万科深圳万科华府二期别墅项目核心价值提炼.docx
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万科深圳万科华府二期别墅项目核心价值提炼
第1部分：
项目简介
第2部分：
核心价值
第4部分：
区域竞争比较
第3部分：
价值提炼
第5部分：
角度建议
华府二期首批推售单位为别墅单位，别墅产品由9栋6套联排别墅，和6，7，8栋21套合院别墅组成。
基础信息
和院别墅：
6栋7套
7栋7套
8栋7套
联排别墅：
9栋6套
别墅总套数：
27套
产品
和院美墅
联排别墅
美学高层
面积段
216-293㎡
233㎡
73、89、139㎡
总建筑面积
4900㎡
1400㎡
75000㎡
户型特征
类独栋，双车位，三进院落
多空间、双车位，三进院落
——
9#
8#
7#
6#
6，7，8#合计21套合院产品
9#7套联排别墅
第1部分：
项目简介
第2部分：
核心价值
第4部分：
区域竞争比较
第3部分：
价值提炼
第5部分：
角度建议
项目7大核心价值
产品价值
区域价值
资源价值
社区价值
品牌价值
配套价值
交通价值
项目核心价值卖点
1，区域
中心地位不可撼动，籍势而生，
未来尽在掌握
深圳未来CBD：
项目位于深圳二线关拓展区，伴随着周边配套的成熟和城市的发展，项目片区将成长为深圳未来CBD。
深圳南北中轴线“双核配套”——10分钟到达CBD中心区尽享中心区各项配套；向北5分钟车程到达中心区后花园定位的CLD（福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区，即深圳的CLD，规划参照福田区设计）北组团，享受100万平米商业及写字楼区配套。
项目核心价值卖点
2，交通
福田区CBD北，梅林关口，
新区大道东侧
15分钟：
罗湖国贸（经北环）
5分钟：
梅林；10分钟福田CBD（经彩田）
10分钟车公庙（经北环或南坪）
新区大道
梅陇路、新区大道口
南坪快速
福龙路
玉龙路
白龙路
万科·金域华府
地铁4号线延长线·白石龙站
社区入口公交站
深圳新客站
地铁5线·龙华火车站
梅林关口，不出关（南坪西）
自由城市网路（交通升级）
概括语——繁华与居家，7分钟自驾交通圈，切换由心
交通升级：
福龙路、新区大道、梅龙路已开通，八达城市路在脚下（向东驱车可至龙岗工业区；向南车程7分钟至福田CBD及皇岗口岸，向西车程10分钟至南山华侨城，向北10分钟至观澜高尔夫/东莞）；南坪快速、梅观高速、龙大高速、莞深高速，城际关系更融通；
概括语——轨道交通“东西汇”，跨界交流大生活圈
轨道升级：
地铁4号线，10分钟直抵国际都会大香港，东方居住与西方繁华尽在掌握；亚洲第二大在建交通枢纽—龙华新客站，大中华生活圈即将形成。
项目核心价值卖点
3，配套
12万平米市政公园
小学初中、高中
小学（书香门第实验学校已开始动工）
高中
小学初中
CBD与CLD双核配套，便捷生活
万科·金域华府
星河地产大型商业项目
书香二期4万平米商业,有大型百货及电影院
商业配套：
（未来城市新商业中心）
三大代表型新型商业街区，白石龙街区、龙华火车站街区以及红山站街区。
邻近社区十余万商业配套启动
综合医院
台商医院
医疗配套：
规划有台商医院、综合医院；
区级医院3所，药房50余个
教育配套：
方圆5千米内覆盖22个幼儿园，35个小学（实验学校已确认在项目附近落户）21个中学
文化设施
文化设施
文化设施
文化配套：
文化娱乐中心、博览馆、体育中心
万千物象，满足自己和家人的
所有欲求
身处后CBD十数万平方米商业中心之内，
周边多个多个大型商业体形成缤纷物质世界，前沿时尚潮流,CBD与CLD双核心交汇处，周边更遍布学校、银行、邮局等丰盛配套。
项目核心价值卖点
4，资源
山水滋养社区（资源升级）
深圳福田CBD万科的第一景观资源物业！
——2山3水：
