工程估价重点.docx

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工程估价重点

第一章概论

一、什么是“建筑工程”（“建设项目”）？

⏹每一个建设项目具有独特性

⏹建设项目的生产过程是一个周期长、环节多、耗资大的过程

（1）项目建议书与可行性研究阶段

（2）初步设计阶段

（3）技术设计阶段

（4）施工图设计阶段

（5）招投标阶段

（6）工程施工

（7）竣工验收阶段

项目建议书阶段

是建设单位向国家提出的要求建设某一项目的建议文件，是对工程项目建设的轮廓设想。

什么是“建筑工程定额与预算”?

可行性研究阶段

项目兴建的理由；

市场预测（竞争力、风险分析）；

建设规模与产品方案；

场址选择（场址基本要求、场址方案比较）；

项目实施进度；

投资估算；

融资方案；

财务评价（收入与成本估算）；

社会评价；

研究结论与建议。

初步设计

是根据可行性研究报告的要求所做的具体实施方案

技术设计

应根据初步设计和更详细的调查研究资料编制，以进一步解决初步设计中的重大技术问题

施工图设计

根据初步设计或技术设计的要求，完整地反映建筑物的所有状况

建设项目的构成

建设项目川师大新校区

>单项工程体育馆（单体）

>单位工程土建、水、电等（专业）

>分部工程土方、砖石、钢筋混凝土（工种）

>分项工程挖土、土方运输、回填土

【注】分项工程是能通过较简单的施工过程生产出来的，可以用适当的计量单位计算，并便于测定或计算其消耗的工程基本构成要素。

一个单项工程包括以下几个单位工程

与建筑本体有关：

土建工程、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、电气照明工程、弱电工程等。

与生产有关：

设备及安装工程

二、什么是“定额”？

1、“定”意指规定；“额”意指数额；“定额”即是规定的数额

2、建筑工程定额是在正常的施工条件下，完成单位合格产品所需资源（人工、机械、材料）的消耗量的数量标准。

3、“定额水平”：

指规定消耗在单位产品的劳动、机械和材料数量的多少

什么是“建筑工程定额与预算”?

定额水平直接反映劳动生产率水平，反映劳动和物质消耗水平

▪劳动生产率水平越高，定额水平也越高，而劳动和物质资料消耗数量越低

▪平均先进水平：

指在正常的施工条件下，大多数施工队和大多数生产者经过努力能够达到和超过的水平，低于先进水平，而略高于平均水平。

是施工单位内部使用的施工定额的理想水平。

“建筑工程定额与预算”?

