西湖御苑房地产开发项目可行性研究报告.docx
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西湖御苑房地产开发项目可行性研究报告
###########房地产开发有限公司
西湖御苑房地产开发项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
西湖御苑第二期
建设地点：
####市竟陵西寺路
建设单位：
####省汉一房地产开发有限公司
企业性质：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发
资质等级：
三级
1.2企业概况
####省汉一房地产开发有限公司成立于2005年4月，公司注册资本1000万元人民币。
由赵怀勇和赵霞二位自然人出资组建,其中赵怀勇出资800万元，占80%的股权；赵霞出资200万元，占20%的股权。
法定代表人：
赵怀勇，公司注册地址：
####市竟陵陆羽大道。
公司通过怡湖花园高尚小区的成功开发，积累了丰富的房地产开发经验，近年来连续被####省和####市人民政府评为房地产开发企业“先进单位”、“重合同、重信用”企业。
1.3工程概况
西湖御苑第二期位于####市竟陵西寺路南端西侧，东靠陆羽公园，南临人民大道，西北紧抱碧水涟涟的西湖，风光旖旎，环境优美，拥有####最宜居的地理位置，小区占地面积24730.24平方米（合37.1亩），规划设计集住宅、商业、会所于一体，包括八栋商住楼和住宅楼,总建筑面积96279.30平方米，全部为小高层及高层，由二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式单元等十几种户型组成，并建有银行、超市、会所等各类商业服务配套用房，总投资1.8亿元，分两期建设，计划三年完成。
第一期已基本完工,第二期占地面积17125.44平方米，建筑面积62692.22平方米,包括一栋商住楼、五栋住宅楼和地下车库的建设，其中：
住宅建筑面积59214.3平方米、商业用房1160平方米、地下车库建筑面积2317.92平方米，建设期两年（2011年3月至2013年3月）。
本项目是####省汉一房地产开发有限公司为响应####市政府号召，建设水乡园林城市，改善居民居住环境，开发建设的####市标志性的生态园林社区，其配套工程以自然景观与人文景观相结合，重点体现节能、环保与智能建筑一体化，建成后将成为####中心城区一流居住地段。
1.4资金来源
本项目开发投资的资金包括开发商投资、银行贷款及预售房款共12766万元，其中：
项目资本金6400万元，占投资总额的50.13%；银行贷款4600万元，占资金来源的36.03%；利用预售房款1766万元，占13.84%
1.5可行性研究报告编制依据
广州房建设计院《西湖御苑》规划设计方案
国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》
建设部《房地产开发项目经济评价方法》
《国有土地使用权证》（天国用[2009]第0991号）
《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第2009-天规（用地）-1497号）
《建筑工程施工许可证》（42900620100101）
1.6可行性研究报告研究范围
根据西湖御苑规划设计方案，本研究工作范围主要是商业用房、住宅市场分析和营销战略，建设规模及功能，住宅及配套工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
1.7主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见下表：
项目主要经济技术指标
序号
项目
单位
数值
备注
1
总用地面积
m2
17125.44
2
总建筑面积
m2
62692.22
3
可售面积
m2
62692.22
4
计入容积率建筑面积
m2
60374.30
5
其中：
住宅建筑面积
m2
59214.30
6
商业建筑面积
m2
1160.00
7
物业管理及社区用房
m2
8
不计入容积率面积
m2
2317.92
9
其中：
地下车库面积
m2
2317.92
10
容积率
倍
3.53
11
建筑占地面积
m2
4921.85
12
建筑密度
%
28.74
13
绿地面积
㎡
8208.22
14
绿地率
%
47.93
15
总户数
户
467
16
总居住人口
人
1630
17
总停车位
个
132
18
建设投资
万元
12766
19
单位面积投资
元/㎡
2037
20
投资利润率
%
48.92
21
全部投资内部收益率（税后）
%
13.12
（季度为3.13%）
22
全部投资财务净现值（税后）
万元
2913
23
全部投资投资回收期（税后）
年
3.39
