房地产泡沫的成因分析及防范对策Word下载.docx
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美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。
从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
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受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。
他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。
当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。
到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。
这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。
受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。
即使到现在，日本经济仍未彻底走出阴影，人们把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
（2）美国次贷危机
2000年互联网泡沫破灭后，美国政府为了刺激经济增长，连续13次降息，2001年1月至2003年6月联邦基金利率有6.5%降至1%，创46年以来最低水平，并维持了一年多时间。
宽松的银根导致抵押贷款利率持续下降，直接支撑了美国住房市场的繁荣，带动了投资需求的上涨。
在盈利动机的驱使下，房地产金融机构产生了强烈的扩大住房抵押贷款的供给的冲动，逐渐将支持对象扩大至原本收入和信用不够资格的潜在购房群体，且标准不断恶化，形成了次级抵押贷款市场，2006年次级抵押贷款发行规模占整个住房抵押贷款市场的比例达到了21%。
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然而在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1％提升到5．25％。
利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。
自2007年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。
随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。
受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，
这种局面直接导致大批次贷借款人不能按期偿还贷款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势，进而引发“次贷危机”。
2007年8月“次贷危机”开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，导致全球主要金融市场出现了严重的流动性不足。
2.两次房地产泡沫的成因分析
（1）日本房地产泡沫的成因分析
日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。
其中主要的原因如下：
1日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施
日元国际化对日本的货币政策产生了深刻的影响，是泡沫期间扩张性货币政策的主要诱因。
1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道；
日元迅速升值，导致外需放缓。
广场协议后日元升值，日元计价的出口额同比负增长，一直持续到1988年6月左右，形成了“日元升值萧条”；
为了维持宏观经济的稳定增长，日本政府势必要实行扩张性的货币政策和财政政策。
就货币政策而言，降低利率和增加货币供给成为必然的选择。
1986年1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持到1989年5月。
与此同时货币供应量年均增速比81年到85年提高了两个百分点，达到了10.5%。
期间，日本国内形成了严重的低通胀，即过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀。
2金融自由化导致金融机构行为扭曲
随着融资自由化的深入发展，大型制造企业积极寻求低成本的直接融资来筹集资金，1986-1990年，直接融资额年均增速55.8%，是同期银行贷款年均增速的4.5倍左右。
③企业行为发生扭曲，购买大量土地并作为资产而保有，导致有效供给不足。
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1985-1992年，日本企业共购买了约47.3万亿日元的土地，企业购买的土地量占家庭出让土地量的比重由1984年的10%，迅速攀升至1985年的46%，最高点达到了70%。
1992年房地产泡沫破灭之后，企业变成了土地的净出让方。
经测算，1993-1998年，日本企业出让的土地占1985-1992年土地购入额的64%，占土地购入面积的72%。
这说明，企业是土地价格上涨的最主要推动力量，企业将大量剩余土地作为资产保有而未有效利用，对其他人的需求形成了挤出效应，导致有效供给不足。
④国家对房地产的心理偏好
因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。
（2）美国次贷危机的成因分析
次级抵押贷款是房地产配套的一种贷款金融工具，仅仅是围绕着一个人住房的贷款产品，却在美国引发了一场影响重大而且深远的次级抵押贷款的危机事件，主要有以下几方面原因：
①金融工具本身的薄弱和漏洞，次级抵押贷款信用评级的严谨性和对借款人偿债能力尽职调查不够等产品缺陷的存在，是导致系统风险的先决条件。
表12001-2006年美国次级抵押贷款标准不断恶化
年份
零首付贷款占比
可调整利率贷款占比
缺少工作收入或其他信用资质的贷款占比
2001
0.0
73.8
28.5
2002
2.3
80.0
38.6
