开发流程细则.docx
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开发流程细则
开
发
报
建
流
程
及
细
那么
二〇一二年
第一章开发中心职能概述....................................................................................2
第二章开发报建流程图…
第三章征地理性阶段…………………………………………………………3
第四章规划建设报建阶段
第一节：
办理建设用地规划许可证
第二节：
办理土地征、建设工程规划许可证
第三节：
办理建设工程施工许可证
第四节：
办理预售许可证
第五章竣工验收阶段
第一章开发部职能概述
一、开发部的职责概况：
1、组织、协调、执行报批报建工作；
2、根据工程开发进度方案，编制?
工程报批报建方案?
；
3、负责前期征地阶段的报批报建；
4、负责建设阶段的报批报建；
5、负责工程施工过程和销售环节的报批报建工作；
二、开发部在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门：
包括有市发改委〔纺办招商局〕、市〔纺办〕规划局、市〔纺办〕建委、市〔纺办〕国土局、市房管局、市经房办、市政园林局、环保局、区公安分局、市消防支队、人防办、气象局、文物局、市勘测院、地名办等政府职能部门。
三、根据开发流程，开发部报建体系划分为三个主要阶段：
〔一〕、征地、立项阶段；
〔二〕、规划建设报建阶段；
〔三〕、竣工验收阶段；
第二章开发报建流程图
第三章征地、立项阶段
一、征地前期土地调研
1、调研拟征地块内容：
土地周边市政道路、高压线、小区用电距离、市政配套设施、地块有无大型文物、地块下有无军用设施、地块周围城市总体规划、以及有无拆迁。
2、了解拟征地块规划设计条件：
与规划部门确认容积率、绿化率、建筑密度、建筑物高度、退让红线要求、配套公建面积。
3、了解拟征土地价格及竞争情况：
周边地块价格、评估中心对本地块估价、了解竞争对手详细情况。
二、招拍挂资料准备
1、土地局：
土地批文、土地评估报告、地质灾害评估、规划设计条件、地形图、道路红线图、宗地测量成果、测量成果表〔勘察院〕、挂牌公告、招拍挂文件
2、公司：
营业执照、申请、初期可研报告
3、考前须知：
招标文件的规定条件、申请文件中招拍挂申请人与签订出让合同的主体约定
三、土地招拍挂
1、成交确认单、出让合同签订、出让金缴纳、契税缴纳
2、考前须知：
地面附着物清理规定、地下公共管线设施改移时间、土地移交时间。
四、委托设计院方案设计和工程立项备案
（一）设计院方案设计
1、公司提供资料：
设计任务书、宗地成果表、测量成果表道路红线图、地形图
2、设计院：
总平面初步方案
（二）工程立项备案〔发改委、区经发局〕
1、公司提供资料：
入区协议、可研报告、土地出让成交确认书、开发资质、营业执照、备案表、红头文件申请
2、发改委〔区经发局〕：
立项备案文件
3、考前须知：
申请文件里建筑面、投资额。
第四章规划建设报建阶段
第一节、办理建设用地规划许可证
〔一〕、委托有关机构编制环境报告书并办理环评批复、委托文物勘探
1、编制环评报告书〔表〕并办理环评批复、意见〔市、区环保局〕
〔1〕、公司提供资料：
控规、可研报告、立项批复、日照分析图、总平面方案、公司营业执照、申请
〔2〕、环评报告编制单位：
环评报告书〔表〕、评估中心报告
〔3〕、环保局：
环评批复、意见
〔4〕、考前须知：
污水处理设施、中水处理设施
2、委托文物勘探〔市文物局〕
〔1〕、公司提供资料：
