广州市地产经纪执业资格证考试题目范围以及答案.docx
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广州市地产经纪执业资格证考试题目范围以及答案
广州经纪人资格考试复习题及答案
1、商品房预售的程序
房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售。
一、订立预售合同。
房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定购房示范文本，与预购人订立预售合同。
二、预售合同的登记备案。
房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。
对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。
预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。
三、预售款的收取。
房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。
但预售合同另有约定的，从其约定。
房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。
四、办理预售的商品房过户手续。
预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。
在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。
补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。
2、房地产登记的概念
房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权，房屋所有权，房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及此相关的事项进行记载，公示的行为。
3、在房地产抵押款中，当发生贷款银行对抵押物进行处分时，所得款项应如何分配
处分抵押物所得款项，按抵押权人出资比例分配。
其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
１） 支付处分抵押物的费用；
２） 扣缴抵押物应缴的税费；
３） 剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的。
贷款银行有权追索不足部分。
4、广州市商品房预售管理条例有哪些具体要求
答：
广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系的条例，，是由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于１９９８年７月２９日通过，１９９８年１０月１日起施行，其内容主要包括总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款的监督管理、法律责任。
5、以划拨方式取得土地使用权能否进入拍卖市场
不能，如果想拍卖，必须先把土地出让金补缴~然后土地收回，重新挂牌交易
划拨土地使用权，只有符合一定的条件才能转让和出租、抵押，如果以拍卖或招标方式实现，则必须国家把已经划拨的土地使用权收回，即县官人按照土地使用权的有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获的收益递交土地使用权出让金，只有在国家已经收回归国有土的使用权的前提下才能采取拍卖的方式。
6、广州市购买商品房贷款抵押规定的具体内容是什么
答：
〈广州市购买商品房贷款抵押规定〉是广州市人民政府为活跃广州房地产市场，加强对购买商品房的贷款抵押管理，保障交易各方的合法权益，结合广州本地房产交易的特点制定。
此规定1996-01-01正式实施，包括了对国土局、房管局、中国人民银行在商品房抵押中的权责的明确，对申请抵押贷款的条件、办理及登记进行了规范。
7、房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么
１、 项目概况
２、 开发项目用地的现状调查
３、 市场分析和建设规模的确定
４、 规划设计方案选择
５、 开发建设计划
６、 项目经济及社会效益分析
７、 结论及建议
8、房地产转证合同的形式要件和主要内容是什么
答：
１）双方当事人的姓名或者名称、住所；
２）房地产权属证书名称和编号；
３）房地产坐落位置、面积、四至界限；
４）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
５）房地产的用途或使用性质；
６）成交价格及支付方式；
７）房地产交付使用的时间；
８）违约责任；
９）双方约定的其他事项。
9、简述我国房地产法的表现形式
答：
目前我国的房地产法是由众多的房地产法律规范组成的一个整体，同统一的立法和专门的立法组成，其法律体系按照内容划分，有三部分立法组成：
1、综合性的立法，如《宪法》、《民法通则》等表现
2、专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事实条例、细则、办法之类。
3、相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》《环境保护法》、《合同法》、《担保法》《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律规定
10、简述广州市房地产中介机构设立的条件
答：
设立房地产中介服务机构应具备以下条件：
１） 有自己的名称和组织机构；
２） 有不少于十五平方米的固定服务场所；
３） 注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元；
４） 有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员。
11、房屋租赁应当办理哪些手续
答：
