最新丰联房地产绿城雅苑项目可行性研究报告.docx

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最新丰联房地产绿城雅苑项目可行性研究报告

第一章项目总论………………………………………………………5

1.1项目提出的背景…………………………………..…...…….5

1.2项目概况………………………………………………….….5

1.3投资概算及资金来源……………………………………..…6

1.4建设单位概况………………………………………………..6

1.5编制依据……………………………………………...…..….6

1.6主要技术经济指标…………………………….………...…..6

第二章市场分析……………………………………………...……….8

2.1国家相关政策…………………………………………..……8

2.2合肥市房地产市场分析………………………………….…11

2.3合肥楼市预测……………………………………………….13

第三章项目建设的可行性和必要性…………………………….…..17

3.1项目建设的可行性……………………………………….…17

3.2项目建设的必要性………………………………….…...….18

第四章项目选址和平面布局………………………….………..……20

4.1项目场址选择……………………………………………….20

4.2场址条件…………………………………………………….20

4.3总平面布置………………………..……………………..….21

第五章建设原则和建设内容……………………………………..….23

5.1建设原则………………………………………………..…...23

5.2建设内容…………………………………………………….23

5.3建设规划…………………………………….…………....…25

第六章消防、环保和节能…………………………………….….…..27

6.1消防…………………………………………………….….…27

6.2环境保护…………………………………………………..…27

6.3节能…………………………………………………....……..29

第七章投资估算与资金筹措…………………………...………...…..31

7.1投资估算……………………………………………………...31

7.2资金筹措……………………………………………………...32

第八章建设工期与进度计划…………………………………………33

8.1建设工期安排………………………………………..……….33

8.1建设进度计划…………..………………………………….…33

第九章目标定位与营销策略…………………………………………34

9.1目标市场定位………………………………………………..34

9.2产品定位…………………………….………………………..34

9.3营销策略………………………………………………….….35

第十章经济效益评价…………………..……………………………38

10.1经济效益评价依据……………………………………..…..38

10.2基础数据……………………………………………..……..38

10.3项目销售收入的确定……………………….………………38

10.4财务分析…………………………………………………....39

10.5经济效益分析结论……………………………..…………..39

第十一章风险分析………………………………...…………..…….41

11.1项目主要风险因素识别……………………………...…..…41

11.2防范风险的对策…………….………………………..…….41

第十二章结论和建议………………………………….………..…..43

12.1结论…………………………………………………….…..43

12.2建议……………………………………………….………..43

第十三章附表………………………………………………...……..44

项目位置图

企业法人营业执照

项目效果图

第一章项目总论

1.1项目提出的背景

由于我国的人口从农村向城市转移仍没有结束，城市化率不断提高，给房地产业乃至国民经济发展带来了巨大的空间。

新增城镇人口和原有居民的保障住房投资，保证了未来较长时间内我国的房地产投资仍具有较大的刚性需求，初步测算，每年房地产投资1.5万亿是个底线。

未来市场房价虽然会有较大调整，但是在国家的宏观政策调控下整个房地产行业调整幅度会相对较小。

在我国宏观经济健康运转情况下，即使未来房价剧烈波动，行业发展也会相对平稳。

1.2项目概况

1.1.1项目名称：

合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目

1.1.2项目承办单位：

合肥丰联房地产有限公司

1.1.3项目负责人：

常松

1.1.4项目建设地点：

合肥市岗集镇

1.1.4项目建设性质：

新建

1.1.6项目建设规模和建设内容：

本项目总用地面积18073平方米（约27亩），总建筑面积30150平方米，建设内容具体如下：

1、多层住宅：

22710m2。

2、商办楼：

7440m2

3、停车位：

134个

4、地下停车位：

136个

5、小区配套基础设施（水、电、气、道路、绿化等）。

1.3投资概算及资金来源

项目总投资5000万元，资金来源建设单位自筹资金。

1.4建设单位概况

合肥丰联房地产有限公司于成立于2008年7月，公司由常松发起、殷宗虎参股，在长丰县工商管理局注册，注册资金1000万元整。

经营范围为房地产开发、物业管理。

公司资金雄厚，拥有一批懂技术、善管理的员工，其中专业工程师2名，注册会计师3名。