定额分类

1、按物质消耗的性质分类

（1）人工消耗定额（劳动定额或工时定额）

（2）材料消耗定额

（3）机械消耗定额

人工、材料、机械消耗定额是制定各种定额的基础，因此也称为基础定额

2、按使用范围分类

（1）全国统一定额——反映一定时期社会生产力一般水平

（2）地区统一定额——考虑地区性特点水全国统一定额水平做适当调整补充。

如：

计价定额

（3）企业定额——企业素质是一个标志。

如：

施工定额

3、按定额的内容分类

（1）劳动定额

（2）预算定额：

（3）概算定额：

（4）概算指标：

（5）施工定额：

是施工单位内部管理定额

4、按用途分类

（1）生产性定额，如：

施工定额

（2）计价性定额，如：

预算定额

三、什么是“预算”（“估价”）？

P1～3

⏹单件性——建筑工程的独特性

⏹多次性——建筑工程的生产过程：

估算、概算、预算、决算

（1）投资估算——项目建议书与可行性研究阶段

（2）建筑概算——初步设计阶段

（3）修正概算——技术设计阶段

（4）施工图预算（旧）、工程量清单（新）——施工图设计阶段

施工图预算（旧）：

自行计算建筑工程量，并依据统一的预算定额，确定产品价格——即建安工程费。

工程量清单（新）：

建设单位编制工程量清单，作为为招标的文件之一。

为了解标底，依据工程量清单计价定额编制预算，作为参考。

（5）施工图预算和施工预算（旧）、工程量清单计价（新）

——招投标阶段

（6）中间结算、竣工结算——工程施工

（7）工程决算——竣工验收阶段

估算、概算、预算、决算

（1）投资估算——项目建议书与可行性研究阶段

（2）建筑概算——初步设计阶段

（3）修正概算——技术设计阶段

（4）施工图预算（旧）、工程量清单（新）——施工图设计阶段

（5）施工图预算和施工预算（旧）、工程量清单计价（新）

——招投标阶段

（6）中间结算、竣工结算——工程施工

（7）工程决算——竣工验收阶段

整个计价过程是一个由粗到细，由浅到深，最后确定工程实际造价的过程。

P6

整个计价过程各环节间相互衔接，前者制约后者，后者补充前者

概算——决定投资

预算——决定造价

决算——决定新增资产价值

组合性计价——由工程项目构成特点决定

分项工程便于测定或计算其消耗的工程基本构成要素。

工程造价的计算是从局部到整体、从单个到综合

第二章决策阶段的工程估价

第一节、投资估算概述

一、投资估算的概念P12

二、投资估算的作用

1、项目建议书阶段

2、可行性研究阶段

3、设计阶段

4、设计招标阶段

5、筹资阶段

三、投资估算阶段的划分P14

1、项目建议书阶段

2、初步可行性研究阶段

3、详细可行性研究阶段

五、投资估算编制内容P14

（1）设备及工器具购置费

（2）建筑工程费用（3）设备安装费用

（4）工程建设其它费用（5）预备费（6）建设期贷款利息（7）固定资产投资方向调节税

1、固定资产投资估算：

（1）设备及工器具购置费

（2）建筑工程费用（即：

土建工程费用）

（3）设备安装费用（包括建筑设备和生产设备安装费用）

（4）工程建设其它费用：

前期建设准备费、市政设施摊销费、勘察设计施工管理、建设准备及建设单位管理费

（5）预备费：

包括基本预备费和涨价预备费

（6）建设期贷款利息

（7）固定资产投资方向调节税

（一）从投资计划的角度

投资估算＝固定资产投资估算＋铺底流动资金估算

2、铺底流动资金估算：

保证项目投产后，能正常生产经营所需的最基本的周转资金数额——是项目投产前必须准备的资金。

（二）从经济评价的角度

投资估算＝固定资产投资估算＋流动资金估算

1、流动资金：

建设项目投产后为维持正常生产经营用于购买原材料、燃料、支付工资及其它生产经营费用等所必不可少的周转资金。

2、流动资金＝流动资产－流动负债

流动负债＝应付和预收的帐款

3、铺底流动资金＝流动资金×30％

第三章设计阶段的工程估价

第一节、设计概算的基本概念

一、设计概算的概念P31

二、设计概算的作用

设计概算

是编制年度固定资产投资计划的依据

银行拨款和贷款依据设计概算（经批准的）

投资估算

作为建设项目投资的最高限额（可行性研究阶段）

建设单位依据投资估算准备向银行贷款

三、设计概算的内容P32

单位工程概算：

建筑工程概算、设备安装工程概算

⏹建筑工程费用

（1）各类房屋建筑工程及其装饰、油饰工程费用，列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用，以及各种管道、电力、典型和敷设工程的费用

（2）设备基础、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属工程的费用

单位工程概算：

建筑工程概算、设备安装工程概算

⏹安装工程费用

生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等装设工程费，附属的管线敷设工程费，绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料费和安装费

单位工程概算：

建筑工程概算、设备安装工程概算

Ø机械设备及安装

各种工艺设备及其安装和各种起重设备及其安装

动力设备（如锅炉，内燃机，蒸汽机等）及其安装

工业用泵与通风设备及其安装

其他设备及其安装．

单位工程概算：

建筑工程概算、设备安装工程概算

Ø电气设备及其安装工程

传动电气设备、吊车电气设备和起重控制设备及其安装

强电、变电及整流电气设备及其安装

弱电系统设备及其安转

计量器具及自动控制设备及其安装

其他设备及其安装

单位工程概算：

建筑工程概算、设备安装工程概算

⏹工器具购置费：

是指新建或扩建项目初步设计中所规定的，为保证项目初期运转所必须购置的，没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用，是第一次购置费用，以后购置的工器具费用应计入企业正常运营后的流动资产。

