房地产相关税收概念.docx

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房地产相关税收概念

建成区（built-uparea）定义

建成区，指市行政区范围内经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设地段，它包括市区集中连片的部分以及分散在近郊区与城市有着密切联系，具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地（如机场、铁路编组站、污水处理厂、通讯电台等）。

建城区范围，一般是指建城区外轮廓线所能包括的地区，也就是这个城市实际建设用地所达到的境界范围，因此，它是一个闭合的完整区域，一城多镇分散布点的城市，其建成区范围则可能由几个相应的闭合区域组成。

中国的城市并不是地理学上的城市化区域，而是一个行政区划单位，管辖以一个集中连片或者若干个分散的城市化区域为中心，大量非城市化区域围绕的大区域。

所以市的面积并不能反映城市化的区域即地理学意义上城市的面积。

中国统计部门用建成区来反映一个市的城市化区域的大小。

具体指一个市政区范围内经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设的地段，包括市区集中连片的部分以及分散在近郊区域城市有密切联系，具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地（如机场、污水处理厂、通讯电台）。

从广义上讲，建成区是指城市行政范围内，实际建成或正在建成的、相对集中分布的地区。

是城市建设发展在地域分布上的客观反映。

包括市区集中连片的部分，以及分散到近郊区内、但与城市有着密切联系的其他城市建设用地。

建成区标志着城市不同发展时期建设用地状况的规模和大小。

中国的城市建成区一般不包括市区内面积较大的农田和不适宜建设的地段。

建成区为“城市建成区”的简称，是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。

城市建成区范围的划定，要考虑自然地形、地貌、基层行政单位的管理界线等因素，以及城市各项用地的完整性，并尽可能与人口统计的地域范围相一致。

城市近郊的一些建成地段，尽管未同市区联成一片，但同市区的联系十分密切，已成为城市不可分割的一部分，也可视作城市建成区。

城市建成区在单核心城市和一城多镇有不同的反映。

在单核心城市，建成区是一个实际开发建设起来的集中连片的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区，以及分散的若干个已经成片开发建设起来，市政公用设施和公共设施基本具备的地区。

对一称多镇来说，建成区就由几个连片开发建设起来的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区所组成。

划分城市建成区可以反映一定时间阶段城市建设用地规模、形态和实际使用情况，为分析研究用地现状，合理利用建成区的土地和规划城市建设发展用地提供基础。

编辑本段城市建成区　　城市建成区在单核心城市和一城多镇有不同的反映。

对一城多镇来说，建成区就由几个连片开发建设起来的，市政公用设施和公共设施基本具备的地区所组成。

如连云港市和淄博市。

预算外资金收入

预算外资金，是指国家机关、事业单位和社会团体为履行或代行政府职能，依据国家法律、法规或具有法律效力的规章而收取、提取和安排使用的未纳入国家预算管理的各种财政性资金。