房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起３日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料；
１） 房地产权证书或者其他合法权属证明；
２） 出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明；
３） 房屋租赁合同。
出租房屋属于共有的，出租人应当提供其他共有人同意出租的书面证明；出租委托代管房屋的，受托人应当提交委托人授权出租的证明；转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明。
房屋租赁双方当事人终止房屋租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起３日内，书面告知房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记备案手续。
12、为什么要对房地产中介从业人员进行年审
为进一步规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，加强行业自律 。
目前房地产中介市场和中介行业经过十几年的发展，已逐步走上了健康有序发展的道路，成为推动房地产业健康持续发展的动力之一。
伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，但房地产中介业务种类多，行业分工细化，专业化程度越来越高，一方面需要对从业者进行知识更新方面的素质教育，规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，故对从业者进行年审。
15、预售或出售房地产必须产权清楚，应分别具有什么证件
答：
预售必须依〈商品房预售管理条例〉办妥相关相关预售手续，预售人应该能提供土地使用证、建设工程规划许可证、预售许可证等必备的证件，即能证实其预售房屋产权清晰；出售房地产则提供房产证/共有权证，并落实是否存在查封、抵押情况，如果没有即产权清晰。
16、广州市房地产面积计算技术规定的有关要求是什么
为加强房地产管理，适应本市房地产市场的发展，根据国家实施的《房地产测量规范》和《建筑面积计算规则》，结合广州市的实际，制定了测算面积的技术规定。
适用于广州市城镇区域内的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁，以及国有土地使用权出让和转让的面积测量计算，其内容包括房地产面积的计算范围、计算房地产面积的范围、不计入单位或个人的用地面积、特殊情况下有关面积计算的技术处理、房屋的建筑结构/层数及其表示、规定有关的部分术语的含义等内容。
17、办理预售合同登记需要提交什么材料
申办人应提交证件材料
1、建设工程规划许可证和施工许可证；
2、开发企业的营业执照和资质等级证书；
3、投入资金达到工程建设总投资25％以上的证明；
4、工程施工合同；
5、《商品房预售许可证》和商品房预售合同。
18、请说明二手房地产买卖的程序怎样
（l）订立买卖契约。
买卖契约应包括如下主要条款：
房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
（2）递件。
接受房地产交易管理部门的审查。
一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价。
房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理备案手续、买卖双方在契约上签名盖章；
（3）缴纳税费。
办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
（4）办理产权转移过户手续。
房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。
19、房地产测绘成果的三种图件是什么
房产图是房产产权产籍管理的重要资料。
按房产管理的需要可分为３种：
房地产分幅平面图（地籍图）、房地产分丘平面图（分宗图）、分层分单元平面图（分户图）。
20、请述共有公用建筑面积的分类什么是套内建筑面积
公用建筑面积由以下两部分组成：
A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。
套内建筑面积：
建筑物内的组成面积，主要包括A、套（单元）内的使用面积B、套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积），套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三者之和。
21、如何做好房地产投资顾问。
房地产投资顾问主要分为两种：
房地产经营投资顾问和房地产置业投资咨询顾问。
房地产经营投资顾问，主要是指协助投资者以开发、买卖或租赁房地产等形式，进行营利性活动。
需要具备良好的知识（企业策划知识、财务知识、房地产经济常识、市场营销知识、项目管理知识、建筑知识、人文基础知识等）和素质（参照26题）
房地产置业投资顾问，是指协助投资者购置房地产后出租、出售经营的行为。
要求善于把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，在满足投资者获利需求的基本前提下实现房产未来的增值。
不仅需要房地产市场分析、预测与判断的能力，还应具备丰富的市场经验。
其他可补充的：
扎实的房地产行业专业知识,并对房地产现投资状况有比较细的掌握
了解其它基金\股票等关于收益率及风险等投资知识
了解住宅与商业投资的不同
对客户服务的专业态度,站在客户立场上考虑问题
为客户实现投入产出比合理的投资
自信真诚积极友善的沟通态度，强有力的沟能技能
丰富的社会经验与理财知识
清晰的目标与坚韧的执行力
22、策划在房地产发展、营销工作中的作用和核心是什么（书《理论与实务》P78）
房地产市场营销是一门刚刚兴趣的新学科，也是一门实践性很强的学科，它对于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力，规范房地产市场及满足人们生产生活需要都具有特别重要的意义。
