xx市xx镇敬老院迁址重建项目建设可行性研究报告.docx
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xx市xx镇敬老院迁址重建项目建设可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
单位名称：
XX市XX区XX镇人民政府
单位地址：
XX市XX区XX镇
项目负责人：
XXX
1.2项目概况
项目为XX市XX镇敬老院迁址重建建设项目，拟占地100亩，其中建设用地40亩，用于发展“庭院经济”的用地60亩。
“庭院经济”用地采用租赁农村集体土地的方式，建设项目分两期建设完成。
拟建各类建筑物总面积10760平方米，其中公寓楼面积7500平方米，办公楼800平方米，康复中心（含门诊、门房）860平方米，食堂（含锅炉房、洗衣房）1000平方米，公共厕所200平方米，猪舍400平方米。
项目总投资总投资1640.28万元人民币，其中一期需资金987.60万元，二期需资金652.68万元。
项目一期建设用地20亩（面积13333.40㎡），“庭院经济”用地30亩（20000.10㎡）；建设规模6080㎡，主要为公寓用房，办公用房、康复中心、食堂等其他辅助用房。
项目一期项目设计床位250张将于2011年3月建成并投入使用，主要用于满足XX市经济技术开发区范围内五保老人的集中供养。
项目二期建设用地20亩（面积13333.40㎡），“庭院经济”用地30亩（20000.10㎡）；建设规模4680㎡，主要为公寓用房。
项目二期设计床位350张，建成后将能在一定程度上解决当地及周边老年人口的社会化集中供养问题。
1.2.1项目名称
XX市XX镇敬老院迁址重建建设项目。
1.3项目建设所在地概况
XX镇位于XX市东部，毗邻X江北岸，全镇下辖14个行政村，2个居委会，人口3万余人，国土面积54平方公里，地势平坦，可用水面资源6000余亩。
XX镇历史悠久，早在南朝梁天监四年（公元505年）即有记载，是沿江贸易活动场所。
现阶段，在老峰境内，总规划面积41.8平方公里的XX经济开发区三期建设正在推进，1.98平方公里的迎江工业园已开工建设，国家投资建设的重点工程——XX大电厂已建成投产，林纸一体化项目也已动工。
近几年来，在上级党委、政府的正确领导下，全镇上下围绕“一个跨入、四个一流”这一主题，按照“农业稳镇、工业强镇、商贸富镇、科技兴镇、环境立镇”五大战略，抢抓机遇，真抓实干，经济和社会发展取得了长足的进步。
城镇建设日新月异，基础设施日臻完善，皖江大道、清源路、柘山路、元山路等城市主干道穿镇而过，纵横交错，构成了四通八达的交通网；XXX江大桥近在咫尺、镇区的自来水厂、有线电视、程控电话、220千伏变电所、大型农贸市场、中心卫生院、银行和金融机构、各级各类学校以及众多的商业饮食服务网点一应俱全，布局合理；农业结构调整成效显著，规划面积3000亩的泉河生态农业示范园已发挥效益；乡镇企业发展迅猛，民营经济独领风骚，逐步形成了以建材、机械、人造板、造纸、纺织服装为主导产业，民营经济占据了全镇经济的“半壁江山”；精神文明建设不断加强，社会治安、文化教育、文明创建等工作多次受到上级的表彰奖励。
第二章建设背景和必要性
2.1项目背景
“十一五”期间，我国人口老龄化速度将进一步加快，到2010年，60岁以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78％,年均增长537万人。
和“十五”期间相比,我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。
老年人口对物质文化生活的需求同“十五”计划期间相比，更呈多样性，对社会供求的影响日益凸显。
养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年,他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。
根据预测，从2030年到2050年的20年是我国人口老龄化发展速度最快的时期，国民经济和社会发展将面临前所未有的矛盾和压力。
从现在开始，我国全面应对人口老龄化的战略准备期只有25年，时间非常紧迫，任务非常艰巨。
“十一五”期间，我国老年抚养比会继续上升，但少儿抚养比将明显下降，总人口抚养比进入最低谷。
这一时期既是我国发展重要战略机遇期，也是加快发展老龄事业，全面应对人口老龄化挑战最严峻时期到来的关键时期。
当前，在大力促进经济发展的同时，如何坚持以人为本，贯彻落实科学发展观，加快发展老龄事业，认真解决人口老龄化带来的各种矛盾和问题，提高老年人的生命生活质量，平稳度过人口老龄化挑战最严峻时期是亟待解决的问题。
为此，国家提出增加对养老设施建设的投入，通过新建和改、扩建的办法，办好示范性的养老服务机构，开展以生活完全不能自理和半自理老年人为对象的“爱心护理工程”试点和示范工作，采取中央财政拨款50%，地方财政和福利彩票配套资金50%的办法，有计划有步骤地在省会一级城市以及中等城市试点建设200所“爱心护理院”。