立项文件、总平面图、道路红线、公司营业执照
2、文物局：
勘察报告、开工证
3、考前须知：
及时了解勘探情况、文物开掘二次费用谈判
〔二〕、办理建设用地规划许可证〔规划局〕
1、公司提供资料：
申请函、申请表、授权委托书、道路红线图、勘察院实测成果、立项文件、环评批复、土地招拍挂资料、规划设计条件、企业法人资料及代码证、控规图。
2、规划局：
建设用地规划许可证
第二节、土地证、建设工程规划许可证办理阶段
一土地证办理〔区土地局〕
1、公司提供资料：
申请表、土地批文、立项、红头、纳税通知单文件、备案确认单、宗地示意图、挂牌出让成交确认书、建设用地规划许可证、缴费清单、建设用地规划定点图、规划测量成果表、勘测定界报告、地籍调查资料、法人委托、营业执照、评估报告、三级批文、完税证、控制性规划设计条件、土地预储藏协议、合同、代征道路与代征绿地移交函。
2、考前须知：
批复上所针对所有文件内容需提供原件，土地面积与成果一致、如地籍编号改动需提供〔二次地调〕一宗地为准备两套资料。
3、由区土地局受理——资料审查——看现场——打包扫描——领导签字——红头申请转行政办公室——局长会签——传送市局审查备案——转回区土地局——领导签字——3个区长签字——打证——交费——领证
二建设工程规划许可证办理阶段
1、总平面规划初审〔规划局〕
A、公司提供资料：
立项文件、申请文件、建设用地规划许可证、土地证〔土地批复〕、道路红线图、测量成果表、规划设计条件批准文件〔控规〕、总平方案图、日照分析图、停车位方案图、绿化方案图
B、规划局：
总平面初审意见并盖章
C、考前须知：
建筑物退界、容积率、绿化率、建筑密度、停车位数量、公建配建面积、日照分析、建筑面积、主出入口位置
2、总平面消防审批〔消防支队〕
A、公司提供资料：
申请表、设计承诺书、规划初审平面图、营业执照
B、消防支队：
总平面签署审批意见及审批专用章
C、考前须知：
消防通道、防火间距、消防扑救场、消防竖向〔坡度〕
3、总平面人防及方案审批〔市人防办〕
A、公司提供资料：
人防建设工程“结、建〞申请表、人防面积表、人防方案图、总平面图
B、人防办：
总平面签署人防意见及审批专用章、人防方案签署意见及审批专用章
C、考前须知：
人防面积
4、总平面环评审批〔市、区环保局〕
A、公司提供资料：
建设工程环境保护设计申请表、环评批复、立项方案、总平面图
B、环保局：
总平面签署意见及审批章
考前须知：
由市局受理的批复在市局审批‘在区局审批的在区局审批
5、建筑单体方案初审〔规划局〕
A、公司提供资料：
四图一书〔方案册〕
B、规划局：
审核并确认外立面效果图、停车位、建筑图纸规划技术标准
6、建筑施工图单体正式报批〔规划局〕
A、公司提供资料：
建筑蓝图〔纸质版、电子版〕、面积表
B、规划局：
复核建筑面积、设计技术管理标准、出具建筑单体确认单
C、考前须知：
建筑面积与总平面面积一致性
7、房地产管理局经济适用房面积审核〔经房办〕
A、公司提供资料：
申请〔红头文件〕、建筑图纸〔平、立、剖〕、廉租房协议、总平面图、人防施工图审查合格书、面积表
B、经房办：
面积审核表
C、考前须知：
人防面积准确性、公建面积准确性
8、总平面绿化审批〔市容园林局〕
9、总平面节能审批〔节能办〕
A、公司提供资料：
?
西安市民用建筑〔总平面〕节能概况表、总平面节能设计说明、总平面及电子版、建筑节能设计说明、节能设计相关图纸一套及电子版〔包括建筑、结构、水、暖、电等专业〕
B、市建委节能办〔纺办市政配套部〕：
?
西安市民用建筑〔总平面〕节能标准审查意见书?
?
民用建筑设计方案节能标准建筑工程初步设计文件审查意见书?
