第10章 合同法律制度分则.docx

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第10章合同法律制度分则

第十章 合同法律制度（分则）

第一节 转移财产权利的合同

一、买卖合同

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

买卖合同是双务、有偿的有名合同，除法律另有规定的以外，一般为诺成合同、非要式合同。

买卖合同是最基本、最典型的有偿合同，故《合同法》规定，其他有偿合同，法律有规定的，依照其规定；没有规定的，则参照买卖合同的有关规定执行。

（一）双方当事人的权利义务

买卖合同双方当事人的权利义务主要是围绕标的物的交付及价款的支付而发生，其中，出卖人的主要义务就是交付标的物并转移标的物的所有权，而买受人的主要义务就是支付价款。

1．交付标的物

出卖人应当按照约定的期限交付标的物。

当事人约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。

当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，依照法律规定执行。

标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

出卖人应当按照约定的地点交付标的物。

当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，适用下列规定：

（1）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交绐买受人；

（2）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某二地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。

出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。

2．转移标的物的所有权 

出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。

故交付标的物时，标的物必须是属于出卖人所有或者出卖人有权处分的物。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，不得随意转让，应依照有关规定执行。

 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，或法律另有其他规定的除外买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。

标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人，即订立所有权保留条款。

这样使出卖人可以在买受人不履行支付价款或者其他义务时，依据其所有权直接追回标的物，避免标的物因交付而转移所有权后发生钱货两空的风险。

出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。

3．标的物的风险负担 

所谓风险，是指在买卖合同生效后，由于不可归责于双方当事人的事由导致标的物遭受毁损、灭失的情形。

标的物的风险负担是指．在发生非因可归责于双方当事人的原因导致标的物发生毁损、灭失的情形，应由谁负担由此导致的损失。

可归责于一方当事人的事由导致标的物毁损、灭失的，不属于风险负担，应当按照违约责任或者侵权责任处理。

风险承担的具体规则如下：

（1）标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

据此，标的物的所有权转移与风险的承担可能并不一致，所有权转移与否不是确定风险转移的标准。

而且无论不动产还是动产，适用同样的规则。

（2）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损．、灭失的风险。

 （3）出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

 （4）当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

（5）出卖人按照约定或者依照《合同法》有关规定将标的物置于交付地点买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

 （6）出卖人未按照约定交付有关标的韧的单证和资料的，不影响标的物劈损、灭失风险的转移。

 （7）因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以箍绝接受标的物或者解除合同。

买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

 （8）标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

4．标的物的检验 

标的物出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。

出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依法要求其承担违约责任。

 出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。

对包装方式没有约定或者约定不明确的，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。

买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。

没有约定检验期间的，应当及时检验。

当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。

买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。

买爱人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用履量保证期，不适用该两年的规定。

出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受上述通知时间的限制。

5．价款支付 

买受人应当按照约定的数额支付价款。

对价款没有约定或者约定不明确的，适用《合同法》的有关规定确定。

买受人应当按照约定的地点支付价款。

对支付地点没有约定或者约定不明确的，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。

 买受人应当按照约定的时间支付价款。

对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。

买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。

6．买卖合同的特别解除规则

因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。

标的物的从物因不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物，即从物有瑕疵的，买受人仅可解除与从物有关的合同部分。