1.8研究结论及建议
本项目主要属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，第一期项目2010年元月已开工建设，计划2011年6月竣工。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和####市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。
根据对####市住宅市场分析预测，项目产品有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目对####市扩展城建规模，促进####市城区经济中心的转移，提高城市品位，增强商贸流通，增加就业岗位，扩大税源，实现####市经济和社会发展“十一五”规划纲要中提到的“加强城乡一体化进程”产生深远影响，有非常明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅刚性需求依然存在，结构性矛盾还很突出，提出以下建议：
（1）在方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，要根据市场变化作出更为准确的定位，调整户型或面积；根据销售情况调整开发计划。
（2）做好工程建设规划，重视工程质量，将“西湖御苑”项目建设成为精品工程。
（3）加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
第二章项目背景和市场分析
2.1####房地产市场概况
2.1.1####概述
####,古称竟陵,地处美丽富饶的江汉平原,全市国土面积2622平方公里，人口163万。
####是####省辖直管市、武汉城市圈“8+1”成员，是中国首届百强县市、全国最具投资潜力百强中小城市13位、####省县域经济发展先进县（市）。
####是全国著名的棉乡，历史上棉花总产12次过百万担，总产量居全国县市之冠。
####是中国内陆最大的侨乡，全市有28万余华侨、华人旅居海外44个国家和地区，其中百余名实业巨子、侨界领袖、军政要员、文化名流、科技专家在旅居国乃至世界政治经济舞台上大展才华。
####是全国久负盛名的文化之乡，如楚国令尹子文，世界文化名人“茶圣”陆羽，明代竟陵派文学创始人钟惺，谭元春，清朝状元蒋立镛等灿若群星的人物，均出处####。
十一届三中全会以来，####每年10000多名学子跨入高等院校，人民日报专文称颂“江汉才子出####”。
目前，走出去的####人中不乏政界要员、军中宿将、商界巨贾、科技精英、社会名流。
而今的####已成为武汉城市圈最具发展潜力和活力的地区。
交通方面，####已成为江汉平原的交通枢纽，随（州）岳（阳）和杭（州）兰（州）两条高速公路交叉过境####，天（门）仙（桃）一级公路可直通沪蓉高速，三峡铁路####站位于市域北部，建设中的沪汉蓉沿江高速铁路过境####并在####仙北工业园设站，####距武汉仅1小时30分钟车程。
工业园区建设方面已经取得了令人瞩目的成绩。
一是基础设施建设完备，从2005年开始，高起点、高标准地加强了####经济开发区、仙北工业园区和岳口工业园区的建设。
与国家开发银行合作，融资数亿元，一次性完成了####经济开发区12平方公里“四横七纵”道路建设，同时完善了水、电、气等配套设施。
引进澳大利亚客商投资1亿元完成了仙北工业园3.4平方公里基础设施建设。
岳口工业园已经启动。
二是产业布局科学合理。
坚持科学定位、适度集中、体现特色、错位发展的原则，对现有工业园区的产业布局进行规划和分工。
####经济开发区以汽车零部件、纺织服装和医药产业为主；仙北工业园以农副产品深加工、高新技术产业和现代物流业为主；岳口工业园以盐化工、精细化工和医药卫材等产业为主。
渔薪、皂市、干一等乡镇工业小区分别以水泵阀门、铸造、木工机械等产业为主。
三是产业集聚发展迅猛。
近年来，已有63家企业入驻####经济开发区，计划投资86亿元，已完成投资60亿元。
21家企业入驻仙北工业园，计划投资30亿元，已完成投资20亿元。
2.1.2####宏观经济概况
1、经济发展情况。
####市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由2006年的122.3亿元增加到2010年的219.48亿元，年均增长12.41%。
良好的经济发展态势，为####房地产业发展奠定了坚实的基础。
2、人均GDP。
####市2010年GDP214亿元，人均GDP1.32万元人民币，合2046美元。
按照国际认同的标准，当人均GDP达到800-1300美元时，为房地产业发展的起步阶段；达到1300-8000美元时为快速上升阶段；8000-13000美元时为平稳上升阶段；13000美元以上则为下降阶段。