１） 有利于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力；
２） 有利于房地产市场的发育和规范；
３） 有利于消费者需求的满足。
核心是保证投资的安全和利润的最大化。
23、房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系（非标准答案）
房地产法与规划法的关系：
城乡规划是城乡建设的“龙头，是房地产业发展的前提。
不符合经过批准的城乡规划的房地产项目应为违章建设。
我们必须充会认识城乡规划的重要性及其对房地产业的直接影响。
房地产法与建筑法的关系：
房产的客体（或载体）为房屋等建筑物及其他构筑物。
建筑工程的质量和安全，事关重大。
所以人们常说：
“百年大计，质时第一”。
房地产法与住宅法有着密切的联系。
广义地考察，房地产法调整房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。
24、从事策划工作的人员需要哪些基本的素质和要求
答：
房地产策划人员经应具备以下素质和要求：
1） 对民族传统文化和人文精神有普遍的认识；
2） 对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深刻的理解；
3） 对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全面的了解；
4） 对各种营销理论、微观经济理论有着系统而又深刻的认识；
5） 深喑各种广告、品牌传播理论的精义，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力；
6） 对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；
7） 对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识。
25、房地产价格的特征是什么
答：
房地产价格的特征主要有下列４个：
１） 交换代价和租金可以转换；
２） 房地产价格实质上是房地产权益的价格；
３） 房地产价格具有时间连惯性；
４） 房地产价格的个别性强。
26、市场营销的主要策略有哪些
房地产市场营销的主要基本策略，依然是以4p为主，主要是指产品、价格、营销渠道、促销策略。
产品策略，主要是指产品的类型、产品开发的策略等；
价格策略，主要是指房地产价格即构成、房地产定价方法、房地产定价策略；
营销渠道，主要是包括发展商直接销售、委托代理商销售、房地产经纪人销售；
促销策略，主要包括房地产促销方式（广告、人员推销、销售推广、公共关系）、房地产营销广告。
针对4p理论的一些不足，也出现了一些理论：
4C理论，强调顾客、成本、便利和沟通的重要性；
4R理论，主要是在4c理论上提出的新理论，强调关联、反映、关系和回报的重要性
27、企业进行促销活动的基本方式是什么
答：
为了实现房地产的促销目标，可以使用不同的促销方式。
常用的有４种形式：
广告、人员推销、销售推广和公共关系。
28、为什么要建立规范化的房地产市场
1） 有利于协调房地产与国民经济增长的关系。
房地产业和国民经济关系密切，在国民经济中占有重要的地位。
在推动国民经济增长的三驾马车中具有重要作用；
2） 有利于避免房地产泡沫的产生。
房地产业在我国是新兴支柱产业，具有投资和消费的两个功能，规范化的市场可以延缓或避免泡沫的产生；
3） 有利于土地的有效利用，使得社会整体利益得到体现；
4） 有利于房地产结构优化，可以使得房地产商品适销对路，实现有效供给；
5） 有利于规范市场主体行为，降低交易费用，提高交易效率；
6） 有利于调节房地产市场主体的收益，促进国民经济增长、维护企业和消费者合法权益。
29、房地产税收的主要种类有哪些
答：
１）土地增值税；２）城镇土地使用税；３）耕地占用税；
４）固定资产投资方向调节税；５）房产税；６）契税；
30、什么叫房改房
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
31、二手房交易时卖方必须提供哪些资料，买卖双方需要缴纳哪些费用
答案一：
卖方必须提供产权资料和身份证明资料，包括，房地产权证（房地产共有正、房地产权属证明、他项权证）和身份证（营业证书/身份证明、法定代表人证明、代理人证明等）。
双方需要交纳的税费有：
交易契税、交易印花税、交易管理费、交易登记费、测绘晒图、产权印花税、个人所得税、营业税、土地增值税、土地出让金、土地契税、房改房购分摊、涂销抵押登记费等。
答案二：
卖方需提供的材料：
1、产权人身份证
2、户口本
3、房屋产权证
4、原购房发票（复印件）、原购房合同
5、共有人意见书
6、结婚证/未婚证复印件
7、产权人印鉴
8、土地使用证（限市局过户商品房）
9、已购公有住房和经济使用房上市出售申请确认表。
二手房交易涉及的税费有：
1、契税2、营业税3、个人所得税4、交易费5、登记费
32、小区绿化的基本准则
答：
尽量做到建筑物之间的园林绿地均衡配置，充分利用小区边角及不宜建筑地段，布置绿地。
从健康实用的角度出发，以人为本为原则，设计舒适健康居住环境。
33、房地产纠纷的种类和解决方式是什么
答：
房地产纠纷，按其法律性质可分为两大类。
１） 民事性质的房地产纠纷；
２） 行政性质的房地产纠纷；
房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。
34、简述土地的基本特性
1、土地的自然特性：
承载力；位置固定性；数量固定性；耐久性；个别性；
2、土地的人文特性：
用途的多样性；社会经济位置的可变性；合并及分割的可能性。
35、简述对房地产中介服务人员职业道德的要求
对房地产中介服务人员职业道德的要求主要有以下几个方面：
１） 诚实、信用的原则；
２） 独立、客观、公正的原则；
３） 专业胜任能力要求；
４） 对客户的责任；
５） 依法经营，公开、公平竞争的原则
６） 其它原则
36、简述房地产项目策划的概念
答：