标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，．当事人可以就数物解除合同。

出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除合同。

出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。

买受人如果就其中一批标的物解除合同，，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除合同。

（二）特种买卖合同

《合同法》对多种特种买卖合同作了专门规定。

1．分期付款买卖合同 

分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

2．凭样品买卖合同 

凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。

出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。

凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种标的物的通常标准。

这是因为：

样品有隐蔽瑕疵是买受人设定样品所不知道的，样品作为质量标准的设定违背了当事人的真实意思表示，故对标的物的质虽不再具有约束效力。

3．试用买卖合同 

试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。

对试用期间没有约定或者约定不明确，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，由出卖人确定。

试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。

试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

此外，如买受人已无保留地支付部分或全部价款，或对标的物进行试用以外的行为的，如出租、出售，也可视为同意购买。

4．以招标投标方式订立的买卖合同， 

合同法规定，招标投标买卖的当事人的权利和义务以及招标投标程序等，依照有关法律、行政法规的规定。

所谓招标投标，是指由招标人向数人或者公众发出招标通知或招标公告，在诸多投标中按照一定的标准，选择自己最满意的投标人并与之订立合同的方式。

招标投标买卖是现代社会中一种重要的竞争买卖死式，尤其在大宗订货和政府采购中被广泛使用。

我国有专门的《招标投标法》予以规范。

招标投标买卖的程序，一般分为招标、投标、开标、验标、评标和定标。

择标时，招标人发出招标公告。

招标公告在性质上属于要约邀请。

投标人投标为要约，投标时投标人应当根据招标公告的要求作出意思表示。

投标后，招标人应兰按照公告说明的时间，地点和程序开标。

开标后，招标人应当先验标，将符合捐标文件规定的标书当众予以拆封、宣读，以及由招标委员会确认不符合投标文中规定的标书及超过截止日期送达的标书的效力。

然后，招标人组织评标并定标，定标为承诺。

中标者不一定是出价条件最优惠者，招标人可以综合衡量招标人的条件选择中标人。

中标人在接到中标通知后，在指定的期间与地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立。

 5．商品房买卖合同 

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同。

商品房买卖合同包括期房买卖合同与现房买卖合同。

《商品房买卖合同解释》就商品房买卖合同中的相关问题作了专门规定。

其中重要的问题有以下几点：

（1）销售广告的性质认定。

对于商品房销售中出现的销售广告和宣传资料，根据该司法解释的规定，有几个要点：

第一，有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。

第二，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。

第三，第二点的内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。

（2）商品房预售合同的效力。

商品房预售，属于法律规定的特许经营范围．因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。

出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。

商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

（3）被拆迁人的优先权。

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

（4）商品房买卖中法定解除权的行使。

司法解释规定了商品房买卖合同中解除权行使（这些情形均属于出卖人构成根本违约的情形，实际上是《合同法》第九十四条规定的具体化）的情形：

第一，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；第三，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的；第四，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；第五，约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖入的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

 （5）可以适用惩罚性赔偿金的情形。

在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金：

第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 （6）商品房买卖合同与贷款合同的效力关系。

第一，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。

第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

二、赠与合同

（一）赠与合同概述 

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

赠与合同是单务、无偿、诺成合同。

赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

 赠与可以附义务。

赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。

赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。

附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。

赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。

赠与合同成立后，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或着家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

（二）赠与合同的撤销 

赠与合同的撤销分为任意撤销和法定撤销。

任意撤销，是指赠与人基于赠与合同的无偿性及单务性特征，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销赠与。

对于这类赠与合同，如果赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

法定撤销，是指当受赠人有忘恩行为时，无论赠与财产的权利是否转移，赠与是否具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证，赠与人或者赠与人的继承人、法定代理人可以撤销赠与的情形。

1．赠与人的撤销权

受赠人有下列情形之一的，赠与人可以行使撤销权：

（1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

（2）对赠与人有扶养义务而不履行；（3）不履行赠与合同约定的义务。

 赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

 2．赠与人的继承人、法定代理人的撤销权 ：

因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。

如果是法定撤销情形，则撤销杈人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。

三、借款合同

（一）借款合同概述

 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

《合同法》对借款合同是否为诺成合同视合同主体不同作了不同规定。

金融机构贷款的借款合同是诺成合同，自双方意思表示一致时成立。

自然人之间的借款合同为实践合同，自贷款人提供借款时生效。

 借款合同应采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。

借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款，贷款人还可以要求借款人依照《担保法》的规定提供担保。

 借款合同转移的是货币的所有权，而非货币的使用权。

（二）双方当事人的权利义务 

贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。

借款人未按照约定的日期数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。

贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。

借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等资料。

借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。

借款的利息不得预先在本金申扣除。

利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。

借款人应当按照约定的期限支付利息。

对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。

借款人应当按照约定的期限返还借款。

对借款期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

 借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。

借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。

贷款人同意的，可以展期。

自然人之间的借款合同是指双方当事人均为自然人的情形。

自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。

但自然人之间的借款合同有约定偿还期限而借款人不按期偿还，或者未约定偿还期限但经出借人催告后，借款人仍不偿还的，出借人可以要求借款人偿付逾期利息。

自然人之间的借款合同约定吏付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定，即不得超过银行同期贷款利率的四倍。

超过时，超过部分无效。

四、租赁合同

（一）租赁合同概述

 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租赁合同为有偿、双务、诺成合同。

租赁合同转让的是租赁物的使用权，故租赁物一般应为特定的非消耗物。

正因为如此，合同的最长期限也应有所限制。

《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

双方如果没有约定租赁期限时，租赁合同按不定期租赁处理。

根据《合同法》的规定，不定期租赁主要有以下几种情况：

（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的：

原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

（二）双方当事人的权利义务 

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确．依照l：

合同藩》有关规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

承租人未按照约定的方法或者租赁+钧的性质使用租赁物．致使租赁物受到损失的．出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定酌除外。

承租人应当按照约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确．依照《合同法"有关规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

因第三入主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

学理上称为“买卖不破租赁”，但在掌握时要注意，所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。

（三）租赁合同的解除与延期 

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

租赁期届满，承租人应当返还租赁物。

返还的租赁物应当符合按照约定或者按照租赁物的性质使用后的状态。

（四）房屋租赁合同 

房屋租赁合同，是指以不动产——房屋为租贷标的物的租赁合同。

作为一种特殊租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：

． 

1．房屋租赁的无效与处理

 房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：

（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

2．房屋租赁中承租人的优先权 

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

这是房屋租货合同中特别为承租人设计的优先购买权，这是“居者有其屋”的政治理想在法律上的反映。

因此，只有房屋租赁规定了优先购买权，其他标的物租赁并不适用优先购买权。

在理解承租人的优先购买权时，应注意以下几点：

（1）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。

承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

（2）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

（3）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

3．房屋租赁中同住人的权利 

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营