根据以上标准判断，在####当前人均GDP水平下，房地产业处在快速上升的发展阶段。
3、人均可支配收入。
2010年城镇居民人均可支配收入达12412元，农民人均纯收入达6207元，分别比2006年增加4498元和2549元，年均增长9.42%和11.15%。
城乡居民收入稳定快速增长，为房地产业发展提供了条件。
4、三大产业结构。
第一、第三产业保持良好的发展势头，第三产业发展迅速。
####市三大产业结构经过不断优化，从2006年的24.1：
37.0：
38.9调整到2010年的25.36：
46.14：
28.5。
近年来，####市机械、医药、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移。
5、####市财政收入。
伴随经济的快速发展，近年####市财政收入明显提高，从2006年的5.35亿元增加到2010年的7.80亿元，年均增长7.83%；地方财政一般预算收入由2006年的1.37万元增加到4.70亿元，年均增长22.99%。
财政收入的稳定快速增长，促进了市政建设的发展，近几年####市的市政配套建设尤其是道路、绿化、亮化工程方面不断完善，城市面貌明显改观。
7、居民储蓄存款。
城乡居民储蓄存款由2006年的87.08亿元增加到2010年的163.7亿元，年均增长16.46%，城乡居民的支付能力明显增强。
####市作为武汉城市圈的重要组成部分，是全国农业大市，是国家著名的优质粮棉产区。
随着轻工业迅速发展和交通建设的加快，####的经济实力得到本质提升，人民的消费购买力迅速增强，为房地产市场的发展提供了有力的消费支撑。
####市充分发挥优势加快轻工业发展，主动承接产业梯度转移，彻底改变以传统农业为主产业模式，建设以轻工业为重点的新兴城市。
伴随着城市的发展，投资热潮不断涌动，将吸引大量外来商家落户####，为房地产业的发展提供了广阔的空间。
伴随着居民生活水平不断提高和城市化建设向纵深发展，####市中高收入人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证。
2.1.3####市房地产市场概况
####市房地产市场起步早发展快，到目前为止，####市房地产开发企业达到30余家，开发项目80多个，总建筑面积260多万平方米，住宅建筑面积200多万平方米，商铺近60万平方米。
已竣工工程项目60多个，13000多套，总建筑面积210万平方米；在建工程10余个，4000多套，总建筑面积约50万平方米。
####市地理、地质条件优越，可开发土地充足，政府对土地市场监管得力，使得####市房地产二级市场呈良性发展的趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，购买以消费型为主，投资型相对较少。
房价年均上涨幅度均匀，目前住宅均价3400元/平方米居间，住宅销售受区域影响不大，价格比较均匀；商铺价格在6000—23000元/平方米居间，商业地产受区域影响很大，主要商业地产投资在人民大道东段、鸿渐大道南段、东湖路南段为主，商业气氛浓厚，其他区域商业地产销售一般，而且无法形成商业气氛。
2.2####城区商业调查分析
2.2.1商业分布
目前####市商业主要依靠老商业区带动新商业区，以新老街区衔接为主，从老街区竟陵街衔接到人民大道，再延伸宝安商业广场商圈，连接中百购物广场商圈。
除了如新东方建材城、掌上明珠家具城等专业的建材、家具市场外，其他商业非常零散，无法形成商业街区。
####市商街以一楼商铺为主，主要商圈有宝安商业广场、中百购物广场，但二楼以上商业冷淡。
1、城西板块
城西作为####新的中央居住区，随着超大型项目####新城一、二、三、四期成功开发，集中了一定人气，形成了以住宅装饰、休闲娱乐为主的新的商圈，商铺销价和租金水平明显提高，有效带动了城西商业发展。
2、城北板块
城北作为####行政文化中心，目前商业处于稍弱状态，陆羽商业步行街的开发与经营，由于未能集中人气，目前无法形成新的商圈。
3、城南板块
城南以工业和侨乡商贸为主，居民较少，商业零散。
随着发展力度的倾斜，规划的大型住宅区（如：
冠南汇侨城）会给区域带来较强人气，世贸中心和华泰义乌商城城的规划及修建在一定程度能填补城南大型商业空白。
4、城东板块
城东是####居民较少的城区，因而无法形成商业氛围。
2.2.2城区主要商圈
####市主要商圈位于西寺路以东，文学泉路以南，东湖路以西，####河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了旧、新市场，如竟陵大道旧的小商品批发市场，人民大道东段新兴服装一条街，宝安商业广场，中百购物广场，整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，是####最繁华的商圈。
2.2.3城区主要商街