远眺塘朗山与羊台山原山山脉，坐定深圳城市龙脉；周边发布长岭陂书库、红木山水库，牛嘴水库，天赋优越，上风上水；塘朗山郊野公园、梅林山郊野公园更成为净化空气的重要屏障；——高层几近无对视，恒久城市绿肺空气。
项目核心价值卖点
5,社区
社区成熟升级
服务先行，增值配套：
——项目西南角为社区幼儿园；在LOFT塞尚馆1至2层为社区会所。
另外项目约1万平方米的沿街商业，可能会引入包括：
中航健身会、华润万家、建设银行等，同时社区将根据项目特点开设国旅的香港直通车。
项目也与平安保险达成战略合作，将为业主提供重疾和意外事故综合险的优惠套餐。
项目核心价值卖点
6，品牌
礼之所至，完美呵护
虽自有中国物管第一品牌“万科物管”，却另选世界知名的金钥匙服务，
贴心定制生活享受，除了24小时360°安全防护与寻常物业服务以外，更提供个性化服务。
项目核心价值卖点
7，产品价值
产品设计的升级
部分单位：
预留60余平米私家泳池位、可附设桑拿房、冲凉房，每天在碧水中放松身心，更在私家PARTY上给客人惊喜；
类独栋设计，尽显尊贵：
——全方位独立墙体，避免主要房间对视；通过矮墙环绕，将公共花园与私家空间以更优雅的姿态分隔开来；预留私家电梯位，独立组团私密化处理，别墅采用独立车行系统，彰显品位非凡的。
深圳唯一，万科独创：
万科创新专利产品，在万科城，万科第五园景院别墅基础上再设计，精益求精，产品更优。
合院设计，增强邻里氛围;合院的设计，更显生活邻里氛围，更多生活情趣。
别墅产品双车位：
每家每户，采用双车位设计，车位位于一层，而非地下室。
传承艺术灵感，大师之作：
——东西方文化结合的产物，大师倾情打造，几何魅力庭院，美国设计师卡尔操刀设计，运用了自然派风景画家蒙特利安的灵感。
别墅社区，开启CBD高尚生活：
南区27栋别墅单位，南区低密规划，毗邻圣莫丽斯、水榭花都高端豪宅区域；打造CBD生活风范新高度。
户型结构的升级
相比一期产品，赠送更多更加实用：
一期别墅单位，原来的餐厅和客厅位置，现在全部为中空设计，一期餐厅和客厅全部计算面积，而现在全部为赠送面积，而且赠送面积空间改造之后和一期一样，非常实用。
赠送为一层而非地下室，采光更好：
项目别墅单位赠送为一层赠送而非地下室，相比其他社区别墅产品，采光更好。
相比一期，A户型采光更好：
原来一期入A户型入户花园处的鱼池设计，在二期合院产品中取消，增强了一层单位（赠送部分）的采光效果。
相比一期，改善楼体设计，解决对视问题，增强私密性：
相比一期，一期楼体为品字型设计，二期的楼体设计和户型排布，有意使得别墅产品和高层产品视角错开，解决了别墅和高层对视的问题，增加了别墅产品和高层产品的私密性。
相比一期，别墅景观流线更长：
别墅产品相比一期，处于小区内部，沿途的景观线更长，景色更好。
相比一期，别墅顶楼栅栏设计更保私密性：
别墅的顶楼栅栏设计，为横向设计，相比一期的竖向设计，私密性更好。
相比一期，用材更优：
一期的别墅采用僻开砖设计，2期为仿僻开砖设计，工业用品，想比一期更加耐用，防水性能更好。
相比一期，户型更优：
相比一期，和院的B户型的主卧和客卧面积更大，户型更优。
花园的升级
公共花园
——万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，在锻造精致生活细节之余，更致力于营造成熟人文氛围及归属感；正是秉承万科人性化居家设计理念，我们创造性地将TH设计成围合型的和院产品，让您再次重温久违的和谐邻里生活方式
——设置老人活动区、儿童活动区，同时种植名贵树种，丰富景观，美化环境
相比一期，景观更优，情景叠水，空中花园：
创新运用叠水景观，私家泳池+情景泳池+南区入口宽大震撼水景，水景园景融为一体，人行平台整体高于外界5米，空中花园，多种名贵乔木。
理念超前，绿色人居：
首层车库设计大量的采光口，大树由车库采光口矗立而上，从而另车库感觉更绿色更生态
外显内敛风格,
内藏极致奢华
中庭大院和邻,
得类独栋私享
更兼善变空间,
如此匠心大作
显二十七墅风范,人生高下立现
