陕西省物业服务标准.docx

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陕西省物业服务标准

项目

内容与规范

一级

二级

三级

〔一〕基本要求

1、物业效劳企业应具有三级（不含暂定三级）以上物业管理资质。

2、按规则签定〝前期物业效劳合同〞或〝物业效劳合同〞〔以下简称〝合同〞〕，公示效劳规范、收费规范。

1、按规则签定〝前期物业效劳合同〞或〝物业效劳合同〞〔以下简称〝合同〞〕，公示效劳规范、收费规范。

3、物业效劳企业应当树立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理效劳方案。

2、物业效劳企业应当树立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理效劳方案。

4、物业效劳从业人员人均效劳修建面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下。

3、物业效劳从业人员人均效劳修建面积，多层项目在3500平方米以下、高层项目在2500平方米以下。

3、物业效劳从业人员人均效劳修建面积，多层项目在4000平方米以下、高层项目在3000平方米以下。

5、承接项目时，按规则实行查验共用部位、共用设备设备职责，承接手续完全。

4、承接项目时，按规则实行查验共用部位、共用设备设备职责，承接手续完全。

6、房屋及其共用设备设备档案和住户资料档案完全，分类成册，管理有序，查阅方便。

5、房屋及其共用设备设备档案和住户资料档案完全，分类成册，管理有序，查阅方便。

7、物业效劳企业一切员工一致着装，佩戴标牌，行为规范，效劳自动、热情。

6、物业效劳企业一切员工一致着装，佩戴标牌，行为规范，效劳自动、热情。

6、物业效劳企业一切员工佩戴标牌，行为规范，效劳自动、热情。

8、从事物业效劳的专业人员应当依照国度有关规则，取得与其岗位要求相分歧的资历证书。

7、从事物业效劳的专业人员应当依照国度有关规则，取得与其岗位相分歧的资历证书。

9、物业管理区域设有效劳接待中心，有固定的办公场所，公示24小时效劳，受理业主、物业运用人报修、赞扬。

树立回访制度，有回访记载，年回访率98%以上。

8、物业管理区域设有效劳接待中心，有固定的办公场所，公示16小时效劳，受理业主、物业运用人报修、赞扬。

树立回访制度，有回访记载，年回访率95%以上。

8、物业管理区域设有效劳接待中心，公示8小时效劳，受理业主、物业运用人报修、赞扬。

树立回访制度，有回访记载，年回访率90%以上。

10、每年至少1次咨询业主对物业效劳的意见，满意率80%以上。

9、每年至少1次咨询业主对物业效劳的意见，满意率75%以上。

9、每年至少1次咨询业主对物业效劳的意见，满意率70%以上。

11、物业效劳收费实行酬金制的，按合同商定发布物业效劳资金的收支状况。

10、物业效劳收费实行酬金制的，按合同商定发布物业效劳资金的收支状况。

〔二〕房屋管理

1、对房屋共用部位停止日常管理和维护，巡检记载和保养记载完全。

2、依据房屋实践运用年限，活期反省房屋共用部位的运用状况，及时编制维修方案和住房专项维修资金运用方案，向业主或业主大会提出报告与建议，依据业主或业主大会的决议和国度相关规则，组织维修。

3、每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记载，并及时维护。

3、每周2次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记载，并及时维护。

3、每周巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，活期维护。

4、依据合同商定、管理规约〔暂时管理规约〕及房屋运用说明书等的要求，指点业主/物业运用人正确运用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完整。

