房地产估价师考试重点难点集锦169.docx
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房地产估价师考试重点难点集锦169
《房地产基本制度与政策及相关知识》重难点
（1—69）
1、廉租住房
2、经济适用房
3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心
4、建设用地使用权划拨
5、房屋拆迁
6、资本金比例。
7、出让土地房地产项目转让条件。
8、商品房交付使用
9、房地产广告必须载明：
10、紫线、绿线、蓝线、黄线
11、注册建造师
12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为
13、商品房买卖合同误差处理：
14、出让合同
15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证
17、房地产登记
18、房地产估价报告及相关资料保管期限
19、住房置业担保机构注册资金
20、估价机构业务范围
21、房地产估价收费计算
22、房屋登记权属信息查询
23、住房公积金存贷款利率
24、提取公积金情况:
住房消费提取、丧失缴存条件提取。
25、房产税
26、耕地占用税
27、土地增值税
28、契税。
29、营业税、城建税
30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。
31、住房专项维修资金
32、物业服务收费有两种。
33、房地产测绘
34、地形图比例尺
35、几种房产图
36、工程造价的构成
37、建筑施工图
38、建筑物按承重受力方式分类
39、污染源
40、经济成本
41、国库券计算
42、货币政策工具
43、货币供给层次
44、非银行金融机构
45、几种信用形式区别
46、金融工具的种类
47、商业汇票必须经过承兑才能生效。
48、居住区、居住小区和居住组团。
49、证券分类
50、保险的职能
51、统计收集数据的方法
52、相对指标
53、变形缝
54、基础按构造特点的分类
55、环境噪音标准
56、债券分类
57、保险的种类
58、保险原则
59、保险合同主体
60、物权、用益物权、担保物权
61、加成、附加、偷税、抗税、漏税、欠税、
62、城市用地按大类、中类、小类进行划分
63、抵押范围，条件
64、预告登记情形
65、定金与违约
66、诉讼时效
67、会计的基本职能
68、会计恒等式
69、房地产会计科目表
1、廉租住房：
面对最低收入家庭；
面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13平米左右；
保障资金来源：
①地方财政预算安排，②住房公积金增值收益，③土地出让金净收益，④廉租住房租金专项应用于维护和管理。
租金标准由维修费和管理费两项构成。
政府定价。
2、经济适用房
面对中低收入家庭；政府指导价。
实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售，单套面积控制在60㎡以内。
满5年可转让，单应按照规定缴纳土地收益等价款，政府优先回购。
（1、2同为保障性住房，面对低收入住房困难家庭提供）
政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房，面对中等偏下收入住房困难家庭供应。
开发企业免交城镇土地使用税、营业税，个人免交印花税，个人继续交契税。
3、有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容；土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
4、建设用地使用权划拨：
转让有两种方式：
①受让方办出让手续；②不办出让手续，转让方上缴土地收益；
对国企改革中的划拨土地：
可采取出让、租赁、作价出资入股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
①出让或出租，有限责任或股份公司或股份合作制，租赁经营，非国有兼并的；②保留划拨，继续公益性的长久，继续国有、一方频临破产、国有独资可保留5年。
擅自改变用途或连续2年未使用，国家收回。
凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地管理。
5、房屋拆迁
房屋性质由规划部门确认；
监督部门是住房城乡建设主管部门；
征收范围确定后，不得新建、扩建、改建和改变房屋用途；
补偿范围包括：
被征收房屋的价值，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失；
除三级暂定资质外，其他资质机构可从事征收征收评估。
6、资本金比例。