省、市、县（区）都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。
城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。
养老护理机构的床位数达到老年人总数的12‰。
同时国家也提出要加大老年福利服务设施建设投入。
启动“社区养老服务工程”，解决老年人最关心、最直接、最现实的养老问题。
在城镇新建或改造1500个建筑面积至少在200平米以上的街道社区养老服务中心，使其达到街道总数的90%左右；新建2000个建筑面积至少100平米以上的社区居委会养老服务站点，使其达到居委会总数的75%左右；新建和改扩建2000所建筑面积至少应在300平米以上的农村乡镇综合性老年福利服务中心，使其达到乡镇总数的75%以上。
充分利用城市基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。
初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。
2008XX市（含辖X县一市）60岁老人达70多万人，占全市人口12%，预计到2015年将达到15%左右，有入住需求的约有3%将超过25000人，但目前全市各类各类养老院床位仅有487张，存在较大缺口。
XX市经济技术开发区（含XX镇）现有人口15万余人，现有老龄人口已超过18000人，其中“无法定抚养人和赡养人、无劳动能力、无生活来源”的五保对象共200余人。
XX市民政事业“十一五”发展指导思想是：
树立“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”的思想观念，为积极推进各项民政事业的快速发展，为实现“加快发展、富民强市”的战略目标做出贡献。
其中对老龄事业的发展提出了具体办法：
加大老龄事业发展的资金投入力度。
市、县（区）财政要建立老龄事业专项经费，市、县（市）、区两级老年事业专项经费按不低于每人两元的标准从财政列支且逐年增加投入；市、县（市）区都要建设有一定规模、设施完备、功能齐全、能起示范作用的服务设施，城市要有老年公寓、老年活动中心，农村要办好敬老院、老年活动站；全面落实《五保供养条例》，制订《XX市农村五保供养实施细则》，努力做到“应保尽保”，切实保证五保户的基本生活不出现问题。
XX镇现有1所农村敬老院，于上世纪八十年代新建，建筑规模及功能落后，2008年扩建了400平方米的敬老院。
现因XX城际铁路建设，需要对原敬老院移址重建。
同时，为了更好的承担开发区范围内社会养老事业，适应福利事业现状和长远发展规划的需求，需要迁址重建一所更大的养老院。
XX市XX区XX镇人民政府为响应十六届三中全会提出的“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”政策号召，根据XX市民政事业“十一五”发展规划的要求，结合开发区及XX镇实际情况，计划新建一所集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的养老院。
项目建设后将能解决本地五保老人及老龄人口供养需要，改善老龄人口供养环境，促进XX市养老事业的发展，具有重要的意义。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是解决XX市老龄化社会问题的需要
首先，据世卫组织的资料称：
60岁及以上老年人口占总人口的比重达到10％以上，或者65岁及以上老年人口占总人口的比重达7％以上，标志着这个国家或地区的人口进入了老龄化（老年型）。
到2005年底，我国60岁以上的人口已经达到1.44亿，但到2020年将达到2.48亿，2051年，达到4.37亿。
其次，老龄化在地区间的发展非常不平衡。
基本上是由东向西区域梯次型的发展状况，东部沿海地区的发展明显快于西部欠发达地区。
最早和最晚进入老龄化的城市，中间间隔长达33年。
此外，老龄化城乡倒置。
农村老龄化程度要比城镇高出1.24个百分点，而且这种倒置的状况一直要延迟到2040年。
老龄化将是我国面临的一个严峻问题。
2008年，XX人民在市委、市政府的坚强领导下，全面落实科学发展观，紧紧围绕建设“千亿XX、活力XX、和谐XX”的总体目标，积极应对各种严峻挑战和困难，团结拼搏，开拓奋进，国民经济保持了平稳较快发展的良好势头，各项社会事业全面进步。
农业、能源、交通运输、环境和公共设施管理行业投资得到加强。
人口、人民生活和社会保障稳步发展：
年末全市有各类收养性社会福利院床位8778张，收养各类人员7033人。
全市城镇建立各种综合性社区服务中心66个。
全年销售社会福利彩票1.17亿元，筹集社会福利资金0.15亿元。
但是农村基础设施和公共服务体系比较薄弱，社会事业发展还不平衡，社会保障体系亟待进一步完善。
2008全市60岁老人达70多万人，占全市人口12%，预计到2015年将达到15%左右，有入住需求的约3%将超过25000人。
但目前全市各类各类养老院床位仅有487张，存在很大缺口。