预算外资金收入，是财政部门按规定从财政专户核拨给行政单位的预算外资金以及部分经财政部门核准不上缴预算外资金财政专户，直接由行政单位按计划使用的预算外资金。

预算外资金收入是行政单位为开展业务活动而取得的一部分财政性资金。

行政单位对预算外资金收入的管理应遵循以下要求。

（1）分别核算、分类管理　　预算外资金收入与拨入经费都是行政单位为开展业务活动而取得的财政性资金。

其中，预算外资金收入是行政单位从财政专户取得的财政性资金，而拨入经费是行政单位从国库取得的财政性资金。

行政单位的预算外资金收入，应当与拨入经费分别核算、分类管理。

（2）统一管理，统筹安排　　将预算外资金收入纳入单位综合财务收支计划，对预算外资金收入，统一管理，统筹安排各项支出。

契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

应缴税范围包括：

土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：

契税的计税依据：

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。

契税实行3%～5%的幅度税率。

实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。

因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。

具体包括以下五项内容：

⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。

　　是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。

　　是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

⑶房屋买卖：

　　即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。

　　以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

　　⑴以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

　　⑵以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　⑶买房拆料或翻建新房，应照章纳税。

　　房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

　　房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。

　　承受国有土地使用权支付的土地出让金　　对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。

不得因减免土地出让金而减免契税。

纳税额计算方法

计税依据

　　契税的计税依据为不动产的价格。

由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

　　国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

　　土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

　　以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。

计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

　　为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

　　房屋附属设施征收契税的依据。

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。

在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

　　出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

计算方法

契税采用比例税率。

当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。

应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=计税依据×税率

分类

各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。

契税的计税依据，归结起来有4种：

是按成交价格计算。

成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。

这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

根据市场价格计算。

土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。

该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

依据土地、房屋交换差价定税。

随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。

倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。

等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

按照土地收益定价。

这种情形不常遇到。

假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

耕地占用税

耕地占用税（farminglandoccupationtax）：

对占用耕地建房或者从事其他非农建设为征收对象的税种，属于一次性税收。

纳税人是占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人。

耕地占用税采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发达程度。

耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

耕地占用税属行为税范畴。

耕地占用税是我国对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收。

耕地占用税由地方税务机关负责征收。

征税范围

耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。

所谓“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。

其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。

占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。

占用己开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由省、自治区、直辖市本着有利于保护土地资源和生态平衡的原则，结合具体情况确定是否征收耕地占用税。

此外，在占用之前三年内属于上述范围的耕地或农用土地，也视为耕地。

纳税额计算

税率

由于在我国的不同地区之间人口和耕地资源的分布极不均衡，有些地区人烟稠密，耕地资源相对匮乏；而有些地区则人烟稀少，耕地资源比较丰富。

各地区之间的经济发展水平也有很大差异。

考虑到不同地区之间客观条件的差别以及与此相关的税收调节力度和纳税人负担能力方面的差别，耕地占用税在税率设计上采用了地区差别定额税率。

税率规定如

1．人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；　　2．人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；　　

3．人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6～30元；　　

4．人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5～25元。

5．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%

各地耕地占用税平均税额

（见下表）　　

各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额地区

每平方米平均税额（单位：

元）

上海

北京

天津

江苏、浙江、福建、广东

辽宁、湖北、湖南

河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川

22.5

广西、海南、贵州、云南、山西

山西、吉林、黑龙江

17.5

内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆

12.5

计税依据

　　耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。

税额计算

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，以每平方米土地为计税单位，按适用的定额税率计税。

其计算公式为：

应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率

税收优惠

免征耕地占用税

　　1．军事设施占用耕地。

　　2．学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

减征耕地占用税

1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

　　根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。

　　2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

　　农村烈士家属、残疾军人、，鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

　　免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

城镇土地使用税

城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区内使用国有和集体所有的土地为征收对象的税种。

纳税人是通过行政划拨取得土地使用权的单位和个人。

土地使用税是按每年每平方米征收的年税。

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

纳税义务人

1．拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。

2．拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

3．土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4．土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税　　例如：

几个单位共有一块土地使用权，一方占60%，另两方各占20%，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。

征税范围　　

城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。

　　从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。

应纳税额的计算

1、计税依据

以实际占用的土地面积为计税依据。

　　1．凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；　　2．尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　3．尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

　　注意：

税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。

2、税率　　城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。

　　城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。

按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下　　1.大城市l.5～30元;　　2.中等城市1.2～24元;　　3.小城市0.9～18元;　　4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

[1]　　