万科1>.华府
极致稀缺，一墅难求
城市中心土地愈来愈稀少，
城市之核的居住梦想难于实现
城市别墅身影更难寻觅
万科华府，得城市珍地，还城市27墅
境地至繁华，配套至优越
满足一家老小的不同需求
原创7合中庭大院带来的和睦邻里
多庭院，多露台，多空间带来的生活本真意趣
更让家人各得其所，其乐融融
城市心，繁华里，合院墅，仅为二十七位城市名门冠冕
第1部分：
项目简介
第2部分：
核心价值
第4部分：
区域竞争比较
第3部分：
价值提炼
第5部分：
角度建议
基于项目本身及客户需求，差异化价值的才是价值
观点：
理由1：
客户的需求多样化，项目能够实现的价值才是真正有意义的
理由2：
项目某些价值超越其他，是项目议价的关键．
项目价值的挖掘和传递
策略推导：
项目差异化价值分析（土地）：
项目差异化价值分析（产品）：
客户分析：
项目
核心价值
项目
营销策略
营销
推广动作
项目差异化价值分析（土地）
1〉未来城市发展的中心区域，交通的中心。
2〉未来丰富完善城市配套，全家出行购物更加方便。
启示1：
与其他城市远郊豪宅（如棠樾，第五园等）类型相比，城市价值兑现在即。
与其它城市中心区域豪宅相比（如香蜜湖一号，中信红树湾，水榭山）相比，项目处于未来城市发展的中心区域，其配套的齐备性和便利性为其他项目不所具备。
本项目具备定义真正城市别墅（豪宅）的价值支撑！
是真正的城市别墅
启示2：
周边齐备的配套，便利的交通，为全家人带来便利，老人和孩子不开车也能方便出行购物，其他的别墅项目很少可以做到（水榭山，圣莫丽斯）。
为家庭全体成员的生活可以提供便利，是家庭宜居型的土地。
项目差异化价值分析（产品）
1〉城市中心大院子；和谐的生活方式，注重邻里间的交流，老人和孩子均可在此找到适合自己的生活空间。
2〉空间性，赠送面积一层空间非地下室，采光性更好，拓展空间的实用性更强，且二期的拓展空间相比一期更大。
3〉类独栋，预留电梯，单独的车行入口，项目的私密性得到保证，可以营造领域感
启示1：
注重邻里交流，满足私密性，同时兼顾家庭中老人孩子的生活空间的需要。
体现对全家每个成员的关注。
是适合家庭宜居型产品。
启示2：
虽然身处繁华，但绝对关注别墅产品的舒适度和尊贵感，是城市更是别墅
一期客户分析
中心距离
95
发展商品牌
69
交通配套
55
面积赠送
35
户型设计
28
片区规划
22
资源景观
11
物业管理
10
除去开发商品牌，一期别墅客户最为认可本项目的区位，交通配套其次是产品价值。
客户分析
1〉多为首次别墅置业客户，第一次从平面单位更换为别墅产品，
2〉由于工作生活原因，愿意选择在城市周边居住，即注重生活的便利性．
3〉关注全家人的生活，为全家人提供充足的活动空间和便利。
4〉注重家庭内部及社区内的交流，同时兼有对别墅产品私密性，尊贵感的需求，保持家庭成员具有自己的独立性。
启示：
对于项目城市价值最为认可，其次对于项目和院产品提供的全家人生活解决方案比较认可。
项目核心价值
城市配套，便利交通，城市别墅产品的稀缺性
注重舒适度和便利性，及邻里互动，为适合一家人生活的第一居所。
别墅带来品质的提升和尊贵感。
产品一层面积（非地下室内）的赠送及实用的空间拓展。
核心价值
核心价值
城市别墅
家庭宜居型别墅
Keywords:
第1部分：
项目简介
第2部分：
核心价值
第4部分：
区域竞争比较
第3部分：
价值提炼
第5部分：
角度建议
项目11#，12#，13#，15#，为联排产品，其余为双拼产品。
VS龙岸
TCVS11，12，13，15联排产品
1
选择对比理由：
单价相近
同为联排产品
TC面积：
233平米
11，12，13，15联排：
220平米
TC户型VS龙岸11#，12#，13#，15#，联排
总结：
本户型建筑面积233平米，龙岸建筑面积220平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手.
