武汉金色港湾三期商业街招商手册.docx
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武汉金色港湾三期商业街招商手册
金色港湾三期商业街招商手册
二OO五年一月
一、合作背景
一）金色港湾项目简介……………………………………………………………1
二）沌口开发区现状………………………………………………………………2
1、开发区经济…………………………………………………………………3
2、开发区人口…………………………………………………………………4
3、商业现状……………………………………………………………………5
4、公建配套……………………………………………………………………6
5、开发区前景…………………………………………………………………7
三）新区规划……………………………………………………………………8
四）商圈分析……………………………………………………………………9
1、人口情况……………………………………………………………………10
2、购物习惯……………………………………………………………………11
3、交通地理条件………………………………………………………………12
4、能见度………………………………………………………………………13
5、竞争状况……………………………………………………………………14
二、招商项目
一）招商项目………………………………………………………………………18
二）招商项目情况…………………………………………………………………17
1、三期商业街威尼斯湾街……………………………………………………19
附件一：
新港地产开发（武汉）有限公司简介
金色港湾商业项目招商手册
一、合作背景
一）金色港湾简介
1、地段
金色港湾是由新港房地产开发（武汉）有限公司开发的高尚住宅小区，项目紧依200万平方米三角湖，位于开发区出入市区的门户地段，隔318国道与武汉外国语学院相望，项目占地800亩，总建筑面积50万平方米，产品类型包括别墅、Townhouse、洋房、商业街等，建成后将成为一个住户3000余户，总人口近万人的大型意大利风情高尚社区。
2、开发量及入住情况
金色港湾自2001年5月推出市场以来，目前已成功开发三期，约20万平米的开发量，一、二期500余户、总人口约1500人已于2003年年初入住；三期600余户也已于2004年10月底入伙，预计2005年5月三期入住率可达到50%，年底入住率可达到80%，总人口可望达到3000人；四期总开发量30万平米、2000户将于2005年5月推出市场。
预计2006年年底即可入住，总人口将可达到5000人以上。
3、业主构成情况
金色港湾业主中，开发区政府部门公务员、外资企业外国专家、企业中、高级管理人员、私企老板构成了金色港湾业主主要组成部分，根据金色港湾市场营销部统计资料表明：
在金色港湾业主中，开发区政府部门公务员占12%；外资企业外国专家占5%；企业中高级管理人员占35%；私企老板占15%。
金色港湾是开发区除三角湖法国专家村以外外籍人士入住最为集中的小区，目前已入住包括众多外企老总在内的近20余户外籍家庭，东风本田及雷诺外籍专家入住金色港湾也正在接洽中。
以上数据都表明，在开发区众多小区中，金色港湾以其临318国道的便利交通条件；紧依200万平米三角湖天然的自然景观资源；布局科学、合理的规划及景观设计；精良的工程质量；完善的物业管理，金色港湾已成为开发区人心目中高尚住宅小区的代表，成为了开发区高素质、高购买力人群的聚集地。
二）沌口开发区现状
1、开发区经济
武汉经济技术开发区是市政府确定的以汽车产业为重点的现代制造业基地。
经过13年的建设发展，开发区已基本建成了一座以汽车产业为主导的现代化工业新区。
1）经济状况
到2003年底，已累计批准各类企业1673个，合同投资总额467亿元；其中外商投资企业171个，合同投资额35.5亿美元。
