书香花苑房地产开发项目可行性研究报告.docx
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书香花苑房地产开发项目可行性研究报告
第一章总论……………………………………………………………1
第二章项目建设条件…………………………………………………2
第三章项目内容及成本估算…………………………………………6
第四章项目的市场分析………………………………………………8
第五章项目的SWTO分析…………………………………………18
第六章项目的利润估算及资金筹措………………………………19
第七章项目实施的经济效益分析…………………………………23
第八章项目实施的敏感性分析……………………………………25
第九章项目实施后的社会、环境效益分析………………………27
第一十章结论…………………………………………………………28
第一十一章附表………………………………………………………29
第一章总论
南康市位于江西省南部，因“地接岭南，人安物阜”而得名。
国土总面积1800平方公里，辖19个乡镇，2个街道办事处，总人口近80万人。
城区面积达14平方公里，城市人口13万。
公元280年（晋太康元年）置县，1995年3月经国务院批准撤县设市。
2005年以来，南康大力实施“对接长珠闽，融入主城区”发展战略，把南康作为赣州主城区一个特色功能区来规划建设，致力打造赣州“1小时都市经济圈”的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。
运用经营城市理念，高起点、高标准、大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城、省级园林城市和省级文明城市。
面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的城市建设大潮中，于2007年用6000余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中心地段一宗土地使用权，独立从事房地产开发。
该开发项目名为“书香花苑”，本报告是对该项目开发进行研究的结果。
“书香花苑”商住小区项目用地30717平方米（约46.08亩），座落于南康市迎宾大道西侧，南临30米规划路，东为10米规划路，北与商住安置点相隔9米规划路，西面与商住安置点相隔5米规划路。
规划用地较为方整，东西向长188米，南北向长179米。
项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优美，以5栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场、商铺、幼儿园、会所、地下停车场等配套公建；预计总投资18311万元。
“书香花苑”建成后，小区将成环境优美、布局合理、配套完善，集居住、休闲、商务、娱乐于一体的自然、幽静、舒适的综合性现代新型生态居住社区。
第二章项目建设条件
南康市历史悠久，人文荟萃，经贸繁荣。
自古以来，南康就是沟通中原和南粤的要衢，商贾去集，名人辈出。
明代“大隐居士”田辟、清代方志学家谢启昆、工人运动先驱陈赞贤、抗日名将赖传湘，以及首次将《资本论》译成中文版的著名经济学家郭大力皆为南康人。
改革开放以后，南康市委、市政府积极实施“个私兴康”发展战略，民营经济起步早、发展快，已成为全省闻名的民营经济强市。
著名社会学家费孝通先生来康考察后，概括南康经济现象为“无中生有，有中生特，特在其人，人联四方”。
2005年，全市实现生产总值38.8亿元，实现财政总收入3.1亿元，社会消费品零售总额11.4亿元，是赣州市经济最发达的一个县级市。
南康交通区位优势明显，距广州市434公里，距深圳市524公里，距厦门市520公里，距南昌市400公里，距赣州市中心城区28公里。
项目所在地为南康市政府所在地，是一座历史文化名城，集中了许多文化景点，如南山森林公园、生佛寺、东山公园、文峰塔、莲花山、古楼隘、四眼桥、景福桥、文峰、“龙湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窝天主教堂、南康古城墙、陈赞贤烈士墓等。
（一）南康市当前经济发展状况
2005年—2007年南康市经济发展各项批标统计表
经济指标
2005年
2006年
2007年
地区生产总值（亿元）
38.8
46.2
57.75
社会商品零售总额（亿元）
11.4
14.82
20.2
财政总收入（亿元）
3.1
4.49
7.01
地方财政收入（亿元）
2
2.4
