浅析房地产泡沫的要紧表现形式及其危害形成.docx

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浅析房地产泡沫的要紧表现形式及其危害形成

浅析房地产泡沫的要紧表现形式及其危害形成

　　房地产行业已经成为最近几年来中国经济进展的支柱。

房地产行业是不是能够维持相对平稳的进展状态，某种程度上决定了我国大体国民情形的健康运行。

本文就此论述了当前房地产泡沫的要紧表现形式，并就其存在的危害进行了简要剖析。

本文的分析旨在为我国房地产行业的健康进展提供可借鉴性思路。

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　　房产泡沫经济危机可持续性行业发展

　　1泡沫的概念

　　美国经济学家查尔斯・P・金德尔伯格针对泡沫这一概念给出了如下论述：

一按时刻内价钱持续增加，那么起初人们的估量价钱也会上涨，从而致使愈来愈多的人购买资产来获取资金链，可是伴随着价钱的与日俱增，往往最终的结果差强人意，容易引发资产价钱的暴跌，那么这才致使了金融危机的暴发。

在此以后其又针对房地产的泡沫现象给列出如下说明：

房地产行业是一个价钱持续增加的进程，而这种现象是人们关于价钱的预估，因此这才吸引愈来愈多的人投资参与，等待后续金额的累计增加，而当房地产价钱高于实际价钱时，这种现象就能够够称作房地产泡沫，过度累计后资产链就会崩溃，因此事实上这是不睬智的消费活动。

　　日本的著名学者三木谷良说道：

泡沫经济实际上指的是固定不动的资产价格，特质常说的不动资金；而另外一位金融专家又指出：

在经济领域范畴内的泡沫，实际上是股票等资产随机出现的上涨或者下跌，并且最终都是突然暴涨或暴跌。

其实际上与实体的经济并不相符，会受到流通、增长率等因素影响出现暴涨现象而后又暴跌。

　　2房地产泡沫的主要表现形式

　　房地产泡沫的表现形式有四种区别，分别是：

土地价格、房屋空置、房地产投资以及房价虚涨。

看似没有关联的它们实际上不仅仅相互制约而且还相互关联平衡，一般情况而言，土地价格泡沫和房屋空置泡沫以及房价虚涨泡沫呈正相关趋势，同样的房价虚涨泡沫和房地产投资泡沫也呈正相关趋势，具体的表现关系如下图所示。

　　土地价格泡沫

　　土地本身就比较稀缺而且市场需求也较大，所以说土地市场具有很大的潜在价值，那么极容易出现土地价格过高的局面，那么这时倘若超出的价格远高于其自身价值，就可以称之为经济泡沫，而后续土地的价格仍然持续增长，就会演变成我们常说的泡沫经济。

例如日本在上世纪地产价格的暴涨，以东京为代表的城市地价上涨了数倍，预估整个土地市场共计万亿日元，同比于当时的美国还要高出很多倍，于是这就形成了土地价格泡沫。

年后土地的价格又开始持续跌落，这样的反差引发了金融危机，给当时人民的经济和生活都造成了很大的不良影响。

　　房屋空置泡沫

　　不同的国家以及不同的地区，不论是居民的住房情况、固定人口、流动人口、地理位置还是土地供给情况都存在着不同程度的差异性，所以在计算房屋空置率时就存在着诸多的差异性，不过计算的原理是永恒不便的。

美国的社会调查是覆盖率非常广泛的住房调查单位，有关统计局使用的计算公式是：

　　房地产投资泡沫

　　房地产行业发展速度要略微领先于国民经济，所以应当将总体的房地产投资率和增长率尽可能维持在同一高度，已达到供需平衡的目的。

尽管部分发展中国家仍然处于经济发展的初级阶段，但是显然它的房地产行业要领先于任何一个行业的增长率，这也说明了市场需求关系中供给远远大于需求量，所以导致了经济的不断增长，但是随着房地产行业和经济的不断歇增长，投资者往往忽视了背后的危机，认为前景还很开明乐观，只会去增加投资，开发商则继续购置土地建造房屋，导致资金注入过多而覆水难收，最终价格膨胀、房屋销售停滞，金融危机这才全面爆发，导致泡沫经济幻灭，这个现象类似于美国爆发的次贷危机。

　　房价虚涨泡沫

　　住房价格实际上与地产价格彼此密不可分而又相互制约着，因为只要有一方上涨那么另一方面势必价格也会上涨。

本质来说房地产的价格是由房价和地价两者共同组成，那么只要有一方上涨那么整体的价格也会随之上涨。

在日常生活中，有相当一部分的黑心开发商为了谋求高额利润，经常虚报价格借此哄抬价格，于是房价持续上涨形成泡沫现象。

　　3房地产泡沫的危害

　　房地产行业在产生的最初阶段都是为了能够促进该行业的发展和国民经济的繁荣，但是一味的放任自流而不加以限制，那么势必会膨胀的越来越大，直至严重威胁到和人民、经济息息相关的一切产业。