世界500强中16家已入驻开发区，年销售收入500万元以上的工业企业已有100余家，拥有固定资产原值312亿元，从业人数38000人。
2003年完成工业总产值303亿元，实现销售收入237亿元，实现利润16亿元。
汽车产业作为开发区支柱产业，产出规模已经达到150亿元，其它五大优势产业分别形成了20亿元左右的产出规模。
同时，开发区建成了功能完善的基础设施和良好的投资环境，为建设以汽车为重点的现代制造业基地提供了较好的物质基础条件，也积累了一定的发展经验。
2）产业基础
武汉经济技术开发区建设现代制造业基地，坚持以汽车制造业作为主导产业，充分利用现有的产业基础，积极发展电子信息、造纸印刷包装、电气机械及器材、生物医药、食品饮料等优势产业，发展新材料及其他产业。
已形成神龙公司、东风日产、东风本田、法雷奥车灯等一批在国际上享有较高知名度和市场竞争力的重点骨干企业。
汽车制造业：
东风总部、东风日产、东风本田、神龙公司；
汽车零部件制造业：
佛吉亚全兴汽车座椅、法雷奥车灯、通达爱西亚消声器；
电子信息产品制造业：
中国普天、唯冠电子、伦新华信电脑公司；
造纸印刷包装制造业：
晨鸣纸业、南洋印务、紫江包装；
电气机械和器材制造业：
海尔电器、麦克维尔空调；
生物医药制造业：
海特生物制药、潜江制药公司；
食品饮料制造业：
顶益食品、顶津食品、可口可乐公司、绿之源生物工程公司。
2、开发区人口
根据2000年公布的武汉市经济技术开发区第五次人口普查统计结果表明：
截止到2000年11月1日止，实际在开发区工作、学习、生活的总人口为10万人左右。
其中，登记总人数为75217人；不属于普查登记对象的人口约1.8万人。
15~64岁人口56032人，占登记总人数的74.49%。
2004年统计资料尚未获得，但相关指标有大幅增长是显而易见的。
以318国道为界，国道以东主要为工业区，国道以西主要为居住区。
常住人口主要集中在三大区域：
①位于神龙公司旁宁康园。
主要居住人口为神龙公司及周边公司的管理人员，该小区建成时间较早，聚集在该小区的人口为较早进入开发区、在开发区工作年限较长的一批管理人员，具有稳定、强劲的购买力，目前由于周边配套及新建小区的增加，大量中高层人员已外移至其它中高档社区；
②沌阳街周边一些小区，该区域是开发区人口最集中的区域，包括了东方花园、东风阳光城、水木清华、绿岛花园等一批小区，尤其是近几年，随着开发区经济迅猛增长，生活氛围逐步成熟，入住该片区的人口越来越多，已形成了一个成熟的生活片区。
③以金色港湾为中心，包括周边奥林花园、三角湖度假村、普贤花园等一批新兴小区，总规划面积达到100万平米，提供近10000户家庭住居。
该片区由于依托三角湖、土地湖，具有天然的自然人文景观资源，小区建成时间不长，规划、设计理念新，具有较高的居住和生活质素，吸引了开发区一批新兴的高收入、高素质白领人士入住在此，已成为开发区一个新兴的高收入人群聚居地。
金色港湾业主中，开发区政府部门公务员、外资企业外国专家、开发区重点大中型企业中高级管理人员、私企老板构成了金色港湾业主主要组成部分，小区成熟后入住总人口将超过10，000人；三角湖度假村是沌口开发区中最早的度假性物业，主要客户群针对外方市场，以租住为主，现居住有约200~300人规模的60余户外国家庭，同时也是部分开发区企业举办活动的首选场所；其他新兴小区如奥林花园建成后入住的人口规模将达到6000~7000人；普天花园建成后的人口规模也将达到2500人左右；外国语学校现有在校师生5000人；天鹅湖假日山庄现有住户1000余户，约3000人；新江大有在校师生15，000人；泰合百花园规划2000余户，建成后的人口规模也将达到5000~6000人，原住民新民村人口15，000人。