对违犯法律法规和管理规约〔暂时管理规约〕的行为，及时劝说并报告业主委员会和政府有关主管部门。

5、依照房屋装饰装修和平安运用的有关规则及管理规约〔暂时管理规约〕的要求，将室内装饰装修中的制止行为和本卷须知告知业主。

每日巡查1次装饰装修施工现场，对施工停止及时监视。

对危及房屋结构平安、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。

5、依照房屋装饰装修和平安运用的有关规则及管理规约〔暂时管理规约〕的要求，将室内装饰装修中的制止行为和本卷须知告知业主。

每2日巡查1次装饰装修施工现场，对施工停止有效监视。

对危及房屋结构平安、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。

5、依照房屋装饰装修和平安运用的有关规则及管理规约〔暂时管理规约〕的要求，将室内装饰装修中的制止行为和本卷须知告知业主。

每3日巡查1次装饰装修施工现场，对施工停止监视。

对危及房屋结构平安、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。

6、物业管理区域设有平面表示图、路标、楼宇标识标牌、共用设备和场地标识的，做到维护及时、标识清楚。

〔三〕共用设备设备维护

1、按合同商定，制定物业管理区域共用设备设备年度、月度养护及维修方案，保养和维修记载完全。

1、按合同商定，制定物业管理区域共用设备设备年度养护及维修方案，保养和维修记载完全。

1、按合同商定，对物业管理区域各类共用设备设备停止日常管理和维修养护，保养和维修记载完全。

2、有完善的设备平安运转、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度并在任务场所明示。

设备设备标识完全、规范，责任人明白。

有设备台帐、运转记载和巡查记载。

2、设备设备运转良好，有运转记载；有保养、检修制度，并在任务场所明示；设备设备及责任人均应挂牌标识。

2、有设备运转、维修养护和卫生清洁制度。

3、设备运转严厉执行操作规程，无严重管理责任事故，有突发事情应急处置预案和处置记载。

4、设备用房应坚持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

5、活期反省消防设备设备，可随时启用；消防通道疏通。

6、每日至少2次对普通共用设备设备停止巡检，巡检记载规范完全。

特种设备的巡检按相关规范执行。

6、每日至少1次普通对共用设备设备停止巡检，巡检记载规范完全。

特种设备的巡检按相关规范执行。

6、每2日一次对普通共用设备设备停止巡检，并有巡检记载。

特种设备的巡检按相关规范执行。

7、共用设备设备需求维修或许更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金运用方案，向业主或业主大会提出报告与建议，依据业主或业主大会的决议和国度相关规则，组织维修或许更新改造。

8、实行24小时值班报修制度。

急修半小时内抵达现场，普通维修12小时之内或在双方商定时间抵达现场。

8、实行24小时值班报修制度。

急修半小时内抵达现场，普通维修24小时之内或在双方商定时间抵达现场。

8、设立24小时值班报修，急修半小时内抵达现场，普通维修48小时之内或在双方商定的时间抵达现场

9、共用照明设备完整率95%以上，并按规则时间开关。

9、共用照明设备完整率90%以上，并按规则时间开关。

9、共用照明设备完整率80%以上。

10、物业管理区域路途平整，主要路途及空中车位、地下车库交通标识完全、规范。

10、物业管理区域路途平整，主要路途及停车场交通标识完全。

10、物业管理区域路途平整，不影响车辆、行人通行。

11、载人电梯24小时运转。

12、物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、活期换水、定时开放。

12、物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定时开放。

13、对能够危及人身平安隐患的设备设备、场所，设有清楚警示标识和防范措施。

12、对能够危及人身平安隐患的设备设备、场所，设有清楚警示标识和防范措施。

14、对雨、污水管道每月反省一次，每年对公共雨、污水管道片面疏浚一次，确保排水迟滞。

14、对雨、污水管道每二个月反省一次，每年对公共雨、污水管道片面疏浚一次，确保排水迟滞。

13、对雨、污水管道至少每三个月反省一次，每年对公共雨、污水管道片面疏浚一次，确保排水迟滞。

15、对化粪池每月反省一次，每年清掏1—2次。

15、对化粪池每三个月反省一次，每年清掏1—2次。

14、对化粪池每三个月反省一次，每年清掏1—2次。

〔四〕公共次第维护

1、物业管理区域主出入口24小时值班，12小时立岗，重点区域、重点部位每小时巡查一次，并有巡查记载。

1、物业管理区域主出入口24小时值班，8小时立岗，重点区域、重点部位每3小时巡查一次，并有巡查记载。

1、物业管理区域主出入口24小时值班，重要区域、重点部位定时巡查。

2、设有安防监控报警系统的，应24小时值守，摄录像资料按商活期限保管。

3、进出物业管理区域的车辆实行注销管理，引导车辆出入，有序停放。

3、进出物业管理区域的车辆实行注销管理，引导车辆有序停放。

3、进入物业管理区域的车辆实行注销管理。

4、对进出物业管理区域的装修施工人员、效劳人员实行暂时出入证管理。

5、引导业主遵守管理规约〔暂时管理规约〕的商定，制止饲养家禽、牲畜，饲养宠物必需契合相关规则，对违犯者及时劝止、报告，并配合有关部门停止处置。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事情有应急处置预案，事发时及时报告业主委员会和政府有关部门，并协助采取相应措施。

