屋占地及建筑面积，按征地和建安造价给予一次性货币补偿。
建房时间和建房手续由村（居）审核并公示后，由项目所在街道会同征迁工作组结合航拍图等技术资料予以审核确认。
第三部分住宅补偿安置
十、补偿计算
（一）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。
1、选择货币补偿的结算：
计算公式：
私人自建民宅补偿金额=经认定可补偿安置的房屋建筑占地面积×
土地补偿价310万元/亩+埕地、空地面积×
相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按310万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按310万元/亩的60%计算；
）+房屋认定补偿安置面积×
（房屋重置价×
房屋成新率＋室内二次装修×
二次装修成新率）+被认定不予补偿安置的土地面积×
征地价格＋被认定不予补偿安置的房屋建筑面积×
建安造价×
成新率+各项奖励、补助等费用，房屋重置价、房屋成新率、室内二次装修及成新率详见附表一、二、三、四。
2、选择产权调换的结算：
在等面积产权调换的基础上，按以下计算：
被征收人领回款=埕地、空地面积×
室内二次装修×
二次装修成新率+被认定不予补偿安置的土地面积×
成新率+各项奖励、补助费用（扣除放弃产权调换安置的补差款），详见附表一、二、三、四。
被征收人应缴款=照顾购买面积×
照顾购买价+选择产权调换的面积×
等面积应补缴价格（附表五）
（二）层高小于2.2m的房屋夹层按房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积；
层高2.2m及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定补偿安置面积，夹层、阁楼面积不大于下一层建筑面积50%的可不计入总层数。
（三）房屋顶层（层高2.2m及以上）面积不大于18㎡的，可按规定认定补偿安置面积，不计入总层数。
补差价格按下一层标准计算，不享受照顾购买。
（四）地下层露出室外地面超过其层高1／2以上的，按规定给予认定补偿安置面积，并计入总层数；
地下层露出室外地面在其层高1／3（不含1／3）至1／2（含1／2）的，按规定给予认定一半的补偿安置面积，不计入总层数；
地下层露出室外地面不超过其层高1／3的，只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积，不计入总层数。
十一、安置办法
（一）安置房的选择
被征收人因房屋被征收后在征收人提供的安置区内选择的安置房面积，原则上等同被征收房屋认定的补偿安置面积。
（二）照顾购买面积的标准
1、低层私人自建住宅照顾购买。
房屋总层数按房屋现状层数予以认定。
属总一层的房屋，选择产权调换的，可照顾购买安置房，照顾购买安置房的面积不得超过认定补偿安置面积的1倍；
属总二层的房屋，选择产权调换的，可照顾购买安置房，照顾购买安置房的面积不得超过可认定补偿安置面积的0.5倍。
第二层面积大于18㎡的，按总二层认定层数。
总层数二层以上（不含二层）的房屋，其所有建筑面积均不享受照顾购买面积。
2、宅基地照顾购买。
手续完整的宅基地（包括已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础的），按未建用地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120㎡。
1987年前所建房屋已倒塌或只剩基础的，按房屋基底占地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120㎡。
持有土地使用证或房屋产权证房屋已倒塌或只剩基础的，按权证确权的房屋基底占地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120㎡。
3、符合以上照顾购买条件的，不区分选择何种补偿安置方式均可将照顾购买面积用于产权购置，但放弃照顾购买的，该照顾购买面积部分不再享受“十四、奖励措施”中“（四）放弃产权调换安置的补差”，放弃照顾购买部分的面积也不另外给予货币补偿。
4、以上照顾购买面积按照顾购买价〔详见“（三）安置原则及安置房价格”第2点〕计算。
（三）安置原则及安置房价格