2003
8.6
80.1
42.8
2004
27.2
89.4
45.2
2005
37.8
93.3
50.7
2006
22.8
91.3
50.8
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参考转引自次贷风波研究课题组著《次贷风波启示录》，中国金融出版社，2008，第114页。
②过度的证券化显现出次级抵押贷款风险的放大，而放大的风险转移和传递无疑为系统风险的实现创造了可能。
次贷总共不过几千亿，而美国政府救市资金却达到了万亿以上，为什么危机还是看不到头？
危机的根源是金融机构采用“杠杆”交易；
另一些专家指出金融危机的背后是62万亿的信用违约掉期（CreditDefaultSwap,CDS）。
③货币政策的调整是引发次级抵押贷款产品薄弱点危机的根本成因。
另外，次级债市场的参与者们在利益的驱动下，放松风险管理，在经历了市场的火爆之后，痛尝苦果。
三中国房地产泡沫产生的背景和表现形式，以及相关对策
1.中国房地产泡沫产生的背景和表现形式
第一阶段：
理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：
非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
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1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：
相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：
价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，尤其是2009年全国平均房价同比竟上涨了22.4%（如图2所示），在2010年前四个月更是再度跃升13.1%。
远远超过了同期GDP的增长速度。
直至去年推出限购令至今，房地产市场才渐趋放缓，最新统计表明，中国一线城市的房价于今年8月22日首次出现停涨局面，暂时遏制了房地产泡沫的进一步膨胀。
图2：
2000年至2010年6月全国商品房和住宅均价及其同比增速
数据来源：
CREIS中指数据、fdc.soufunaaa
2.中国房地产泡沫的成因分析
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（1）金融行业的的信贷扩张
没有充足的货币供应，房地产泡沫就不会泛起。
用货币主义的观点，增加货币量短期会刺激经济增长，但长期对经济不会产生任何作用，而是完全反映到价格上，这个价格表现为房地产价格上升，通货膨胀发生。
图3展示了2003年到2011年上半年我国中长期贷款情况，可以看出其连年大幅增长的态势。
图3：
2003年至2011年6月我国中长期贷款增长情况
中长期贷款（单位：
亿元）
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
3000000
3500000
4000000
2007
2008
2009
2010
2011.1-6
中长期贷款
参考中国人民银行网站
受2008年国际金融危机的影响，我国经济濒临衰退，为了挽救中国房地产市场的颓势和应对全球金融危机，我国同世界各国一样，也采取了一系列的宏观调控措施，宽松的货币政策和信贷政策使我国房地产市场的资金得到了充足的供应，因此2009年房地产市场又开始逐步走向复苏，特别是二季度之后房地产市场无论销量还是价格都实现了V型反转。
但是房地产价格上涨过快，泡沫现象较为明显。
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房地产业是资金密集型产业，房地产开发所需的大量资金房地产开发商难以独自承担，需要金融业参与以降低资金成本。
而在宽松的货币政策和信贷政策下金融机构也乐于将资金借贷给保值、增值性良好的房地产业，获得高额回报。
在信息不对称的情况下，银行等金融机构的信贷扩张使得大量资金投向房地产，使得市场参与者产生严重的投机心理，直接推动了房地产价格的上涨。
房价的上涨使得银行获得高额回报，进一步扩大对房地产业的信贷投资，再度推动房价上涨。
这一正反馈过程循环往复，导致房地产泡沫的形成和膨胀
（2）土地高价竞拍为房市火热推波助澜
政府及房地产商炒地为房市的的火热推波助澜，政府通过拍卖的方式将地价炒到很高，同时房地产商囤积，倒卖盈利。
2009年土地市场从年初开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃，到2009年下半年及2010年房地产市场的快速发展，大大刺激了开发商对土地的需求，土地拍卖竞争异常激烈。
其中国有及国有控股房地产企业在新一轮的“圈地运动”中起了先锋作用。
从中央到地方城建集团，毫无例外成为各大城市数个“地王”的创造者。
此外，宏观经济的回暖也对房地产市场的复苏及强劲增长起到了巨大的推动作用，民众对经济恢复的信心坚定，从而激发了此前积压的购买力，对房地产市场产生了利好影响。
（3）市场预期、正反馈交易策略及羊群行为
随着经济的发展和城市化进程的加快，居民对于人均居住面积增加的需求也随之扩大。
由于住房建设周期较长，短期供应量有限，房地产价格会因供不应求而上涨。
在房地产价格上涨阶段，部分人产生投机心理，认为房地产价格会继续上涨，加入购房者队伍，投资性或投机性购房行为出现，市场出现房价继续上涨的预期。
此时，消费者预期对房价上涨起到了很大作用。
在现代消费信贷的支持、房价将继续上涨的预期下，人们更会选择提前进行住房消费，未来一段时间的住房需求提前到现在集中释放，购房者数量大增。
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购房者的不断增加使供不应求的局面继续扩大，房地产商乘机涨价，价格上涨预期实现，房地产泡沫出现。
之后，房地产价格继续上涨的预期被不断强化，投机市场出现
“羊群行为”，从众心理使得大量投机者进入房地产市场，市场需求被放大，房地产价格持续上涨，严重偏离其基础价值，房地产泡沫继续吹大。
（4）地方政府的利益诉求
中国经济是典型的政府主导型经济，政府在规划产业布局、产业结构调整和产业政策制定中起着重要作用。
地方政府在房地产业发展中有着决定性的主导作用。
房地产的规划布局、土地供给、政策优惠、交易成本及舆论导向都掌控在地方政府手中。