10、委托有资质的机构做交通影响评价报告
A、公司提供资料：
总平面、立项方案
B、交通影响评价机构：
交通影响评价报告
11、总平面规划局审批〔规划局〕
A、公司提供资料：
各职能部门审批后的总平面图
B、规划局：
总平面签署规划审批意见盖规划审批专用章、签署委托定验线单、签署委托制作规划公示牌
12、委托市勘测院定验线〔市勘测院〕
A、公司提供资料：
规划局签署意见总平面、总平面电子版
B、勘测院：
现场测量、出具定验线报告单
13、委托市规划院制作规划公示牌〔市规划院信息中心〕
A、公司提供资料：
规划局审批后总平面、总平面及单体平、立、剖电子版、效果图电子版、土地证、建设用地规划许可证、立项方案
B、市规划院：
规划公示牌
14、工程报建表〔市建委、纺办市政配套部〕
A、公司提供资料：
规划局审批后总平图、立项方案、法人委托书、报建表
B、市建委〔纺办市政配套部〕：
报建表备案
C、考前须知：
工程报建编号、方案投资额度
15、城建配套费缴纳〔市建委、纺办市政配套部〕
A、公司提供资料：
规划审批后总平面、面积表、立项方案、
B、市建委〔纺办市政配套部〕：
缴款通知书、城建费用缴纳证书
16、办理建设工程规划许可证
A、公司提供资料：
申请表、委托书、?
建设用地规划许可证?
、土地证、建审后总平、立项批复、土地证及出让合同、地勘报告、环评批复文勘报告、定验线单、缴费通知书及凭证、高层建筑沉降观测合同、设计单在市建委注册证明
B、规划局：
建设工程规划许可证
第三节、建设工程施工许可证办理阶段
1、委托有资质机构施工图审查
A、公司提供资料：
规划审批后总平面图、立项方案、委托书、全套施工图
B、施工图审查机构：
施工图审查报告〔包括各专业〕、施工图全套盖审查专用章
2、委托人防施工图审查
A、公司提供资料：
人防全套施工图、委托书、合同
B、人防施工图审查机构：
人防施工图审查报告、人防施工图盖审查专用章
C、考前须知：
人防面积与总平面审批的一致性
3、建设工程施工、监理招标〔市、区招标办〕
A、公司提供资料：
介绍信或委托书、营业执照或机构代码证、股权构成资料、立项方案批复、资金证明原件、审批的总平面图、缴费证明、代理单位营业执照、资质证书、代理合同、投标单位营业执照、资质证书、平安生产许可证、工程经理证、法人委托书外地企业驻西安许可证、招标公告、资格预审报告、招标文件、工程量清单、答疑纪要、栏标价、评标报告
B、招标办：
组织招标、中标通知书
4、消防施工图审批〔消防支队〕
A、公司提供资料：
建设工程消防设计审核申报表〔施工图审核〕、建设工程消防设计单位承诺书、建设单位工商营业执照复印件一份、设计单位资质证复印件一份、新建、扩建建设工程规划许可证复印件一份、经消防部门审查合格的总平面图复印件一份、施工图〔建、水、电、设〕电子光盘
B、消防支队：
施工图审批意见
5、施工、监理中标通知书和合同备案〔纺办招标办〕
A、公司提供资料：
监理、施工合同
B、招标办：
中标通知书备案、合同备案
6、建设工程监理备案〔市政配套部〕
A、公司提供资料：
监理合同、中标通知书、监理人员名单、监理相关人员资格证、监理备案申请表
B、市政配套部：
监理备案完成
7、防雷施工图审查
A、公司提供资料：
电气施工图全套、总平面、防雷专项审查意见书
B、防雷审查机构：
随工方案书
8、防雷行政审批〔市气象局〕
A、公司提供资料：
申请书、审查意见书、总平面、检测随工方案书、电气施工图一套
B、市气象局：
防雷行政许可证
9、施工图审查备案、节能专项备案〔市建委、市政配套部〕
A、施工图审查备案
a、公司提供资料：
审批后的总平、设计资质、勘察资质、勘察、设计、审查机构合同、施工图审查合格书〔岩土〕、施工审查备案表〔岩土〕、工程勘察设计人员名单、审查单位出具面积和算书、施工图加盖审查机构专用章
b、市建委〔市政配套部〕：
备案
B、委托有再生能源利用评估资质机构做可行性研究报告
a、公司提供资料：
立项方案、总平面
b、机构：
再生能源利用可研报告
C、建筑节能专项审查备案：
a、公司提供资料：
建筑节能设计审查备案表、建筑节能审查专项意见、节能计算书〔建筑专业节能计算书、集中采暖热冷负荷计算书、集中采暖室内及室外管网水力评析计算书〕及电子版、?