2.91
城乡居民储蓄存款（亿元）
33.3
43.3
59.5
城镇居民人均可支配收入（元）
7084
7792
8627
城乡居民人均储蓄余款（元）
4161
5326
7030
农民纯收入（元）
2861
3150
3559
2005年，南康市地区生产总值38.8亿元。
2005年全市零售总额达11.4亿元，实现财政收入3.1亿元，城市居民可支配收入7084元，农民人均收入2861元，2005年末全市金融机构存款余额33.3亿元，城乡居民人均储蓄存款余额为4161元。
2006年，南康市地区生产总值46.2亿元，比上年增长19.1%，2006年全市零售总额达14.82亿元，实现财政收入4.49亿元，城市居民可支配收入7792元，比上年增加708元，农民人均收入3150元，增加289元，2006年末全市金融机构存款余额43.3亿元，比上年增加10亿元，居民人均存款5326元，贷款余额21.9亿元，比上年增加4亿元，存差继续扩大。
2007年，南康市地区生产总值57.75亿元，比上年增长25.0%，2007年全市零售总额达20.2亿元，实现财政收入7.01亿元，城市居民可支配收入8627元，比上年增加835元，农民人均收入3559元，增加409元，2007年末全市金融机构存款余额59.5亿元，比上年增加16.2亿元，居民人均存款7030元，贷款余额26.2亿元，比上年增加4.3亿元，存差继续扩大。
结合南康市近三年特别是2007年的经济发展及经济发展态势，预计今后几年南康市的经济发展将会出现大幅度的增长，城市化程度将大幅度提高。
随着经济的发展，居民生活水平的日益提高和购买力的增强，作为日常生活所必需的住宅将成为其重要的置业和投资目标。
而在选择房地产投资时，居民更加看中周边的商业设施及其发展态势。
因此，改善居住及其生活消费环境，提高城市品位日显重要。
（二）日趋完善的交通网络和基础设施
南康交境内有京九铁路、105国道、323国道、赣粤高速公路，建设中的昆（明）厦（门）高速、赣韶高速公路；规划建设的赣（州）韶（关）铁路也已经过南康；赣州黄金机场迁建南康凤岗镇已进入实施阶段，2008年将建成通航。
不久的将来，南康将形成由两条铁路、两条国道、三条高速、一个机场组成的“三纵四横一空”的立体大交通网络。
发达的交通网络为南康市的经济腾飞奠定了扎实的基础，为当地居民外出工作、旅游提供了十分方便、快捷的交通条件。
另外，南康市的能源、邮电等基础设施日臻完善。
电力供应网与华中大电网连接，境内又建有罗边、章惠渠、麻双等中小型发电站，装机容量2.1万KW，有220KV变电站1座、110KV变电站2座，供电能力达8万KVA。
通讯网络四通八达，光缆、数字微波、国际互联宽带网已开通，移动通信信号覆盖城乡。
数字电视信号已覆盖城区和大部分乡村。
2005年，全市有程控电话8.77万门、移动用户9.9万户。
基础设施的逐步完善将会极大的促进城市建设事业和房地产业的发展。
（三）政府的产业政策
南康市工业发展较快，全市工业已形成服装、家具、矿产品、食品、化工、电子六大主导产业。
服装加工企业已有近500家，从业人员4万多人，溢丰织造等一批知名企业相继落户南康；家具加工及配套企业500多家，其中家具配套生产企业200多家，从业人员近3万人；有数十家年纳税超过百万元的钨、锡、铅、锌、铋等有色金属加工企业；食品加工业以生产卷烟和花生巴、南瓜系列产品、板鸭等客家风味食品为主，产品多次获得国际、国内大奖，有多个商标荣获省著名商标称号；化工及电子业在大澳涂料、华亿化工等骨干企业的带动下迅速崛起壮大。
南康市建有各类综合、专业市场40多个，总面积68万平方米。
其中国际家私城是江西省规模最大的家具专业大市场，占地150亩；国际服装城占地158亩，建筑面积达10平方米；南康成衣市场年营业额4亿余元；建设中的家具配套市场占地400亩，汽车配套市场占地80亩。
此外，建材大市场、竹木大市场、水果大市场等一批专业市场正在加快建设之中。
南康市矿产资源种类繁多，品位较高。
主要有金属矿、非金属矿和地下水、矿泉水4大类。
已探明储量的矿产有27种，已开采的有钨矿、锡矿、铜矿、稀有金属（钽铌）矿、稀土金属矿、钾长石矿、石灰岩矿、高岭土矿、萤石矿等。
南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达94.50万立方米，森林覆盖率达57.6%，果园面积达16万亩，被国家命名为“中国甜柚之乡”。