保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他为30%。
7、出让土地房地产项目转让条件。
（1）交付全部出让金，取得土地证；
（2）属于房屋建设的，出让金外，投资25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。
土地变更登记手续完成完毕30日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。
8、商品房交付使用
（1）交付60日内，开发商向房地产主管部门报送相关权属变更登记资料；
（2）交付时向购买人提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。
保修期从交付之日计算。
防水3年。
9、房地产广告必须载明：
（1）开发企业名称；
（2）代售的，该机构名称；
（3）预售的，许可证号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
房地产广告不得：
（1）不得以所需时间表示距离；
（2）预售不得涉及装修内容；
（3）不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果；
（4）不得设计融资或变相融资，不得含升值或投资回报的承诺；
（5）不得含有办理户口、就业、升学的承诺。
10、紫线划定保护历史文化街区和历史建筑；绿线，绿地，绿化用地面积，绿地布局；蓝线，城市地表水、湿地；黄线控制城市基础设施用地。
城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。
11、建设工程施工管理文件和质量合格文件上，必须有注册建造师签字。
12、商品房预售条件：
（1）项目可转让条件；
（2）持有建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证；
（3）确定施工进度和交付日期，预售最低规模不小于栋。
取得预售许可需要提供《商品房预售方案》，内容项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量承担主体和承担方式、住房能量消耗指标和节能措施。
预售合同备案的申请人是商品房预售人。
商品房销售禁止行为：
返本销售、成套住宅分割拆零销售、期房再转让、未得预售许可收定金。
13、商品房买卖合同误差处理：
（1）误差3%以内的，据实结算；
（2）误差超过3%的。
①买受人提出退房的，30日内连本带息付清；②买受人不退的，大于合同面积的，3%的补足，超过3%白送；小于合同面积的，3%的原价返还，超过3%的双倍返还。
变更规划的，变更确定10内通知买房人，15日不答复的视作同意。
未在规定时间内书面通知的，可退房。
14、出让合同
附件含宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件。
签订后，60日内不付款的，解除合同，违约赔偿；60日内不供地的，解除合同，双倍返还定金。
15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
（1）估价方法选用
（2）估价路线选择
（3）估价参数选取
（4）估价结果确定
16、施工许可证
（1）30万元投资以下，300㎡建筑面积以下，可不办理；
（2）建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，超过1年的，不少于30%。
17、房地产登记
（1）登记机构的职责是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实及时登记有关事项。
（2）预告登记该登记未登记的3个月内失效，异议登记15日内不起诉的失效。
（3）单方申请的情形：
因合法建造房屋去得房屋权利；继承、遗赠；（3）因法律文书生效得；（4）房屋灭失；（5）放弃。
（4）土地以宗地未基本单位，房屋以基本单元进行登记。
（5）登记实现：
集体土地上房屋60天，国有土地上房屋30天，异议登记1天，其他10天。
（6）收费。
住房等级每件80元，宅基地收工本费10元，非住房登记每件550元。
前者一套一件，后者一次一件。
18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10年，要达到估价服务的行为结束。
19、住房置业担保机构注册资金不少于1000万，担保资金不高于30倍。
20、二级资质可从事公司上市A、企业清算B以外的业务；三级资质可从事A、B、司法鉴定C以外的业务；三级暂定资质可从事A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。
