某小区物业管理服务内容实际运行期间.docx

某小区物业管理服务内容实际运行期间.docx

《某小区物业管理服务内容实际运行期间.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某小区物业管理服务内容实际运行期间.docx（9页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

某小区物业管理服务内容实际运行期间

某小区物业管理服务内容：

实际运行期间

实际运行期间的管理服务内容与服务标准

　　1．服务内容：

　　1、综合服务管理

　　服务项目序号内容服务标准

　　机构设置1管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。

　　2人员要求

（1）分公司经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上项目经理任职经历。

（2）分公司经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。

　　（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。

　　日常管理

　　与服务3服务时间设有服务接待中心，每天24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。

　　4合同、收费公示规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

　　5承接项目承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。

　　6管理制度有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。

　　7办公自动化运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。

　　8规范服务管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　9报修、投诉处理

（1）公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

（2）对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。

　　10特约、代办服务根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

　　11满意度调查每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。

　　12小区业主活动节假日有专题布置，每年组织1次以上的小区业主活动。

　　13维修资金对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与

　　建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　　14装修事项告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

　　2、公共区域秩序维护

　　服务项目序号内容服务标准

　　人员要求1人员配备公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责，定期接受培训。

　　2技能训练公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为80%以上。

训练有素，掌握基本的安全护卫技能。

　　3技能水平有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。

　　4服装仪容上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。

　　5器械配备配备对讲装置等必要用具。

　　门岗6出入口值勤小区主出入口24小时双人执勤，次出入口24小时设专人值勤，5-10月立岗时间不少于8小时，并有详细交接班记录。

　　7进出人员管理对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。

　　8车辆疏导对进出小区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；非机动车辆停放整齐。

　　巡逻岗9巡逻要求

（1）对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；

（2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

　　监控岗10监控要求配有安全监控设施，对重点区域、重点部位实施24小时监控。

　　应急措施11每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

　　3、公共区域保洁服务

　　服务项目序号内容服务标准

　　楼内公共区域　楼外公共区域

　　1生活垃圾收集

（1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。

（2）垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。

　　（3）设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。

　　2通道及楼梯台阶

（1）地面每天清扫1次，每2天拖洗保洁1次。

单元门厅每天清扫2次，每周拖洗3次。

（2）楼梯间墙面每月除尘1次。

　　（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每年保养1次。

　　（4）楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

　　3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦1次，保持干净。

　　4门、窗等

　　玻璃5－10月每月擦2次，目视洁净。

　　5天花板、公共灯具每月除尘1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座保持干净。

　　6电梯及

　　电梯厅

（1）地面每天清扫2次，每3天拖洗1次，电梯内墙面每周擦拭1次。

如有地毯，每天吸尘1次。

（2）每月对电梯门壁打腊上光1次。

　　（3）轿箱顶部每月清洁1次。

　　7标识、宣传栏、信报箱标识、宣传栏、信报箱每2周清洁1次。

　　8道路地面

（1）每天清扫保洁1次。

（2）主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕；其他道路场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。

　　9屋面每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。

　　10绿地绿地每天捡拾2次。

　　11垃圾箱（桶）、果

　　皮箱每天清运2次，每周擦洗1次；垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。

　　12消灭鼠害

　　蚊蝇

（1）每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次，

（2）夏季（6月、7月、8月）每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。

　　13庭院灯

　　门前灯每月擦1次。

　　14设施设备

　　用房每周清扫3次

　　15休闲娱乐

　　健身设施5－10月每2天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗1次。

　　16宠物饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。

　　4、公共区域绿化养护

　　服务项目序号内容服务标准

　　草坪

　　1修剪每年对草坪整治修剪不少于2次，草面基本平整。

　　2补种每年补种1次。

　　3清杂草每年普除杂草3次以上，杂草面积不大于8%。

　　4灌、排水保持有效供水，基本无积水。

　　5施肥每年施肥1次。

　　6病虫害防治发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。

　　树木7存活率存活率95%以上，生长良好。

　　8修剪灌木修剪每年2次以上；蓠、球修剪每年不少于3次，做到表面圆整，基本无脱节；乔木每年修剪1次以上。

　　9清杂草每年适时清除杂草2次以上。

　　10施肥按植物品种、生长状况、土壤条件每年适时施肥1次。

　　11病虫害防治防治结合，及时灭治。

　　花坛

　　花境12补种缺枝倒伏不超过15%。

　　13修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。

　　14病虫害防治适时做好病虫害防治工作。

　　5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

　　服务项目序号内容服务标准

　　公用部位

　　1房屋结构每年不少于2次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

　　2门窗每周1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

　　3楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

　　4屋面每季度1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通，保持室内公共排水管道畅通。

每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。

　　5围墙、围栏每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁围栏表面无明显锈蚀，保持完好。

　　6道路、场地等每周1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，路边石平直无缺损。

　　7休闲、娱乐、健身设施每周1次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

　　8安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

　　共用设施设备

　　1公共照明系统

（1）楼道灯、庭院灯完好。

（2）庭院灯照明时间5－10月不少于7小时/天；11－4月不少于9小时/天。

　　（3）变电亭、公共电气柜、供电线路等每月巡查2次。

　　（4）停电提前通知业主或使用人。

　　2消防系统

（1）消防泵、消火栓每季度检查1次，每年保养1次。

（2）配备烟感、喷淋系统的，每季度检查1次，每年保养1次。

　　（3）灭火器每半年检查1次，灭火器每年更换1次。

　　（4）消防水带完好，消防管网压力每年检查2次。

　　（5）配备消防监控系统的，每天检查火警功能、报警功能是否正常。

　　（6）每年对消防知识进行1次宣传。

　　3安全防范

　　系统

（1）安全防范系统配置完善（有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备三项以上）。

（2）系统每月检查1次，发现问题及时维修。

　　4排水系统

（1）每月巡查1次排污泵，每半年保养1次。

（2）污水处理系统每年全面保养1次。

　　（3）排水管线每半年检查1次。

　　（4）化粪池每年清掏2次。

　　5二次加压供水

（1）总体供水设施每季度检查1次。

（2）泵、管道每两年油漆1次。

　　（3）水泵和饮用水水池（箱）：

水泵每半年保养1次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。

　　（4）水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。

　　（5）高层房屋减压阀调压每季度1次测压并做好记录。

　　6防雷系统防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

　　6、电梯

　　服务项目服务标准

　　电梯

（1）建立电梯事故应急措施和救援预案。

（2）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

　　（3）与专业维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志。

　　（4）保证电梯完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

　　（5）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况。

　　（6）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理。

　　（7）根据实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人。

　　（8）配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。

　　（9）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理。

　　（10）电梯维护保养提前1天通知业主或使用人，尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

　　7）有偿便民服务收费标准：

　　序号项目细目收费标准备注

　　1电更换单头灯泡、起辉器免费

　　安装普通灯具5元

　　安装普通灯具并移位10-15元（明装、不恢复墙面）35元（暗装）3．5元/小时х风险系数3-9х技术含量2х易难程度2х电施工装修封包拆除х2注：

不负责装修