公司致力于打造合肥地区的精品楼盘，服务于合肥市民。

1.5编制依据

Ø《中华人民共和国城市房地产管理法》2007修正

Ø《商品房销售管理办法》2001年

Ø《安徽省城市房地产交易管理条例》2007年

Ø《合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

1.6主要数据及技术经济指标

主要数据及技术经济指标如下：

总投资：

5000万元

总占地面积：

面积18073平方米（约27亩）

总建筑面积：

30150万平方米，其中多层住宅22710平方米，商办楼7440平方米。

容积率：

1.668

绿化率：

35%

筑密度：

26.9%

投资回报率=44.69%

投资回收期=1.43年

第二章市场分析

2.1国家相关政策

2008年，受国际金融危机的影响，北京，上海，深圳等大城市楼价纷纷跳水，合肥虽然没有出现大的波动，但是也出现了交易量萎缩，房屋空置面积增多的情况，好在国家和地方纷纷出台各类优惠政策如结构性减税，适度宽松的货币政策等确保房地产的稳定健康发展。

1、税收政策

在积极财政政策指导下，国家还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。

在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华表示“税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

”

2、金融政策

2009年1月份，中国人民银行行长周小川称，有必要制定强有力的政策措施来防止中国经济出现大幅放缓。

与此同时，中国银监会主席刘明康也表示，中国经济下跌的风险甚至比预期严重，要达到GDP增长8%的目标将是非常艰巨的任务；银监会将放弃降低不良贷款比率及余额目标，转而防止坏账大规模出现和快速反弹。

在适度宽松的货币政策下，2009年流动性还将加大，可能降息3—4次，继续下调存款准备金，M2增幅达17%左右等；而且还会进一步出台稳定股市的措施，或将推出创业板，同时扩大债券发行规模，资本市场融资功能可能好于2008年，这些宏观政策有助于为房地产市场提供外部资金支持，尤其是发行公司债。

第一，从房地产金融政策分析，信贷会继续放松。

个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，“二套房贷政策”将基本终止；在优惠条件设定上，商业银行拥有较大的自主权力。

开发贷款方面，在国务院的要求下，商业银行会加大放贷力度。

第二，随着贷款利率的持续下调，公积金贷款利率也将同步降低，而且为了响应中央号召，有效促进住房消费，地方政府还会因地制宜的增加公积金贷款额度。

第三，开展房地产信托投资基金试点。

2008年12月《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（金九条）提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。

中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体构架，报国务院同意后进行试点；由于受美国次贷危机的影响，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上将注重风险防范，力求简化产品链条，提高产品透明度。

由此看来，作为国际上重要的房地产融资方式的REITs，2009年有望在我国落地。

3、住房政策

毫无疑问，2009年住房政策将是最重要的政策组成部分。

降了上述税收和信贷涉及到的住房消费外，主要是落实2008年第四季度制定的相关计划；2009年是加快保障性住房建设的关键一年，依照《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，将主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。

在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

已经明确的新政策，是开展住房公积金用于住房建设的试点。

为了拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，将选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。

目前住房城乡建设部正会同有关部门抓紧制定试点方案，2009年将会展开试点工作。

另外值得关注的是，2009年“70/90”政策可能会放松。

这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于“一刀切”，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针不够协调，所以存在一些质疑声音。

实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。

更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。

一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。

4、其它政策

2009年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。

如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会出台适度放松土地政策，购房入户政策扩大化，放松外资的政策的限制等，以加大刺激需求和稳定市场的力度。