可以想见，2~3年后，在沌口开发区生活配套逐步成熟后，生活氛围日益浓郁的情况下，一批新开发小区相继成熟后，以金色港湾为圆心，方圆2000米辐射半径内的常住人口规模将有望达到7万人。
同时，由于金色港湾所处地段位于318国道与107国道围绕的弧型区域内，是开发区出入市区的门户地段，且是汉宜高速、仙桃出入武汉市区的必经之路，每天车流带动的人流量接近50万人次。
以上数据都表明，在以金色港湾为圆心，1000米辐射半径范围内，2~3年后常住人口规模将达到7万人，每天的车流带动的人流量达到50万人，不管是对于大型商家、还是社区配套商业，这样的人口规模都具有足够的吸引力。
3、商业现状
开发区商业目前正处于一个商业发展的过渡时期。
一方面，开发区经济发展日新月异，人员收入稳定，购买力旺盛，对商业表现出强烈的需求，2002年春节汉阳家乐福的月营业额在全国所有的家乐福分店中营业额排名第二就是最好的证明；另一方面，开发区现有的商业配套略显滞后，现有的商业设施如神龙街、沌阳街、晨鸣社区等，仅能够满足居民最基本的日常文化生活需要，而对满足更高层次的消费需求如购物、酒店、商务、休闲、娱乐则明显缺乏，要依靠更远区域如汉阳家乐福、汉口江汉路、武商广场、汉口江滩等成熟商圈来协助解决。
巨大的需求矛盾成就开发区广阔的商业发展空间。
神龙街：
神龙街的商业业态主要是以餐饮一条街为主，兼具部分社区配套商业，其功能主要是为神龙公司及周边企业进行配套服务，整条街商业由自发形成，设施陈旧，经营档次低档、无序，缺乏整体的业态规划，神龙街发展契机是在2002年体育中心建成后开始发展，是目前开发区最旺的商业区域之一。
沌阳街、晨鸣社区和神龙街的情况基本一致。
开发区的商业设施建设表现出了良好的发展势头，表现在一大批商场、购物中心、主题式商业步行街的兴建；同时，武汉市一批具有战略发展眼光的零售商家纷纷在开发区抢滩设点，进驻开发区。
中百仓储抢滩金凯购物中心、中百超市入驻水木清华。
2004年开发区在建、在售商业项目情况如下图：
项目名称
湘隆时代
商业中心
金凯购物中心
泰合中央街
水木清华清坊街
商业面积
70，000㎡
30，000㎡
13，000㎡
11，000㎡
首期开业时间
2004年9月28日
2004年11月1日中百仓储开业（因故推迟）
明年
中百超市已开业，2004年11月30日小区业主入住
总体业态规划
临神龙街一面（一期）为百货类步行街，已有部分商家入驻，二期商业尚在规划中。
其中10000㎡为中百仓储，6000㎡为大型餐饮，余下面积为综合商铺
为泰合一、二期之间的一条社区内街，因紧邻新江汉大学，将以学区商业和社区商业为主
建筑及外立面较有中国古典特色，但由于位置较偏，且周边无大型成熟社区，即使商业街临街也仅能服务于社区及部分江大及新一中师生。
4、公建配套
学校：
和金色港湾隔三角湖相望的新江汉大学有在校学生达1.5万人，国道对面的武汉外国语学院可招收英、法、日、德、俄等语种的6~18岁中外学生；此外，区内还有全日制中小学21所以及武汉商业服务学院等。
医院：
拥有神龙医院等5所医院、1所卫生防疫站
金融：
中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、光大银行、中信银行等均在开发区建立了支行。
公建：
一批宾馆、酒店、写字楼可为客商提供商贸、居住、办公、餐饮、娱乐等服务。
家乐福、汉商购物城为区内居民购物提供了方便。
体育中心：
6万人体育场已经竣工，已成功举办“远东四国女足邀请赛”，并被定为为2003年女足世界杯主赛场之一（实际上未打）；8千人体育馆以及游泳馆等大型体育设施正在兴建。
5、开发区前景分析
1）规划前景
根据武汉市总体规划（2006~2020），以沌口开发区为核心区域之一的武汉新区，规划总面积为368平方公里，相当于目前武汉主建成区的面积；规划到2020年总人口达到100万。
