台湾省房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖的程序试题Word下载.doc

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收紧房地产开发贷款

开征房地产持有环节的税收

增加土地供应

工业用地的监测点评估价格

5、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性

B．独占性

C．流动性差

D．易受限制性

6、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．

2046240元

584640元

1461600元

2688000元

7、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．（2008年试题）

基础租金是租户能接受的最低租金

基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金

写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

借款合同

8、某在建工程土地使用权年限40年；

自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09

9、对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是。

《城市房地产管理法》

《土地管理法》

《城市规划法》

《城市房地产转让管理规定》

执行层的组织协调

10、普通股票持有者之间的平等原则是指__。

A．股票持有者的身份是平等的

B．每二股份的平等

C．在权利方面是平等的

D．在义务方面是平等的

11、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：

每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。

若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠

B．不如售价优惠

C．与售价一样

D．难以判定是否给予了优惠

12、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．2006年5月30日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

13、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。

A．存量规模

B．租金水平

C．开发成本

D．资本化率

15、下列不属于房地产的行政法规的是。

《城市私有房屋管理暂行条例》

《城市房屋拆迁管理条例》

《城市房屋拆迁单位管理规定》

《住房公积金管理条例》

房地产估价机构必须加盖公章

16、经会计事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。

100

200

600

1000

17、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理

B．收入现金流的主要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式

D．投资流动性好

18、假设开发法的基本理论依据是。

生产费用原理

预期原理

替代原理

供求原理

19、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。

（2002年试题）开发公司征用该片土地应报审批。

Z县人民政府

Y市人民政府

X省人民政府

国务院

20、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的__%。

A．60

B．70

C．80

D．90

21、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是。

房地产抵债

房地产作价入股

房地产买卖

房地产继承

22、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。

A．法定代表人或者执行合伙人

B．全体股东或全体合伙人

C．全体注册房地产估价师

D．全体董事

23、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。

50

80

24、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元

实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元

实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元

实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元

25、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A．区域规划

B．临街状况

C．周围环境

D．地形地势

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。

A．6

B．6.9

C．8.8

D．9

2、征收集体土地应遵守的原则包括。

珍惜耕地，合理利用土地的原则

保证国家建设用地的原则

妥善安置被征地单位和农民的原则

无偿使用土地的原则

依法征地的原则

3、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值

4、净租的形式一般有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C．所有的经营费用，都由租户直接支付

D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限

E．租户的租金可按不同时间支会给业主

5、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；

乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定

6、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。

A．40

B．45

C．48

D．50

7、采取随行就市定价法确定价格的情形有。

开发商处于市场领导者地位

开发商难以估算成本

开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

开发商打算与同行和平共处

开发商具有向市场领导者挑战的实力

8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

9、收集一手资料的方法有。

观察

专题讨论

问卷调查

电话

实验

10、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法

11、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。

A．开发利润

B．销售收入

C．投资收益

D．成本利润

12、下列属于建筑物折旧的是__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．结构折旧

E．性质折旧

13、在下列费用中，属于债务融资成本的有。

承诺费

手续费

担保费

利息

税费

14、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。

A．估价时点

B．搜集该可比实例时

C．进行房地产状况修正时

D．成交价格所反映

15、数学曲线拟合法中最简单、最常用的为__。

A．直线趋势法

B．指数曲线趋势法

C．二次抛物线趋势法

D．指数修匀法

16、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

17、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

18、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

住房公积金总账核算

住房公积金单位账户核算

住房公积金个人账户核算

住房公积金分账核算

住房公积金综合核算

19、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。

（2009年试题）

差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

20、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有__。

A．风险因素

B．资本化率

C．通货膨胀率

D．投资利润率

E．资金总额

21、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。

A．丧失民事行为能力

B．死亡

C．不能履行其相应义务

D．依法被宣告死亡

E．被宣告失踪

22、A房地产开发公司在z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由__审批。

A．国务院

B．国土资源部

C．Z省人民政府

D．A市人民政府

23、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括。

产品调查

技术发展调查

国内外市场环境调查

市场营销因素调查

促销策略调查

24、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会

25、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。

如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。

A．3000元

B．6000元

C．1.5万元

D．3万元