南康是历史上的商业重镇，境内自然、人文旅游资源丰富，全市有古楼隘、四眼桥、景福桥、文峰、“龙湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窝天主教堂、南康古城墙、圩下客家民居、大坪南良邓氏宗祠、隆木黄石花厅、凤岗大塘村董屋九井十八厅建筑群、幸屋村等历史文化名胜古迹，还有南山森林公园、生佛寺、东山公园、文峰塔、莲花山、大山脑旅游区等人文景观。
依托南康市的自然资源、自然景观及人文环境，南康市政府明确提出：
“大力实施大开放战略、主攻工业战略、体制机制创新战略、全民创业战略、城乡互动战略、和谐平安战略和能力建设战略，加快新型工业化、新型城镇化、农业现代化和经济市场化进程，努力实现经济社会追赶型、跨越式发展，打造创业南康、诚信南康、生态南康、和谐南康。
”“经过五年的努力，至“十一五”期末，基本形成与区位优势和人口大市相适应的发展格局，把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞争优势的经济板块。
中心城区面积达到20平方公里、人口达到20万人以上，全市城镇化率达到42%。
”这一系列的政策实施，必将带动当地城镇居民生活水平多样化的极大提高，因此，满足其对住房及其相应的生活、消费环境等方面的要求显得尤为重要。
（四）政府的总体规划
在南康市政府制定的“对接长珠闽，融入主城区，争当排头兵，建设新南康”战略指导下，按照赣州市概念规划和城镇体系规划要求，南康市“一江两岸”、“一城三区”的城市规划积极融入了主城区的规划衔接。
该市以点带面，全面推进，努力拓展城区规模，增强中心城区的吸纳、集聚和辐射功能，提升内涵质量、文化品位和综合竞争力，努力“把南康建设成为赣州主城区的辅翼和具有明显竞争优势的经济板块。
”本项目地处南康市政府规划建设中的新城区沿章江地段，新城区基础设施配套齐全，园内生活设施完善，人居环境优美，区位优势极其明显，投资环境非常广阔。
第三章项目内容及成本估算
“书香花苑”商住小区位于南康市迎宾大道西侧。
规划总的总面积为30717平方米，为商住用地，土地使用年限为50年。
本项目所在地基础设施齐全，是集商业、文化、休闲于一体的重要地段。
项目主要经济技术指标汇总表：
项目
单位
指标
规划总用地面积
平方米
30717
建筑总占地面积
平方米
7587
规划总建筑面积
平方米
112237
其中
地上建筑面积
平方米
103823
商铺建筑面积
平方米
5776
会所幼儿园建筑面积
平方米
2356
农贸市场
平方米
6600
住宅
平方米
89091
地下建筑面积（地下车库）
平方米
8414（280个车位）
建筑容积率
3.38
建筑密度
%
24.7
绿地率
%
35.9
总户数
户
955
主力户型
四室二厅、三室二厅
投资成本估算表：
项目
金额（万元）
备注
（一）土地费用
6004
本项折合楼面价578元/m2
其中：
土地出让金
5664
30717m2,1844元/m2（合同）
契税及办证费
340
契税及办证费用（按出让金6%计算）
（二）房地产开发成本
11295
本项折合楼面价1088元/m2
（1）前期工程费
577
本项折合楼面价56元/m2
其中：
规划勘测设计费
112
建筑面积（含地下建筑）112237m2，10元/m2
可行性研究费
三通一平费
154
按50元/m2计算,30717㎡，包括施工用水电接入，场地平整
规划报建费
311
按照有关规定估算30元/m2，103823㎡
（2）房屋开发费
10718
本项折合楼面价1032元/m2
建筑安装工程费（含无偿提供给政府的农贸市场）
10101
建筑面积112237m2，土建及安装工程按900元/m2计算（根据施工意向合同估算）
室外配套费
415
包括道路、下水道、绿化、路灯等，103823㎡，按40元/m2估算
其他费用
202
质检、监理费用及不可预见费，按建安费的2%计算（根据当地房地产开发行业实际情况估算）
（三）房地产开发费用
1012
本项折合楼面价97元/m2
其中：
管理费用
173
按
（一）、
（二）项之和的1%计算（根据当地房地产开发行业实际情况估算）
财务费用
691
借款5000万元，每季末付息，年利率7.47%，贷款后第1年末还款40%，第2年末还款40%，第3年末还余款
销售费用
148
按销售收入29653万元的0.5%计算（根据当地房地产开发行业实际情况估算）
合计
18311
折合楼面价1764元/m2
由上表可知，本项目总投资为18311万元。
第四章项目的市场分析
（一）宏观环境分析
1、房地产行业宏观发展趋势预测
经济在一定周期内波动时现代经济社会不可避免的规律。
房地产业属于经济范畴，必然存在其自身运行规律。
从1992年邓小平南巡讲话开始，房地产业迅速崛起，但在1997、1998年受亚洲金融危机影响，房地产业再度陷入困境。