毫无疑问，沌口开发区将成为武汉市政府今后一个相当长时间内的重点发展区域，一般而言，在政府政策倾斜区域下发展的区域，将获得比其他区域更多的发展机会，沌口开发区也有望成为继深圳蛇口、上海浦东模式“武汉版”。
拥有广阔的发展前景。
2）发展前景
沌口开发区自1991年建区以来，经过13年的发展，其经济建设成就有目共睹，开发区经济增长稳定，外企云集，居住人口急剧增长，居民收入增长稳定。
经济方面：
沌口开发区2003年完成国内生产总值107亿元，占武汉市总财政收入的近1/10，开发区每年以年均20%的增长速度增长，增长速度居全国各大开发区前列，据权威统计部门统计，沌口开发区在全国各大开发区中，其硬环境排名第9位，软环境排名第5位。
企业方面：
神龙公司、东风日产、东风本田、法雷奥车灯、可口可乐等一批国际国内享有较高知名度和市场竞争力已入驻开发区。
随着东风总部迁入，将带动其整条产业链的集体迁入，同时将带动商务、办公、休闲、娱乐、餐饮等配套产业的发展，沌口开发区有望成为全国第三大汽车产业中心。
人口增长情况：
自2000年武汉市房地产市场发展以来，开发区每年开发量均赶不上销售量，房价自2002年1200元/㎡到2004年的2400元/㎡，三年时间翻了一翻，一大批高品质小区的兴建，吸引了越来越多的人口入住开发区，目前，开发区已成为一个生活氛围日益浓厚的居住区。
人均收入方面：
2003年，开发区职工人均收入即达到3036美元，是武汉市区职工人均收入的三倍。
收入支撑消费，开发区拥有稳定和强大的消费能力。
无论从开发区的规划前景、还是现有经济基础和发展速度，沌口开发区在武汉市的地位将越来越突出，将成为武汉经济发展的增长点和动力源。
其发展前景将无限广阔。
三）新区规划
根据武汉市总体规划（2006~2020），武汉新区以“两江一路”（即长江、汉水、外环线）围合的扇形区域为规划范围，面积368平方公里，相当于目前武汉主城建成区的面积。
武汉新区在行政范围上包含现在的汉阳区、武汉经济技术开发区和蔡甸区的一部分。
规划到2020年人口达到100万。
新区的范围界定主要是基于“三镇均衡发展”的人口增长需求，通过对区域发展动力和功能定位的研究，从需求规模的角度出发，对该地区发展规模进行分析预测而决定的。
沌口组团强化武汉经济技术开发区产业功能，形成产业相对集聚、功能互补的工业片区，打造高起点、高水准的现代制造业基地，形成武汉新区经济发展的增长点和动力源。
从城市发展的角度而言，每个城市都有其自身发展的轨迹，随着老城区功能的逐步老化，尽管通过旧城改造，其功能能得到一定程度的恢复，但城市的边线在不断延伸，人口也在不断膨胀中，老城区的地位将不再如城市规模小时地位那么突出，因此，城市的外突成为必然，这将会形成一个以老城区为中心、众多新城围绕的城市新格局，随着2003年“武汉新区”概念的提出及逐步变成现实，在“三镇均衡发展”思路的引导下，武汉新区将有望成为政府在今后相当长一个时期内的重点发展区域，一般而言，有政府政策倾斜的区域将获得比其他区域更多的发展契机，一如早期的深圳蛇口、上海浦东，而经过14年高速发展的沌口开发区，以占武汉市财政收入10%的经济规模及充足的外延空间为“武汉新区”的高速发展提供了足够的增长点和动力源。
从金色港湾所处的区位来说，金色港湾可谓正处于“新区之心”的核心位置，南接开发区，北连汉阳，向西则是蔡甸，可以说正处于武汉新区的中心位置，是连接沌口与新区的桥梁，也是连接沌口与市区的桥梁地段。
从商家经营的角度而言，商家在选点时很重要的一环就是讲究先入为主，“武汉新区”的高速发展毋庸质疑，在有强大产业支撑、生活氛围日益浓郁、收入水平高企的前提下，商业配套尚明显滞后的契机下，金色港湾将是商家进驻沌口的桥头堡和制高点。
四）商圈分析
金色港湾商圈的界定范围为：
以金色港湾为圆心，方圆500米范围内为其核心商圈，以此为圆心方圆1000--2000米范围内为其次商圈。
1、人口情况
在核心商圈500米辐射范围内的小区和学校包括：