人民大道东段——以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅；
竟陵大街——以小商品批发为主，是####历史上最繁华的商业干道；
鸿渐路南段——以电子科技为主，餐饮、服装为辅；
四牌楼街——以餐饮、休闲为主，服装为辅；
东湖路南段——以娱乐、大型超市为主，服装为辅。
2.2.4商业街区分析
人民大道东段：
作为####市城区的主要交通和商业干道，是####最繁荣的商业街道，集中移动营业厅、联通营业厅、农行营业厅、中行营业厅等商业配套，大型购物中心、大型商业广场、大型农贸市场等商业区。
人民大道作为较宽、最重要的交通横轴，主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，业态以服装业为主，有鞋店、家电、餐饮、超市、皮具、饮品、化妆品、美发等辅助。
竟陵大街：
作为####最繁华的老街，历史悠久，建筑简陋，干道两旁铺面以搭棚形式往道路延伸，形成4-5米宽窄的步行街，整个大街分东、中、西三段，中段以小商品批发为主，东段以家电为主。
各营业商家以私有住房自家经营为主，各商铺经营都有几十年历史，该街区集中了各类小商品批发，满足消费者各种需要。
鸿渐路南段：
是####市新形成的商业街区，随着电子科技产品的发展，####位于鸿渐路南段自发形成了以电子科技产品零售为主的商业街区，街区以辐射职校、中学、教师进修等教育界为主，同时衔接以人民大道的####宝安商业广场为中心的商业氛围，有效分流老街区消费群，形成新的商业圈。
四牌楼街：
集中了####市公安局、林业局、商务局等单位与宿舍区，人流集中，建筑以九十年代白色外墙的4层天地楼为主，商业主要以沿街一层营业为主，业态以餐饮、休闲为主，服装为辅。
商街衔接鸿渐路南段商业区，除了餐饮稍发达外，整个街区离商业中心有一定的距离，商业氛围稍减弱。
东湖路南段：
作为####市东西走向城市主要干道，交通发达，而东湖路南段以中百购物广场为商业中心，衔接宝安商业广场的商业氛围，形成####市新的商业中心大商圈，业态以娱乐、大型超市为主，服装为辅。
道路宽敞，交通便捷，东面有景观湖景，购物环境良好，是####娱乐、购物的新商区。
2.2.5商业总结
1、####市中心城区的商业氛围较好，而可售商铺较少，导致租金高、转让费高，出现大量专门以商铺投资的人群。
2、各房地产项目商业无统一的业态规划，销售后的二楼及以上楼层空置率很高，无法形成商业氛围。
3、市场缺少中高档大面积的商业卖场、专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景，如世贸中心和华泰义乌商贸城。
4、新开发的商业项目的商铺供应量不多，市场总体租金水平较高。
2.3####城区主要楼盘分析
我们在####市场上选取了“####新城五期魅力风景湾”、“冠南汇侨城玫瑰园”、“天下都市港湾”、“世贸中心”、“蓝宝大爱都”、“君佳陆羽华府”、“西湖御苑”、“仁爱南洋星城”、“新加坡狮城商业广场”、“华泰义乌商贸城”等楼盘作为重点调查对象。
世纪大厦、景林春天、渠畔美居、温州罗马商城等楼盘为尾盘，不具备参考价值，不做分析。
2.3.1####新城五期魅力风景湾
项目地址：
####市西湖南路
投资方：
####星星宏基置业有限公司
占地面积：
106334m2
建筑面积：
196383.09m2
容积率：
2.12
绿化率：
44.61%
总户数：
1439户
销售价格：
2900—3900元/m2，均价3000元/m2
主要户型：
90—135m2
户型特点：
板式、点式
项目规模：
19万方
项目类型：
小高层，高层，多层。
综合分析：
体量大，项目共占地约百万方，分八期开发，高绿化率，交通便利，发展潜力大，一至四期已交付使用，配套设施逐步完善，在####当地具有良好的基础和口碑。
2.3.2冠南汇侨城
项目地址：
汇侨大道与####路交汇处
投资方：
####冠南房地产开发有限公司
占地面积：
79910m2
建筑面积：
161983m2
容积率：
2.03
绿化率：
34%
销售价格：
2700—3400元/m2，均价2800元/m2
主要户型：
104.42—120.82
项目规模：
16万方
项目类型：
小高层，高层
综合分析：
####首个纯电梯住宅，地中海风格洋房，３期共50万平方米，社区配套完善，与华泰义乌商贸城相呼应。
2.3.3天下都市港湾
项目地址：
钟惺大道中段
投资方：
####中仙置业集团
占地面积：
10318.35m2
建筑面积：
36879m2
容积率：
3.57
绿化率：
31.5%
销售价格：
3000—3800元/m2，均价3500元/m2
户型区间：
40—120
项目规模：
3万方
项目类型：
高层
综合分析：
客运旁，交通便利，小区楼距达48米，小区外立面采用高档面砖，窗户采用中空彩铝窗，隔音、隔热效果好。
周边配套完善，旁边有世贸中心大型商业中心的修建。