为满足老年人生活需求，推进老龄事业发展，兴建新的敬老院是解决XX市人口老龄化问题的需要。
2.2.2项目建设是适应XX市构建和谐社会及新农村事业发展的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，XX市委、市政府提出建设“和谐XX”的要求。
如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
和谐社会的养老服务重点应是从解决老年人最需要、最迫切的实际问题入手，从薄弱环节抓起，大力发展入户服务、紧急救助、日间照料、康复护理、精神慰藉等方面服务项目。
要切实搞好居家养老，其切入点和着力点在于突破社区养老服务这一关键，逐步形成“居家养老、社区服务”这种养老互动模式将是破解我国养老服务难题、搞好居家养老服务的希望所在。
随着XX市老龄人口的不断增加，老龄化问题的日益突出。
XX市XX镇敬老院迁址重建项目意在运用XX镇自身区位环境优势，在XX镇XX村境内新建人性化、景观化，服务周到、各项服务设施比较完善的中高档敬老院，在一定程度上适应了居民对社会养老的需要，解决本市老龄化问题的要求，为构建和谐社会事业发展做出贡献。
2.2.3项目建设是加快XX福利事业发展的需要
XX市民政事业“十一五”发展规划对福利事业的发展确立了发展目标及具体措施：
基本建立相对完善的老年政策法律体系，适应社会主义市场经济要求的城市老年社会保障体系，适应农村实际的社会养老制度；建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的养老服务体系，初步建立满足老年人特殊要求的老年用品市场，积极推进方便老年人生活的基础设施建设，健全与人口老龄化相适应的、高效规范的老龄工作体系，进一步营造“敬老、爱老、助老”和代际和谐的良好社会氛围，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老龄工作目标创造更为有利的社会条件。
XX开发区管委会老年工作的长期目标是实现对全区五保户全部供养。
原老峰养老院是XX开发区所辖范围内唯一一所敬老院，承担着开发区内所有五保人员的供养任务。
XX镇人民政府对原XX镇养老院进行迁址重建是为了完成实现开发区管委会的五保供养目标，也是为XX市福利事业发展作出贡献。
第三章项目场址和建设条件
3.1项目场址
项目场址拟定于XX市XX区XX镇XX村境内卢家嘴附近，场址三面环水，依水而建，西南至XX镇村级公路，居民点散布周边。
3.2建设条件
XX市XX镇敬老院迁址重建建设项目具备了良好的建设条件。
3.2.1区位条件
XX区位条件优越，X江过境流程243公里，占皖江沿岸的61%，东临沿海江、浙、沪等发达地区和城市，西衔汉、渝等中西部较发达地区，位于国家重点开发的沿江、沿海“T”型轴线上，是XX省沿江经济带的重要组成部分。
XX作为东南沿海与中西部地区的“黄金跳板”，其“东进西出”、“承东启西”的纽带作用日益加强。
3.2.2交通运输条件
公路：
全市公路总里程1.39万公里。
其中高速公路里程240公里，国道430公里，省道674公里。
全市拥有客运站55个，其中城区客车站7个，货运站10个。
国家高速公路网中的上海至成都、北京至福州、北京至台北高速公路和G105线（北京-珠海）、G206线（烟台-汕头）、G318线（上海-聂拉木）三条国道穿境而过，连接多条高速公路的XXX江公路大桥已建成通车；国家高速公路网中的济南至广州高速公路XX段和XX至马鞍山的沿江江南高速公路、XX至景德镇高速公路已经建成。
规划建设的合肥-武汉高速公路、沿江江北高速公路、济宁至黄山高速公路也将贯穿境内。
到2010年XX将实现与周边城市全部是高速公路相连接，将形成“四横五纵”的高速公路网。
沪蓉（上海－成都）、京福（北京－福州）、京台（北京－台北）、济广（济南－广州）四条国家高速公路在XX市相交汇，形成以过江通道XX、望江、枞阳X江公路大桥为连接纽带的公路运输大枢纽，使XX市成为国家公路网中重要的交通枢纽城市。
铁路：
市辖境内铁路近200公里，贯穿境内的合肥至九江铁路，是大京九铁路（北京-香港九龙）东侧分流线，XX大电厂铁路专用线已经建成。
XX铁路客运站现有始发列车4对，客货站9座。
辖区设有XX站、XX北站、月形山站、XX西站、天柱山站等12个车站，客运已开行XX至北京，XX至上海、XX至九江，XX西至东莞，合肥西经XX西至南昌，蚌埠经XX西至广州等多对旅客列车；目前沿江铁路已开工建设，天津-汕头的中国第五条南北铁路大动脉已具雏形，XX-景德镇铁路已列入相关规划中，南京-XX全长258公里城际铁路已纳入国家铁道部X江三角洲地区城际客运铁路建设规划并已动工。
届时，XX到上海的列车将由现在运行12个小时，减少到3个小时，运行时间大为缩短。
随着XXX江铁路大桥的规划建设，以及合九、铜九、阜景、城际铁路在XX市的交汇，到2010年XX将形成“二横二纵”的铁路网，将成为国家铁路网中南北和东西向铁路干线大通道的重要结点城市。
水运：