西安市民用建筑设计方案节能标准审查意见书?
、全套施工图加盖审查机构专用章、可再生能源利用条件评估的建设工程可行性研究报告。
b、市政配套部：
组织专家审查、移交市建委做节能公示牌、备案完成
10、办理城市档案移交责任书〔市建委、市政配套部〕
A、公司提供资料：
城市档案移交责任书、立项方案、建审
平、中标通知书、施工、监理、设计、勘察合同、工程规划许可证、用地许可证、土地证、营业执照
B、建委、市政配套部：
城市档案移交责任书签章
11、办理市容环境责任书〔市容园林局〕
A、公司提供资料：
B、市容园林局：
12、办理建设工程质量平安监督备案〔市政配套部、质检站〕
A、公司提供资料：
规划分局审批的总平图、建设单位工程负责人的法人授权委托书、?
建设工程规划许可证?
、施工中标通知书、施工合同、监理合同原件、总监法人委托书、监理人员名单及总监证、监理中标通知书、城建费用缴纳证书、报建表、施工企业工程经理法人委托书、施工单位管理人员的资格证明文件（复印件）、设计单位、工程设计人员的资格证明文件（复印件）、勘察单位、工程勘察人员的资格证明文件（复印件）、立项批文、建设用地规划许可证原件及复印件、环评批复、施工图审查报告、建设工程质量平安监督申报表、建设工程质量平安监督备案表
B、市政配套部质检站：
建设工程质量平安监督备案
13、办理无遗留问题会签单〔市政配套部〕
市政配套部：
流转会签单规划、国土、拆迁办签署意见。
14、办理建设工程施工许可证
A、公司提供资料：
建设审批登记单、申请表、平面图、施工图审查合格书、土地证、?
建设工程规划许可证?
、中标通知书、施工合同。
、监理合同原件、总监法人委托书、监理人员名单及总监证、监理中标通知书、城建档案移交责任书、质量、平安监督手续、城建费用缴纳证书、报建表、资金保函或证明、市容环境责任书、施工企业工程经理法人委托书、施工组织设计以及总监签署意见、准立项批文、施工企业平安生产许可证、平安措施、施工企业与劳务公司合同、商混合同、征地成果、劳动保证金
B、市政配套部:
审核资料上报市建委、市建委审核盖章、签发施工许可证
C、考前须知：
施工、监理人员名单和资格证与招投标一致、资信证明需要同一天同一家银行开具
15、人防质监备案〔市人防质监站〕
16、节能公示牌〔市建委节能办〕
第四节、预售许可证办理阶段〔市房地产管理局〕
（一）面积预测〔产籍所〕
1.资料提供：
土地证、工程规划许可证、工程施工许可证、宗地成果、定线报告、委托书、申请、建施图、结施图全套
2.考前须知：
看现场工程到达标准层受理
3.房产面积测算
面积测算系指水平面积测算。
分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
房屋的建筑面积系指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上〔含2．20M〕的永久性建筑。
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
计算全部建筑面积的范围
a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊局部，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
d）楼梯间、电梯〔观光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e）房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。
f〕挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
g〕属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
a）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算
b）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算
c）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙〔不包括采光井、防潮层及保护墙〕外围水平投影面积计算
d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面计算。
e）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
f）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
g）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
h）有伸缩缝的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
计算一半建筑面积的范围
a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
不计算建筑面积的范围