1、私人自建住宅认定补偿安置面积（不含照顾购买面积）选择产权调换部分，按认定的总层数补缴费用，详见附表五。
2、本项目产权调换可选择安置的安置区及先后顺序、所选安置区因降低或升高地段等级的补差价、所选安置区的照顾购买价、选房时因安置房户型和建筑结构等原因导致实际安置面积超出产权调换面积的补偿价（含误差面积在7㎡以内及超出7㎡部分）详见下表：
序号
安置区
补差价
（元/㎡）
照顾
购买价
误差面积在7㎡以内的补偿价
误差面积超出7㎡部分的补偿价
过渡
期限（月以内）
安置区可选的先后顺序
户籍在
拆迁区范围
户籍不在
1
观溪区域安置区
政府储备地
2013-006号
4000
7500
9500
36
第一套
第二套
奖励选择：
第二套及第三套
（仅一套）
及第二套
（仅一套）
2
2013-011号
3
2013-012号
第二套
4
政府储备地2017-054号
500
5
全市统筹安置区
水岸观溪
3300
4500
6000
24
第三套及以上
6
石井花园
-1200
7
千面山
-1500
8
东环路
9
观音埔家园安置区
与安置区相关的第四期重点项目征迁配套特殊就学政策见附
件七，选择安置区的具体规定如下：
户籍在拆迁区范围的被征收人的第一套及第二套安置房可在观溪区域安置区（政府储备地2013-006、011、012号）的配建房源或全市统筹安置区中选择；
第三套及以上安置房只能在全市统筹安置区选择。
被征收人若在协商期第1-30天内完成协议签订并封房交拆，作为奖励，被征收人可在观溪区域安置区（政府储备地2013-006、011、012号）、政府储备地2017-054号的配建房源中选择一套安置房（仅限第一、二及三套安置房，该奖励以栋为基本单位，每栋仅享受奖励一套）。
户籍不在拆迁区范围的被征收人的第一套及第二套安置房可在政府储备地2013-012号或全市统筹安置区的配建房源中选择，第三套及以上安置房只能在全市统筹安置区选择；
但是，被征收人若在协商期第1-30天内完成协议签订并封房交拆，作为奖励，被征收人可在政府储备地2013-006、2013-011号的配建房源中选择一套安置房（仅限第一及第二套安置房，该奖励以栋为基本单位，每栋仅享受奖励一套）。
3、全部选择产权调换的，被征收人选择安置房的面积上限为：
总层数为二层以下（含二层）按认定补偿安置面积的1.25倍+照顾购买面积；
总层数为三层及以上按认定补偿安置面积的1.15倍（超出的0.25倍或0.15倍以内面积的价格按上表收取）。
选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，被征收人选择产权调换面积与选择货币补偿面积的总和不得超过被征收房屋认定补偿安置面积与照顾购买面积的和。
4、被征收房屋认定补偿安置面积小于30㎡（含30㎡）的，原则上实行货币补偿；
如被征收人在本区域内有其它被征收房屋的（含共有产权析产所得份额），可合并安置。
十二、搬迁过渡
（一）搬迁补助
根据经认定补偿安置面积，按15元/㎡补助标准计算一次；
如选择产权调换的，再按产权调换面积（不含照顾购买面积）计算一次，不足1000元的按1000元计算。
（二）临时过渡
1、过渡期限：
自被征收人签订协议并封房交拆之日算起，选择不同安置区的具体过渡期限详见“十一、安置办法”中的表格。
2、过渡方式：
鼓励被征收人自行过渡并予奖励；
自行过渡确有困难的，可申请安排临时周转房过渡，有使用临时周转房的，不予发放临时过渡费。
3、补助标准：
根据产权调换面积（不含照顾购买面积）按10元/㎡·
月标准计算。
4、选择货币补偿的及现房产权调换的，给予发放6个月临时过渡费。
5、属非被征收人责任造成超出过渡期限的，对自行过渡的被征收人，从逾期之日起，按双倍给予发放住宅临时过渡费；
对使用过渡周转房的，从逾期之日起，按正常标准给予发放住宅临时过渡费。
十三、签约协商期限
本项目红线范围内房屋征收签约协商期限规定如下：
（一）宣传发动和房屋权属、面积核对阶段：
自本方案发布
之日起至协商签约期限开始日，该阶段达成协议，可提前签约。
（二）房屋征收协商签约期限：
2018年3月1日至2018年4月30日。
十四、奖励措施
被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可享受下列奖励：
（一）按时签约奖励：
按认定补偿安置面积计算（不含所有照顾购买面积），给予100元/㎡奖励。
（二）按时封房搬迁奖励：