房地产项目策划,是指根据房地产市场的特性和发展方向,周密的制定出能使房地产开发项目市场定位准确,具有创造性、竞争性、可操作性,近期远期经营目标统一协调的工作计划和策略.使房地产项目开发、市场营销活动有步骤、有秩序展开，并根据市场情况不断修正，最大限度的提高开发项目的社会、经济和环境综合收益，规避市场风险。
其主要特点是：
创新性、明确的方向性、现实可行性、可操作性、系统性和规范性。
37、房地产市场细分原则和程序
答：
房地产市场细分应该遵循以下原则：
１）可衡量原则；２）盈利原则；３）可实施原则；
市场细分的程序：
１）根据需要选定产品市场范围。
２）列举潜在顾客的基本需求。
３）依据消费者需求的具体内容，初步确定可以划分为哪几个细分市场。
如住宅可以分为别墅、公寓等。
４）研究细分市场。
５）测量各细分市场的规模。
６）选择目标市场，设计市
场营销策略。
38、房地产经纪业务程序（<理论与实务>书P355）
１）接盘要点。
收集物业资料；明确委托关系；提供个案资料；
２） 物业调查。
核实产权；现场查勘；
３） 广告宣传。
广告形式多样；广告内容真实；广告要有个性；
４） 客户查询。
勤接待查询；了解客户需求；索取客户资料；尽早知告佣金标准；
５） 接受委托及检视物业。
签署委托协议；协助检视物业；锁匙的处理；
６） 洽商议价。
公平、公正及公开的原则；口说无凭，以合约为准；尽可能提供参考数据；
７） 签约成交。
临时合约；正式合约；
８） 定金及付款。
定金；楼款；按揭；按金；租金；
９） 产权过户和登记手续。
转移登记；租赁登记；
１０） 佣金、交吉及后续服务。
佣金；交吉；后续服务。
39、广州市房地产中介行业存在的主要问题，并提出解决的建议
一是未取得《预售许可证》而擅自预售商品房；
二是商品房销售中的广告虚假，面积不实，违规分摊等欺诈行为；
三是不按时、按质兑现售前承诺，欺骗消费者；
四是物业管理不规范，收费不透明，多收费，少服务；
五是中介机构鱼目混杂，虚假信息充斥市场；
六是存在着隐形市场非正规二级市场，有待规范；
七是在经济适用房和商品房开发中土地出让，使用存在着事实上的“双轨制”；
八是产权证办理滞后和产权证遗留问题，影响二级市场的全面启动，二级市场启动不好，一个重要原因就是产权证问题；
九是行业行政管理效率和质量较低，监管和执法人员素质有待提高；
十是对潜在市场引导不够，等等。
目前我国房地产中介从业人员素质还有待提高，房地产中介活动中存在着大量的不规范行为。
只有采取有效的措施，才能使我国的房地产市场中介业健康发展。
主要的措施应该包括：
１） 严把房地产中介服务业经纪人、估价师的资格审查、考试，颁证及注册关，提高房地产中介服务业从业人员的文化素质和业务素质，加强中介人员的后续教育。
２） 尽量发挥房地产行业协会的作用。
３） 加紧立法，以法律作为监管手段。
40、怎样才能做一名合格的房地产中介人员（<理论与实务>书P6）
１）具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识。
２）能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律。
法规和行业管理的各项规定。
３）熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能。
４）具有丰富的房地产经纪实距经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌。
５）有一定的外语水平。
41、我国的土地出让制度有哪几种（待落实）
答：
（出让、转让、划拨）（土地使用权出让可以采取招标、拍卖、挂牌、协议四种方式）
42、房地产领域的现行法规体系中有哪几部法律（<法律基础知识>P37）
答：
城市房地产管理法；土地管理法；城市规划法。
43、我国房地产法的基本原则是什么
我国房地产法的基本原则归纳如下：
１）土地公有原则；２）土地有偿使用原则；３）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；４）房地产综合开发原则；５）城镇住房商品化原则；６）宏观调控与市场调节相结合的原则
44、我国房地产法调整对象的内容是什么
房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。
（1）房地产开发关系，是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容，第一，获得土地使用权；第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。
（2）房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：
房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系、开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系。
（3）物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。
物业管理涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。
（4）房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。
这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
45、如何进行危机处理
一、调查、掌握事故的原因
1、迅速成立以企业领导和公共关系人员组成的处理事故临时机构，把握事态的发展动向，确定事故处理的基本方针和对策。
2、查明原因，详细认真做好原始记录。
3、查明事故现状，事故是在扩大还是的到了有效的控制，原因是什么采取了什么措施。
4、分析事故采取措施后可能出现的社会影响。
二、采取正确的对策，以使事故的处理妥善圆满
1、让企业员工了解事故的真相，尽快把企业将采取的对策告诉全体员工，博得企业内部的支持和谅解，号召员工同心同德、齐心合力、共度难关。
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