2.22009年合肥房地产市场情况

2009年合肥房地产市场主要表现在以下几个方面：

（一）房地产投资持续快速增长。

2—4月份月份我市房地产开发投资分别为28.61、36.14和40.53亿元，房地产开发投资额连续4个月增长。

合肥2009年1—4月份房地产投资规模

项目

月份

2

3

4

房地产投资总投资（亿元）

28.61

36.14

40.53

同比增长

75.63%

24.19%

71.96%

环比增长

101.90%

26.32%

12.15%

其中：

住宅（亿元）

20.32

28.36

28.7

同比增长

60.63%

34.47%

67.25%

环比增长

90.10%

39.57%

1.20%

（二）商品房新开工规模不断扩大。

2—4月份我市商品房总计新开工面积300.51平方米，其中商品住宅新开工227.54万平方米，开工规模继续保持扩大。

（三）企业推盘速度加快。

2—4月份商品房批准预售面积分别为积15.01万平方米、50.57万平方米和70.97万平方米，同比分别增长113.36%，48.3%和49.06%。

环比分别增长21.1%，236.91%和40.34%。

随着销售市场成交量的放大，自3月份开始房地产开发企业推盘速度开始加快。

（四）房屋空置面积保持较低水平。

截止到2009年4月底，我市商品房空置总量为134.72万m2（含住宅74.79万m2），其中空置1年以下的待销商品房有35.49万m2（含住宅23.43万m2），空置1-3年的滞销商品房有81.64万m2（含住宅45.2万m2），空置3年以上的空置商品房有17.59万m2（含住宅6.16万m2）。

我市商品房空置率为5.26%，商品住房空置率为3.58%，仍处合理区间内。

（五）房地产销售市场活跃。

商品房市场：

其中4月份我市商品房销售备案面积为114.73万平方米，其中商品住宅102.38万平方米（9876套），同比分别增长29.88%和27.4%，环比分别增长30.11%和33.26%，销售市场较为火爆，销售量增幅明显。

市区商品房平均销售价格为4234.34元/平方米，其中住宅平均销售价格为4089.44元/平方米，同比分别增长5.75%和7.2%，环比分别增长-3.14%和1.35%。

（六）省会城市集聚效应显著。

2009年4月份，按照购房人身份证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总比为46.81%，安徽省其他城市居民购买的占总比为44.92%，外省居民购买的占总比为8.27%。

本地居民购买需求较为稳定，外地居民对我市商品住房的认可程度较高。

2.3合肥的楼市预测

2009发布的安徽经济“蓝皮书”及开发商与地产专家对合肥楼市从价格、需求、行业发展等进行了全方位解读和预测。

 一、价格：

进一步调整回归理性     

日前，一份全国房价十大抗跌省会城市的名单受到瞩目，在该名单列出的房价十大抗跌省会城市中，合肥名列第9位。

此次入围城市的考核内容主要有三个指标：

市场报价、预定成交价和实际成交价。

合肥房价由于上涨阶段稳定有序，没有出现暴涨的现象，房市调整后又没有出现大幅下跌的情况，而且房市的刚性需求还依然强劲，成为大家目前公认的十大抗跌城市。

 尽管如此，但2008年房地产行业发展下滑还是不争的事实。

安徽省经济信息中心预测处对2008~2009年安徽房地产行业形势分析认为，2008年，我省房地产开发投资呈高位回落态势，商品房销售市场低迷，价格上涨乏力，如2008年第三季度全省房地产景气指数为113.9，比上个季度下滑17个百分点，为八大行业景气指数最低值。

 虽然省城房价一直处于比较理性的范围，但与居民收入比例结构依然有些失调，造成居民购买能力有限。

数据显示，按照我省当前的经济、收入水平计算，一个两口之家购买一套90平方米住房，需要花费11.7年，远高于国际公认3~6年的合理区间；从月供收入比看，房贷月供与家庭收入之比达70%，远高于40%的合理水平。

省发改委信息中心预测处有关专家表示，从需求来看，短期内炒房者将因市场风险增大而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎，房价面临进一步回调压力；从供给来看，在市场竞争更加激烈的背景下，房地产降价压力进一步增大，促销力度会进一步加大。