第二节、概算定额于概算指标

一、概算定额P33

（一）概算定额的概念P33

（二）概算定额的作用P33

（三）概算定额的内容和形式P34

二、概算指标P34

（一）概算指标的概念P34

（二）概算指标的作用P34

（三）概算指标的内容和形式P34

第四章建筑安装工程费用构成与计算

第二节、建筑安装工程费用项目组成

一、直接费＝直接工程费＋措施费

（一）直接工程费

1、人工费

2、材料费

＝原价＋运杂费＋运输损耗＋采购保管＋检验试验

⏹设备购置费＝原价＋运杂费

运杂费（运费和装卸费、包装费、设备供销部门手续费、采购与仓库保管费）

第二节、建筑安装工程费用项目组成

3、施工机械使用费

施工机械台班单价

⏹台班折旧费＝

机械预算价格×（1－残值率）×贷款利息系数

耐用总台班

Ø机械预算价格＝原价＋运杂费

Ø残值率：

施工机械报废时回收的残余值占机械原值的比率。

按固定资产原值的2％～5％确定。

Ø贷款利息系数:

补偿施工企业贷款购置设备所支付的利息,系数大于1,将贷款利息分摊在台班折旧费中

贷款利息系数＝1＋（n+1）i/2n:

折旧年限;i:

定额利率

3、施工机械使用费

⏹大修理费：

Ø大修理间隔台班：

机械自投入使用起至第一次大修止或自上一次大修后投入使用起至下一次大修止，应达到的使用台班数

Ø台班大修理费＝

一次大修理费×寿命期内大修理次数

耐用总台班

Ø耐用总台班：

机械在正常施工作业条件下，从投入使用起到报废止，按规定应达到的使用总台班数

（二）措施费

二、间接费

（一）规费

工程定额测定费、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险为不可竞争费

（二）施工企业管理费

三、利润费

四、税金

⏹营业税：

对从事建筑业、交通运输业和各种服务业的单位和个人，就其营业收入征收的税

⏹城市维护建设税：

国家为加强城市的维护建设，扩大、稳定城市维护建设资金来源，对有经营收入的单位和个人征收的税

⏹教育费附加：

加快发展地方教育视野，扩大教育资金来源的一种地方税

第二节、建筑安装工程费用项目组成

⏹不可竞争费用

保护人民生活生产安全有关的费用

保证现场安全文明生产有关的费用

如：

现场安全文明施工措施费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险、税金

⏹可竞争费用

除不可竞争费必须按规定计算外，其余费用可依靠工程规模、技术难度、施工场地、工期长短和企业资质等的不同，原则上由招标单位或投标单位根据工程实际情况分别计算确定可竞争费用