按认定补偿安置面积计算（不含所有照顾购买面积），给予600元/㎡奖励。
（三）自行过渡奖励：
被征收人自行过渡的，按认定补偿安置面积计算（不含所有照顾购买面积），给予200元/㎡奖励。
（四）放弃产权调换安置的补差：
选择货币补偿，放弃产权调换安置的，按经认定补偿安置面积总四层及以下的给予3300元/㎡补差款；
超过四层的房屋，四层及以下给予3300元/㎡补差款，五层部分给予2500元/㎡补差款，六层部分给予1500元/㎡补差款，七层及以上部分不再补差。
放弃产权调换安置的，其照顾购买面积不予补差。
（五）埕地、空地奖励：
在签约期内签订协议并封房交拆的，埕地、空地的面积（指未经审批和镇街清理的埕地、空地），给予14万元/亩的奖励，被认定不予补偿安置的建筑占地面积参照此项奖励。
已享受该项目奖励的埕地、空地在征地面积中不再享受预留地政策。
（六）公摊面积奖励：
在签约期限内签订协议并封房交拆的的，以被征收房屋整栋为单位，按原房屋认定补偿安置面积的10%给予公摊面积奖励，且每户最多不超过10㎡（该户数按规定指认定的奖励户数，非实际居住户数）、不超过所选安置房公摊总面积，公摊面积奖励以7000元/㎡计价。
选择货币补偿享受上述同等待遇。
整栋房屋分户（指认定奖励户数）的条件为具备以下条件之一：
1、项目启动征收前已存在分开的产权证；
2、整栋房屋中有分开独立的楼梯。
十五、住宅改为经营性用房按时搬迁补助
未经规划部门批准、房管部门登记，将临街住宅改做经营性用房的，按住宅性质予以认定补偿，在规定期限内签订协议并封房交拆的，可按以下情况另给予补助：
（一）在2011年6月30日前，住宅底层已改为经营性用房且现状仍处于经营状态，并持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋认定补偿安置面积中临街（路）底层第一自然间进深10m内的面积给予补助，超过10m进深部分不予补助。
补助的标准为：
临12m及以上道路的，按补助面积给予3000元/㎡的一次性补助；
临12m以下6m以上道路的，按补助面积给予1500元/㎡的一次性补助；
临6m以下3m以上道路的，按补助面积给予500元/㎡的一次性补助。
（二）在2011年6月30日前，住宅底层改为经营性用房，未持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋认定补偿安置面积中临街（路）底层第一自然间进深10m内的面积给予补助，超过10m进深部分不予补助。
临12m及以上道路的，按补助面积给予1000元/㎡的一次性补助；
临12m以下6m以上道路的，按补助面积给予500元/㎡的一次性补助；
临6m以下3m以上道路的，按补助面积给予300元/㎡的一次性补助。
（三）在2011年6月30日后，住宅底层改为经营性用房的，按原房屋审批用途予以认定，一律不再另外补助。
住宅改为经营性用房时间由村（居）审核并公示后，报项目所在街道与动迁工作组共同审核确认。
（四）沿路的工业用房、办公用房、临时搭盖及不具备经营性用房门面结构的住宅，底层改为经营性用房的，按原建筑审批用途予以补偿，一律不再另外补助。
十六、其它补偿
房屋的附属物补偿按附表六标准给予货币补偿。
征收红线范围苗木及地上附着物征收的方案参照《福清市人民政府关于印发福清市征收青苗及地上附着物补偿标准暂行办法》（融政综[2015]186号）执行。
第四部分保障措施
十七、过渡租金保障
被征收人现居住在本区域内，在规定签约期限内签订协议并封房且选择产权调换的，因住宅临时安置补助费较低导致自行过渡确实困难的，可申请增加补助，由所在镇街根据实际过渡人口给予适当补助。
十八、失地农民养老保障
符合条件的被征地农民给予办理养老保险，由人力资源与社会保障部门依据《福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法》（福建省人民政府第177号令）、《福清市被征地农民养老保障试行办法》（融政综[2009]179号）、《福清市被征地农民养老保障实施细则》（融政办[2009]164号）等有关规定执行。
十九、申请公租房保障
被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆且符合申请公共租赁房条件的，被征收人可按照住房保障有关政策规定，携带相关证明材料到街道申请，再由房
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