1998年底，国家提出要以刺激房地产市场拉动内需，房地产市场开始回升，2003年国家把房地产业列为国民经济的支柱产业，房地产业出现明显转机。
2004年国家开始调控房地产市场，热别是2005年5月份的七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》的调控措施，使市民持币观望气氛更加浓厚。
因此，就全国房地产业而言，房地产周期应该为7年一周期，1999年至2005年是一个周期，2006年至2012年又是一个周期。
从赣州房地产开发投资情况来看，也能寻觅到其中的规律。
投资的多少，实际上就是反映信心的多少，形势好投资大。
1984年～1991年为第一周期，1992年～1998年为第二周期。
第二周期与全国房地产周期基本一致。
凡是，2003年～2004年，由于赣州城市总体规划修编等原因，赣州房地产业已经提前调整、提前见底，即：
1999年～2004年为第三周期（下图），2005年已经开始回升，比全国提前1年回升。
第四周期应该是2005年～2011年，其中2007年底、2008初为快速发展时期。
2、宏观调控对南康市房地产市场的影响
2007年下半年以来，党中央、国务院针对经济发展中出现的突出问题，做出了一系列加强宏观调控的决策，并就强房地产信贷管理，提高住房按揭贷款门槛、加强土地管理，整顿土地市场，清理囤积土地、提高房地产行业及建设项目资本金比例等问题连续下发了一系列文件。
对进一步加强宏观调控做出了部署。
宏观调控政策的实施对南康市房地产的走势产生了较大的影响。
（1）中央的宏观调控是基于稳定政策即坚持扩大内需的方针来制定的，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策基础上考虑的；另一方面国家明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费，号召加强经济适用住房的建设，这些政策的实施都将使南康市的房地产市场走向更加理性的一面，开发建设也更加符合市场的需求。
（2）政府对土地和金融的调控，对南康市的房地产将会产生一定的影响。
禁止农用地转非农用地，暂停建设用地审批，提高项目贷款准备金率和房地产开发项目资本金比例，将使房地产开发用地供应紧张，开发资金贷款收紧将会减少房地产开发投资和房地产新开项目数量，从而影响市场的有效供给，促使房价进一步上涨，这对书香花苑住宅小区的市场前景来说无疑是占据了一个有利的市场位置。
3、加息对南康市楼市的影响
从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。
直接触动了房地产最敏感的神经——资金链。
此举将有利于抑制一些与其投资回报率低的项目和缺乏实际需求的房地产开发项目，同时也有利于预期投资回报率较高的一些项目配置到更多的资金。
总之，加息后贷款利率的提高会导致房地产企业财务成本增加，增加购房户按揭贷款利息的支出，理论上会挤掉一部分投资性购房者，减少投机性购房数量，对房地产业有一定的影响。
但经市场实际论证，这对南康市的房地产业影响不大，其一，该市99%的购房户为自住型，其二，加息后，个人住房公积金贷款利率5年（含以下）从4.59%提高到4.77%，上升了0.18%，5年以上由5.04%提高到5.22%，上升了0.18%；商业银行个人住房贷款5年（含以下）的利率从7.65%提高到7.83%，上升了0.18%，5年以上保持7.83%，所以说对于那些有实际购房需求的根来说不会是个障碍。
相反。
楼价的上涨势头反而会刺激他们的购买需求。
（二）南康市整体房地产市场开发及供求状况
1、南康市住房供求状况
根据南康市人民政府“康发[2003]02号”文件规定：
城市规划区内，原则上不再审批私人建房。
据调查了解，该城区前几年（2003年以前）存在一定的自建房现象，2003年后较少，据南康市房地产交易管理所介绍，2003年后自建房主要是政府拆迁安置自建，2003年以来该城市规划区内累计自建房约115户，面积约为3.45万平方米，自建房现象基本得到了控制。
从该市近年来房地产供求发展情况来看，房地产业各项指标组年增长，其中2006年呈快速发展的态势。
从商品房销售面积与竣工面积外，2004年-2005年两者基本一致，表明2005年商品房供给和需求基本处于平衡状态，而2006年销售面积则已是竣工面积的3倍，表明自2006年起南康房地产市场进入快速发展期，不但原空置房已销售完毕，且已销售期房13.5万平方米，考虑到销售相对于房屋开工的滞后期，随着2008年施工面积的释放，将对南康市2008年之后商品房销售市场带来一定的压力,竞争亦将更为激烈.