a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c）房屋之间无上盖的架空通廊。
d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。
g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙〔包括山墙〕水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
4、收费标准
1.分丘分户建筑面积1类1.30元/平方米〔住宅用房〕
2类2.00元/平方米〔商业楼用房〕
3类2.70元/平方米〔多功能综合楼用房〕
2.测绘成果成图资料费1:
50065元/套
1:
100092元/套
3.数字化数据入库1:
500313元/幅
1:
1000470元/幅
〔二〕预售证办理
办理程序
1、政务中心房管局窗口受理商品房预售许可申报材料；
2、对申报资料进行审核；
3、由两人到现场查看；
4、审核、查看合格后由处室负责人签署意见，报局领导签发；
5、发放商品房预售许可证。
二、前置条件
1、已取得国有土地使用权证；
2、已办理建设工程规划许可证；
3、已办理建筑工程施工许可证；
4、已将申请预售房屋相关电子信息录入西安市房地产综合网络数据库；
5、已取得预测报告及备案
三、申报材料
1、西安市商品房预售许可申请表；
2、商品房预售许可申请法人委托书；
3、商品房预售许可申请报告，附商品房预售方案；
〔1〕、商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。
〔2〕、如代理销售，应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书复印件。
4、工商营业执照〔复印件〕；
5、房地产开发资质证书〔复印件〕；
6、开发工程立项资料〔复印件〕；
7、国有土地使用权证〔原件〕；
8、建设工程规划许可证〔原件〕；
9、建筑工程施工许可证〔原件〕；
10、工程施工合同〔复印件〕；
11、建审总平面图〔复印件〕；
12、房产测绘成果报告〔原件〕；备案资料原件
13、施工图审查意见。
14、银行资金监管证明
15物价局一房一价备案
四、考前须知
工程必须到达标准层、底商局部需全部出来、银行监管
第四章竣工验收阶段
一、分户验收
1、公司提供资料：
住宅建筑工程分户验收汇总表、住宅建筑工程质量分户验收记录〔公共局部〕、住宅建筑工程质量分户验收记录〔户内局部〕、制作分户合格书及信封。
2、工程需完成
3、考前须知：
以上表格由施工单位填写每户资料并签字盖公章，监理填写评语并签字盖公章，建设单位签字盖公章，再到物业公司领导签字盖公章，由物业公司将填写好的分户验收资料及房子合格证装入信封，贴到每个用户的门口，待纺办质监站验收合格后将每个信封发给每户业
4、配合部门：
二、节能验收
1、资料准备
1、建设单位出具的节能验收申请表；
2、根据节能计算书填写节能备案登记表，并盖施工单位、监理单位、建设单位及设计院公章；
3、设计单位出具的建筑节能工程质量检查报告；
4、建设单位出具的建筑节能分部验收合格报告；
5、施工单位出具的节能保修书；
6、监理单位出具的节能评估报告
2、工程需完成
1.外立面完成，设备安装到位〔采暖〕2外架撤除，.门窗安装到位3.完善检测1?
胶粉聚苯颗粒保温沙浆2?
中空玻璃漏点.外窗三密性试验等.
3、考前须知
其他资料由施工单位准备
4、配合部门：
1.建设单位.2.监理单位.3.施工单位.4.材质提供单位5、检测单位
由建委节能处及纺开展办联合验收
二、质检站验收
1、资料准备
1、工程规划许可证、施工许可证、施工图审查合格书、中标通知书、建设工程施工质量平安监督申报备案表。
2、建设单位、监理单位、施工单位工程经理任命书；工程质量平安保证体系审查表；
3、开、竣工报告.
4、工程建设强制性标准条文执行情况检查记录.
5、基坑验槽记录、分部验收记录.
6、工程竣工验收通知书〔质监站〕；后附建设单位出具的竣工验收方案及人员组成名单；单位〔子单位〕工程质量验收记录；竣工验收时提出的问题及整改回复单；竣工验收会议纪要；竣工工程质量控制资料监督核查记录表〔质监站〕；
7、室内环境监测报告；门窗的三密性实验报告；
8、有关试验及检测记录
9、地基检测报告、施工合同、监理合同复印前几页及盖章局部；主体、根底原位检测；沉降观测报告；立面照片。
2、工程需完成
3、考前须知
1、有建设单位、监理单位、施工单位共同完成，需完成分户验收、建委节能验收
2、准备以上资料报建委质检站验收人员，安排验收时间，并安排参加人员。
包括〔建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘查单位、负责人到场进行验收〕根据验收情况作以总结提出整改意见。
之后验收人员会核对验收资料内容审核，重点核对施工许可证面积、施工图审查合格书、开工竣工报告面积及相关面积卓一核对，原那么不能大于施工许可证面积。
由纺开展办组织验收
三、房屋实测
1、资料准备
1、
2、工程需完成
3、考前须知
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