21、房地产估价收费：
100（0.005）—900（0.0025）—1000（0.0015）—3000（0。
008）
宗地估价收费：
100（0.004）—100（0.003）—800（0.002）—1000（0.0015）—3000（0.0008）
22、房屋登记权属信息查询
（1）可公开查询。
房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括房屋自然状况（位置面积用途），权利状况（设定时间类别期限），及司法查封情况。
（2）限制查询的信息。
权利人、委托人、继承人、受赠人可查询与该房屋有关原始登记凭证。
其他可查询直接相关原始资料。
23、住房公积金存贷款利率：
当年结息日挂牌公告的或其存款利率，往年结转按结息日挂牌公告3个月整存整取存款利率利息，6月30日为结息日；贷款利率，一年一定，每年1月1日。
人行提出，国务院批准执行。
24、提取公积金情况:
住房消费提取、丧失缴存条件提取。
25、房产税：
判断标准，是否有经营性，出租，生产。
比例税率。
工业用途房产，50%—60%作为应税房产原值；商业和其他用途房地产70%—80%；与地上房屋相连的地下建筑，与地上房屋通标准计算。
26、耕地占用税。
定额税率。
经济特区、经济技术开发区加成不过50%，基本农田加成50%。
减税范围：
军事设施，学校，幼儿园、养老院、医院。
接通知30日内缴税。
27、土地增值税。
有偿转让，不含继承赠与。
四级超额累进税率。
转让房地产合同签订7日内申报纳税。
建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的免税。
28、契税。
个人购买普通住房且属于家庭唯一住房减半征收；又是90㎡以下的，1%征收。
法定继承人继承，免征，非法定继承人承受，征收。
拆迁购房拆过拆迁款的，对超过部分征收契税。
29、营业税涉及不动产5%。
城建税为消费税、增值税、营业税三者之和的7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、1%（其他地区）。
30、房地产估价师注册管理部门是国务院建设主管部门，省级政府房地产主管部门为初审部门。
31、住房专项维修资金
（1）交存标准。
商品房首期交存按建筑面积按当地建安费用每平方米5%—8%；公有住房，按建筑面积，首期未当地房改成本价的2%；多层不低于20%，高层不低于30%，一次性提取。
（2）不足30%，续交。
（3）经业主大会或2/3以上业主（未成立）同意，可购买国债。
禁止国债回购，委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保业务。
32、物业服务收费有两种。
（1）包干制=物业服务成本+法定税费+企业利润
（2）酬金制=物业服务支出+企业酬金
33、房地产测绘
（1）基础测绘得房产分幅平面图，项目测绘得分丘平面图和分层分户平面图。
（2）误差可能来自仪器、观测者和环境影响，以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
34、地形图是地物和地貌的正射投影图，地物按图式符号加注记表示，地貌用等高线表示。
面积量算方法：
坐标解析法、实地量具法和图解法。
多种比例尺地形图：
比例尺
用途
1：
1000；1：
5000
城市总体规划，区域布置、方案比较
1：
2000
城市详细规划及开发项目初步设计
1：
1000
城市详细规划、工程详细设计、地下管线、人防工程
1:
500
竣工图，地籍图、地形图
35、房产图，平面控制测绘及房地产调查后的细部测量
名称
比例尺
用途
房产分幅图
建筑密集区
1：
500，
其他1：
1000
反映房产及用地位置和权属等状况的基本图，下两者基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
包括控制点、行政境界、丘界、地籍要素。
房产分丘图
1：
100-1:
1000
绘制产权证附图的基本图。
以丘为单位。
反映本丘所有内所有房屋的界限、面积、四至、年份，墙体归属。
房产分户图
一般1：
2000
以某房屋具体权属为单元，表示细部。
变长为实际测量，取至0。
01m.标套内建筑面积和分摊面积。
36、工程造价的构成
项
目
总
投
资
建设
投资
工
程
费
用
设备及工器具购置费用
建筑安装
工程费用
直接费
直接工程费
人工费
材料费
施工机械使用费
措施费
施工准备和技术生活安全等
间接费
规费：
排污费、保障费、公积金，意外伤害。
企业管理费：
工资、财务费、税金、广告费。
利润
税金
工程
建设
其他
费用
固定资产其他费用
管理费、用地费、可行性研究、勘察设计、工程保险费
无形资产费用
专利及转与技术使用费
其他资资产费
生产准备及开办费、人员培训，提前进场费。
