恒茂梦时代广场市场调研报告.docx

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恒茂梦时代广场市场调研报告

恒茂梦时代广场

一、项目整体介绍

（一）、项目概况

恒茂梦时代广场是由江西本土唯一入选“中国房地产百强企业”的地区性房地产企业恒茂集团斥巨资打造的南昌市中心最大的城市综合体。

项目占地面积62240平方米，总建筑面积286746平方米。

恒茂梦时代广场位于青山湖北京东路308号（城东百货大楼对面），而项目也临地铁1号线，地铁站直达项目商业负一层，这可为广场带来源源不断的人气。

整体项目由7栋单体建筑组成。

A号楼底层为商铺，2、3层为家乐福超市；

B号楼为精装。

酒店公寓，共29层；

C号楼1-3层规划为商铺，4层为全南昌最大的IMAX影院；

D、E号楼为临街商铺；

F号楼为大型百货商场；

G号楼高26层，为5A甲级写字楼。

物业管理附加信息:

写字楼：

6元/㎡/月；酒店式公寓（精装）：

4元/㎡/月；

停车位描述：

机动车共1620个（地上80个，地下1540个）；非机动车共7993个（地上1198个，地下6795个）

恒茂梦时代广场有江西省最大的IMAX宽幕数码影院、高智能国际商务写字楼、全功能生态精装SOHO、都市最高端的购物商场、包罗万象的美食广场等城市菁华为一体，将WIFI无线上网技术、千兆光纤入户、智能化芯片监控、多重门禁卡辨识系统、车位智能区位引导系统、投影展示技术、多点触摸互动展示系统、太阳能光伏并网发电、地源热泵技术等高科技，应用于项目的每一个角落。

