提升城市品位打造七彩瑞金0618Word格式.docx

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围绕美化人居环境，合理开发风格多样、品位较高、功能完善的中高档商品房和住宅区；

围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的商务区建设。

规范房地产市场管理，鼓励自住性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房，促进房地产市场健康发展。

二是依托优势和潜力大力发展第三服务产业

要依托瑞金优势和潜力，进一步拓宽服务领域，提升服务层次，逐步形成结构合理、功能完善的服务业体系。

深入推进瑞金金融创新试验区建设，构建与东南沿海产业转移相配套的金融服务和支持平台，把瑞金建设成为金融生态环境优良，辐射赣闽边际的区域金融服务中心。

三是调整产业结构，转变经济增长方式

由于瑞金的工业基础薄弱，虽然资源优势明显，但工业化水平较低，第三产业发展相对缓慢，吸纳农村富余劳动力的能力弱，导致城镇化动力不足。

2010年，第三产业实现生产总值65亿元，三大产业比为15.4：

35.8：

48.8，产业比例不大协调，产业层次水平需要进一步的提高。

瑞金房地产业正迅速发展阶段，加快瑞金房地产业各项投资发展，自2009年以来瑞金房地产业固定资产投资和新开工面积等指标均大幅增长。

有利于促进瑞金新的经济迅速发展。

四是密切城市建设与房地产业发展的关系，实现协调发展

城市是一个地区的经济、政治、文化、教育中心，它的建设涉及方方面面，是一个系统性工程。

如何做强、做大、做优、做美瑞金城市，实现协调发展，笔者认为：

城市建设与房地产业的关系密切。

自城市产生以来，就成为人口聚集和经济聚集的载体，成为生产力提升的载体。

其载体本质是由其地表空间和复杂庞大的系统资源实物形态所构成和决定的。

城市空间利用和资源开发是人口聚集依存的房地产运行的具体形式和体现。

很显然，城市是房地产发展运行的载体，房地产运行又是城市建设发展的重要组成部分。

城市大多是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动的场所；

与此同时，城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再运行提供了更大的空间和资源利用的可能。

五是要高标准规划，在立足长远、突出特色、丰富内涵、提升品位上下功夫

发展瑞金市房地产业，提升城市品位，促进城市和谐建设，要扩大规划的公众参与度，广泛听取各方面意见，充分发挥专家学者的作用，使之透明化、人性化、科学化。

通过规划实现城市的布局合理、特色鲜明、功能完善、环境优美、适宜人居的目标。

要对山体、河道、主干道、景区、出入口、旧城区等重点区域加强控制，形成大规划套小规划，既着眼于长远发展，又满足近期建设需求的规划体系。

重在规划，难在执行规划。

规划制定后，人是决定性因素。

因此，在实施中，要建立健全的规划专家评审制度和一支笔审批的规划管理体制；

通过多种形式公示以提高公众对城市规划的认知和监督；

规划要一任接着一任抓，一届接着一届干，不急功近利、急于求成，踏踏实实一步一步实现阶段性目标，做到“市长管规划，规划管市长”，突出规划的严肃性、权威性。

二、加深对城市建设与经济建设密切关系

瑞金的城市建设和经济建设是一个问题的两个方面，建设瑞金中心城市既是经济建设的条件，又是经济建设的结果。

中心城市建设是一种经济产业，在整个经济建设中处于基础性、先导性产业的地位。

中心城市的建设应该适当超前，为经济发展创造条件，拉动经济的发展。

而中心城市的建设、经济发展为房地产运行提供了空间和资源利用的前提条件和可持续发展的源泉，这主要体现在城市发展必然带来的城市规模的扩大。

具体到瑞金的城市规划，就是要紧紧依附于瑞金特有的历史地位和悠久的人文景观，发挥瑞金“三条国道、三条高速公路、双‘十’字铁路网的交通枢纽要地和江西南大门的特定地理位置作用，按照瑞金“一个突出、四个加快”科学发展路径的定位要求，更加科学、更加务实地推进城市规划。

城市建设质量的提高和城市经济发展阶段的提升所引发的城市功能的调整，以及住宅设施配套建设的不断完善。

一方面要认识城市建设与城市品位的关系

中心城市的建设是一个历史延续的过程，历史积淀越深厚，经济越发达，文化发育越成熟，这个城市的品位就越高。

城市发展为房地产运行结构演化和质的重组提供了保障和指向，主要体现在城市规模的扩大和发展必然带来聚集人口的增多，市场消费水平、消费需求多元化和层次的提高，以及服务领域的扩延和结构提升。

瑞金要提升城市品位，房地产开发绝不只是为了多建几个小区，多盖几座房子，更重要的是完善城市功能。

另一方面要注意城市群及城市体系的形成和发展

城市体系的形成必然为房地产业的发展提供空间，推动城乡经济的统筹和工业布局协调、旧城区的拆迁改造、市政道路的规划、郊区化的发展和城区周边镇的有序建设、全面建设小康社会的进程。