预备费
基本预备费
（工程费+工程建设其他费用）＊基本预备费率
涨价预备费
建设期贷款利息
建设投资和建设期贷款利息之和对应固定资产投资，在量上等于建设项目工程造价。
37、建筑施工图
名称
比例尺
用途
总平面图
1:
500/1000/2000
说明建筑物所在具体位置和周围环境环境。
指北针和风玫瑰图。
室内草坪、室外整平和道路的绝对标高。
基
本
图
平面图
1:
50/100/200/300
具有引导作用的图纸，反映建筑使用空间和装修，是其他工种图纸设计的基础，室内外装修的依据。
立面图
各侧面在竖直平面的投影图。
外貌、标高、层高、外墙装修材料，立面详图索引号。
剖面图
简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
楼面标高，门高，屋面做法，内部构造特征。
详图
1:
2/5/10/20/25/50
具体放大比例。
建筑详图或大详图。
38、按建筑物承重受力方式分类
名称
特点、类型
墙承重结构形式建筑
砖混结构住宅、高层中的剪力墙式建筑
构架式承重结构
古代砖木结构、钢筋混凝土框架、单层厂房排架结构，用型钢材料构成的钢结构
筒式结构或框架筒式结果
多为高层建筑和超高层建筑。
大空间结构
没柱子。
体育馆、运动馆。
39、污染源
类型
污染源
大气污染
工业、交通、生活污染源
噪音污染
工业、交通、社会生活、建筑施工
水污染
工业、生活、农业
放射性辐射污染
宇宙线、天然放射性源、人类活动、核燃料“三废”、医疗照射
室内环境污染
室外来源，室内来源（主要来自建筑材料）
40、经济成本=会计成本（显成本）+隐成本（正常利润）
经济利润（超额利润）=销售收入-会计成本-隐成本
当销售收入=经济成本时，厂商获得正常利润。
41、国库券计算
售价=面值*（1-贴现率*距到期日期/360）
收益率=（面值-售价）/面值*360/距到期日数
42、货币政策工具
一般性
法定存款准备金率（反向）、再贴现利率（反向）、公开市场业务
选择性
优惠利率（对关系重大部门）、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制
补充性
道义劝告金融检查
43、货币供给层次
第一层次
M0=现金流通量
狭义货币
第二层次
M1=M0+单位和个人活期存款
最活跃，流通手段，随时购买
第三层次
M2=M1+其他存款
广义货币、储币代购、次活跃
44、非银行金融机构
（1）资金来源于发行股票、债券等方式，资金运用于非贷款的某样业务（保险、信托、证券。
租赁等），不具有信用创造功能。
（2）我国目前主要有信用合作社、信托投资公司、保险公司三大类。
45、几种信用形式区别
商业信用
与商品交易直接联系，企业之间，赊销、预付款
银行信用
最主要信用形式。
吸收存款、发放贷款、为交易双方提供信用保障。
支持商业信用和国家信用
国家信用
政府借贷行为。
公债、国库券。
消费信用
企业或金融机构对消费者提供。
两张形式，一种类似商业信用，一种属于银行信用。
民间信用
个人之间以货币或实物提供的信用
46、金融工具的种类
按信用形式
见45
按发行者性质
直接金融工具和间接金融工具（有金融机构发行）
按期限分类
短期信用工具：
本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券
长期信用工具：
即有价证券，股票和债券
不定期信用工具：
银行券和纸币
47、商业汇票必须经过承兑才能生效。
48、按居住户数或人口规模分类，居住区分为居住区、居住小区和居住组团三级。
居住区
30000-50000人
城市干道或自然分界线围合
公务服务设施完善，能满足
居住小区
10000-15000人
城市道路或自然分界线围合
满足基本
居住组团
（基本单位）
1000-3000人
小区道路分割
满足基层需求。
49、证券分类
商品证券
提货单、运货单、仓库栈单
货币证券
汇票、支票
资本证券
表明投资事实：
股票、债券、投资资金
50、保险的基本职能是分算危险和组织经济补偿，派生职能是融通资金、防灾防损、分配。
社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险4种。
51、统计收集数据的方法：
直接观察法、采访法、报告法。
房地产市场调查收集一手资料常用方法:
观察法、访问法、问卷法、实验法。
（经营与管理教材）
52、相对指标
结构相对指标————老人占社会总人口
强度相对指标————密度
比较相对指标————
比例相对指标————男女比例
计划完成相对指标——计划/实际
动态相对指标————经济增长率
53、变形缝
（1）伸缩缝，也叫温度缝，从基础顶面开始断开，基础部分不设缝，宽度为20—30mm。
（2）沉降缝，使相邻单元可自由沉降，基础设缝，宽度大于50mm，5层以上大于120mm.