梦时代广场目标打造成商业核心、消费核心、商务核心和休闲娱乐核心。

（二）、项目总分布图及面积

（三）、项目业态及分布图

二、项目细分介绍

（一）、A号楼

A号楼业态及经营面积

楼

业态

超市及商业零售

休闲

餐饮

休闲

特色

主题

面积㎡

娱乐

服务

零售

卖场

6855

20565㎡

20565

所占比例

100%

A号楼一层为家乐福超市入口以及部分商业铺位。

附近小区较多，人流量较大，典型的超市综合体，二层及三层为家乐福超市。

总建筑面积：

20565㎡。

A号楼内各种布局与大部分超市综合体布局较一致，通过二层及三层的家乐福超市带动一层的人流量，从而带动整个商场的人气。

但距周边的百货大楼、苏宁等较近，相对竞争较为激烈。

（二）、B号楼

楼

业态

超市

休闲

餐饮

休闲

特色

主题

面积㎡

娱乐

服务

零售

卖场

2405

2408

4813㎡

4813

所占比例

100%

B号楼为精装，酒店式公寓，共29层；其中1-2楼为主题沙龙、休闲健身、特色餐饮等为主，如：

中国电信、幸之娃母婴连锁、唯意定制家具、早教中心、美容SPA、教育培训等，剩余楼层为精装酒店式公寓。

B号楼位置在整个广场中较偏，吸引的人流量小，不适宜做餐饮及零售商铺，适合做休闲服务或生活服务类业态。

（三）、C号楼

楼

业态

超市

休闲

餐饮及主题卖场

休闲

特色

面积㎡

娱乐

服务

零售

4714

5021

24184㎡

5021

19163

所占比例

20.76%

79.24%

C号楼总共4层，其中1-3层主要以特色餐饮、中西式高档餐饮、名品小吃为主，4层为IMAX影院，C号楼总建筑面积24184㎡。

C号楼是恒茂梦时代广场最为核心的建筑，其位置也是位于项目正中心，业态定位为各种餐饮美食、休闲小吃、时尚零售等，带动了大量的人气，同时也增加了周围6栋楼人人流量。

虽然2层及3层的业态较多，但业态规划趋向混搭，品牌间级数相差较大，无楼层主题，定位模糊，感觉为填铺式招商。

1F业态：

餐饮美食：

必胜客、KFC、榴莲王、面包新语、瑞可爷爷、DQ、师兄芋圆、仙芋传奇等；

潮流服饰：

芭莎、CCDD、COCOSHOP、法勃尔、红黄蓝、JACKONE、金苑、名典、小鬼当家、613等；

时尚内衣：

茜施尔；

个人护理：

屈臣氏；

珠宝首饰：

飞虎首饰、克徕帝珠宝；

生活配套：

本命年、宝岛眼镜、DIOR造型、金利达眼镜、罗西尼、美丽9号、朱珠美甲、雅典娜眼镜；

1层的业态涵盖快餐小吃、休闲甜品、时尚服饰、生活配套等，适合各类人群逛街休闲，由一层带动大量人气。

2F业态：

餐饮美食：

阿拉混沌、阿拉甜品、必胜客、川味妈妈捞、咕咭咕咭、黄记煌、哈尼泡芙、极鲜骨头美食、榴莲世家、台北101雪锅、味食尚、尊品牛排、粥味轩；

时尚数码：

三星数码体验馆

2层业态主要以中西式休闲餐饮为主，消费水平中等，适合中低消费人群。

3F业态：

佳肴魅食：

红上玉回转寿司、九层塔、江湖新概念烤肉、明记港式茶餐厅、晴悦茶餐厅、誉珑小馆、老闵田螺馆；

精致甜品：

多米诺豆花甜品站、果国甜品、罗蒂爸爸、老港记甜品、许府牛、知念甜品；

4F业态：

星美国际影城

（4）、D号楼

楼

业态

超市

休闲

餐饮

休闲

特色

主题

面积㎡

娱乐

服务

零售

卖场

1889

869

1023

825

999

5605㎡

1694

3911

所占比例

66.15%

33.85%

D号楼1-3层主要以特色精品零售、休闲服务、特色餐饮及次主力店为主。

1F业态（临街）：

休闲服务：

尚品宅配、南昌银行、光大银行；

特色餐饮：

湘赣天下、肉蟹煲、ZOOCOFFEE、晨C益佰；

其他配套：

金叶珠宝；

2F业态：

特色餐饮：

万岁料理、佐客牛排、棒棒骨、朝鲜族烤串；

3F业态：

特色餐饮：

绿茵阁西餐厅、欧妮韩式火锅、秀鸳鸯火锅；

养生休闲：

E。

SPA美悦荟；

（5）、E号楼

楼

业态

超市

休闲

餐饮及特色

零售

休闲

主题

面积㎡

娱乐

服务

卖场

1022

1023

999

2123㎡

2123

所占比例

100%

E号楼主要以餐饮及特色零售为主，如1层的星巴克、热风、2层的粥行天下、3层的美丽田园SPA及红上善铁板烧等。

此类业态需要面积大，可放在相对人流量较小的临街位置。

（6）、F号楼

楼

业态

超市

休闲

餐饮

休闲

特色

主题

面积㎡

娱乐

服务

零售

卖场

1672

5015

614

5524

6138

5646

30255㎡

2286

27969

所占比例

7.56%

92.44%

F号楼主要以大型商业综合体百盛为主，负一层为特色餐饮美食广场，涵盖铁板烧、石锅拌饭、道明小吃、鸭粉丝汤、麻辣香锅等，1层内部为奢侈品牌店中店、临街店铺为为哈根达斯、鲜芋仙、甜甜圈等，2-5层分别为鞋包皮具、少、淑装、精品男、女装、休闲运动服饰、高档童装、儿童用品等，业态分布与其他大型商业综合体区别不大，但整体档次较高，业态分布较为合理。