〔五〕保洁效劳

一、楼内共用区域：

1、空中：

电梯前厅，每日拖擦1次；

电梯前厅，每日清扫1次,隔日拖擦1次；

电梯前厅，每日清扫1次,每周拖擦1次；

无电梯的楼内通道和楼梯，每日拖擦1次；

无电梯的楼内通道和楼梯，每日清扫1次,隔日拖擦1次；

无电梯的楼内通道和楼梯，每日清扫1次,每周拖擦1次；

有电梯的楼内通道和楼梯，每周拖擦1次；

有电梯的楼内通道和楼梯，每两周拖擦1次；

有电梯的楼内通道和楼梯，每月拖擦1次；

大堂、门厅大理石、花岗石空中，每日拖擦2次，活期保养，坚持材质洁净、有光泽。

大堂、门厅大理石、花岗石空中，每日拖擦1次，活期保养，坚持材质洁净、有光泽。

大堂、门厅大理石、花岗石空中，每日拖擦1次。

2、墙面：

涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每月清扫1次，坚持无蛛网、无清楚污渍；2米以下贴砖墙面，每周抹擦1次，坚持外表洁净、无污渍。

涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每2个月清扫1次，坚持无蛛网；2米以下贴砖墙面，每2周抹擦1次，坚持外表无污渍。

涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每3个月清扫1次；2米以下贴砖墙面，每月抹擦1次。

3、楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每日擦抹一次，坚持外表洁净、无污渍。

3、楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每2日擦抹一次，坚持外表洁净、无污渍。

3、楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每3日擦抹一次。

4、栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设备，每周擦抹一次，坚持外表洁净、无污渍。

4、栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设备，每2周擦抹一次，坚持外表无污渍。

4、栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设备，每月擦抹一次。

5、天花板、共用照明灯具，每月除尘一次，目视无污渍、无蛛网。

5、天花板、共用照明灯具，每2个月除尘一次，目视无污渍、无蛛网。

5、天花板、共用照明灯具，每3个月除尘一次。

6、门、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中门厅玻璃每周擦拭1次，目视洁净、光亮、无污渍。