境内拥有内河通航里程792公里，X江流经XX市243公里，其中城区岸线35公里；共有码头101座，泊位131个，年综合通过能力2500万吨。
XX港为国家对外一类开放口岸，可常年通航5千吨级货轮和1万吨级油轮；辟有国际集装箱运输线，可直达日本、香港、新加坡、菲律宾等国家和地区。
水路客运可上达武汉、重庆，下抵上海，客运码头泊位可满足年客运吞吐量100万人次的需求，年货运吞吐量达2000万吨，其中集装箱年吞吐量1.5万标箱。
目前XXX集装箱码头三期工程即将建成使用，年可新增集装箱吞吐能力5万标箱，后可达到2万标箱。
“十一五”期间XX将加快X江岸线资源开发，XX新港区一期工程已开工建设，建成后可增加5000吨级码头泊位2座。
界时，“一个中心港”（市区）、“三大配套港”（XX、XX、XX）和“三大基地”（XXX、XX、长X）的新型X江港口群将构建完成,年货运吞吐量将达3000万吨，从而使XX港成为具有先进的基础设施、高效的信息系统和现代化管理机制的新型枢纽港口。
3.2.3配套设施
项目建设在XX镇XX村境内，工程建成后的供水、供电均由市政供水、供电管网引入，通讯由当地开通。
3.2.4政策环境条件
《中国老龄事业发展“十一五”规划（2006－2010年）》提出“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的老龄工作目标。
强调“省、市、县（区）都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。
城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。
养老护理机构的床位数达到老年人总数的12‰”。
在开发区管委会的领导下和XX镇政府的积极努力下，XX镇敬老院迁址重建建项目将会是XX镇发展农村福利事业上又一项重要工程。
它的建设得到了各级政府的大力支持和帮助。
第四章建设规模和内容
4.1建设内容
XX市XX镇敬老院迁址重建建设项目是民政系统管理的一所集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位，总设计床位600张（其中一期为250张，二期为350张）。
主要建设内容包含公寓楼、康复中心、食堂、办公房、景观绿化、道路等。
4.2建设规模
XX市XX镇敬老院迁址重建建设项目拟选用地100亩，拟征用地40亩（26666.80㎡），宗地现有用途为集体荒弃地。
拟建各类建筑物总面积10760平方米，其中一期总建筑面积为6080平方米，含公寓楼面积3000平方米，办公楼800平方米，康复中心（含门诊、门房）780平方米，食堂（含锅炉房、洗衣房）1000平方米，公共厕所100平方米，猪舍400平方米。
二期总建筑面积为4680平方米，公寓楼面积为4500平方米，门房80平方米，公共厕所100平方米。
项目总投资总投资1640.28万元人民币，其中一期需资金987.60万元，二期需资金652.68万元。
主要建设内容详见表4-1
表4-1项目主要建设内容及规模一览表
序号
项目名称
建设内容
建设规模
备注
1
场地
26666.80m2
1.1
场地平整
场地三通一平
26666.80m2
1.2
绿化及环境工程
8266.71m2
2
房屋建筑
10760m2
2.1
房屋建筑（一期）
6080m2
其中
公寓楼建筑
3000m2
含管理、医务、服务人员用房
办公楼建筑
800m2
含管理、医务、服务人员用房
康复中心
780m2
含门诊、门房
食堂
1000m2
含锅炉房、洗衣房
公共厕所
100m2
猪舍
400m2
2.2
房屋建筑（二期）
4680m2
其中
公寓楼建筑
4500m2
门房
80m2
公共厕所
100m2
项目公寓及办公房建筑物于场地东西部分布，康复中心、食堂等建于院内中心花园处，其主要设计指标见表4-2。
表4-2项目经济技术指标
序号
项目名称
指标
备注
1
总用地面积
26666.80m2
建设用地
2
总建筑面积
10760m2
一期6080m2、二期4680m2
其中
住宅
7500m2
办公楼建筑
800m2
康复中心
860m2
食堂
1000m2
公共厕所
200m2
猪舍
400m2
3
绿地率
31.0％
4
容积率
0.40
5
总床位数
600
第五章项目设计方案
5.1设计依据
《老年人保护法》
《农村五保供养工作条例》
《老年人建筑设计规范》
《中国老龄事业发展“十一五”规划》
《XX市民政事业“十一五”发展规划》
国家相关建筑设计规范
5.2总平面设计
5.2.1设计原则
1）应符合XX市村镇建设规划和敬老院的服务功能、建设规模和标准。
2）要根据本项目的性质、规模和专业要求，结合场地自然条件、运输条件，全面合理的布置敬老院建设。
3）做到紧凑、合理、管理方便，尽量减少占地面积。
4）正确处理内部和外部运输线路、管线和排水等的联系。
5）总体布置注意功能分区，做到系统分明，布置整齐，在经济适用的前提下，考虑建筑结构、建筑造型、建筑立面等因素，力求建筑与周围景观相协调，创造优美舒适的居住生活环境。
