药泉谷度假村项目建设可研报告Word文档格式.docx

药泉谷度假村项目建设可研报告Word文档格式.docx

《药泉谷度假村项目建设可研报告Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《药泉谷度假村项目建设可研报告Word文档格式.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

为了充分利用该地块的药泉资源，LT公司拟建设药泉谷山门及广场、药泉谷养生度假酒店、多功能厅、度假农庄，并购置和安装后勤服务设施和药泉水灌装设备。

LT公司拟投资开发的药水泉开发项目，将增加xxx旅游的内容和项目，丰富xxx旅游产品结构，大大提高了游客的吸引力，从而为把xxx变成我国东北地区具有世界影响力的著名旅游目的地而提供强有力的支撑。

因此，对如何对药泉谷优质的泉水资源进行开发，不仅直接关系到项目开发单位的经济效益，还会影响到当地的经济发展，具有重要意义。

二、投资估算

根据项目设计工程方案及有关资料，对项目可能涉及的主要材料、人工费进行换算调整，以便更能符符合当地价格水平。

根据当地造价信息以及相关预算定额标准对药泉谷项目的投资进行估计。

初步测算，项目总投资为47817.1584万元人民币，其中建设投资7140万元，流动资金投资40005.1584万元，建设期利息672万元。

（一）、方案资料

1.投资与资金筹措

按照LT公司与安图县政府初步达成的合作意向，LT公司能够以1000万元的价格取得21公顷项目用地的使用权，但还需额外支付500万元拆迁费用。

如果项目启动，LT公司还需支付规划编制费50万元、勘察设计费60万元、工程监理费180万元。

不考虑预备费。

公司拟在项目建设的两年时间里先后申请1090万元和950万元的建设期贷款，贷款利率为8%。

LT公司已经与贷款银行约定，该笔贷款将在项目运营后的五年内全部还清（到期一次还本，每年末付息）。

除2年建设期（各年的投资进度分别为60%和40%）以外，假定项目还能运行10年，即项目的生命周期为12年（含建设期2年）。

2.成本费用

工资及福利费，LT公司预计项目投入运营后，将需要服务人员100人、中层管理人员15人、高层管理人员5人，年均工资水平分别为3.3万元、6万元和10万元，并按照国家标准计算福利费；