第三节、建筑安装工程费用的计算

一、直接费

（一）直接工程费

1、人工费

2、材料费

＝原价＋运杂费＋运输损耗＋采购保管＋检验试验

⏹某材料的加权平均原价＝

K1C1+K2C2+······+KnCn

K1+K2+······+Kncn

＝K1比重×C1+K2比重×C2+······+Kn比重×Cn

K1、K2······Kn：

各不同供应地点的供应量

C1、C2······Cn：

各不同供应地点的原价

第三节、建筑安装工程费用的计算

一、直接费

（一）直接工程费

1、人工费

2、材料费

＝原价＋运杂费＋运输损耗＋采购保管＋检验试验

⏹某材料的加权平均运杂费＝

K1T1+K2T2+······+KnTn

K1+K2+······+Kn

＝K1比重×T1+K2比重×T2+······+Kn比重×Tn

K1、K2······Kn：

各不同供应地点的供应量

T1、T2······Tn：

不同运距的运输单价

＝原价＋运杂费＋运输损耗＋采购保管＋检验试验

⏹某材料运输损耗＝（原价＋运杂费）×运输损耗率

⏹某材料采购保管费＝

（原价＋运杂费＋运输损耗）×采购保管费率

⏹某材料检验试验费＝

单位材料检验试验费×材料消耗量

某工程需材料甲180m3，

A地可提供货72m3，原价为9元/m3，运距71km；

B地可提供货54m3，原价为8.8元/m3，运距52km；

C地可提供货54m3，原价为8.2元/m3，运距67km；

采用汽车运输，运费单价是0.19元/t·km，

甲材料容重1500kg/m3

装卸费1.8元/t，调车费0.84元/t，途耗3％，采管费2.5％，检验试验费摊销1元/m3

试计算甲材料的预算单价。

第五章建筑工程预算的编制与审查

第一节、施工定额与施工预算

一、概述

（一）施工定额的概念与作用P55

（二）施工预算的概念P55

二、人工定额

（一）人工定额的基本形式

1、时间定额

（1）必需消耗的时间

1）有效工作时间：

从生产效果来看，与产品生产直接有关的时间消耗

A基本工作时间——其长短与工作量大小成正比

B辅助工作时间——其长短与工作量的大小有关

C准备与结束工作时间——其时间长短与工作量大小无关，但与工作内容有关

（一）人工定额的基本形式

2）不可避免的中断时间：

由施工工艺特点引起的工作中断所消耗的时间。

如：

司机等待装、卸货时所消耗的时间。

注意：

与工艺特点无关的工作中断时间是由于劳动组织不合理引起的，属于损失时间

3）休息时间：

工人在施工过程中，为恢复体力所必需的短暂休息和生理需要的时间消耗

（2）损失时间

1）多余和偶然工作时间

A多余工作——工人进行任务以外的而又不能增加产品数量的工作，如：

返工和多余加工。

B偶然工作——工人在任务以外进行的工作，但能获得一定产品，如：

抹灰工补上偶然遗留的墙洞

注意：

因其偶然性，所以不考虑它为必需时间，但实际操作时可适当考虑

2）停工时间损失：

工作班内停止工作造成的时间损失

A施工本身造成的停工时间——施工组织不善造成的

B非施工本身造成的停工时间——气候、停水、停电造成的

3）违背劳动纪律损失的时间

2、产量定额

（二）人工定额的测定方法

⏹技术测定法

⏹统计分析法：

将以往施工当中累积的同类项目的工时消耗量加以科学分析、统计

⏹比较类推法：

已经制定了一个典型项目的定额，推算同类其他项目定额

⏹经验估算法：

凭借经验估计工时消耗量

三、材料消耗定额

（一）材料消耗定额的概念和作用P57

（二）材料消耗定额的测定方法

⏹观测法

主要用于编制材料损耗定额，也可提供材料净用量定额的数据

⏹试验法

主要用于编制材料净用量定额

第一节、施工定额与施工预算

⏹统计法

不能分清材料消耗的性质

⏹理论计算法

根据施工图，运用一定数学公式，直接计算材料耗用量

只能计算材料净用量，一般板块类材料计算常采用

（三）材料消耗定额的组成P58

1、材料消耗的类别

材料消耗由必需消耗的材料和损失材料两类组成

（1）必需消耗的材料：

包括材料净用量和材料损耗量

1）材料净用量：

直接用于建筑工程的材料

2）材料损耗量：

不可避免的施工废料和材料损耗数量

如：

施工场内运输、堆放、加工和施工操作过程中的合理损耗

（2）损失材料：

如：

场外运输损耗、场外仓库保管损耗等

所产生的费用计入“材料预算价格”中的“运杂费”

2、材料消耗定额的组成

“材料消耗定额”只考虑“必需消耗的材料量”

材料总消耗量＝材料净用量＋材料损耗量

材料损耗量＝材料净用量×材料损耗率

（材料损耗率通过观测和统计确定）

3、板料类材料净用量的计算

100M2板料净用量＝100/[（板料长＋缝宽）×（板料宽＋缝宽）]