本文在这里针对房地产的泡沫现象所引发的膨胀现象产生的危害进行具体的分析。

　　房价收入比过高易引起房地产市场不稳定

　　房�r的收入比是为了能够衡量房地产泡沫再具体过程中出现的过渡需求现象，因此国内外很多的专家学者都有针对房价收入的具体现象进行了界定分析，但是其秉承的原则实际上还是比较统一的，即房价的收入比重是房地产价格和家庭平均收入的比值，最终的结果和种种迹象也表明了居民是否有住宅的支付能力，实际上呈负相关趋势，即比值越小支付能力越高。

在市场当中如若房价一直呈现上升趋势，而经济发展也较好那么极可能会产生泡沫现象，现给出房价收入比的一般公式：

　　BertnardRenaud于1989年发表了一篇报告，该篇报告中提到：

发达国家的房价比重应当控制在的既定范围内，而发展中国家不论是人口密度还是城市大小还是家庭收入显然都有所区别，因此尽量将比值控制在4-6间最为合适。

后来在1991年他又表明部分发展中国家的房价收入比值要高于6。

　　房地产泡沫影响城市竞争力

　　房地产泡沫不管是膨胀过度还是破灭势必会对一个城市的发展产生不良影响，与此同时，房屋的租金以及价格都会增长，所以建筑的成本对应也对增加，于是附属品物价都在上涨，竞争力下降，那么就会转移到部分三线城市，从而不利于城市的经济发展。

还有一个问题就是房价的上涨势必会增加城市的竞争力，因为成本在增加那么所能吸引的外资势必会降低，部分投资者为了能够降低成本使得资金链运转起来，往往会投放到其它的城市，这样城市势必会不堪重负，而房地产泡沫现象尤其在北京、上海等一些大城市表现的非常明显。

于是失业率比重增加、银行资金链断开、企业无法正常运转的现象更是时有发生，城市也丧失了其竞争力，不再有外资的注入。

　　房地�a泡沫引发银行危机

　　之所以会形成房地产泡沫现象实际上有相当一大部分的原因是有着银行的各项业务在支撑着它的运转，换句话说即银行是导致房地产泡沫现象迅速膨胀的主要载体，因此银行实际上和房地产有着莫大的关联，主要是开发商的资金来源大都是通过银行贷款而来的，所以它的地产价格一直都在上升，那么投资回报风险低的贷款势必会给银行带来不可预估的风险，与此同时房地产价格的上升是随银行贷款抵押而不断上升的。

倘若银行监管力度不够，那么将会面临很多不可预估的风险，也不能提前给出应对措施，如下图所示我们将其称作是危机短视症，即银行过于低估了这类信贷背后的风险，通过图案可以更加直观地意识到危机症状。

　　也正因为银行出现了这类现象最终才会在泡沫破没后无法抵债才导致的破产，如果银行破产那么还会引发很多的企业也会倒闭、企业倒闭则会引发很多金融机构破产，从而影响了整个金融体系产生危机。

　　扭曲资源合理配置，过度消耗稀缺经济资源

　　在部分房地产市场上总是会出现部分区域大热的现象，那么短时间内获取利润最大化引来了很多投资者的广泛关注，尤其是人力物力等资源竞相注入，那么投资者最关注的土地资源成了最受关注和追求的目标之一。

由于土地资源的过度开发以及占用，使得大范围的土地都在闲置圈地，没有及时的被开发。

还有很多的开发商为了谋求利润收益的最大化，将很多的土地开发成别墅住宅区，如此一来土地的利用率大大降低，还有闲置率也会提升，这是对土地资源的一种挥霍。

除此之外，房地产行业还与很多的产业资源息息相关，如钢筋水泥、木材沙石等等，一旦不能对此进行周密的规划和使用，那么势必会造成浪费现象严重，从而影响了资源的合理配置。

　　4结语

　　现下我国的房地产行业不再是一个独立存在的个体，更多的是其市场运行与总体经济发展水平和国家出台的各项政策都息息相关，现阶段人民生活水平的日益提高、金融政策的调整，这两项因素都是相互制约发展的。

自从东南亚地区爆发金融危机之后，逐渐的我国很多的学者都开始意识到泡沫现象的危害以及其和金融机构的内在联系点。

从2000年直到今日，我国的房地产行业一直都在突飞猛进地发展，而越来越多的专家学者开始都对此产生了关注，针对我国出现的房地产过热现象给出了分析和研究，特别是美国上次爆发的次贷危机损失惨重，这也给我国的房地产行业起到了警示作用。