随着经济的持续、快速、健康发展，瑞金城市建设和发展近年来取得了一定的成就，在地方经济建设中的地位越来越重要，在财政经济社会发展中发挥着突出作用。

而在城市建设中有着重要作用的房地产业已经成为国民经济的重要推动力量，直接和间接拉动的增长每年保持在2个百分点左右，已成为瑞金市经济的重要支柱产业。

三、完善城市基础设施，提升城市居民生活质量

（一）城市基础设施配套现状

房地产业是城市建设的物质载体，是城市维持经济与社会活动的前提条件，是城市存在和发展的基础保证，也是城市现代化的重要体现。

近年来瑞金市基础设施建设有了较快的发展，但是与其他沿海发达地区相比还存在着一段距离。

红都大道东延、金都大道等城市主干道的两侧、桦林路、金三路及城东片区是今后几年内我市房地产开发的重点区域。

目前，这些区域的城市建设配套设施仍不是很完善，城市道路交通、供水及排水设施、供电设施、教育及文化娱乐、商业配套建设等，都跟不上商品房购买者居住生活的需求，在一定程度上影响了这些区域内房地产开发项目的顺利进行。

（二）规范行为，强化监管

在传统的社会主义城市管理中，政府的主要任务是对城市经济的直接管理。

随着社会主义市场经济体制建立，城市各项事业不断发展，我市管理及其体制明显滞后。

正如邓小平同志指出的：

“城市问题复杂，多有时间性，而且往往一个问题牵涉许多部门，所以要求城市工作具有很大的集中性。

”诸多问题的存在降低了城市管理的工作效率，存在不少不尽如人意的现象。

近年来，国家有关城市管理的规划法、房地产法等相继出台，各地城市也制定一些相应管理规定。

但有些急需操作的法规和地方规定尚不配套，使相应的执法体系建设与管理存在死角和盲点。

具体执行中的工作人员有时甚至找不到行政司法的依据。

这种状况难免挫伤城市管理工作者的积极性，有时甚至助长了违章、违法，出现了法不治众的现象。

房地产业存在的问题及解决方向，需要规范，需要监管。

当前，我市已出台了《进一步规范房地产市场行为的实施意见》以及房地产项目开发审批流程，首次从社会经济发展的战略高度，对稳定房地产业市场合法的调控。

四、全面禁止私人建房，严厉打击私下房地产开发，逐步实现房地产市场的一级垄断

2008年以前，瑞金的私人建房和私下私下违规开发行为蔚蓝成风，直至2009年，市委、市政府才形成城建口联合执法机制，重拳出击，违规建房行为才得到有效遏制。

据统计，近几年来，房管部门每年的住房发证量达至60万平方米，而正规开发企业的商品房销售量仅为30多万平方米。

上述数字显示，私人建房和违规房地产开发的房屋占了瑞金住宅市场的主要份额，严重影响着房地产开发市场的健康发展。

如果这些房屋需求量回归到商品房一级市场供应，政府财政将在现有房地产业收入上翻番。

更显为重要的是，由于私人建房缺乏规划、单一性强、无配套设施、无绿化等诸多问题，它对整个城市、建设、管理所带来的负面影响绝不是通过几年的努力就可以消除，它将在一定时期内制约着瑞金城市化建设发展进程。

鉴于此，政府有关部门应该痛定思痛，健全管理措施，形成铁的措施和力度，不仅要禁止城区的私人建房，更要站在长远发展的角度禁止新一轮城市规划范围内的私人建房行为，防止低品质建设、重复建设。

五、积极培育房地产市场，以市场为导向，积极引导房地产业的聚集发展

要坚持高起点、高标准、高质量的大规模开发与整体开发、功能开发与效益开发相结合的理念，积极引导小区建设与红色旅游、城市景观、商贸布点相结合，提高入市门槛，提高规划设施水平，把房地产开发纳入到建设赣南东部次中心城市及红色旅游历史文化名城的目标定位之中，精心打造一批符合瑞金山水特色、文化底蕴的住宅小区，做到一区一品、一街一景。

目前，我市房地产市场的发育还很不成熟，法律法规还不健全，管理体制还不灵活，宏观调控缺乏力度。

房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力。

在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，从而加剧了房地产业的投机性。

由于房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。

为此，要进一步加强宏观调控强化政府监管职能。

首先，要加强房地产开发的管理，对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿；

对于没有资质的非法建筑队要取消其从业资格；

对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式，加强对项目建设的监理。

其次，要规范房地产市场，使房地产业稳定、协调、可持续发展。

政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。

六、关注民生，稳步推进旧城改造

当前，瑞金的老城区面积较大，由于前期缺乏规划及城市化水平不高，老城区房屋参差不齐，设施不全，人口绸密，环境较差，很大程度上影响着红色故都的整体形象。

另一方面，政府又严格控制城区居民新建或改建房屋，如不处理好这一矛盾关系，群众只能是翘首以盼，长此以往，必然会影响到政府在老百姓心中的形象，不利于各项事业的和谐协调发展。