3、应纳税额的计算　　

应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额　　

4、按年缴纳

税收优惠

主要有两大类优惠：

一、国家预算收支单位的自用地免税　　二、国有重点扶植项目免税

可以和房产税、车船使用税结合起来学习。

　　一、国家预算收支单位的自用地免税　　1．国家机关、人民团体、军队自用的土地。

但如果是对外出租、经营用则还是要交土地使用税。

　　2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

经营用地则不免。

　　4．市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地。

　　5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

　　6．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

　　7．对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。

　　8．企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

　　9．免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。

纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

例如一共是15层的大厦，一单位租用5层，一单位租用10层，则并不是只占有一层的单位交税。

　　10．对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

与耕地占用税的对比

1、征税范围　　城镇土地使用税城市、县城、建制镇和工矿区。

不包括农村集体所有的土地。

　　耕地占用税征税范围包括占用的国家所有和集体所有的耕地。

耕地是种植农作物的土地，包括菜地、园地。

园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。

占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设视同占用耕地。

用已开发的滩涂、草场、水面和林地，由省、自治区和直辖市结合情况确定是否征收耕地占用税。

在占用之前3年内属于规定范围的耕地或农用土地，也视为耕地。

　　2、纳税人　　城镇土地使用税凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

　　耕地占用税是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。

　　3、特点　　城镇土地使用税：

　　1.对占用土地的行为征税。

　　2.征税对象是土地。

　　3.征税范围有所限定。

　　4.实行差别幅度税额。

　　耕地占用税：

　　1.兼具资源税与特定行为税的性质。

　　2.采用地区差别税率。

　　3.在占用耕地环节一次性课税。

　　4.税收收入专用于耕地开发与改良。

　　4、适用税率　　城镇土地使用税：

　　1.大城市1.5至30元；　　2.中等城市1.2至24元；　　3.小城市0.9至18元；　　4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

　　耕地占用税：

　　1.人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元;　　2.人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;　　3.人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;　　4.人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

　　经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过上述规定的当地适用税额的50%　　5、计税依据　　城镇土地使用税：

以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据　　耕地占用税：

纳税人实际占用的耕地面积为计税依据

征收标准

财政部、国家税务总局日前下发的“关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知”如是表示。

　　业内专家认为，按高限确定税额、允许发达地区“突破税额上限，进一步提高税率”都暗含鼓励的政策倾向，明确了通过税收政策调控房地产的意图。

如果都按“上限”制定城镇土地使用税，那么大城市每平米将按30元征收，中等城市每平米也需支付24元城镇土地使用税。

　　通知明确表示，要严格执行城镇土地使用税政策，对征管过程中遇到的新问题，要认真研究，妥善解决，重大问题要及时上报财政部、国家税务总局。

通知对今年的城镇土地使用税增幅也下了明确“指标”，即税额幅度原则上应在2006年实际执行税额幅度的基础上提高2倍。

　　“要使税额幅度能够客观地反映该地区经济发展程度和地价水平”，通知强调，多年未调整税额幅度的地区，调整力度应大一些。

毗邻地区在制定调整方案时，要注意沟通情况；经济发展水平相近的地区，税额幅度不应相差过大。

有关专家指出，原来地方政府重视土地出让金给地方财政带来的收入，因此往往采取“就低不就高”的征收方式，此次财政部和税务总局出台通知也是为了严格土地税收政策。

这一方面是为了保证对土地调控政策的协调一致，另一方面更是为了保护土地资源。

　　通知还指出，要严格控制减免税，根据国家加强土地管理的有关要求，从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税。

对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。

通知还强调，“要制定完善的减免税审批管理办法，并加强对减免税项目的后续管理。

”社科院财贸所专家称，城镇土地使用税虽会增加房地产企业的成本，但其实际影响可能会小于土地增值税“清欠”。

通知提出对城镇土地使用税征收“从高、从严”，“以及提出税收增幅，严格控制减免税，甚至允许‘突破税额上限’，结合最近频繁出台关于土地的税收政策等一系列调控措施，这些措施频频明确政策信号———通过增加成本控制房地产”。

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。

但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。

2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。

征收标准

　房产税征收标准从价或从租两种情况：

（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；　　

（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

如浙江省规定具体减除幅度为30%。

　　房产税税率采用比例税率。

按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

　　房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

（1）以房产原值为计税依据的　　应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）　　

（2）以房产租金收入为计税依据的　　应纳税额=房产租金收入*税率（12%）编辑本段征收期限　　房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。

　　房产税征收时间是多少呢？

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定---房产税按年征收、分期缴纳。

纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

所以，各城市的征税时间并不一致。

计算方法

从价计征

　　从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

　　应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：

应纳税额=租金收入×12%　　没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：

将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

其余均从次月起缴纳。

　　个人出租住房的租金收入计征，其公式为：

应纳税额=房产租金收入×4%

营业税

房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。