2.3.4世贸中心
项目地址：
####市钟惺大道北侧，按官路东侧
投资方：
####双赢置业投资有限公司
占地面积：
28013m2
建筑面积：
150505m2（不含地下）
容积率：
5.37
绿化率：
5%
销售价格：
住宅2900—3900元/m2，商铺20000元m2左右。
主要户型：
住宅100—150元/m2，商铺40—150m2
项目规模：
15万方
项目类型：
高层
综合分析：
交通便利，发展潜力大，大型商业配套，家乐福，国美电器、商业招商1/2，年8%回报率，预付26%即可买铺，####唯一室内步行街，首个超百米建筑，2万方地下停车场。
2.3.5、蓝宝大爱都
项目地址：
人民大道与西寺路交汇处
投资方：
####蓝宝地产
占地面积：
14023.24m2
建筑面积：
45216.56m2
容积率：
3.2
绿化率：
32%
总户数：
约360户
销售价格：
未开盘
主要户型：
70—120两居室、三居室
项目规模：
4.5万方
项目类型：
小高层、高层、多层。
综合分析：
规划为28层、18层的高档电梯公寓及大型商业卖场。
位于竟陵城区核心地段，周边配套设备完善，项目的1—4层为商铺，户型设计科学实用。
小区全封闭管理，安防智能系统。
2.3.6君佳陆羽华府（一期）
项目地址：
竟陵西寺路28号
投资方：
####市君佳房地产开发有限公司
占地面积：
12412.59m2
建筑面积：
27398m2
容积率：
2.25
绿化率：
30.42%
销售价格：
3000-3700元/m2
主要户型：
90—120m2
项目规模：
2.7万方
项目类型：
高层、小高层、多层。
综合分析：
高档住宅小区，位于####市老城区北部，周边交通便利，自然环境、人文环境俱佳。
一、二期共计700多套，平层到复式共30多种风格多样的户型，推出“子母”户型，客户可自行组合。
其中，1、3、5号楼为小高层，2、4号楼为别墅式多层洋楼。
2.3.7新加坡狮城商业广场
项目地址：
####市竟陵人民大道
投资方：
####星星宏基置业有限公司
占地面积：
15088.34m2
建筑面积：
40045m2
容积率：
2.65
绿化率：
10.9%
销售价格：
住宅2900-3900元/m2，商业临街门面1.2—1.8万元/m2
主要户型：
住宅80—139m2；商业60—103m2
项目规模：
4万方
项目类型：
多层
综合分析：
人民大道核心区位，3万平米住宅，1万平米商铺，每户赠送太阳能热水器。
2.3.8华泰义乌商贸城
项目地址：
####市侨乡经济开发区####路1号
投资方：
####华泰房地产开发有限公司
占地面积：
606000m2
建筑面积：
约75万平方米
销售价格：
5800-8500元/m2
主要户型：
商业60—100m2；住宅规划中
项目规模：
75万方
项目类型：
小高层，高层，多层
综合分析：
商业规模大，2年免租，3年免税，1/2招商保障，投资回报率吸引，后期住宅、仓储配套完善，项目内规划有####第一家五星级酒店。
是一个集购物、旅游、商务、居住为一体的综合性现代化商贸城。
2.3.9仁信南洋星城
项目地址：
南洋大道北侧
投资方：
####星星宏基置业有限公司
占地面积：
12777.90m2
建筑面积：
40558.53m2
容积率：
3.17
绿化率：
33.4%
销售价格：
未开盘
主要户型：
90—135m2
户型特点：
板式、点式
项目规模：
4万方
项目类型：
小高层，高层
综合分析：
3栋小高层住宅及沿街2层商业副楼，3栋多层住宅楼。
2.3.10楼盘总结
上述项目大多以传统的兵营排布作为小区规划设计的主框架，该排列方式虽然能够较为充分利用土地面积，建筑有高度的秩序，但居住人群的活动空间大为减少，容易令人产生单调、呆板、枯燥、压抑的情绪。
####房地产市场上户型面积区间从40平方米到160平方米不等，而主力户型的面积介于90—120平方米之间。
####房产市场现有小区园林景观在概念上、主题上宣扬的并不理想，实际呈现的效果也是差强人意，且多停留在建广场、栽花种树等低级的水平，并没有达到真正意义上的景观园林。
冠南汇侨城的“地中海风情社区”实际效果与效果图也差距较大。
旧城区竞争对手在生活配套上都明显占据优势。
根据调研所得，以上多部分项目的价格都是随着####房地产市场的逐渐成熟而平稳上升，尤其是电梯房的进入市场，对####房地产市场的价格拉高起到一定推动作用，显示出了消费者对价格合理、性价比高的产品仍然购买意愿。
而本项目只要拿准定位、打造出拥有自身优势的产品，市场是具有良好承接力的。
2.4市场调研主要结论
####城市规划结构以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向西，城北为行政文化区，控制居
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