2004年以来南康市商品房销售、竣工面积情况表
2004年
2005年
2006年
2007年
销售面积（万平方米）
17.56
12.70
37.24
55.86
竣工面积（万平方米
20.26
16.55
12.50
15.75
施工面积（万平方米）
55.00
57.34
90.50
138.72
2、南康市商品房销售情况
2007年南康市商品房销售面积55.86万㎡，其中住宅销售面积39.52㎡，住宅销售面积占销售总量的70.75%，表明南康市房地产业结构基本合理。
南康市商品房销售情况单位：
万元、万㎡
项目
2004年
2005年
2006年
2007年
商品房销售面积
17.56
12.70
37.24
55.86
住宅销售面积
13.61
9.30
27.95
39.52
占比
77.51%
73.23%
75.05%
70.75%
3、南康市商品房价格情况
南康市商品住宅价格总体讲还比较低，2003年以前，南康市房地产开发项目规模小，档次低，品位上不去，商品住宅价格一直在800元左右徘徊，且低价位与开发建设水平相互信牵制。
2003年以来，在新世纪购物中心、中联芙蓉新城、苏馨园、现代商城、国际公馆等有一定规模、档次、水平项目的带动下，小区规模、品位、消费理念上了一个新的层面，价格才有上升的趋势。
2005年在文化广场、艺术中心的呼应下，加上城市规划修编，以及政府投资城市道路、绿化等基础设施建设，城市品位、价值得到迅速提升，价格才真正上一个新台阶。
价格是价值的体现，房价是城市价值的体现。
当城市品位、项目品质提高时，必然会带动房价、地价的提高，促进购房者的购房消费。
2007年下半年城区商品住宅均价为2000元/平方米，最高价位已达3000元/平方米。
这个价格水平与南康城市品位、城市价值相适应，是市场实际需求的真实反映，应该说目前南康的房价没有虚高迹象。
在市场经济条件下，决定商品房价格的主要原因：
一是需求拉动；二是成本推动。
从南康市的实际情况看，由于南康市商品住宅一直处于较低水平，加上诸多因素的影响，南康市商品住宅价格走势仍将呈现稳中有升的态势。
其理由除城市化进程、城市总体规划的修编等因素外，还包括：
一是随着国家宏观经济的好转，房地产支柱产业的地位不会改变；二是城市建设的不断加快，城市品位得到提高；三是随着人民生活水平的提高，对住房需求的品质也越来越高；四是银行存款利率较低，社会资金缺乏其它投资渠道，纷纷挤向房地产，房地产投资热情不减；五是房地产成本的增加，包括土地价格、建筑材料价格上扬、收费项目的增加等将引起商品房价格上涨。
据调查，2005年到2007年南康市城区商品住宅均价分别为1110元/平方米、1520元/平方米、2000元/平方米，年均增长33.33%。
近年来上升的幅度稍大一点，原因是各方面的，包括地价的大幅度上升、建材价格上涨、项目品位、城市品位的提高等，但不存在经济过热现象。
截止2008年2月底，南康市小高层住宅均价已突破2800元/平方米，最高价已接近3000元/平方米（新南康中学周边楼盘）。
以现均价为基价，按住宅19.19%年均增长幅度推算，预计2009年本项目上半年产品上市阶段，小高层均价将在3300元/平方米以上。
4、南康房地产业的发展潜力分析
南康房地产开发业的发展后劲十足、潜力巨大。
理由有二：
一是随着城市化进程的加速，为房地产业提供了广阔的发展空间。
2004年，南康市的城市化率为32%，城镇人口12万人，到2007年全市城市化率达到35%以上，城镇人口达到20万人以上，三年时间要增中8万以上城镇人口，按照人均住房25平方米，需要增加200万平方米住宅，每年在66万平方米以上，等于2004年竣工验收面积的3.3倍，这还没有计算危旧房改造以及城市居民改善居住条件需要新增住房面积。
二是城市总体规划的修编，为房地产业的发展提供了广阔的舞台。
随着新编城市总体规划的实施，特别是一江两岸、一城三区的规划，为房地产开发提供了大量土地，仅南水新区规划城市建设用地面积8614亩，尚未确定项目用地5575亩，规划总建筑面积372万平方米。
2004年新开工面积为18.27万平方米,如果按照每年20%的增长比例计算,需要16年以上才能完成.
5.南康市土地交易价格分析
2004年由于当地政府加大了对土地供应的控制,土地供应量大幅减少,土地价格大幅上涨,当年达到40万元/亩,2005年均价达到60万元/亩,2006年均价达到100万元/亩,2007年均价达到120万元/亩,预计2008年、2009年交易均价在130万元—200万元/亩之间。
南康市经营性土地供用情况表
单位:
万元/亩
年度
土地平均交易价格
2004年
40
2005年
60
2006年
100
2007年
120
2008年预计
130-160
2009年预计
160-200
另外，据对南康市房地产市场的调查，还呈现以下几点特点：
1．住宅小区规模偏小，容积率高，密度高，环境差，配套不齐全；
2．物业管理严重滞后；
3．二手房市场有待完善，居民投资意愿薄弱等。
（三）南康市居民收入结余情况对市场的影响
南康市人均收入分析表
2005年
2006年
2007年
年人均可支配收入
708
升级会员 