而旧城改造又是城市建设中的重点难点问题，赣州市近几年已经大张旗鼓加快、加大了改造步伐和力度。

面对瑞金任重而道远的旧城改造，怎么办？

笔者认为：

下定决心是关键，创新经营改造方式是重点。

首先是要制订严格的改造计划，既让实施工作具有政策性、连续性、纲领性，又让老城区居民消除顾虑，吃下“定心丸”。

其次是要在创新经营改造方式上做文章，可采取旧城改造与经济适用房、廉租房建设并轨施行，保障多层次供房体系和社会稳定，让低收入家庭和住房困难户“有房可期”；

鼓励挂牌出让地与周边区域危旧房连片改造，通过瑞金目前实施的几个试点看，此种方式操作简单，群众支持率高，群众、政府、投资商可实现“三赢”；

发挥政府调控、经营土地职能，通过政策优惠、改变土地用途、布置商业网点、打造品牌项目、以拆换建等方式，将“生地”开发为“熟地”后，公开“招拍、挂”，实现利益最大化。

七、注重形象，立足高效能管理城市

城市管理直接关系到城市的品位和形象，是优化投资和发展环境的重要体现。

在管理环节中要突出加快生态化城市建设步伐、园林绿化的合理布局和城市管理的队伍建设。

城市管理肩负着城市规划、市政工程、公用事业、市容环境、园林绿化等违章违规的监管，他们素质和管理水平的高低，将在塑造文明城市形象中起到决定性作用。

监管的目的是要提高市民在社会生活、工作、经营中遵守城市行为规范和公共道德修养。

瑞金的城市管理起步晚，面临着点多、面广、线长、工作量大和社会公众不够理解的窘况，是城市两个文明建设的窗口和群众关注的热点问题。

因此，在实施城市管理时，应坚持“亲民、为民、利民”的理念，由粗放型、经验型管理模式向法制化管理模式转变。

加强相关部门协调配合，注重密切联系群众，做到以说服教育为主，处罚扣压物品为辅，减少社会对立面。

同时开展内容丰富、形式多样的宣传活动，健全法规管理体系，全面提高城市执法管理水平。

生态环保问题是一个城市能否持续发展和市民生存、生活能否得到保障的根本性问题。

瑞金属非工业重地，污染源较少，但随着城市发展，以及发达城市工业化企业的逐步转移，城市功能转换不合理。

随着社会生产力的发展，瑞金市第二产业面临着结构调整。

第三产业旅游业迅速崛起，城市作为多种功能的载体的负担骤然加剧，由于管理措施一时难跟上，造成“脏、乱、差”，这是发展缺乏宏观调控的客观反应。

城乡结合部地区问题突出，交通不畅、行路难等问题都司空见惯，根源是缺乏科学规划，眼光短浅，功能不完善，管理配套。

中小城市迟早必须面对日益突出的生态环保问题。

瑞金是旅游胜地，是对外的重要窗口，环保问题更显重要。

宜积极采取预防措施，加快治水、治气、垃圾排放的基础设施建设；

严格市场准入，控制一些污染性强，实力较弱，规模较小的工业企业和制造企业进入瑞金。

全力构造蓝天碧云、阳光明媚的红都新瑞金。

八、园林绿化直接传递着城市信息和发展水平

如何展现瑞金城市的生态美、艺术美、空间美，实现绿成片、花成带、树成景的园林城市，需要全局规划、合理布点、精雕细琢、长期坚守。

瑞金依山傍水，山绿土沃、气候宜人，只要紧抓“一大四小”工程，把园林绿化高配置到每个建设项目，突出城市公共部位的主题景观设计和维护，实现园林化城市目标近在咫尺。

因此更加巧妙完善功能，科学发展城市，开发建设创造片区模式。

瑞金市按照“组团式、片区式、增值式”的理念，围绕“红色故都·

七彩瑞金”的形象定位，在城区周边谋划布局了会展中心、文化艺术中心、象湖湿地公园、宾馆周边区域、旅游接待中心、职教园、中小学教育园区、南湖公园、商贸物流园等九大城市片区和叶坪、纪念园、沙洲坝、下肖旧址群、黄柏原始森林、罗汉岩等六大旅游景区，通过推动外围和内核联动发展，短时间内顺利建成了绵江东岸南段道路等一批市政重点项目，城市功能进一步完善，城市框架快速拉大。

城市新增建成区面积2.1平方公里、达到20.94平方公里，城市化率提高2个百分点、达到37.6%。

瑞金城市面貌正在悄然发生可喜的变化。

只要坚持科学发展的眼光，脚踏实地实施城市建设，持之以恒打造好“红色故都·

七彩瑞金”城市形象，一个具有和谐秀美风光和生态浓郁红色历史文化氛围的新瑞金必将在新时期耸立在时代的前沿！