某市物业服务收费管理实施方法.docx

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某市物业服务收费管理实施方法

南京市物业效劳收费管理实施方法

关于印发?

南京市物业效劳收费管理实施方法?

的通知

各区、县物价局、房产〔建设〕局，各物业管理单位：

　　为标准物业效劳收费行为、维护业主和物业管理企业的合法权益，现将?

南京市物业效劳收费管理实施方法?

印发给你们，请遵照执行。

　　附：

?

南京市物业效劳收费管理实施方法?

南京市物价局南京市房产管理局

二00五年二月十八日

附：

　　第一条为标准本市物业效劳收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院?

物业管理条例?

、?

江苏省物业管理条例?

和国家开展和改革委员会、建设部?

物业效劳收费管理方法?

、?

江苏省物业效劳收费管理方法?

的有关规定，制定本方法。

　　第二条本方法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化效劳的收费行为。

　　第三条本方法所称物业效劳收费，是指物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。

　　第五条市物价局会同市房产管理局负责全市物业效劳收费的管理与监督工作，制定本市物业效劳收费的管理方法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业效劳收费政策的实施和监督管理工作。

　　第六条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳内容、效劳质量相适应的原那么。

　　第七条物业效劳收费包括公共效劳费和代收代办效劳费、特约效劳费。

物业效劳收费根据物业的性质、提供效劳的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的公共效劳收费及住宅区停车效劳等专项效劳收费，实行政府指导价。

　　普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共效劳收费和满足局部业主、使用人需要或接受委托开展的特约效劳、代收代办效劳收费，实行市场调节价。

　　第八条实行政府指导价的普通住宅公共效劳收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的效劳内容、效劳标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。

　　第九条业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业效劳合同中约定公共效劳收费标准〔水平〕、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理效劳内容、效劳标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

普通住宅前期物业管理公共效劳收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。

　　以招投标方式确定的普通住宅前期物业效劳收费标准报价格主管部门备案。

价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

　　第十条业主大会成立后，普通住宅公共效劳收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业效劳合同中约定。

　　第十一条实行市场调节价的物业效劳收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业效劳合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业效劳合同中约定。

　　价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业效劳收费行为的标准与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共效劳费收费水平，促进相关各方合理约定物业效劳收费有关事项。

　　第十二条物业效劳收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业管理企业承当的物业效劳计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳计费方式。

　　第十三条物业管理公共效劳费用的构成因素为：

　　1、管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、物业管理企业办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧费用；

　　8、经业主大会同意的其他费用；

　　9、合理利润〔普通住宅不超过8%〕；

　　10、法定税费。

　　第十四条业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业效劳合同约定的时间交纳物业效劳费用。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业效劳费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。

　　物业管理公共效劳费以法定产权面积〔房屋所有权证登记的建筑面积〕计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

未计入产权面积的附属房屋不得收取公共效劳费。

　　第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业效劳费用由开发建设单位全额交纳。

　　业主办理入住手续后长期〔连续性六个月以上〕未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共效劳费标准的70%交纳空置物业管理费。

　　第十六条前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共效劳费应低于规定〔约定〕收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业效劳合同中约定，差额局部由开发建设单位补偿物业管理企业。

　　第十七条住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场〔停车位〕，由物业管理企业人员提供管理效劳的，经价格主管部门批准，可收取停车管理效劳费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。

业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业效劳合同中约定停车效劳具体收费标准。

　　在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。

　　第十八条物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业效劳合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业效劳合同中约定。

物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。

　　住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原那么确定：

公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。

空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。

　　第十九条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿效劳合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条设有集中供暖系统的物业，应按照"以收抵支、收支平衡"的原那么，由物业管理企业提出收费方案，经业主大会同意后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业效劳合同中约定。

供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，假设有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。

　　第二十一条物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共效劳费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。

　　第二十二条业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位〔或装修人〕应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理效劳费用。

物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。

　　第二十三条物业管理效劳收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将效劳内容、效劳标准、收费工程、收费标准等在其效劳区域内的醒目位置或收费场所公示。

　　物业管理企业应每半年〔或一年〕以书面形式向业主、使用人公布物业效劳收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

　　第二十四条物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化本钱、收支约束。

实行物业公共效劳费用包干制的，物业管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务状况；实行物业公共效劳费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况。

物业管理企业或业主大会可以按照物业效劳合同约定聘请专业机构对物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况进行审计。

　　第二十五条物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共效劳费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用〔一年以上〕性质的押金、保证金等费用。

　　第二十六条物业管理企业将物业效劳合同中的局部专业效劳事项外包给其他专业效劳企业的，不得降低效劳质量，减少效劳内容，提高收费标准。

　　第二十七条物业管理企业已接受委托实施物业效劳并收取相应效劳费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十八条业主应当按照物业效劳合同的约定按时交纳物业效劳费用。

业主违反物业效劳合同约定逾期不交纳效劳费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业效劳费用。

　　第二十九条各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的效劳内容、效劳质量和收费工程、标准、收费行为的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据?

中华人民共和国价格法?

和?

价格违法行为行政处分规定?

等法律法规予以处分。

　　第三十条各县及江宁、浦口、六合区可依据本方法制定本地区具体实施方法。

　　第三十一条本方法由市物价局会同市房产管理局负责解释。

　　第三十二条本方法自2022年3月1日起执行，此前凡与本方法不一致的规定同时废止。

南京市普通住宅物业管理公共效劳等级收费标准

单位：

元/平方米.月

等级

类别

一级

二级

三级

四级

五级

无电梯

0.20-0.30

0.35-0.45

0.50-0.60

0.70-0.80

0.90-1.00

有电梯

0.30-0.50

0.60-0.80

0.90-1.10

1.20-1.50

1.60-2.00

南京市住宅区物业管理停车效劳收费标准

单位:

元/辆.月

露天车位

室内车库业主共用车位

室内车库业主专用车位

临时停车车位

备注

汽车

80-150

150-300

50-80

5元/次

临时停车计次时间为1小时以上12小时以内

摩托车

助力车〔电动自行车〕

自行车

有专人管理的封闭式共用车库〔棚〕

15-20

8-12

3-5

注：

机械式立体车库不超过400元/辆.月〔业主专用车位不超过130元/辆.月〕

南京市物业管理装修管理效劳费标准

装修管理效劳费〔含装修垃圾清运费〕

3.5元/平方米〔建筑面积〕