因此，在供需双方推动下，2009年，我省房价将逐步回归理性，进入调整期。

二、销量：

短期不旺长期看涨     

 虽然2008年下半年来省城楼市销售一直表现不佳，但2009年开年便迎来了“开门红”。

合肥市房地产管理局发布的统计数据显示，元月1~4日，该市成交住宅415套，每天平均成交住宅104套，交易量稳步回升。

这一交易量，远高于2008年国庆七天268套的成交量。

业内人士表示，目前，由于全国楼市观望气氛浓厚，直接影响了省城居民的购房意愿。

加上今年宏观经济趋紧，金融风暴冲击，消费者投资意愿冷淡。

而购买自住房的居民因为对价格的敏感，所以尚处于观望状态，短期市场需求不旺。

但从元旦销售来看，省城楼市调整政策已经初见效应了！

省城市民还是有较大的购房需求的。

省经济信息中心预测处有关专家指出，我省房产市场需求是长期看涨，短期不旺。

从长期来看，我省房地产潜在需求依然旺盛。

首先是新增住房的潜在需求巨大。

按城镇化进程计算，我省每年新增城镇人口91.8万人，若城镇新增人口中约65%需要人均购置住房面积28平方米，每年将产生1700万平方米的新增住房需求；其次，被动性住房需求也在扩大。

据调查，17个省辖市现有危旧房总面积1829万平方米，每年开工的“两改”房屋面积近千万平方米；另外，居民改善生活条件的住房需求也有一定规模。

三、土地：

走出观望开始回暖     

2009年1月5日，合肥土地市场的首次拍卖。

由于原先公示的3宗土地中，2宗临时改为挂牌，因此位于石门路北的119.42亩宅用地也以1.89亿的价格迎来“开门红”。

同日，该市还有一宗挂牌地块也已120万/亩成功转让。

业内人士分析，相比往年新年第一拍，虽然此次仅成交一宗土地，但似乎已经成为合肥土地市场局势扭转的一个突破口。

说明不少开发商开始走出观望氛围，开始“逆市突围”。

安徽建筑工业大学工程管理学院李教授则认为，除了开发商要走出观望，地方政府也应该调整土地出让的思路。

首先，地方政府要从总量上适当减少土地供应，以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势，避免市场和房价大幅下跌。

其次，要调整土地出让的结构，尽量供应开发商需求较为急迫，建成后市场前景较好的地块。

最后，地方政府土地管理重点要放在“控增逼存”，目前开发商手中的土地储备较多，其中相当一部分属于闲置土地，要优先督促其及早开发，而非增加大量新的土地供应。

对于省城2009年楼市来说，应该是行业有序整合、房价回归理性的一年，在休整之后，省城楼市仍然有较大的发展空间。

第三章项目的建设必要性和可行性

3.1项目建设的可行性

3.1.1合肥经济的快速发展

改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道，GDP连续20多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，经济总量和人均水平跨上新台阶。

2009年1月7日，市长吴存荣作政府工作报告预计全市地区生产总值1630亿元，比上年增长17%；全市地区生产总值1630亿元，比上年增长17%；财政收入301.2亿元，增长40%，其中地方财政收入160.9亿元，增长57.8%；市国税组织收入143.5亿元，增长20.9%，地税组织收入99.1亿元，增长50%；全社会固定资产投资1835亿元，增长40%；社会消费品零售总额587亿元，增长25%；城镇居民人均可支配收入15550元，农民人均纯收入5300元，分别增长15.8%和18%。

主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列。

3.1.2合肥人民生活水平大幅度提高

据合肥市政府工作报告数据显示，在上一个五年中，城镇居民人均可支配收入增长87.5%，农民人均纯收入超过全国平均水平，增长近一倍；人均储蓄余额增长1.1倍，居民家庭财产普遍增加；社会消费品零售总额增长1.1倍，住房、汽车等高档消费需求迅速升温。