（7）、G号楼

楼

业态

超市

休闲

餐饮

休闲

特色

面积㎡

娱乐

服务

零售

2780

2820

2669

8269㎡

2669

5600

所占比例

32.28%

67.72%

G号楼主要以高端零售及餐饮为主，其中1.2层为H&M及UNIQLO品牌零售，3层为餐饮配套，包括：

佐祐时尚餐厅、索菲克牛排、秀玉红茶馆、红舵码头及陈佬鸽等。

4层以上为商务写字楼。

（8）、市场其他配套

除了上述业态以外，项目还充分利用公共空间，在人流量较大且不影响通行的主干道引入了儿童乐园以及抓娃娃游戏机等，增加了儿童对市场的粘性，进而引导家长消费。

三、周边配套介绍

（一）、教育配套

幼儿园：

广电幼儿园、少春双语幼儿园；

中小学：

少春学校附属实验小学、广电小学、上海路小学、培英小学、少春中学；

市第一职业中专学校、师大附中、南昌十七中、南大附中、二十三中；高校江西师范大学、南昌大学、南昌水专、工程学院、江西广播电视大学等；

（二）、商业配套

城东百货（上海路于北京东路交汇处）、国美电器（上海路于北京东路交汇处）、天虹商场（南京西路于江大南路交汇处）、华联超市（上海路）、江大南路商业街、旺中旺超市、南昌市图书市场、新华书店洪都中大道店等；

（三）、医疗配套

江医一附院、二附院、省中医院、省第二医院（省肿瘤医院）、省人民医院门诊部、江西凤凰第一医院、华山医院

（四）、银行

银行中国银行、建设银行（化工研究所对面）、工商银行、交通银行（小城知味旁）、招商银行（上海路于北京东路交汇处）

（五）、公共交通

7、10、11、24、208、216、220、308、701、231等多路公交，直驳首条地铁1号线

（六）、停车位

机动车共1620个（地上80个，地下1540个）；非机动车共7993个（地上1198个，地下6795个）

四、项目总结

（一）、项目优点

1、规模较大，规划合理

整个项目总建筑面积达287797平方米，其中综合体及写字楼达10万平方米，配套住宅18万平方米，涵盖商业综合体、酒店式公寓、甲级写字楼、配套住宅等四大功能区域，规划布局合理。

2、业态丰富、规划模糊

项目内包含了大型连锁超市、中高端餐饮娱乐、品牌服饰、精品零售、养生休闲、美食广场、IMAX影院等业态，涵盖各种人群，但感觉各业态无相应规划，整体感觉比较凌乱，在餐饮配套中，水吧甜品业态较多，占比较大，租户间竞争压力大，但餐饮商户整体档次较高，质量较好。

3、区位优势、交通便利

项目位于城市主轴核心地段，北靠北京路、东临上海路、西近都会路、南靠少春路，荟萃南昌商业精华和人文景观，区位资源优势得天独厚。

地处城市主干道四横（南京东路/北京东路/洛阳路-顺外路/解放西路）三纵（洪都大道/上海路/青山湖大道）的中心位置，更有下沉式广场、地下负二层停车场直接连通地铁一号线上海路站，公共交通便利。

（二）、项目总结

1、位于城东核心，竞争对手众多

恒茂梦时代广场地理位置虽然优越，但周边有百货大楼、国美、苏宁、爱购时尚广场、天虹商场、699艺术空间等卖场或综合体与之竞争，虽然项目本身有较明显的优势，但仍会受到部分影响，流失部分人流量。

2、租金水平高，经营成本大

恒茂梦时代广场所有店面均已经售出（除部分次主力店如：

H&M、优衣库、肯德基、必胜客），销售均价在3万元/平米-10万元/平米，招商采取委托招商的模式进行，200平米以下合同期为3年，200平米以上合同期为5年，合同到期后由业主自主选择继续租赁或者招商，一楼的租金在230-300元/平米，临街租金320元/平米，二楼租金均价为200-250元/平米，三楼租金均价为150元/平米，公摊率10%，物业费6元/平米，整体租金水平较高，商户经营成本较大。

3、消费群体年轻化，平时人流量小

恒茂梦时代广场的主要消费群体以高校学生、年轻白领、时尚家庭为主，消费目标主要在主力餐饮，而一楼商铺的顾客进店率不高，尤其服饰类店铺表现不佳，销售一般，人流量主要集中在下午4点以后，平时非节假日人流量较少，寒暑假尤为严重。

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