本户型的客厅在开间和进深上明显优于竞争对手.本项目的客厅和主卧室的舒适度更高.
本项目该户型所有赠送面积,（所有赠送面积均含）其赠送率在1.6左右,龙岸的赠送率在1.1左右.
本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.
9#TAVS20#-24#双拼产品
2
选择对比理由：
面积相近
总价相近
20-24#为龙岸双拼中畅销产品。
TA面积：
290平米
龙岸双拼：
260平米
TA户型VS龙岸11#，12#，13#，15#，联排
总结：
本户型建筑面积293平米，龙岸建筑面积260平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手.
相比竞争对手，本项目在客厅和主卧的舒适度上面，没有明显的优势。
本项目该户型所有赠送面积,（所有赠送面积均含）其赠送率在1.57左右,龙岸的赠送率在1.1左右.
本项目TA相比竞争对手，赠送面积更多更实用，但在客厅主卧的舒适度上，相比对手没有优势。
9#TBVS11，12，13，15联排产品
3
选择对比理由：
面积相近
部分总价存在竞争
TB面积：
220平米
龙岸联排：
220平米
9#TB户型VS龙岸11#，12#，13#，15#，联排
总结：
本户型建筑面积220平米，龙岸建筑面积220平米，两户型进深相似，但本项目开间远大大过竞争对手.
龙岸的客厅和主卧开间进深相比本项目有一定的优势，舒适度稍高过本项目。
本项目该户型所有赠送面积,（所有赠送面积均含）其赠送率在1.45左右,龙岸的赠送率在1.1左右.
本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.
本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.
VS龙岸总结
总结：
龙岸联排相比本项目合院，舒适度稍高，但赠送率及赠送面积的实用性低于本项目。
本项目联排产品相比龙岸，舒适度及赠送都远优过竞争对手。
本项目TA相比竞争对手双拼产品，赠送面积更多更实用，但在客厅主卧的舒适度上，相比对手没有优势。
VS溪山
项目24—29#，为联排产品，其余为叠拼产品。
TC与溪山B户型
本户型建筑面积233平米，溪山建筑面积200平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手。
本户型的客厅、主卧室在开间和进深上与竞争对手相差无几，但本项目的主卧室的更彰显尊贵和舒适生活。
本项目该户型所有赠送面积,（所有赠送面积均含）其赠送率在1.6左右,溪山的赠送率在1.45左右。
本项目联排在产品上,与竞争对手旗鼓相当.
总结
TA与溪山B户型
总结
本户型建筑面积293平米，溪山建筑面积200平米，面积相差较大,整体开间进深都大过竞争对手。
本户型的客厅稍差竞争对手，但主卧室在开间和进深上均超过竞争对手，更彰显尊贵和舒适生活。
本项目该户型所有赠送面积,折算后其赠送率在1.57左右,溪山的赠送率在1.45左右。
本项目TA相比竞争对手，赠送面积更多更实用，在主卧的尊贵感和舒适度上，远胜于竞争对手。
TB与溪山B户型
总结
本户型建筑面积220平米左右，溪山建筑面积200平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开间大大超过竞争对手。
本户型的客厅、主卧室在开间视野稍逊竞争对手，但本项目的主卧室的更彰显尊贵和舒适生活。
本项目该户型所有赠送面积,（所有赠送面积均含）其赠送率在1.45左右,溪山的赠送率在1.45左右，一样
两项目赠送率相似，客厅和主卧开间视野上稍逊于对手
VS溪山总结
总结：
本项目TA户型在面积和总价上与溪山联排产品有很大差距，彼此不存在直接的竞争关系。
溪山与本项目类似，都具有很大面积赠送，赠送率相近。
溪山联排单位与本项目联排产品相比，没有优势，但相比本项目合院产品，在客厅和主卧的打造上，有一定优势。
第1部分：
项目简介
第2部分：
核心价值
第4部分：
区域竞争比较
第3部分：
价值提炼
第5部分：
角度建议
项目核心价值卖点
视角：
万科的城市别墅发展史，万科华府的传承与创新
视角：
深圳未来城市发展与项目区位价值
视角：
万科城市别墅价值观，城市别墅的稀缺性
视角：
国内及国际上知名城市别墅案例及其价值
视角：
万科自创7合院产品的独特价值
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