综合性连锁经营等新型流通业态和物流、会展、旅游、金融等现代服务业发展加速，较好地满足了多样化消费需求。

促进就业的长效机制初步建立，新增城镇就业岗位35.5万个。

社会保障体系进一步健全，“五险”参保人数净增105万人次；企业离退休人员养老金、城镇职工最低工资、城镇低保标准分别提高58%、47.3%和64%。

表3-1

　日期

项目

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

市区人口（万人）

137.95

146.52

155.87

163.52

175.31

193.14

198.39

203.49

城镇人均可支配收入（元）

6817

7145

7785

8610

9684

11013

13427

15591

同比增长

6.70%

10.30%

9.00%

10.60%

12.50%

13.70%

21.90%

16.10%

城镇人均消费支出（元）

5600

5721

6234

6998

7398

8165

9936

11752

同比增长

12.50%

2.20%

9.00%

12.30%

5.70%

10.40%

21.70%

18.30%

（据合肥政府网统计公报资料）

3.1.5合肥城市化进程加快

 据合肥市统计局信息显示，2008年11月，合肥市常住人口已达501万人，比2007年增加了10万人，净增长2.04%。

与户籍人口487万人相比，净流入14万人。

2008年，合肥市常住人口中人口出生率为千分之9.98，同比下降1.37个千分点。

出生婴儿性别比为118.29，比上年有所下降；死亡率为千分之2.96，同比下降0.88个千分点，自然增长率为千分之7.02，同比减少0.49个千分点，人口自然增长率呈下降趋势。

随着经济结构调整和国民经济的快速发展，合肥城镇建设步伐不断加快，农村剩余劳动力不断向城镇转移，2008年，合肥市人口城镇化率已达62.4%，比上年提高2.2个百分点，而在2000年这一数据仅为44%。

3.2项目建设的必要性

3.2.1房地产自身发展的需要

随着我国加入WTO，市场运作将日趋规范，这就要求房产商走规模化、规范化的道路，一批具有雄厚实力和先进管理规式的房产开发企业将脱颖而出，一些实力不足的房产开发企业将被淘汰。

3.2.2城市化发展的需要

合肥作为省会城市和产业承接地，她的房地产市场是有刚性需求的。

此外，合肥人口急剧增长，外来人口的汇集也大大带动了合肥的房地产市场。

截至2008年11月，合肥市常住人口已达501万人，城镇化率已达62.4%，比上年提高2.2个百分点，而在2000年这一数据仅为44%。

3.2.3住房需求的不断增长

在对合肥购房消费者进行过问卷调查，从反馈信息来看，合肥的住房需求仍然非常大，在购房人群中，30岁以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。

这一群体由于经济实力有限，近半数以上的人会选择70—90平米的中小型住房。

3.2.4合肥的房地产重心向外转移的需要

相关人士表示，合肥今后将坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向旧城区外转移。

按照国家“从严从紧、有保有压”的土地调控政策和节约集约用地的原则，合肥有关部门承诺，将严格控制城市新增建设用地规模，合理安排各类必需用地，确保城市基础设施用地和关系民生的居住用地，特别是廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。

比如说保障性住房建设用地，将由政府划拨提供。

第四章项目选址和总平面布局

4.1项目场址选择

本项目选择在岗集镇。

岗集镇地理位置优越，距离合肥北二环仅仅5公里。

项目地点交通便捷，其中合淮路是合肥往淮南阜阳方向的交通要道。

4.2场址条件

4.2.1、地形、地貌、地质

合肥市处于古老的江淮丘陵，地貌岗冲起伏，宏观地形西北高、东南低、呈现较缓的波状平原状态，地面标高一般在12～45m之间，合肥市区高程大致在10.4～43.4m范围，少许沿河低洼地区在8.4～10.4m。

项目区地质情况良好，土壤由耕植土、杂填土层、粉质粘土层、粘土等组成，表层为上更新冲积洪粘土，地基岩为第三纪红砂岩。

4.2.2、气候、气象

项目所在地区属亚