【例】

求1M2200×200地砖密缝地板用砖量？

解：

1M2地砖净用量＝1/（0.2×0.2）＝25块

4、块料类材料净用量的计算

1M3砖砌体砖净用量＝1/[砌体厚×（砖长＋缝宽）×（砖厚＋缝宽）]×（2×砌体厚度的砖数）

1M3砖砌体砂浆净用量＝1－砖体积×砖净用量

⏹1M3砖砌体砖净用量＝1/[砌体厚×（砖长＋缝宽）×（砖厚＋缝宽）]×（2×砌体厚度的砖数）

标准砖尺寸：

长＝240mm,宽＝115mm,厚＝53mm

标准砖体积＝长×宽×厚＝0.0014628M3

砖体厚度：

半砖墙为0.115m；一砖墙为0.24m；一砖半墙为0.365m（0.24+0.115+0.01=0.365m）

砌体厚度的砖数：

半砖墙为0.5；一砖墙为1；一砖半墙为1.5

灰缝厚：

0.01m

第六章建筑面积的计算规则

一、单层建筑物建筑面积计算规则

1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算。

【说明】

勒脚：

是建筑物外墙与室外地面或散水接触部位很矮（一般为500mm—600mm）的一部分加厚墙体，它不能代表整个外墙结构尺寸。

“建筑物外墙勒脚以上结构的外围水平面积”强调的含义是：

外墙勒脚、突出外墙的构件、配件、附墙柱、垛以及外墙面的抹灰、镶贴块材、装饰面部分不计算建筑面积。

2、单层建筑物内设有部分楼层者，首层建筑面积已包括在单层建筑物内，二层及二层以上应计算建筑面积。

【说明】

计算单层建筑物内部分楼层的建筑面积时，也应按其结构外围水平面积计算。

2、建筑面积＝单层建筑物建筑面积＋楼隔层建筑面积

＝B×L＋b×l

3、高低联跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外边线为界分别计算。

【说明】

“高低联跨的单层建筑物应以结构外边线为界”中的“结构外边线”是指高跨的结构外边线，即高跨无论是中跨还是边跨，其建筑面积都算至高跨的结构外边线。

其余部分为低跨建筑面积。

二、多层建筑物建筑面积

多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积之和计算，

其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，

二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。

▪当各层建筑面积相同时

多层建筑物的建筑面积=S1×建筑物层数

▪当各层建筑面积不同时，每层建筑面积的计算方法与单层建筑物基本一致。

▪同一栋建筑物如果有形式不同的部分，应按不同形式分别计算建筑面积，为以后各分项工程量的计算提供方便。

例如：

某房屋底层是框架结构，二层至四层是混合结构，则其建筑面积应按底层和二层以上分别计算。

三、地下建筑物建筑面积

地下室建筑面积以及自然地面通向地下室的车道、人行道均按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。

地下室及其出入口建筑面积＝A×B＋出入口建筑面积

【说明】

（1）地下室按形式分为全地下室和半地下室。

无论何种地下室，为防止土壤中的潮气和水分通过毛细管作用沿墙面上升，保持室内干燥卫生，需在地下室外墙身上设置防潮层，然后砌半砖保护墙。

（2）各种地下室的建筑面积均按露出地面的外墙所围水平面积计算，采光井、防潮层及其保护墙不计算建筑面积。

五、通道、门厅、大厅、回廊建筑面积

穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层建筑面积计算。

门厅、大厅内设有回廊时，按其自然层的水平投影面积计算建筑面积。

【说明】

1）回廊指沿大厅四周布置的环形走廊；

2）“其自然层’指回廊的楼层数。

七、建筑物外阳台建筑面积

建筑物外有围护结构的阳台，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；S=L×B

无围护结构的，按其结构水平投影面积一半计算建筑面积。

S=1/2×L×B

【说明】

（1）阳台建筑面积的大小与是否有围护结构有关，而与挑阳台或凹阳台无关。

（2）无围护结构的阳台（非封闭阳台）的结构投影不包括结构梁上的装饰构件

九、楼梯间、各种井道的建筑面积

（1）室内提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积

各种井道建筑面积＝井道围护结构外围水平面积×建筑物层数

（2）室内楼梯间、电梯井按“建筑物自然层”计算建筑面积筑面积。

若建筑其两侧层数不同，取层数多者

【说明】

自然层：

是指楼梯的设置层数。

例如某五层房屋，若为不上人屋面则其楼梯层数为四层。

⏹建筑物中只按一层（不论其高度如何）计算建筑面积的部分

（1）单层建筑物

（2）穿过建筑物的通道

（3）建筑物内的门厅、大厅

（4）建筑物有盖的天井

⏹建筑物中不计算建筑面积的部分P93