6、门、窗等玻璃，每2个月擦拭1次，其中门厅玻璃每2周擦拭1次，目视洁净、光亮、无污渍。

6、门、窗等玻璃，每3个月擦拭1次，其中门厅玻璃每月擦拭1次。

7、天台、屋顶，坚持清洁、无渣滓。

7、天台、屋顶，活期清洁。

8、电梯轿厢，每日清扫、擦拭1次；每月对电梯门壁上光一次，外表光亮、无污渍。

8、电梯轿厢，每日清扫、擦拭1次；每2个月对电梯门壁上光一次，外表光亮、无污渍。

8、电梯轿厢，每日清扫、擦拭1次；每3个月对电梯门壁上光一次。

二、楼外共用区域：

1、硬化路途空中：

每日清扫1次，其中广场砖空中每周拖擦或冲洗1次，目视空中洁净，空中渣滓滞留时间不超越1小时。

1、硬化路途空中：

每日清扫1次，其中广场砖空中每2周拖擦或冲洗1次，目视空中洁净，空中渣滓滞留时间不超越2小时。

1、硬化路途空中：

每日清扫1次，其中广场砖空中每月拖擦或冲洗1次，空中渣滓滞留时间不超越3小时。

2、绿地、明沟：

每周清算1次，无杂物、无积水。

2、绿地、明沟：

每2周清算1次，无杂物、无积水。

2、绿地、明沟：

每月清算1次。

3、共用照明灯具、宣传栏、小品等：

每周擦抹一次，目视无污渍、明亮清洁〔2米以上局部每月擦抹、除尘一次〕。

3、共用照明灯具、宣传栏、小品等：

每2周擦抹一次，目视无污渍、明亮清洁〔2米以上局部每2个月擦抹、除尘一次〕。

3、共用照明灯具、宣传栏、小品等：

每月擦抹一次〔2米以上局部每3个月擦抹、除尘一次〕。

4、水景：

打捞漂浮杂物，坚持水体清洁，水面无漂浮物；活期对水体投放药剂或停止其它处置，坚持水体无异味。

4、水景：

打捞漂浮杂物，坚持水体清洁，水面无漂浮物；活期对水体投放药剂或停止其它处置，坚持水体无异味。

5、积水、积雪清扫及时。

4、积水、积雪清扫及时。

三、二次供水水箱按规则清洗，定时巡查，水质契合卫生要求。

四、公共卫生间：

每天片面清洁3次，坚持无清楚异味。

四、公共卫生间：

每天片面清洁2次，坚持无清楚异味。

四、公共卫生间：

每天片面清洁1次，坚持无清楚异味。

五、渣滓的搜集与处置：

1、生活渣滓日产日清，渣滓袋装化，渣滓桶、果壳箱无满溢现象，坚持渣滓桶清洁无异味。

1、生活渣滓日产日清，渣滓桶、果壳箱无满溢现象。

1、生活渣滓日产日清。

2、设有渣滓中转站的，依据实践需求停止冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等益虫孳生。

六、活期灭虫除害。

每月对窨井、明沟、渣滓房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

喷洒农药、投放鼠饵必需提早告知业主/物业运用人。

六、活期灭虫除害。

每2个月对窨井、明沟、渣滓房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

喷洒农药、投放鼠饵必需提早告知业主/物业运用人。

六、活期灭虫除害。

每3个月对窨井、明沟、渣滓房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

喷洒农药、投放鼠饵必需提早告知业主/物业运用人。

〔六〕

绿

1、有专业人员实施绿化养护管理。

化

2、草坪。

终年坚持平整，无坑洼、下陷，边缘明晰，每年剪草五遍以上，及时浇灌，活期肃清杂草、杂物，坚持生长良好。

2、草坪。

基本坚持平整，无坑洼、下陷，每年剪草四遍以上，及时浇灌，活期肃清杂草、杂物，坚持生长良好。

1、草坪。

每年普修2遍以上，基本坚持平整；及时浇灌，活期肃清杂草。

养

3、树木。

乔、灌木每年修剪二遍以上，基本无枯枝、萌蘖枝，生长良好，树冠完整，树木基本无倾斜；篱、球、外型植物按生长状况和外型要求及时修剪，每年五遍以上，基本无缺枝、无斑秃；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三遍以上，基本无枯枝；终年土壤疏松通透，及时浇灌，绿地无积水，基本无杂草。

3、树木。

乔、灌木每年修剪至少一遍，基本无枯枝、萌蘖枝，生长良好，树冠完整，树木基本无倾斜；篱、球、外型植物按生长状况和外型要求及时修剪，每年三遍以上，基本无缺枝、无斑秃；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年二遍以上，基本无枯枝。

2、树木。

乔、灌木活期修剪，树冠完整，树木如有倒伏倾向时，及时扶正、加固；篱、球、外型植物按生长状况和外型要求及时修剪，每年二遍；地被、攀援植物活期修剪、整理。

护

4、按植物种类、生长、土壤状况合理施肥，每年二遍以上。

4、按植物种类、生长、土壤状况合理施肥，每年至少一遍。

3、按植物种类、生长、土壤状况合理施肥。

管

5、做好病虫害防治，主要病虫害发作率低于5%。

5、做好病虫害防治，主要病虫害发作率低于8%。

4、做好病虫害防治，主要病虫害发作率低于10%。

理

6、枯死的花草树木，必需在一周内肃清，并适时补栽补种。

6、枯死的花草树木，必需在15天之内肃清，并适时补栽补种。

5、枯死的花草树木，必需在1个月之内肃清，并适时补栽补种。

7、绿地应设有宣传牌、提示牌。

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