（3）防震缝，防止地震影响，地震烈度6—9度，不得小于50mm，基础设缝。
54、基础按其构造特点的分类
类型
特点
表现形式
条形基础
为长条形，适用于砖混结构
教学楼等多层建筑
独立基础
呈独立柱墩式，钢筋混泥土做成，上面为钢筋水泥土柱或钢柱
多层框架结构、厂房排架下基础
整体式笩式基础
由整片钢筋混凝土和反梁组成，在梁的交叉点上竖立柱。
承载力强
大型公共建筑下面
箱式基础
整块的大型基础，形成箱行基础，可做地下室
桩基础
土层弱，承载力差，桩+承台
55、环境噪音标准
类别
昼间等效声级
夜间等效声级
适用区域
0
50
40
疗养区、高级别墅区、高级宾馆区（农村、郊区严于该类5分贝）
1
55
45
居住、文教，乡村
2
60
50
居住、商业、工业混杂区
3
65
55
工业区
4
70
55
交通干线道路两侧，航道两侧，铁路两侧
56、债券分类
分类标准
类型
特点
发行主体
公债券
政府发行
金融债券
金融机构发行，资金实力雄厚，资信度高
公司债券
企业债券，由股份公司发行并承诺
期限长短
短期
1年以下
中期
1至10年
长期
10年以上
利息支付方式
附息债券
一般6个月为1期，息票到期领本期利息。
中长期。
贴现债券
发行时按贴水率以低于券面价值的价格发行。
发行方式
公募债券
公开发行
私募债券
募集对象特定，利率高于公募债券。
有无抵押担保
信用债券
仅凭发行者的信用。
公债券，金融债券，少数公司（要签订信托契约）
抵押债券
抵押不动产或有价证券
担保债券
第三者担保人银行或非银行金融机构，个别的有政府担保
是否记名
记名债券
券面标明债权人，在公司名册上登记，更换时需要背书。
债券持有人需要凭印鉴领取本息。
不记名债券
不记名，不背书。
57、保险的种类
分类标准
类型
特点
保险基金来源
商业保险
经济行为、合同行为、自愿保险
社会保险
强制保险。
对暂时或永久丧失劳动能力提供的物质帮助。
统筹医疗、社会养老、劳动工伤、失业。
政策保险
未特定目的，利益向扶持对象倾斜。
农业保险，信用保险、输出保险、巨灾保险
保险标的
不同性质
财产保险
海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品保险
责任保险
公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险，产品责任保险、第三者责任保险
信用保证保险
债权人投保债务人的信用保险，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。
人身保险
人寿保险、健康保险、意外伤害保险、
是否自愿
自愿保险
商业保险基本形式
强制保险
保险价值确定与否
定值保险与不定值保险
58、保险原则：
最大诚信原则、保险利益原则、近因原则、损失补偿原则（派生出利益转让原则和分摊原则）。
59、保险合同主体
当事人
保险人和投保人
关系人
被保险人，受益人
辅助人
保险代理人，保险经纪人，保险公估人。
60、物权，分自物权（所有权）和他物权（抵押权，担保权，土地使用权）。
用益物权，为他物权，分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权，地役权。
担保物权包括抵押权、质权（标的物为动产或财产权利，转移质物占有）和留置权（留置债务人动产）。
61、加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
偷税和抗税属于违法犯罪行为，漏税和欠税属一般违章行为。
62、根据国家标准，城市用地按大类、种类、小类进行划分，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。
63、房地产抵押
条件:
以出让方式取得的土地使用权；依法取得房屋所有权连同土地使用权。
不得抵押的:
权属有争议的；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；用于公共福利事业的；文物保护建筑物。
抵押估价报告需分析变现能力，报告有效期不得超过1年。
实现方式：
双方达成协议，以变卖、拍卖抵押房地产所得的价款优先受偿；达不成协议的，抵押人可以请求法院拍卖、变卖房地产。
列入城市拆迁范围的房屋可以抵押。
64、预告登记情形：
商品房预购，预购抵押，房屋所有权转让（抵押）。
65、定金与违约金两者取其一。
定金不超过合同标的额的20%，超过的无效，收受定金的一方违约则双倍返还。
66、诉讼时效消灭的是请求权，身体收到伤害为1年，环境污染损害赔偿为3年。
不知情，不超过20年。
67、会计的基本职能是会计核算和会计监督。
会计假设包括主体假设持续经营假设、会计分析假设和货币计量假设。
会计信息的首要质量要求：
可靠性、相关性、可理解性、可比性。
68、会计恒等式：
所有者权益+债权人权益=资产=权益
资产=负债+所有者权益
收入=费用+利润
69、房地产会计科目表
资产类：
存款，投资，应收账款、预付账款、坏账准备、累计折旧
负债类：
预收账款，应付账款，应交费用，短期借款，
（待续）
通过两天的昼夜伏案，总结出这69个。
时间的关系，以后做题中再总结，明天开始《估价理论与方法》。
留下的重点有：
经济学中的成本分析；房地产抵押细部；规划细部；会计全部细部。
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