金色港湾、奥林花园、外国语学院、普天花园、三角湖度假村、天鹅湖假日山庄；
在次商圈1000---2000米范围辐射范围内的小区包括：
新江汉大学、泰合百花园、绿岛花园、佳和馨居、水木清华、宁康园。
附：
商圈范围内小区、学校基本情况：
名称
人口数量
结构层次
消费特征描述
金
色
港
湾
规划总户数3098户，人口近万人，目前一、二期483户已于2003年年初入住，入住率90%，三期614户于2004年10月31日入伙，现已有200余户在装修，预计2005年6月前可完成入住率50%，年底可完成入住率80%，四期2001户于2005年3月推出市场，预计2006年10月前后入伙
政府部门公务员、外企外国专家、企业中高级管理人员、私企老板构成了金色港湾业主主要组成部分，占近70%比例，金色港湾是开发区除三角湖法国专家村以外外籍专家入住最为集中的小区，目前已入住包括众多外企老总在内的近20户外籍家庭，雷诺汽车100余位外籍专家集体也正在接洽中。
小区业主的构成决定了他的消费层次，金色港湾的业主都是工作在开发区新兴的高素质、高收入群体，居民收入稳定，购买力强劲，大多为有车族，对购物环境有比较强烈的要求，日常消费品多为开车到汉阳家乐福集中采购，大宗支出消费品如家庭电器、衣物到汉口江汉路、新世界、武商广场等购物环境较舒适区域采购。
奥
林
花
园
总体规划2200余户，一、二期1000余户已入住，入住率60%，三期600余户已销售80%左右，2005年年底入伙，三期小高层600余套将于5月底推出市场
开发区人中已形成了一个共识，金色港湾是开发区高尚社区代表，而318国道对面的奥林花园则是一般工薪阶层的聚居地，虽然总体收入不高，但具有稳定的购买力。
奥林花园沿318国道商业街已初具规模，同时兼具社区配套职能，其商业配套基本能满足小区居民的购物需求，但仅限于解决居民低层次的需求，对较丰富商品的需求也要到汉阳家乐福、汉口繁华商业区域去采购，也表现出对位于开发区大型商业设施强烈需求。
外
国
语
学
校
现有小学和高中，初中在万松园路，在校师生约5000人，其中学生4000人左右，教师1000人左右
外校作为湖北省重点高中，在省内外已形成良好的口碑，被众多的学生和家长所追捧，外校的收费比较昂贵，能够进入外校学生家庭条件都较优越。
学生消费能力惊人，外校教师收入稳定，追求生活品质感。
外校实行封闭式管理，学生节假日出来消费，外校教师日常消费品一般以在家乐福集中采购的形式，晚上的休闲、娱乐则较多到江滩的咖啡厅、酒吧去消费。
普
贤
花
园
一、二期342套为中国普天集团为其员工开发的福利房，已入住和入伙入住率较低，三期500套为对外发售的商品房，于2004年12月开始对外发售，销售进展顺利。
普天集团作为开发区效益较好的企业，其员工收入、福利待遇较稳定，具有较稳定的购买力，其商品房因带有福利性质，均价较低，预计销售、入住进度会较快。
普天花园自身建有商业配套，和开发区其他小区一样，基本日常生活品靠社区配套解决，大宗消费品靠家乐福、汉口成熟商圈辅助解决。
三角湖度假村
别墅以租住为主，约有60户外国家庭，约200~300人
开发区最早的度假性质物业，对外方市场。
同时也有部分企业举办活动在度假村。
度假村自身配备有西餐厅、网球场等休闲娱乐设施，一般在家乐福、麦当劳消费
天鹅湖假日山庄
共1000户，约3000人，其中别墅108户，洋房900户，为香港新鸿基早期在开发区开发的高尚住宅小区之一
别墅业主主要以商业成功人士、暴发户、收入来源不明确人士为主，洋房业主主要以外地如荆州、沙市地区为主
小区自身配备有一些商业用房，为开发区较早开发小区，同其他小区业主消费习惯。
新
江
汉
大
学
现有在校师生约1.5万人，教师约3000人，学生1.2万人。
大学是一个高素质、稳定收入（教师）、高消费（学生）人群的聚居地。
大学教师是目前中国社会一个收入、福利待遇较稳定的群体，收入状况、个人文化层次等因素决定了大学教师对商品的品质感具有强烈的消费偏好。