原材料费与燃料动力费，分别按照营业收入的15%和3%进行估计。

其他费用主要包括除人员工资以外的管理费用和销售费用，根据餐饮行业的一般情况，估计其他费用为营业收入的3%；

修理费一般不超过当年折旧额的30%；

投资形成的固定资产采用直线法计算折旧，折旧年限为10年,残值率为2%；

土地使用权及拆迁费用作为无形资产，摊销年限为5年；

项目运营后的利息支出主要包括长期借款还清之前所需支付的利息以及流动资金借款利息。

3.营业收入

酒店能够对外提供160间客房，客房平均价格为420元/间，预计项目运营后前三年的入住率分别为0.5、0.55和0.6，以后各年保持在60%水平；

度假农庄价格为每天每栋2900元。

项目运营前三年入住率分别为0.3、0.4和0.5，以后各年保持在50%的水平；

多功能厅分为高档和低档两类服务，其综合服务价格分别为680元/人次和380元/人次。

预计项目运营后前三年，高端客人数量分别为1万人、1.5万人和2万人，以后各年保持在2万人；

低端客人数量分别为8万人、9万人和10万人，以后各年保持在10万人。

4.相关税费

按照税法规定，营业税税率为5%、城市维护建设税和教育费附加税（费）率分别为7%和3%，所得税税率为25%；

盈余公积金的比例为15%。

投资项目及金额

序号

项目

金额（万元）

备注

1

药泉谷山门及广场

20

2

药泉谷养生度假酒店

3444

拥有客房160间

3

多功能厅（餐厅+SPA）

734

4

度假农庄

940

拥有客房10间

5

后勤服务设施

182

6

药泉水灌装设备

30

7

固定资产其他费用

290

其中前期规划、可行性研究费用50万元；

工程勘察设计费60万元；

工程监理费180万元。

（二）、建设投资估算

建设投资估算表

工程及项目费用

总造价（万元）

合计

工程费用

6350

1.1

土地使用权

1000

1.2

20

1.3

3444

1.4

734

1.5

940

1.6

182

1.7

30

工程建设其他费用

790

2.1

拆迁费

500

2.2

规划编制费

50

2.3

勘察设计费

60

2.4

工程监理费

180

建设投资合计

7140

两年的建设期内建设投资共7140万元，按照各年投资进度，第一年投入3194万元，第二年投入2266万元。

（三）、营业收入估算

结合国际国内旅游及休闲度假产品发展趋势、国内及区域市场分析、本项目资源品质等多重因素综合分析，依托省旅投及项目操作机构强大的市场策划、市场营销及项目运营管理的操作能力，经过项目建设期及经营初期僵硬奇迹大力营销，预计本项目在第3年到第10年运营期内能带来67517.76万元营业收入。

其中第1年收入5180.16万元，第4年收入6104.64万元，第5-12年各年收入7029.12万元。

营业收入估算表

项目及项目收入

运营期内各年收入（万元）

总收入合计

度假酒店营业收入

第3年收入

1209.6

14152.32

第4年收入

1330.56

第5-12年各年收入（8年）

1451.52

度假农庄营业收入

250.56

3925.44

334.08

417.6

多功能厅营业收入

3720

49440

4440

5160

营业收入合计

5180.16

67517.76

6104.64

7029.12

（四）、成本费用估算

成本费用估算表

项目及项目费用（万元）

工资

福利费

原材料

燃料动力费

其他费用

折旧

摊销

修理费

营业税金

城建及教育附加

合计

第3年费用

470

65.8

777.024

155.4048

552.72

300

165.816

414.4128

518.016

3574.5984

第4年费用

915.696

183.1392

305.232

610.464

3752.0064

第5-12各年费用（8年）

1054.368

210.8736

351.456

702.912

32678.5536

总费用合计

4700

658

10127.664

2025.5328

5527.2

3000

1658.16

3531.2928

6751.776

40005.1584

其中利息支出部分，第一年为87.2万元，第2-5各年为134.4万元，第6年为47.2万元，共计672万元。

3、财务分析

分析采用净现值法，各年现金流量计算结果如下图。

各年现金净流量图

NPV=3060.9456*（P/A,10%,6）*（P/E,10%,6）+1991.4912*（P/E,10%,3）+2516.3952*（P/E,10%,4）+2142.6456*（P/F,10%,5）+2583.0456*（P/F,10%,6）+112.8*（P/F,10%,12）-2266*（P/F,10%,1）-1766

=3060.9456*4.3553*0.5645+1991.4912*0.7513+2516.3952-0.6830+2142.6456*0.6209+2583.0456*0.5645+112.8*0.3186-2266*0.9091-3194

=8310.86002万元

即净现值为8310.86002万元。

四、可行性研究结论

计算得出本项目净现值为8310.86002万元＞0，能够较稳定取得投资回报，项目盈利性较好，且具备较低的投资风险，因此在财务上是可行的、较好的投资项目。

本项目的开发建设以规划为依据，贯彻"

严格保护，合理开发"

的方针，利用xxx地域优势及药水泉独特的矿泉资源优势，开发度假村项目，扩大"

xxx"

旅游品牌的知名度和影响，进而带动安图县第三产业和其它相关产业的发展。

从项目层次上看，企业为了能够在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须深入研究投资战略，使有限的资金获得最大的效益。

本项目建设根本出发点就是以市场为导向，满足日益增长的旅游、休闲度假需求，为游客提供良好的休闲度假环境。

从项目财务测算结果看，投资者可获得较为可观的回报。