这点是我国房地产与发达国家的房地产泡沫的最大区别：
显著的地方政府行政垄断。
在土地所有权上，我国宪法规定“城市土地属于国家所有”。
房地产商获得土地的使用权必须缴纳土地出让金。
地方房地产业的发展和地方GDP增长、地方财政收入及政府官员的政绩密切相关，地方政府在利益的驱动下，或明或暗地助推房地产价格的上涨。
加之地方政府尤其是地方官员的政绩至上观念，使得这一现象尤为严重。
主要表现为以下三个方面：
a.控制土地供给，通过核定基准定价，土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等方式抬高土地价格，从基础上推高房价。
b.减少经济适用房供给总量和比例。
c.大搞城市拆迁，创造房地产刚性需求，加大供需缺口，拉高房价。
房地产泡沫的形成和膨胀是一系列因素的综合作用。
随着我国经济的发展和城市化进程的不断推进，房地产市场会保持较长时间的热度。
为保持房地产市场健康稳定的发展，将房地产泡沫控制在一个安全的范围内，避免重蹈美国次贷危机的覆辙，需要针对上述原因进行分析并作出相应的政策调整和宏观调控。
3.中国房地产泡沫的相关对策
（1）坚持科学发展，对住房消费实行差异化的调控
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我国“人多地少”的基本国情决定了住房信贷支持应以居民合理的住房消费为前提。
因此，我国住房信贷政策应明确区分自主性需求和投机性需求、首次购房和改善性需求，综合首付比例、贷款利率、贷款期限等要素的调整，制定差异化的支持方案，引导居民形成合理的住房消费概念。
参考国家统计局
由于2009年下半年和2010年上半年房地产价格上涨过快，中央政府连续出台了多项调控政策来抑制房价过快上涨，从图4中可以看出我国自2010年4月以后房价涨幅开始回落，尤其是在今年随着持续限购、金融收紧、客群观望等多个利空因素的影响下，中国一线城市的房价于今年8月份更是出现了停涨局面。
当然，我们也应该明确，无论是限购或是其他的行政化手段，毕竟只是权宜之计，市场有其自身的发展规律，行政化手段只能尽可能地抚平行业波动，但无法改变行业本身的发展趋势。
同时，如果需求长期无法得到释放，那最终可能会出现激烈的报复性反弹，所以“限购时代”绝不可能长期持续。
因此，想要走出房地产市场“越调越涨”的怪圈，应当加快房地产行业结构性转变以及长期制度性的建设。
（2）加强金融监管，合理控制资金流向
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首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；
其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；
再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；
最后，要加强对外资进入的监管力度，有效控制热钱的流入。
推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。
因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（3）加强房地产和土地市场管理调控
调整住房供应结构。
首先，对于房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加经济适用房、廉租房、限价房、合作建房的供应；
加快保障性安居工程建设。
按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。
国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造；
增加居住用地有效供应。
其次，对于房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。
要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
国有资产和金融监管部门要加大查处力度。
商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。
（4）拓宽投资渠道，扩大内需调节收入分配结构
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国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析，“一方面是社会资金充足,另一方面可供他们投资的领域太少,缺少合理的投资渠道。
”。
为了保证经济增长的可持续性，我国应当摆脱过分依赖房地产，踏踏实实做实体经济，将科技创新和新兴产业发展放在首位，房地产更多的应当是作为民生工程，作为满足居民生存的必需品，削弱其投资功能，减少投机，从而让市场回归理性。
然而对于我国实体经济而言，投资渠道明显偏窄，很多行业都是国有资本在垄断，民间资本难以进入。
因此，我国应该着眼于拓宽行业投资渠道，减低行业进入门槛，降低高管制的一些行业的投资门槛，比如公用事业、基础设施建设、金融、旅游等，通过改善投资环境，让更多的民间资本进入实体行业，让投资实业经济的民间资本获利。
只有这样，才能疏导大量拥积在房地产市场的资金，解决我国高房价、维持房地产市场健康发展。
对于我国的实体经济的健康发展，从长远来看，国家要积极的改善收入分配结构，增加低收入者的收入，缩小贫富差距，从而扩大内需，减少对国际市场的依赖程度。
08年金融危机过后，我国国内的制造业受到了很大打击，很多企业破产倒闭，企业主纷纷将资金投入楼市，拉动房价上涨。
只有实体经济的健康发展，才能使手头握有资金的商人将资金投入到实体经济，从而减少房地产市场的投机，促进我国经济的健康发展。
四总结
当然，房地产问题对于我们国家而言，不能仅通过以上几种手段来加以解决，更需要进行更深层次的分析并运用多种手段来综合治理，对于我国当前而言更需要考虑到中国房地产的特殊性，并结合国际经验做出相应决策，如就经济手段而言还应该从房地产信贷、金融创新、汇率改革以及房屋租赁保障等诸多方面着手，尤其要重视以房屋租赁（廉租、公共租赁等）为主体的基于民生的保障性住房问题，同时还要结合金融政策和法制手段对房地产市场进行综合调整和监管，从而保证国民经济健康有序的平稳增长。
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