5.2.2总平面布置
本项目拟建各类建筑物总面积10760平方米，其中一期总建筑面积为6080平方米，含公寓楼面积3000平方米，办公楼800平方米，康复中心（含门诊、门房）780平方米，食堂（含锅炉房、洗衣房）1000平方米，公共厕所100平方米，猪舍400平方米。
二期总建筑面积为4680平方米，公寓楼面积为4500平方米，门房80平方米，公共厕所100平方米。
项目总用地66667平方米，其中建设用地面积26666.80平方米，详见项目布置图。
5.3建筑设计
5.3.1结构形式及层数
老年人建筑层数宜为三层及三层以下，考虑地质状况、建筑物体型结构和层数以及用途，根据项目地块的地基持力层土质实际状况，建筑物基础拟选用条形基础、钢筋砼独立柱基础。
具体形式在施工图设计阶段解决。
主体结构拟采用砖混结构、框架结构。
抗震设防烈度为六度近震，抗震等级为四级，耐火等级为二级。
5.3.2建筑外立面
立面采用分段设计手法，减少对环境的压抑感。
在线条造型上，力求与临近建筑物相协调，保持风格明快，整体外观体现了现代园区建筑特色。
1）主体色彩以白色为主，局部浅灰色三色砖。
2）窗均采用塑钢窗。
5.3.3出入口
1）老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。
出入口内外应留有不小于1.50m×1.50m的轮椅回旋面积。
2）老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。
3）老年人建筑出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。
4）出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
5.3.4过厅和走道
1）老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：
户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。
户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。
户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。
2）老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于1.80m。
3）老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。
4）通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设Φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。
5.3.5楼梯、坡道
1）老年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。
2）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形蹈步，不得在平台区内设踏步。
3）缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。
踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。
4）不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12.00m，坡度不宜大于1／12。
坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。
并应符合下列要求：
坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。
在坡道的起点及终点应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。
坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。
5）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。
5.3.6居室
1）老年人建筑应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。
2）敬老院起居室使用面积不宜小于14平方米，卧室使用面积不宜小于10平方米。
矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.0m。
5.3.7厨房
1）敬老院除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房。
2）
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