大学学生本身没有收入来源，但具有较强劲的消费能力，且消费持续稳定。
江大对面的泰合百花园一期商铺已形成气候，经营类型主要以服务学生的文体、音响店、网吧、咖啡馆为主，江大学生主要在此消费，学生和教师为有闲阶层，购物、休闲外向消费、家乐福、汉口都是他们经常光顾的地方。
泰
合
百
花
园
规划2000余户，一期556户，已入住，二期262户，将于2005年2月交房，三期1500余户预计2005年年中开盘
小区业主构成主要以开发区内大中型企业员工为主，东风总部员工在二期占据较大比重，江大老师比重相反则较小。
一期商业（江大对面）氛围已成熟，以学生消费和社区居民配套为主，主要满足江大学生和社区居民的日常生活需要。
绿岛花园
450户、1500人左右，为开发区较早开发的小区之一，生活氛围成熟。
小区业主为较早在开发区工作的企业员工为主。
自身配备有一些社区商业，附近有一个菜市场，能基本满足小区业主的生活需要。
佳
和
馨
居
分两期开发，规划1200户，一期300余户已交房入住，二期700余套于2004年7月推出市场，已销售50%，2005年年底入伙
小区业主主要以江大老师、东风集团员工、神龙公司、开发区其他企业员工为主，东风集团员工占较大比重，江大老师保持了较大增长幅度。
小区商业配套解决业主的一部分需求，其他消费需求和开发区其他小区业主一样，依靠其他区域商业解决。
水
木
清
华
规划1400户，一期500户于2004年9月入伙，近一半在装修，二期400户于2004年12月推出市场，目前已销售25%，三期500余户尚未确定推出时间
因毗邻新江大、开发区一中，小区业主主要以江大、新一中老师、神龙公司、东风总部、开发区各企业员工为主，各占约20%比例。
自身规划有一条12000㎡商业街，中百超市已于2004年11月30日开业，其他商业设施正在招商，和其他小区业主具有同样消费特征。
宁
康
园
为开发区最早开发的小区之一，入住率是开发区最高的小区之一。
作为神龙公司早期开发的员工家属楼，业主主要以神龙公司职工为主。
早期入住的神龙职员收入高，目前很多已进入管理层，消费稳定。
消费需求主要通过神龙街来解决，新建的湘隆时代商业中心将解决小区业主的大部分生活需求。
2、购物习惯
目前，开发区商业设施略显匮乏，大型商场、购物中心、特色主题式商业步行街明显不足。
现有的商业设施仅能满足开发区居民最基本的日常文化生活需要，而对一些高品质的生活需求，如大宗购物、休闲、娱乐、酒店、商务等需求则要依靠开发区之外的其他区域来协助解决，一般而言，在开发区生活的人每月都会有2~3次到汉阳家乐福去大宗采购，每月都会有3~4次去汉口江汉路、武商去购物、消费，在开发区工作和生活的外籍专家及企业白领较经常到江滩休闲去休闲、消费。
3、交通地理条件
临金色港湾318国道为双行十车道，路况良好。
在金色港湾三期住宅入口设置有供车辆转向的转向路口及供人流通过的斑马线，保证车流和人流很顺利到达金色港湾。
共有9条公交线路经过金色港湾站，可达区域遍及武汉三镇。
现有的公交站点除了在金色港湾三期入口处设置了金色港湾站外，同时，新港地产公司正在运作在三期商业街入口处增设一个公交停靠站点。
公交线路见下表：
经过车辆
上下班时间
可达区域
发车频次
座数
人流量
202路（27站）
6：
30~18：
00
东荆路—金色港湾—武昌火车站
每15分钟一班
29座
以入座率50%计算，平均每天可带动人流667人
208路（30站）
6：
00~22：
10
新江大五号门——金色港湾——科技馆
每4分钟一班
30座
以入座率70%计算，每天可带动人流5040人
596路（36站）
6：
00~21：
30
松海苑——金色港湾——方家嘴
每5分钟一班
30座
以入座率70%计算，每天可带动人流3906人
597路（33站）
6：
00~
21：
20
升级会员 